ル・サンク小石川後楽園（2）

[周辺住民さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：1LDK～4LDK
面積：55.49平米～151.09平米
売主・事業主：NIPPO
売主・事業主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット

施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[454: 周辺住民さん]

休み明けは削除の嵐になりますね（笑）

[455: 物件比較中さん]

>>437 >>443

急勾配の坂は駐停車が禁止
運転免許を持っている人なら知っているはず
エントランスアプローチに駐車区画は作れません

接道が悪い敷地
車寄せが無い批判を受けて当然です

[457: 物件比較中さん [男性]]

駅近のメリットは非常に高いが、その割に販売価格がハイグレードMとしては1～2千万安い。これは何を意味しているのだろうか？「内装が普通」とか「東側の再開発」だけではなく、「周辺住民との裁判長期化」を含んでるのであれば確信犯ですね。でもまあ、投資目的で2020年頃まで住んで売れば儲かりそうだから買いでしょう。

[458: 購入検討中さん]

駅近だけど細い道に1本入りますし、坂ですし、超大手でもないですからね。
結局価格との兼ね合いだったところ、それなりに買いたい人の多い価格に落ち着いたということでしょう。

[459: 物件比較中さん]

>>457
東側の再開発の日影になるのに加えて
佐佐木ビル建替えもある。

[460: 物件比較中さん]

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1843
当初予想や他の物件に比べ
かなり高めで売り出されましたよ

[461: 契約済みさん]

駅近で細い道に1本入る（2本は入らない）物件を
ずっと探してました。

[462: 周辺住民さん]

>>457さん

このマンションは高価なので、売ってもキャピタルゲインは得られないと思いますよ。中古になったとたん、周囲の相場に引きつられます。

[463: 匿名さん]

接道が悪すぎる。

>>462
売って儲けられると考える人が
いるんですね。

[464: 匿名さん]

南側の坂道の道路は拡幅するんでしょ。
充分だと思う。

[465: 匿名さん]

道路の拡幅は済んでいます。
急坂のため不充分です。
佐川急便の貨物車でも通行するのに苦労します。

[466: 物件比較中さん]

>>457

高すぎる管理費と低すぎる修繕積立金がその理由と思われます。
見かけの売価を下げるために、中規模デベが多用している値付手法ですね。
大手はブランドイメージで売れますが、この規模だとちょっと厳しい。
で値付けで勝負、となる。

本当ならローン組める分35年の支払い考えたらあと12％位高くていいと思うんだけどね。
結局35年で考えると20％以上割高になってしまうという。
計算していただくとわかりますよ。

[467: 匿名さん]

　間取りが１００越えでもウナギの寝床だね。

[468: 物件比較中さん]

ルーフバルコニーつきの角部屋が
お買い得の希ガス

[469: 匿名さん]

おいくらですか、、？気になります。

[470: 物件比較中さん]

残ってんのは、９２８０万かな

[471: 匿名さん]

元々は清水建設でしたよね
安藤間と格が違う

清水建設が撤退したのは何故ですか

[472: 物件比較中さん]

第一期二次は、
１２戸ですね

[473: 物件比較中さん]

>>466
NIPPOでは難しいでしょ。

堀坂の現状も見に行きました。
周辺住民に受け入れられてないのね。

[474: 匿名さん]

係争中で全国的に知られてますから．．．看板も出ていたようです。

[475: 物件比較中さん]

看板撤去の時期は、
いつ誰がどのようにして決めるんですか？

[476: 物件比較中さん]

文京区住環境課に聞けば？
03-5803-1237

10年塩漬けの物件でも
インペリアルガーデン（小石川ガーデンヒルズ）は看板がなくなってます。デベの違いかも。

[478: 物件比較中さん]

今日抽選やで

[480: 匿名さん]

経過報告お願いします。

[481: 匿名さん]

残り24戸のようです。

[482: 物件比較中さん]

キャンセル三戸ってこと？

[483: 物件比較中さん]

>>482

キャンセルが出ているなら
「登録完売御礼」という広告は
まぎらわしいから
やめるべきだと思う。

[484: 物件比較中さん [男性 40代]]

>>483
どちらの物件かお分かりですか？

[485: 周辺住民さん]

Re.484

言うまでなく当物件、つまりルサンクでしょう。
HPの冒頭に堂々と記載されてますよ。

[486: 物件比較中さん]

第二期、
まだ？

[487: 匿名さん]

第2期いつ？

[488: 物件比較中さん]

第一期三次、
まだ？

[489: 匿名さん]

>>483 だまされないことです

[490: 物件比較中さん]

残り１３ヶ月で２４戸？

[491: 物件比較中さん]

キャンセル三戸とは限らない

[492: 匿名さん]

>>416

2015.1.11. 第1期2次 登録完売御礼
2014.12.09. 第1期1次 登録完売御礼

の表示が削除されたよ．．．やっぱりね

[493: 匿名さん]

こういうのを「不当表示だ！」とか言って消費者センターかどっかにチクるのがいるんでしょ。

[494: 匿名さん]

>>492
宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）に抵触する場合の指導監督は
関東地方整備局建設産業第二課です。

[495: 匿名さん]

登録完売って1次取得者には理解出来ないから売主はしっかり補足して（笑）

[496: 物件比較中さん]

NIPPOは難しいでしょ
マンションは副業だから
市川猿之助をナビゲーターに就かせたり
販売開始までに退かせたり

[497: 匿名さん]

出遅れましたが、気になったので現地を見てきました。
大通りから入ったところなので静かですね。
駅から近いですし、通勤が便利そうです。

春日駅から歩きましたが、駅周りの古い商店街周辺が再開発されるのでしょうか？

そして、マンションの坂下、すぐ隣の古い家屋が気になりました。
あそこがエントランスになるのでしょうか。
とても距離が近いですよね。

文京区は土地勘がないもので、子供の教育環境は大変良さそうですが、後楽園あたりは全体的に街並みが古い印象があります。
再開発で変わるのでしょうか。

[498: 匿名さん]

街並みが古いのは文京区全般です。文京区にはいわゆる繁華街はないですし。

[499: 匿名さん]

本郷菊坂の町並みと旧伊勢屋質店を守れ！

[500: 購入検討中さん]

８０平米台の３LDKはあと何階が残ってるのかな

[501: 匿名さん]

こちらのマンションは階数によって、仕様が異なるのですか？
上階は値段がかなり上がるイメージなのですが。

[502: 購入検討中さん]

角住戸は一期でかなり売れたようですが、価格は低層から、いくらのスタートだったのでしょうか。

[503: 物件比較中さん]

南東角2F（1Fはなし）8880
南西角1F　　　　　　9380
北東角1F　　　　　　9180

[504: 物件比較中さん]

訂正

南西角2F（1Fはなし）8880
南東角1F　　　　　　9380
北東角1F　　　　　　9180

[505: 購入検討中さん]

ありがとうございます。
低層ならば、角部屋だからといって、そこまで高くなる感じではないのですね。
角部屋ではないのに、82平米の南向きの6階以上が割高に感じるのですが、上に行くほど価格がグンと上がるのでしょうか。
あの立地ならば、上の階でも眺望は望めなそうですが、、。

[506: 周辺住民さん]

思ったより安いですね。やっぱり待てば良かった。。

[507: 物件比較中さん]

>>505

春日・後楽園再開発の超高層建築物の日影
南向きの部屋にも落ちます。

再開発組合に言えば日影の範囲の図面をもらえます。

[508: 購入検討中さん]

角部屋も4階以上ではないと、日当たり悪いですよ。

[509: 匿名さん]

残ってる広めの部屋はすべて1億越えですね。
普通に港区買えますね。

[510: 匿名さん]

こちらを購入した方は、みなさん国立小学校狙いですか？

[511: 物件比較中さん]

子供が未就学の世代が
購入者にそんないるの？

[512: 物件比較中さん]

>>507
日当たりは心配。
再開発で高い建物が建つと
４階以上でも
朝日は難しいのではないかな。

[513: 匿名さん]

再開発による日陰の影響は冬至の8時から9時と聞きました。
地権者が100名以上いるって話らしいけど、いつ着工するんですかね？情報わかる方教えて下さい。

[514: 物件比較中さん]

本年３月着工です
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52310450.html

[515: 物件比較中さん]

>>513
8時よリ前に日影にならないみたいに読めますけど。。。

問合せ先
春日・後楽園駅前地区 市街地再開発組合
03-5805-7793

[516: 物件比較中さん]

日当たり悪くなっても
地価が上がる出

[517: 匿名さん]

>>514
お知らせ看板ですね。
3月末で確定したのかな？

[518: 匿名さん]

プラウド小石川も中古が出てますね。
あちらは茗荷谷駅最寄りですけど、79平米で1億弱。

[519: 匿名さん]

> 日当たり悪くなっても
日当たりは重要ですよ。
物件の価値に影響します。

>>513
春分・秋分も
日陰になるのではないですか。

[520: 匿名さん]

コンフォートの仕様ってそんなに高くないですよね。
スーペリアとラグジュアリーだけにすればよかったのに。
コンフォートはどの色もパッとしない感じですね

[521: 匿名さん]

すべてラグジュアリー標準にしてほしい

[522: 物件比較中さん]

二期、
まだ？

[523: 物件比較中さん]

一期、
残りは？

[524: 匿名さん]

日陰の影響が冬至の8時から9時って、朝の1時間だけ影がかかるのですか？
そのデータが本当だとして、価値に影響が出るとは？
日影の影響でリセール時に値崩れするという事でしょうか？
資産価値の条件って、立地だけじゃないんですね…

[525: 匿名さん]

>>524
８時から９時に日陰になるのなら
８時前にも日陰になっていると思うし
冬至だけではないと思うよ。

NIPPOの株価が
昨日から急落してますね。

[526: 買い換え検討中]

＞No.520
＞コンフォートの仕様ってそんなに高くないですよね。
＞スーペリアとラグジュアリーだけにすればよかったのに。
＞コンフォートはどの色もパッとしない感じですね

スーペリアかラグジュアリーを買えばいいじゃん。
答えはカンタン。

[527: 匿名さん]

グーグルマップ見たら、東向きはお墓が見えますけど、購入者はそんなに気にしないのですかね。

[528: 匿名さん]

しないんじゃね。文京区だし。

[529: 物件比較中さん]

まちょとかくごはしておけ

[530: 匿名さん]

NIPPOが記者発表してます

http://www.nippo-c.co.jp/company/company_info_image/20150128.pdf

[531: 周辺住民さん]

再開発ビルの日陰なんて、そんなに資産価値に影響しませんよ。
本郷一丁目（弓町）のマンションなんて、日当たりどころか同じようなマンションに囲まれまくっているのに、高い値段で取引されています。

[532: 物件比較中さん]

高さ100メートル超で横にも長い高層建築物
日影も圧迫感もケタ違いではないか。
本郷弓町と一緒というのはどうかと思う。

[533: 周辺住民さん]

日陰になるのって1時間だけなんでしょ。
郊外のマンションじゃあるまいし、そんなの気にしてどうするんですか（笑）
弓町のマンションなんて、最低でも半日は日陰ですよ。

[534: 匿名さん]

本当に1時間かな
８時前に日陰になるかどうか
再開発組合に確かめるのがいいよ

[535: 周辺住民さん]

このマンションから見て南東に位置する再開発ビルSA棟は高さ105m（東野NXは141m）、その南の区役所は142mだから、再開発ビルよりも区役所の方が影響大なんじゃないでしょうか。絶対高さはそれぞれ最大＋12mですけど。

[536: 匿名さん]

↑
再開発を擁護したいらしいけど…

再開発ビルは高いだけでなく横に長いため
周辺に落とす日影が大きくなってしまう
日影図を確認するといいよ

もう少し再開発ビルが
内側に寄せてくれてたら
違うんだろうけどね
中にグリーンバレーという空地を設けて
かえって周辺に悪影響を及ぼしている

[537: 周辺住民さん]

再開発ビルの日影図は、ここを買いたい人が確認すればよいでしょう。
確認するまでもなく、デベが説明していると思いますが。
地図見りゃわかるけど、内側に寄せたところでさほど変わらないかと。

ちなみにこちらは>>513を信じて書いているだけです。

[538: 匿名さん]

こんな物件があったんですね。ノーマークでした。
利便性は良さそう。

[539: 匿名さん]

まず、デベさんは、
>513 の情報が誤りないか
８時前には日陰にならないのか
冬至にしか日陰にならないのか
はっきりさせるべきではないかな。

[540: 匿名さん]

問合せなくても日影図を見ればわかるでしょ

[541: 匿名さん]

日陰図はどっかでみれますか？

[542: 匿名さん]

春分・秋分の日影図
とくに，南面の壁面日影図

[543: 匿名さん]

>>542
買う気があるなら問い合わせてみれば？
重説に載ってるかもよ。

[544: 匿名さん]

朝の1時間だけなら、別に問題ないと思いますけどね。
丁度今の時間から日が当たるって事ですよね。
それが本当なら、十分かな？と言う気はするのですが。
この1時間、陽が当たらないからと言って、
洗濯物が乾かなかったという事はまずないと思うのですが。
結構皆さん気にされるのでしょうか？

[545: 物件比較中さん]

８時までは日陰にならない？

[546: いつか買いたいさん]

重説添付書類に図があるよ

[547: 匿名さん]

春分と秋分の図が見てみたい

[548: 匿名さん]

春は桜が咲いて、秋は葉っぱが紅く染まってとても綺麗になるんだろうな。
もしかしたら、そんな図が描かれるかも知れませんね。
完成図は、格好良くになるのか、心地よい絵柄になるでしょうから。
そんな絵に魅かれてしまうのかな？

[549: 匿名さん]

日影図のことですよ
桜は咲きません

[550: いつか買いたいさん]

これマジボケ？

[551: 匿名さん]

>>546
8時より前にも
日陰になるはずだが。。。

NIPPOさん そこんところ どうなの？

[552: 周辺住民さん]

買う気のない人には説明しません（笑

[553: 周辺住民さん]

ヒント：　冬至日　規制時間帯　日の出方向