ル・サンク小石川後楽園（2）

[周辺住民さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：1LDK～4LDK
面積：55.49平米～151.09平米
売主・事業主：NIPPO
売主・事業主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット

施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[313: ご近所さん]

ここが坪397万で人気って、3年前じゃ考えられない価格だわ。
まっ うちのマンションも値上がりしてるけど、、

[314: 匿名さん]

平日1日の同日に、よくまぁこんなにも掛け合いしますね～。
というか普通こんな掛け合い起こらないよね。日中暇人でパソコンかスマホ触りまくってる人じゃない限りね。
一体誰ですか？興味ある＆興味無いフリしてるアナタガタは？

[315: 匿名さん]

306,307,309へ、チョイチョイ状況を宣伝してんじゃないよ。他人のフリして身内だろ？
何が人気物件はちがうね、2億だぞ、だよ。
しれーっと高額だけど人気で売れてるってアピールすんな！身内野郎！

[316: 匿名さん]

↑
同感です。

>>304-305 のように売主の姿勢を質す書込みがされると
困る方々なのでしょうか。

[317: 匿名さん]

>>315
身内って^_^
誰がマンションの身内なんだよ
否定的な書き込みしたら宿敵野郎だな

[318: 周辺住民さん]

>>311さん

本来はそうならないようにデベが配慮するところですが、「どうしても、この部屋が買いたい」という客が現れたら断ることはできないでしょうね。ということで抽選になってしまいそうです。

[319: 匿名さん]

>>296
それで
建築確認対象外の面積は
何の用途に使えるのですか。
建築物の敷地にできない部分ですか。

[320: 匿名さん]

>>319
自分で家を建てたら意味が分かるよ

[321: 匿名さん]

ザ・パークハウス文京江戸川橋では
物件概要で
建築確認対象外の部分を明示してます。

どちらも三菱地所レジデンスが販売してます。
説明の姿勢が違ってますね。

[322: 物件比較中さん]

>>320
さっすがー！かっこいー！

[323: 購入検討中さん]

151.09m2 の部屋も売り出されてるで

[324: 購入経験者さん]

既存不適格って段階で資産価値が薄いからなぁ・・・
この立地で売れるのが信じられないわ。
お金持ちっているんですねぇ～

[325: 物件比較中さん]

公簿面積と建築確認対象面積が違うこともあります。

[326: 周辺住民さん]

今朝は新聞の折り込み広告が入ってきましたね。
価格入りでしたが、思っていたほど高くなかったです。
ここ、待っていればよかったなあと反省。

[327: 匿名さん]

どの部屋がどのくらいの価格だったのですか？

[328: 周辺住民さん]

>>327さん

S-Rhrタイプ151.09㎡（南向きでハナレあり）で26,000万円　←これは買えそうにない
S-Fタイプ85.98㎡（南向き）で8,980万円～10,580万円
E-Cタイプ73.71㎡（東向き）で7,280万円、7,580万円

こんな感じです。6日より第1期74戸販売とありました。

[329: 購入検討中さん]

今の時点で価格を知らなくて
二・三日後に申し込むの？

[330: 匿名さん]

323
ハナレは納戸だね
↓
間取り 3LDK+3WIC+SIC+HANARE（S） 専有面積 135.49㎡
価格その他 HANARE（納戸）面積：15.6㎡、HANARE（納戸）ドライエリア面積：5.1㎡
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ011FD006/gazoModalOpen?ar=030&b...

[331: 匿名さん]

ありがとうございます。確かに思ったよりずいぶん安いですね。
あと1割は高いと思ってました。

[332: 匿名さん]

>>324
あんたが住んでるとこだって、周りから見たら
馬鹿だなーその立地や値段でよく買うよ。ブギャー
な訳だよ。
もし賃貸だったとしても
大家や不動産屋への貢献ご苦労。賃貸仕様の物件だってーダセー
な訳だよ。

近視眼なの分かる？

[333: 匿名さん]

坂の途中に建設されているのでしょうか？
ということは駅までは坂道を上り下りしなければならないのかな？
この周辺は坂道が多そうですから、駅まで近いことは利点ですね。
やはり、価格は高めなんですね。この立地なら仕方ないかな

[334: 匿名さん]

ご自身で現地見てください。

[335: 申込予定さん]

いよいよ明日から登録会ですね！！
どのくらい埋まるのか、楽しみです。

[336: 周辺住民さん]

>>333さん

坂の途中に建っていますが、エントランスは坂の下にあるので、駅などからはほぼフラットなアプローチになります。

駅からの距離は注意が必要です。どの線に乗るにも大通りを渡る必要があるので、信号待ちなどを考慮してください。南北線は地下6階と深いので、ホームまで時間がかかります。

[337: 購入検討中さん]

登録日ですが、ここは静かですね。

[338: 周辺住民さん]

>>337さん

ここで騒いでいる人にとって、今日はXデーです（笑）

[339: 匿名さん]

本日、申込みをしてきました。
既にほとんどの部屋が埋まっていて正直、驚きました。
第一希望の部屋が既に申込み済みだったので、第二希望の部屋に申込みました。第2期の販売で価格を上げる見通しと営業の方がおっしゃっていたので、購入を考えている方は早めに動かれた方がいいかもしれませんね。

[340: 物件比較中さん]

九階も売れてるね

[341: 物件比較中さん]

全体に下階のほうから売れてますが、
ハナレ付きの部屋は残り一戸だけと
理想的展開でしょうか。

[342: 物件比較中さん]

登録日二日目ですが、ここは静かですね。

[343: 周辺住民さん]

>>339さん

情報どうもありがとうございます。ただし。
> 第2期の販売で価格を上げる見通しと営業の方がおっしゃっていた
は、単に価格が安い部屋から売れているということではないでしょうか。この辺は狭くても1億円近く出す人は結構いますが、1億円を超えるととたんに売れ行きが悪くなるようです。単価が高いのはOKですが、グロスは限度があるようです。

[344: 物件比較中さん]

ついにこの日が、
来ましたね・・・

[345: 申込予定さん]

実は申し込みました。場所はヒミツです・・・。

冷静に考えると管理費が異様に高いよね。
エスカレーターや常駐管理で1.5倍・・・。

計算したら一番狭い場所の5980万の部屋でも頭金1000万・35年ローンパターンで+1200万の差ですね。
7500前後の新築物件（もちろん常駐なし・エスカレーターなし。頭金1000万）で管理費が通常の値段と月額の支払い総額は同じですな。

物件の値段を抑えたのは管理費で賄うパターンなのかあ。
庶民の私にはお～～～怖いの世界です。

皆さん固定費である管理費（加えて駐車場代金など。補填は管理費の値上で賄う気じゃ・・・・）が高いことなどどのように考えているのでしょうか？

[346: 匿名さん]

駐車場代は「通勤に使うから」っていう理由にして経費にします

[347: 匿名さん]

一期完売でしたね！

[348: 匿名さん]

>>345
修繕積立金も異様に高い！
6年目〜倍の額を払う事になります。
１〜5年（120円/m2）
6〜10年（240円/m2）
11〜20年（360円/m2）
20〜30年（480円/m2）

[349: 物件比較中さん]

抽選はずれ組が残りに回るだけで
完売しそうやで

[350: 入居予定さん]

この抽選って、今後ご数十年の住む場所を決めるわけで
並みの合格発表より重要ですね。
しかも、がんばりようがないという。

[351: 入居予定さん]

>>350
確かに、頑張りようがないですね（笑）

[352: いつか買いたいさん]

>>349
抽選に外れました。一期完売ですか。
一期でキャンセル出ますかね？？

[353: 周辺住民さん]

>>345さん

申し込みおめでとうございます。抽選ですか？　だとしたら当たるといいですね。うらやましいです。

管理費と積立金は、平均的には1平米当たりそれぞれ200円と100円（当初）くらいです。ここはそれぞれ330円と120円なので、特に管理費が割高ですね。スケールメリットはあっても、エスカレーター2基、エレベーター4基（でしたっけ？）なので、ランニングコストがかさむのでしょう。

[354: 購入検討中さん]

二期、
いつ？

[355: 購入検討中さん]

>>354
二期は1月10日11日12日の正午までの登録申し込みと記憶しています。

[356: 345]

>>353

レスありがとうございます。
申し込み完了ですがおそらく倍率1倍の部屋ですので、当確かと（笑）。

ここは変形斜面で崖地改修の上での販売ですから、業者的には結構無理をしているんじゃないかと思います。加えて高さ規定など、敷地メリットをどのように享受しつつ価格を抑えていくか注目しておりました。

安藤ハザマ☓地所＆野村でこの値段に抑えてきたのですから、どこかにしわ寄せが来て当然。それが管理費と修繕積立金、それに激高の駐車場代金（そもそも1/3も埋まらないんじゃないかな）に反映しているのでしょうね。

管理組合が上手く機能して管理費を2割下げて修繕積立金にその分を回せればいいと思うけど。詳細は読み込んでいないけど管理組合結成後もNIPPO以外は選べないんでしょうからね・・・。

[357: 購入検討中さん]

今現在は、昨日当選済みの人と
二期申し込み予定の人しかおらず、
当確状態の人は、いないのではないですか？

[358: 匿名さん]

管理会社は理事会発足後に変更可能です。総会にかけますが。
この近辺のマンションで、丸紅から三井に変更したマンションもあります。

[359: 匿名さん]

NIPPOのマンション買って、NIPPOの管理はイヤって言うんなら
初めから別のマンション買えばいいのに・・・

[360: 購入検討中さん]

この敷地でこの戸数だと、固定資産税凄くなるんじゃないですか？六年過ぎたら凄そう。

まあ購入される方々には関係無いでしょうが。

[361: 入居予定さん]

>>359
NIPPONのマンションが欲しくて買う訳じゃないから。
買おうと思った時期に住みたいエリアにNIPPONがマンションを建てるから買う。

[362: 匿名さん]

固定資産税は70平米台で30万くらいと聞きました。庶民の私はそれで断念しました。維持費以外は良い物件でした。

[363: 匿名さん]

ここでは、NIPPOとNIPPONがいとも簡単に混同されるのですね。
残念ながらレベルの低さを思い知らされる気がします。

[364: 匿名さん]

NIPPONて書いてる人は入居予定なんだ　へー

売り主の名前すら知らないで、どうやって申し込みしたんだろ

[367: 買いたいけど買えない人]

ここいいな

[369: 周辺住民さん]

>>359さんはマンションを買ったことがないか、よっぽど購入環境に恵まれているかのどちらかですね（笑）

>>356さん

駐車場は3～4万円だったでしょうか。この辺ですと3万円なら標準的かと思います。うちもそうですし。管理は引き渡し後から1年か2年の契約期間が決まっているかと思いますので、それ以降なら他の管理会社にスイッチ可能です。個人的には管理費よりも修繕費を節約するほうが効果が絶大なので良いと思います。

>>362さん

この界隈ならよっぽど高級なマンションでも減免終了後でも年20万円くらいかと思います。

[370: 購入検討中さん]

第一期二次と
第二期って
どう違うの？

[371: 買いたいけど…]

抽選おちました。がっくし

[372: 購入検討中さん]

>>362

六年過ぎたら50万ですなぁ。

小石川二丁目内の70平米平均より、1.8倍高いね。
200戸位のマンションなら同等だったと思うけど、やはり高さ制限による戸数減が効いてますね。

管理費修繕費と固定資産税で、普通のマンションの2.8倍近い維持費がかかるのか～

まあ、そんなの気にしてたら買う資格ないのでしょうけどね。

[373: 匿名さん]

362の価格は6年後の価格。

[374: 購入検討中さん]

このマンションはネット使い放題（管理費等に含む）にしていないんですね！！
管理組合で決議されれば導入もありえるんでしょうか？

[375: 匿名さん]

安かったな

[376: 買い換え検討中]

だな。

[377: 買い換え検討中]

2億6千万も売れましたね。

[378: 入居予定さん]

完売目前で
スレも落ち着きましたね

[379: 匿名さん]

削除依頼も目に見えて減ったようですね（笑）

事業者側は当然の事ながら、周辺に住んでいる方々も中流以上の人が多そうですので、今更はやまった行動をとったところで契約者を敵に回すだけで、自分の社会的地位や名誉にプラスになることは何もないでしょうからね。

[380: 購入検討中さん]

完売するかなー

[381: 匿名さん]

>>380
まだしないっしょ。

[382: 匿名さん]

>>379 不正確ですよ。業者寄りの書込みが削除されているようです。

[383: 匿名さん]

地域住民との争いが続いたままですけど．．．

車寄せの問題とか、どうなったのですか？

[384: 周辺住民さん]

↑
またそれ？もう販売始まってますが。
もういいんじゃないでしょうか。

[385: 周辺住民さん]

↑
またそれ？

[386: 入居予定さん]

万一ポシャっても、
契約者は本体価格の二割もらえるんだから
むしろ歓迎かも。

[387: 周辺住民さん]

三倍返しでしょ。

[388: 入居予定さん]

この物件は、二割返しです

[389: 匿名さん]

契約者からポシャるのはむしろ歓迎と
言われる物件って悲しいね。

[390: 周辺住民さん]

あくまでも保全でしょ。
手付け金以外に二割だから、実質三倍返しでしょ。

[391: 周辺住民さん]

普通は手付金は全額戻り、頭金を倍返しでしょ。倍返しは不動産売買の標準テンプレートに沿ったルールだと記憶していますが。

[392: 匿名さん]

宅地建物取引業法第39条

[393: 入居予定さん]

法廷外、現地での反対運動も
続いてるの？

[394: 物件比較中さん]

>>393

だいぶ前ですが
ここの紛争の関連で
読売新聞の記事になってましたよ

[395: 周辺住民さん]

もう関係ないよ。勝手にやってろ。

[396: 周辺住民さん]

まだやってるよ、ネガキャンペーン。哀れ。

[397: 匿名さん]

今さらネガって何したいんだろう？

[398: 入居予定さん]

もう、終わりだね

[399: 匿名さん]

終わりと言えば、中○人がここに手を出し始めたと言う人が居ましたが、湾岸タワマンみたいなことにはならないですよね？

[400: 購入検討中さん]

>>399
モデルルームを見学している姿を拝見しました。問い合わせれば教えて頂けるのかな。個人情報だから無理か、、、

[401: 周辺住民さん]

春日駅前の再開発で付加価値も上がるかな。いいなここ。

[402: 入居予定さん]

武蔵小杉並に
地価も上がる？

[403: 匿名さん]

文京区はもう少し再開発をした方がいいね。
小石川や茗荷谷などもう少し恵比寿ガーデンプレイスみたいなの作って場所の価値を上げてほしい。

[404: 匿名さん]

富坂診療所
来月から移転のようです。

建替えで
高いビルになるのかな？
>>403 再開発には弊害もありますよ。

[405: 購入検討中さん]

中古市場が高すぎる（本郷のプラウド76m2、8000万）ので新築のこちらを検討。もたもたしているとこの物件も手を出せる部屋はなくなるんだろうな。

[406: 匿名さん]

教育の森公園とか文京グリーンコートなんかが文京区の再開発じゃん
今度は春日のもあるし

[407: 購入検討中さん]

MRに行けば良いのですが、今東京にいないので行くことが出来ません。
平均坪単価は４５０万円位でしょうか？

[408: 物件比較中さん]

平均４００くらい

[409: 購入検討中さん]

本当ですか？
神楽坂の物件を検討していたんですが高額な割に、仕様はいいんですが設計がイマイチで高級感が全くないので迷っています。
来年MRに行っても間に合わないでしょうね。
行ってもその気になるかどうか解らないですが。

[410: 匿名さん]

全然再開発まだ足らないよ。
ほかの区はこんなもんじゃないよ。保守的すぎるのもどうかと。

[411: 周辺住民さん]

409
それをここで言ってなんになる？

[412: 物件比較中さん]

>404

富坂診療所
再開発なのか

嫌だな