ル・サンク小石川後楽園（2）

[周辺住民さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：1LDK～4LDK
面積：55.49平米～151.09平米
売主・事業主：NIPPO
売主・事業主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット

施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[263: 買い換え検討中]

嫌だ嫌だの駄々っ子レベルでは建築は止まりません。
完成するのを指を咥えて見てるしかありません。
何ならいっその事、購入を検討してみては？

[264: 買い換え検討中]

262
その地下住戸も第一期で完売。
で？なにか？

[265: 匿名さん]

これ以上の運動は難しいでしょう。
社会的地位の高い方であれば、なおさら自分の恩師やら学友やら会社の上司だとかが契約する可能性が高いですから、賢明な判断をされるんじゃないですか。

[266: 匿名さん]

神楽坂を意識しての年内抽選だな

[268: 匿名さん]

実情が分かってない書込みが目立って来たようだが

[270: 買い換え検討中]

266
神楽坂は関係ないでしょ。本来は11月抽選だったんだから。

開発変更申請が降りて、粛々と動き始めただけ。

[271: 匿名さん]

>>257
文京区住環境課調整担当に訊いてごらん
連絡先は区役所ＨＰに載っているから

[274: 物件比較中さん]

265
争訟が続いていることを嫌がって
契約する可能性は低いのではないかな

[277: 匿名さん]

完全地下室は避けたい
道路から覗きこまれることも心配

[278: 購入検討中さん]

不特定多数で無記名での書き込みサイト
の書き込みが実情じゃないと書き込んで何になるんですか？

[279: 物件比較中さん]

東側は住友後楽園ビルが邪魔になりませんか
源覚寺のことも気になりますけど．．．

[280: 買い換え検討中]

277
もう売れて無くなるから心配無用。

278
自分で考えてくれ、では。

[281: 物件比較中さん]

プロ野球と似た用語は放送コードに触れるのですかね…

あっ、私はただ東京ドームが近くて便利だと思っているだけですよ！

[283: 物件比較中さん]

281、282がダブって入ってしまいました…失礼しました。

[285: 匿名さん]

1期販売決まりましたね。74戸って凄いですね。

[286: 匿名さん]

敷地面積の売買面積と建築確認対象との相違
どういう事情でしょう？

[287: 物件比較中さん]

もし実測面積が登記簿より少ない場合は固定資産税とか登記簿の面積で発生するので登記簿を直した方がいいです。

[288: 購入検討中さん]

抽選に外れた人が、第一期二次に回ると
ほとんど完売でしょうか。

[289: 匿名さん]

どんなにネガっても売れちゃうのね。

[290: 周辺住民さん]

今朝のスターフルーツの混みようはハンパなかったですね。
この界隈、一部ですが賑わっています（笑）

ところで、第1期の販売戸数が74戸と出ていますね。

http://k107.jp/outline.html
情報登録日：平成26年11月28日

相変わらず削除が多いのが気になりますが、善戦していますね。

[291: 匿名さん]

>>286

建築確認対象外の面積が何か明示されてないですね。
私道負担とかあるのですか？

http://k107.jp/outline.html
敷地面積 4,346.38m²（売買対象面積）、4,341.76m²（建築確認対象面積）

[292: 匿名さん]

たぶん重説とかに記載されるでしょうから買う人はわかるのですね。

[293: 物件比較中さん]

道路なら道路と表示するべきなのに。。。

それとも隣地との境界部分の厄介な問題？

[294: 匿名さん]

>>293
何が、べきなの？
自分のルールで世の中を仕切っていけるとでも？

[295: 匿名さん]

>>294
これまで
建築確認対象面積を明示していなかったのは
何故ですか？
公簿面積と違うことが
物件概要でわからなかったです。

[296: 物件比較中さん]

建築確認対象面積が実測面積ですか

減った面積になっているのは
開発行為の変更を申請したことに
起因していますか

[297: 匿名さん]

モデル見学しましたが、地下住戸の倍率が凄いですね。
1期で無くなりますね。

[298: 匿名さん]

利便性だけをとるならそれもありですかね。

[299: 匿名さん]

地下室はマンション投資さん向けですか。
湿気がすごいですが平気ですか。

災害時に、地下室からは
階段を上って避難するのですかね。

[300: 買いたいけど買えない人]

>>299
湿気対策？避難時の経路？
気になるんですか？
教えません。
本気で気になるならモデルルーム見に行けば？
12月中の週末は満席らしいですけどね。

[303: 匿名さん]

>>295
べきと言える理由は見当たらないけど？
自分が全てで自分の疑問を解消させることが、べきなのか？

日本語分かる？
べきの意味は？

[304: 物件比較中さん]

>>295

面積について
実際のものよりも広いと誤認されるおそれのある表示は
禁止されてますけど。。。

[305: 匿名さん]

>>295-296
敷地面積にかかわる情報を
明確にしないでよいとする理由は見当たりません

売主の姿勢が表れてます

[306: 買いたいけど買えない人]

さすが売れる物件は掲示板の盛り上がりが違いますね！

[307: 匿名さん]

70m2台が25戸中20戸登録らしく、抽選部屋が多数のようです。すごい人気ですね。。

[308: 物件比較中さん]

まあそりゃ買えるなら買いたいですもんw

[309: 購入検討中さん]

九階は、何戸売り出し？

[310: 匿名さん]

>>309
知ってどうする？2億越えだよ

[311: 購入検討中さん]

要望書締め切りの時点では一人のみ申し込みだったのが、
抽選になってしまうことってあるの？

[312: 購入検討中さん]

>>311
要望書は関係ないでしょ
登録の締切時点で倍率があれば抽選がふつうですよ

[313: ご近所さん]

ここが坪397万で人気って、3年前じゃ考えられない価格だわ。
まっ うちのマンションも値上がりしてるけど、、

[314: 匿名さん]

平日1日の同日に、よくまぁこんなにも掛け合いしますね～。
というか普通こんな掛け合い起こらないよね。日中暇人でパソコンかスマホ触りまくってる人じゃない限りね。
一体誰ですか？興味ある＆興味無いフリしてるアナタガタは？

[315: 匿名さん]

306,307,309へ、チョイチョイ状況を宣伝してんじゃないよ。他人のフリして身内だろ？
何が人気物件はちがうね、2億だぞ、だよ。
しれーっと高額だけど人気で売れてるってアピールすんな！身内野郎！

[316: 匿名さん]

↑
同感です。

>>304-305 のように売主の姿勢を質す書込みがされると
困る方々なのでしょうか。

[317: 匿名さん]

>>315
身内って^_^
誰がマンションの身内なんだよ
否定的な書き込みしたら宿敵野郎だな

[318: 周辺住民さん]

>>311さん

本来はそうならないようにデベが配慮するところですが、「どうしても、この部屋が買いたい」という客が現れたら断ることはできないでしょうね。ということで抽選になってしまいそうです。

[319: 匿名さん]

>>296
それで
建築確認対象外の面積は
何の用途に使えるのですか。
建築物の敷地にできない部分ですか。

[320: 匿名さん]

>>319
自分で家を建てたら意味が分かるよ

[321: 匿名さん]

ザ・パークハウス文京江戸川橋では
物件概要で
建築確認対象外の部分を明示してます。

どちらも三菱地所レジデンスが販売してます。
説明の姿勢が違ってますね。

[322: 物件比較中さん]

>>320
さっすがー！かっこいー！

[323: 購入検討中さん]

151.09m2 の部屋も売り出されてるで

[324: 購入経験者さん]

既存不適格って段階で資産価値が薄いからなぁ・・・
この立地で売れるのが信じられないわ。
お金持ちっているんですねぇ～

[325: 物件比較中さん]

公簿面積と建築確認対象面積が違うこともあります。

[326: 周辺住民さん]

今朝は新聞の折り込み広告が入ってきましたね。
価格入りでしたが、思っていたほど高くなかったです。
ここ、待っていればよかったなあと反省。

[327: 匿名さん]

どの部屋がどのくらいの価格だったのですか？

[328: 周辺住民さん]

>>327さん

S-Rhrタイプ151.09㎡（南向きでハナレあり）で26,000万円　←これは買えそうにない
S-Fタイプ85.98㎡（南向き）で8,980万円～10,580万円
E-Cタイプ73.71㎡（東向き）で7,280万円、7,580万円

こんな感じです。6日より第1期74戸販売とありました。

[329: 購入検討中さん]

今の時点で価格を知らなくて
二・三日後に申し込むの？

[330: 匿名さん]

323
ハナレは納戸だね
↓
間取り 3LDK+3WIC+SIC+HANARE（S） 専有面積 135.49㎡
価格その他 HANARE（納戸）面積：15.6㎡、HANARE（納戸）ドライエリア面積：5.1㎡
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ011FD006/gazoModalOpen?ar=030&b...

[331: 匿名さん]

ありがとうございます。確かに思ったよりずいぶん安いですね。
あと1割は高いと思ってました。

[332: 匿名さん]

>>324
あんたが住んでるとこだって、周りから見たら
馬鹿だなーその立地や値段でよく買うよ。ブギャー
な訳だよ。
もし賃貸だったとしても
大家や不動産屋への貢献ご苦労。賃貸仕様の物件だってーダセー
な訳だよ。

近視眼なの分かる？

[333: 匿名さん]

坂の途中に建設されているのでしょうか？
ということは駅までは坂道を上り下りしなければならないのかな？
この周辺は坂道が多そうですから、駅まで近いことは利点ですね。
やはり、価格は高めなんですね。この立地なら仕方ないかな

[334: 匿名さん]

ご自身で現地見てください。

[335: 申込予定さん]

いよいよ明日から登録会ですね！！
どのくらい埋まるのか、楽しみです。

[336: 周辺住民さん]

>>333さん

坂の途中に建っていますが、エントランスは坂の下にあるので、駅などからはほぼフラットなアプローチになります。

駅からの距離は注意が必要です。どの線に乗るにも大通りを渡る必要があるので、信号待ちなどを考慮してください。南北線は地下6階と深いので、ホームまで時間がかかります。

[337: 購入検討中さん]

登録日ですが、ここは静かですね。

[338: 周辺住民さん]

>>337さん

ここで騒いでいる人にとって、今日はXデーです（笑）

[339: 匿名さん]

本日、申込みをしてきました。
既にほとんどの部屋が埋まっていて正直、驚きました。
第一希望の部屋が既に申込み済みだったので、第二希望の部屋に申込みました。第2期の販売で価格を上げる見通しと営業の方がおっしゃっていたので、購入を考えている方は早めに動かれた方がいいかもしれませんね。

[340: 物件比較中さん]

九階も売れてるね

[341: 物件比較中さん]

全体に下階のほうから売れてますが、
ハナレ付きの部屋は残り一戸だけと
理想的展開でしょうか。

[342: 物件比較中さん]

登録日二日目ですが、ここは静かですね。

[343: 周辺住民さん]

>>339さん

情報どうもありがとうございます。ただし。
> 第2期の販売で価格を上げる見通しと営業の方がおっしゃっていた
は、単に価格が安い部屋から売れているということではないでしょうか。この辺は狭くても1億円近く出す人は結構いますが、1億円を超えるととたんに売れ行きが悪くなるようです。単価が高いのはOKですが、グロスは限度があるようです。

[344: 物件比較中さん]

ついにこの日が、
来ましたね・・・

[345: 申込予定さん]

実は申し込みました。場所はヒミツです・・・。

冷静に考えると管理費が異様に高いよね。
エスカレーターや常駐管理で1.5倍・・・。

計算したら一番狭い場所の5980万の部屋でも頭金1000万・35年ローンパターンで+1200万の差ですね。
7500前後の新築物件（もちろん常駐なし・エスカレーターなし。頭金1000万）で管理費が通常の値段と月額の支払い総額は同じですな。

物件の値段を抑えたのは管理費で賄うパターンなのかあ。
庶民の私にはお～～～怖いの世界です。

皆さん固定費である管理費（加えて駐車場代金など。補填は管理費の値上で賄う気じゃ・・・・）が高いことなどどのように考えているのでしょうか？

[346: 匿名さん]

駐車場代は「通勤に使うから」っていう理由にして経費にします

[347: 匿名さん]

一期完売でしたね！

[348: 匿名さん]

>>345
修繕積立金も異様に高い！
6年目〜倍の額を払う事になります。
１〜5年（120円/m2）
6〜10年（240円/m2）
11〜20年（360円/m2）
20〜30年（480円/m2）

[349: 物件比較中さん]

抽選はずれ組が残りに回るだけで
完売しそうやで

[350: 入居予定さん]

この抽選って、今後ご数十年の住む場所を決めるわけで
並みの合格発表より重要ですね。
しかも、がんばりようがないという。

[351: 入居予定さん]

>>350
確かに、頑張りようがないですね（笑）

[352: いつか買いたいさん]

>>349
抽選に外れました。一期完売ですか。
一期でキャンセル出ますかね？？

[353: 周辺住民さん]

>>345さん

申し込みおめでとうございます。抽選ですか？　だとしたら当たるといいですね。うらやましいです。

管理費と積立金は、平均的には1平米当たりそれぞれ200円と100円（当初）くらいです。ここはそれぞれ330円と120円なので、特に管理費が割高ですね。スケールメリットはあっても、エスカレーター2基、エレベーター4基（でしたっけ？）なので、ランニングコストがかさむのでしょう。

[354: 購入検討中さん]

二期、
いつ？

[355: 購入検討中さん]

>>354
二期は1月10日11日12日の正午までの登録申し込みと記憶しています。

[356: 345]

>>353

レスありがとうございます。
申し込み完了ですがおそらく倍率1倍の部屋ですので、当確かと（笑）。

ここは変形斜面で崖地改修の上での販売ですから、業者的には結構無理をしているんじゃないかと思います。加えて高さ規定など、敷地メリットをどのように享受しつつ価格を抑えていくか注目しておりました。

安藤ハザマ☓地所＆野村でこの値段に抑えてきたのですから、どこかにしわ寄せが来て当然。それが管理費と修繕積立金、それに激高の駐車場代金（そもそも1/3も埋まらないんじゃないかな）に反映しているのでしょうね。

管理組合が上手く機能して管理費を2割下げて修繕積立金にその分を回せればいいと思うけど。詳細は読み込んでいないけど管理組合結成後もNIPPO以外は選べないんでしょうからね・・・。

[357: 購入検討中さん]

今現在は、昨日当選済みの人と
二期申し込み予定の人しかおらず、
当確状態の人は、いないのではないですか？

[358: 匿名さん]

管理会社は理事会発足後に変更可能です。総会にかけますが。
この近辺のマンションで、丸紅から三井に変更したマンションもあります。

[359: 匿名さん]

NIPPOのマンション買って、NIPPOの管理はイヤって言うんなら
初めから別のマンション買えばいいのに・・・

[360: 購入検討中さん]

この敷地でこの戸数だと、固定資産税凄くなるんじゃないですか？六年過ぎたら凄そう。

まあ購入される方々には関係無いでしょうが。

[361: 入居予定さん]

>>359
NIPPONのマンションが欲しくて買う訳じゃないから。
買おうと思った時期に住みたいエリアにNIPPONがマンションを建てるから買う。

[362: 匿名さん]

固定資産税は70平米台で30万くらいと聞きました。庶民の私はそれで断念しました。維持費以外は良い物件でした。