ル・サンク小石川後楽園（2）

[周辺住民さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：1LDK～4LDK
面積：55.49平米～151.09平米
売主・事業主：NIPPO
売主・事業主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット

施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[201: 匿名さん]

業界内のことはよく判らんけど、上手い業者は事前に｢菓子折り｣持って周辺廻るんでしょ？
どこかの副大臣か誰かが｢最後はお金の問題でしょ…｣と言ってたけど、NIPPOさんそこが下手なんじゃない？

[202: 物件比較中さん]

販売が再開されてるで

[203: 周辺住民さん]

>>199
工事って造成じゃないの？　マンション本体の工事には至らなかったと思いますが。

ネガな印象を植え付けたいんですね（笑）

[204: 匿名さん]

>>199 >>203
造成工事が違法な工事だと
東京高裁の判決で確定したのですよ。

少し調査すればわかることです。

[205: 匿名さん]

>>202

販売開始予定 11月下旬
※価格・販売戸数は未定です。
※全体で売るか数期で分けて販売するか確定しておらず、販売住戸が未確定のため、物件データは全販売対象住戸のものを表示しています。確定情報は新規分譲広告において明示いたします。
※販売開始まで契約または予約の申込および申込順位の確保につながる行為は一切できません。

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_bunkyo/nc_67711212/bukkengaiyo/

[206: 周辺住民さん]

>>204
こちらで元々言いたいのは、着工さえすれば裁判沙汰になってもほぼ竣工するということ。国立のマンションも然り。

それをネガな方向に印象操作したいんですね。

[207: 周辺住民さん]

「マンション」が抜けていたので再投稿。

>>204
こちらで元々言いたいのは、マンション本体が着工さえすれば裁判沙汰になってもほぼ竣工するということ。国立のマンションも然り。

それをネガな方向に印象操作したいんですね。

[208: 物件比較中さん]

>>205
それは、認可が下りる前の
古い情報やで

[209: 匿名さん]

>>207
随分と軌道修正しましたね
業者寄りの意見には違いないですけど

>>208
物件ＨＰが古いままでいいのかな？

[210: 匿名さん]

開発の変更はエントランスだけですか？
どうしてこの時期に？

[211: 物件比較中さん]

この時期に、要修正箇所に気づくって、
むしろ行政側のチェックミスなんじゃないの？

[212: 匿名さん]

この時期まで
業者も行政も要修正箇所に気づかなかった
法令に適合していなかった、ということ？
ザルな審査だと感じますけど。

[215: 物件比較中さん]

再認可も下りて、正式契約にもゴーサインが出てるのだから、
いまさら蒸し返す意味がないような。

[216: 周辺住民さん]

>>209

少なくとも>>203でマンション本体のことだと書いていますが。
判断するのはここの読者でしょうが。

>>214さん

開発行為に関してはよく知りませんが、建築確認の変更ならよくあります。
問題が見つかったというより、よりよい計画にするためであることがほとんどです。

今回の件は恐らくですが、エントランス周りの土を削り方を変えるのかと思います。
本件で土をいじるのは開発行為に当たるのかと察します。
勝手な想像ですが、たくさん削ってエントランスに車を入れやすくする
といった変更ではないでしょうか。

[218: 匿名さん]

>>216
残念ながらハズレ

[219: 周辺住民さん]

>>218さん

そうなんですか。てっきり、車寄せさん達のご尽力で、
目出度くエントランスが広がり、土地の形状を変更するのか思いました。

[220: 匿名さん]

NIPPOさん、１、２戸分の売上金使えば十分なんだから"地元対策費"配っておやりなさいよ！
それで今後に支障がでなければ安いもんじゃないの？

[222: 物件比較中さん]

>>198
誤解していませんか。


>>197の大船観音前マンションは
2006年5月16日に日本ERIに建築確認を申請
2006年6月1日付で建築確認を受けて
建築工事に着手していたようです。
http://www.geocities.jp/daigiri70725/07261.htm

[223: 匿名さん]

220
たぶん余計なお世話。

[224: 匿名さん]

220
これ軽いユスリだよね。

[225: 物件比較中さん]

第一期発売後ぽしゃった例って
ないんじゃないの？

[226: 周辺住民さん]

>>222

リンク先で、平成18年6月1日付けで日本ERIが建築確認を下ろしたところまで確認できました。工事を同日から始める「予定」であることも確認できましたが、写真を見る限りマンション本体に着工したその形跡はありません。マンション本体を着工したなら、少なくとも基礎を築くための掘削などをしているかと思います。リンク先は同年7月26日の様子ですね。

[227: いつか買いたいさん]

エントランスアプローチにゲートが計画されていて、それを中止した事による擁壁の変更に伴う申請との事。

かなりスピーディーに降りたっぽい。

[228: 物件比較中さん]

>>222
どうでも良いことですけど、たった二週間かそこらで建築確認ておりてしまうものなのですか？
普通、何ヶ月もかかるイメージがありますが。


【 一部テキストを 削除しました 。管理担当 】

[229: 物件比較中さん]

業者がゲートをケチった事による変更ってこと？

[230: 周辺住民さん]

>>227さん

なるほど、そうでしたか。なら、>>216に書いたようにやはり土地の形状変更絡みですね。

>>228さん

昔はそうだったんですよ。すぐ建築確認が下りました。姉歯事件の後の制度改正で時間がかかるようになりました。

[231: 物件比較中さん]

制度改正などに凄く詳しい人が、
たまたま、近所に住んでるんですね。

[232: 物件比較中さん]

>>229
ゲートが争点の1つなのでしょう。

エントランス以外にも
変更していないか確かめてみたら？

[233: いつか買いたいさん]

228
変更申請ですから通常は1ヶ月程で降ります。
あと、中庭の植え込みにした部分との事。

この二カ所です。

[234: 物件比較中さん]

>>226
写真は許可取消されて時間経過したのもの
元々は山でしたから
基礎を築くため掘削した跡と思われます

[235: 周辺住民さん]

>>234

>>222のリンク先にある写真は、建築確認が下りた翌年の7月でしたか。しかし、掘削した（＝マンションの本体工事を始めた）ようには思えませんが。。

こちらが言いたいのは、着工して販売が始まったマンションで、竣工・引き渡しに至らなかったケースはほぼないということ。業者の姿勢や意向など興味ありません。

販売する側が裁判で負けそうと思ったら無理に着工しないし販売もしないし、逆に、販売が終わっているマンションは、裁判所もその辺を考慮しているのかどうか知らないけど、少なくとも上級審では取り壊しに至る判断は下されていません。国立のマンションなど、東京地裁の名物裁判長の存在もあっていい線で戦っていましたが、結局、住民と市は負けてしまいましたしね。それどころか市と市議会はいま泥沼です。

このマンションは既にそうした修羅場をくぐっていて、それを反映した計画なので、今さら新たに住民が提訴しても既に判断済みとの判決が下るに決まっています。法律も社会情勢もさほど変わっていませんし。新たな要素としての絶対高さオーバーについても、ただ既存不適格になるというだけのことです。

この掲示板は基本的に買いたい人向けの情報交換の場ですから、それに沿った書き込みがなされるはずです。あなたのようにネガな印象を植えつける粘着質な書き込みからして、誰に何をしたいのかなと思う人が多いのではないでしょうか。少なくとも買うつもりもないし、近隣に住んでいるわけでもなさそうですね。この界隈で、駅近・高台・買い物便利と3拍子そろったマンションはそうないですが、それに該当するこのマンションを誰かが買うのが、あなたは妬ましいのでしょうか。

[236: いつか買いたいさん]

235
おっしゃる通りです。パチパチ（拍手）

[237: 物件比較中さん]

随分と業者側の論理ですね。
紛争案件は販売すると安全になるとは。

なぜ、この期に及んで、
開発変更を申請しなければならない事態になったかの
十分な説明がつきますか。

中庭の植え込みの変更で緑化面積が増えましたか。

車寄せが変わったり、緑☆2になったり、
このマンション計画が改善しているならいいですが。

[239: 物件比較中さん]

反対運動の終了は、いつですか？
建て直す２０６６年頃ですか？

[241: 周辺住民さん]

入居が始まったら町内会費の徴収にくるので、さすがに反対はしないでしょう。

[242: 匿名さん]

百世帯も入居すれば、今度は多数派ですからね。
それだけに余計、その前に一悶着ありそうな気がします…
事業者は周辺の誰が反対しているか位の情報は持っているでしょうから、販売前にしっかり個別対応しておくべきでしょう。

[244: 匿名さん]

違いますよ。

>>212のような
開発変更をする事態を招いたとの書込みに対し
その話題を不都合とする人が威嚇することが続いたのですよ。

[245: 周辺住民さん]

>>212も十分にいい加減と思います。

業者が後から計画を変更したい申請を出したのに、
＞業者も行政も要修正箇所に気づかなかった
はないでしょう。

[246: 匿名さん]

それなら
販売間際にもかかわらず
開発行為の変更をしてまで
エントランスを変更した理由は何ですか。
そうしないと
建設を続けられない事情があったと
考えられますが。

[247: いつか買いたいさん]

みなさん、な～んにも解ってないね。
ふふふ。

[249: 物件比較中さん]

御殿坂も訴訟になっています。

小石川植物園を守る会
http://koisikawa-mamoru-kai.la.coocan.jp/Keii.html

[250: 匿名さん]

それで更に周囲から白い目で見られてるんだけど。

[251: 匿名さん]

グランドメゾン文京目白坂

どうなりました？

[253: いつか買いたいさん]

ここの書き込みがいかに検討者として直接話を聞いていないかが分かりました。
有り難うございます。

[255: 物件比較中さん]

21日に、正式販売日程が決まって契約手続きが動き出し、
反対運動の失敗が確定したということですか？

[257: 物件比較中さん]

十年戦争ついに決着、
ｍｊｓｋ？

[258: 匿名さん]

256
定義がある訳ではないと思いますが、法律や建築、土木、行政、情報収集などに専門知識を持つ、尊敬すべき職業に従事する優秀な方と個人的には考えています。

[259: 物件比較中さん]

反対運動は、解散式とか反省会とか
あるんですか？

[260: 買い換え検討中]

自然消滅ではないでしょうか。
しかもこれからクリスマスや年末年始も控えてます。
解散式？反省会？そんなヒマ人ではないでしょう。

[261: 買い換え検討中]

解散もしないし、反省もしないでしょう。

[262: 匿名さん]

小日向２丁目では地下住戸を巡る紛争
https://ja-jp.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/a.188157737936087.47...

ルサンクも地下住戸が多すぎ

[263: 買い換え検討中]

嫌だ嫌だの駄々っ子レベルでは建築は止まりません。
完成するのを指を咥えて見てるしかありません。
何ならいっその事、購入を検討してみては？

[264: 買い換え検討中]

262
その地下住戸も第一期で完売。
で？なにか？

[265: 匿名さん]

これ以上の運動は難しいでしょう。
社会的地位の高い方であれば、なおさら自分の恩師やら学友やら会社の上司だとかが契約する可能性が高いですから、賢明な判断をされるんじゃないですか。

[266: 匿名さん]

神楽坂を意識しての年内抽選だな

[268: 匿名さん]

実情が分かってない書込みが目立って来たようだが

[270: 買い換え検討中]

266
神楽坂は関係ないでしょ。本来は11月抽選だったんだから。

開発変更申請が降りて、粛々と動き始めただけ。

[271: 匿名さん]

>>257
文京区住環境課調整担当に訊いてごらん
連絡先は区役所ＨＰに載っているから

[274: 物件比較中さん]

265
争訟が続いていることを嫌がって
契約する可能性は低いのではないかな

[277: 匿名さん]

完全地下室は避けたい
道路から覗きこまれることも心配

[278: 購入検討中さん]

不特定多数で無記名での書き込みサイト
の書き込みが実情じゃないと書き込んで何になるんですか？

[279: 物件比較中さん]

東側は住友後楽園ビルが邪魔になりませんか
源覚寺のことも気になりますけど．．．

[280: 買い換え検討中]

277
もう売れて無くなるから心配無用。

278
自分で考えてくれ、では。

[281: 物件比較中さん]

プロ野球と似た用語は放送コードに触れるのですかね…

あっ、私はただ東京ドームが近くて便利だと思っているだけですよ！

[283: 物件比較中さん]

281、282がダブって入ってしまいました…失礼しました。

[285: 匿名さん]

1期販売決まりましたね。74戸って凄いですね。

[286: 匿名さん]

敷地面積の売買面積と建築確認対象との相違
どういう事情でしょう？

[287: 物件比較中さん]

もし実測面積が登記簿より少ない場合は固定資産税とか登記簿の面積で発生するので登記簿を直した方がいいです。

[288: 購入検討中さん]

抽選に外れた人が、第一期二次に回ると
ほとんど完売でしょうか。

[289: 匿名さん]

どんなにネガっても売れちゃうのね。

[290: 周辺住民さん]

今朝のスターフルーツの混みようはハンパなかったですね。
この界隈、一部ですが賑わっています（笑）

ところで、第1期の販売戸数が74戸と出ていますね。

http://k107.jp/outline.html
情報登録日：平成26年11月28日

相変わらず削除が多いのが気になりますが、善戦していますね。

[291: 匿名さん]

>>286

建築確認対象外の面積が何か明示されてないですね。
私道負担とかあるのですか？

http://k107.jp/outline.html
敷地面積 4,346.38m²（売買対象面積）、4,341.76m²（建築確認対象面積）

[292: 匿名さん]

たぶん重説とかに記載されるでしょうから買う人はわかるのですね。

[293: 物件比較中さん]

道路なら道路と表示するべきなのに。。。

それとも隣地との境界部分の厄介な問題？

[294: 匿名さん]

>>293
何が、べきなの？
自分のルールで世の中を仕切っていけるとでも？

[295: 匿名さん]

>>294
これまで
建築確認対象面積を明示していなかったのは
何故ですか？
公簿面積と違うことが
物件概要でわからなかったです。

[296: 物件比較中さん]

建築確認対象面積が実測面積ですか

減った面積になっているのは
開発行為の変更を申請したことに
起因していますか

[297: 匿名さん]

モデル見学しましたが、地下住戸の倍率が凄いですね。
1期で無くなりますね。

[298: 匿名さん]

利便性だけをとるならそれもありですかね。

[299: 匿名さん]

地下室はマンション投資さん向けですか。
湿気がすごいですが平気ですか。

災害時に、地下室からは
階段を上って避難するのですかね。

[300: 買いたいけど買えない人]

>>299
湿気対策？避難時の経路？
気になるんですか？
教えません。
本気で気になるならモデルルーム見に行けば？
12月中の週末は満席らしいですけどね。