ル・サンク小石川後楽園（2）

[周辺住民さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：1LDK～4LDK
面積：55.49平米～151.09平米
売主・事業主：NIPPO
売主・事業主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット

施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[1: 周辺住民さん]

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建

[3: 匿名さん]

あからさまな反対運動はしないんじゃない？
さすがにみっともない行為である事は自覚してるのでしょう。

[4: 匿名さん]

>>2
売れない物件なのですか？

建設強行して、この期に及んで
計画変更の申請をしているの？

変更の許可を着工前に受けていれば
厄介なことにならなかったのでは？

[5: 匿名さん]

ここは年内販売も微妙らしいと聞きました。
今月中に申請許可されないと年内販売できない見たいです。
神楽坂のモリモトに検討者流れるのでは？

[6: 匿名さん]

>>5

近隣住民の代理人は
日置雅晴弁護士

全国的に注目されている案件です

[7: 匿名さん]

>>6
近隣住民の怨恨強いんでしょうね…

開発許可再申請される根回しされるような弁護士ついてたらまた販売阻止されるかもね

[8: 物件比較中さん]

日経新聞に市川猿之助の一面広告がされた時期もあったのに

[9: 匿名さん]

弁護士ついてるなら近隣住民バカにできないですね
ノボリ出てる近隣反対運動よりたち悪いですね。

[10: 匿名さん]

もうこれ書き込みの人が特定できますね。
弁護士さんの個人名が出てますよ。
よほど「ヨボヨボの周辺住民」が劣勢であると思ったのでしょう。

うまく乗ってくれてありがとう。

[11: 匿名さん]

地下室マンションで既存不適格リスクもあるから要注意。世田谷区では独立地下住戸が禁止になっている。

[14: 匿名さん]

世田谷区は関係ないじゃん。

[16: 匿名さん]

NIPPOが変更申請中の内容を隠さず明示するべきでは？
ホームページも古いままですね。

[17: 購入経験者さん]

このマンションは
多分、既存不適格で販売することになるでしょうね。

資産価値がガタ落ちになりそうですし、待ってれば安値放出あるかもですね。
（私も安ければ１つ買いたいですｗ文京区持ってないのでｗ）

[18: 購入経験者さん]

ここもう掲示板新しいのできたんだ
すごい人気ですね

皆さんご苦労様です

[19: 購入経験者さん]

16
隠さずって何？
聞けば教えてくれるけど
教えてもらえてないんだとしたら、客だと思われてないってことでしょ

[20: 匿名さん]

売主が
ＨＰの物件概要に
○年○月○日変更申請中
と書かないといけないと思うよ

[22: 周辺住民さん]

>>10さん
日置弁護士はこの世界では非常に有名な人です。
関係者が書き込んでいる可能性は非常に大ですね。決め付けるのはよくないですが。

>>11さん
このマンションの1階住戸は建築基準法では地下1階に当たりますので、確かにそのリスクはありえます。
ただし、そこまできつい条例を作ってくるかどうか。
それに、「地下1階だけ」が禁止されても地上1階とメゾネットにしてしまえますね。
各戸が広ければなおさらです。

>>17さん
もともと既存不適格で販売することが決まっていて、
今回の変更で現法規への適合を目指しているわけではないはずです。
ただし、既存不適格といっても容積オーバーではなく建て替えても面積が確保できるので、
安値放出はありえないと思いますよ。

>>20さん
開発の申請変更は知らないけど、軽微な建築確認変更なら工事は続行しますし、通常はいちいち書きませんよ。

[23: 物件比較中さん]

割と真面目に検討してて、変更申請の話も聞きましたけど、個人的にはあんまりHPに情報をバラまいて欲しくないと思っています。
悪意を持って観察してる人もいるみたいですし、そういった方に自分の家になるかもしれないマンションの情報を知られたくないです。

[24: 匿名さん]

すごい！

日曜の午前中からせっせと書き込まれてる！

さすが！！売れる物件ほど荒れますね！！！

[25: 匿名さん]

そうでもない。
すみふさんは売れない物件の方が荒れるように見受けます。プラウドも変な間取りの物件はいい荒れっぷりです。

要はネタがあればレスは増えるんですよ。売れる売れないは関係ないと思います。

[26: 物件比較中さん]

売れない物件ですよ

10年前に頓挫した計画でも
インペリアルガーデンは売ることができて
ル・サンクはできない
デベの違いですか？

[27: 物件比較中さん]

できた途端に削除の嵐、すごい掲示板ですなあ。
まるでどこかの国みたい。

[28: 周辺住民さん]

ほんとだ、すごい削除（笑）

削除については、こちらに説明がありますね。
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html

アクセスログも見ているようですね。
まあなんにせよ、ネットだから匿名と思っている人が大杉。逆なのに。

[29: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

売れる売れないは置いといて、注目度が高いってことなんじゃない？
売れない要素がある前に、買いたい要素があるから不満も生まれるんだろうし。

どっちにしろ盛り上がらない掲示板より楽しくて好き（笑）

[30: 物件比較中さん]

>>23
デベロッパーの思う壷ですね。

不動産の表示に関する公正競争規約で
売主には不利な情報であっても（不利な情報だからこそ）明示することが求められます。

前スレで書かれてましたが
ここの売主は、当初、既存不適格物件であることを物件概要に記載してませんでした。
行政指導されたのかと推測します。


>>22
軽微変更に該当しないはずです。
間際になって販売の開始を止める事態になっているのですから。

[31: 物件比較中さん]

おそまつだよなあ。それでも500万くらい安くなれば買います！

[32: 買い換え検討中]

30
デベロッパーの思う壺？何が？
もしそうだとしたら何がいけないの？
自分の家探してるはずが、情報収集と評論に夢中になって買えなくなっていくよりましじゃない？
少なくとも躍起になって粗探ししてるあなたより全然まし。

[34: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>31

500万の値下げで買えるんだ！

羨ましいです。

都心でまともな物件買おうと思ったら@400は当たり前な時代なんですね（泣）

[35: 匿名さん]

変更申請せずに建設を続けられない事情があったの？

[36: 物件比較中さん]

ここを検討されてる方は他にどちらを見ていらっしゃるんでしょうか？

インペリアル？
神楽坂のモリモト？
どちらもこことは方向性が違う気がするんですけど。
まあ他にないんですかね。

[37: 匿名さん]

>>36
神楽坂は丸紅ですよ〜
モリモト仕様じゃないから普通のファミマンです。
不動産わかってる人は検討しないでしょ
インペリアルは駅距離を妥協できれば買いかな

[38: 匿名さん]

インペリアルは高いからちょっとね。周りも寂しすぎる。
神楽坂の方が楽しそう。

ここの良さって立地が一番かと思っているので、比較するなら再開発待つしかないかもね。

[39: 物件比較中さん]

現地付近に
反対運動の気配
今でもあるの？

[40: 物件比較中さん]

>>31
地下の隅っこでも大丈夫ですか？
坂道を通行する人から覗かれる危険がありませんか？

>>39
反対運動がされてなくて
販売できない事態になるでしょうか

[41: 物件比較中さん]

エントランスを少し変更するって話だけど、
反対派にどういうメリットがあるの？

[42: 物件比較中さん]

変更申請の話は反対派には関係ないでしょ

36、37、38
神楽坂の丸紅さん、何が良いのかよく分かりません。
どちらかというとインペリアルの方がまだ。
でも38さんの仰る通り、再開発のタワマンが1番興味ありますね。
@450はくだらないよね？@500くらい？

[43: 周辺住民さん]

>>30さん
> ここの売主は、当初、既存不適格物件であることを物件概要に記載してませんでした。
> 行政指導されたのかと推測します。

重要事項説明で説明する必要はありそうですが、不動産の広告にまで入れる義務はないはずです。
ご存知ないかもしれませんが、既存不適格は高さや容積率だけでなく、耐震強度や防火設備、防火区画など多岐に渡ります。
2013年から2020年までに段階的に省エネが義務化され、1重ガラスのサッシがある住戸はまず間違いなく既存不適格になります。

現状で築10年くらいのマンションであれば、防火関連は既存不適格の可能性が大ですが、
中古マンションの広告を見ても、そのような記述は皆無です。

>>40さん
> 反対運動がされてなくて
> 販売できない事態になるでしょうか

それはありえないと思います。建築確認が下りている以上、法的に問題はなく、
もし住民が販売を妨害すれば住民の側が裁判に訴えられます。

[44: 匿名さん]

>>43
既存不適格物件で問題になるのは将来同一規模の建て替えが出来ない事が問題な訳で単層ガラスの例え意味わからないんですが…

[45: 匿名さん]

>>43
建て替える時に改善すれば良い事項は今回の議論とは全く別の話ですよ。

[46: 物件比較中さん]

竣工一年以上前に売り出し予定だったのは、
今回の延期も想定内だったからでしょうか。

[47: 匿名さん]

>>43
都市計画法による制限に係る事項について、事実に相違する表示又は実際のものよりも緩やかであると誤認されるおそれのある表示は禁止されています。

>>46
実際に、販売の開始を止める事態になってますね。
市川猿之助のナビゲーター着任が早すぎたのでしょう。

[48: 匿名さん]

ここの現地を見ました。
直接ここと関係ないかもですが、
奥の家？の屋上に違法増築らしきプレハブ発見。
あれ見映え悪いな。行政に通告してもいいもんですか？

[49: 匿名さん]

この掲示板じゃ、そういう情報すぐ削除依頼されちゃうよ（笑）

[50: 周辺住民さん]

奥の家の屋上に違法増築らしきプレハブ！
皆で通報しましょう。
変更申請出しておきながら奥で何してるかわからないひどいデべだ。
我々は断固として戦うぞ！！

[51: 物件比較中さん]

反対運動はやはり怖い、プロ市民でしょうかね。

神楽坂の丸紅は私もよくわかりませんでした。
単なる普通のファミマンって表現は納得。

インペリアルは存在感があった。
反対運動はゼロなので、JR使わない方は買だと思う。
周辺はしょぼいが金持ちシニア組の検討が多いとか。

あとはここの反対運動が変更申請後に収まるか否か。
でもこんな風にあーでもない、こーでもないと悩んでいるとまた機会を逃がしそう。

[52: 匿名さん]

反対運動のある物件は要注意。反対住民vs.デベの争いが竣工までに収まらずに、入居後は矛先が変って反対住民vs.入居者で裁判になったケースもある。

[53: 匿名さん]

>>42 によると
変更申請は反対運動とは関係ないらしい。
そうすると
どうして販売開始の間際に変更申請したのか。
何か法令不適合があったのか
むしろ気になる。

[54: 匿名さん]

>>53
気になる？あなたの営業さんは教えてくれなかったんだ？
それともモデルルーム行ってないとか？
どっちにしろ教えてくれてないなら客じゃないってことだから気にしなくていいですよ！

[55: 物件比較中さん]

気になりませんかね。
エントランスを変えるだけだったら
もっと早い段階で変更申請すればよかったのですよ。
どうして販売の間際なんでしょう。
別の理由があるように思われますけどね。

[57: 匿名さん]

50
奥の家はデベ関係ないけど。
隣地ですから。

[58: 匿名さん]

>>52 >>56
デベが周辺住民を訴えて
敗訴した事例↓が有名です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3081/res/32-35

[59: 匿名さん]

55
だからそれを知らないってことは客じゃないんでしょ
あなたが気にすることではないです

[61: 匿名さん]

56
なんか勘違い。
金持ちは自分の戸建てでもないのに無駄な時間と労力は払いません。
幼い頃、親父が戸建ての為に行政とやりあって、妥協点を見出しながら立派な豪邸を建てたのを覚えている。
2億あれば、もっと良いとこ探すし、2億ごときじゃ、三流デベとは言え、それ以上のことはやっている。

[62: 匿名さん]

2億を、ごときだって。
すごいですね。

[64: 匿名さん]

61
戸建てでもないのにとか、論外。

[65: 物件比較中さん]

一期で過半数売り出し？

[66: 匿名さん]

58
デベが周辺住民を訴えて、ではなく、
この場合は逆でしょ？

その判例を下さいな。

[67: 匿名さん]

80戸くらいの売り出しだって。

[68: 物件比較中さん]

人気物件だったんですね

[69: 匿名さん]

61
すいません。何回読み返しても意味が理解出来ません。
詳しく解説して下さい。

[70: 匿名さん]

そだよねー。
そんな金持ちが暇つぶしでカキコしんだから意味深だよねー。
全く同意です６９さん。

[71: 物件比較中さん]

九階は、一期で何戸
売り出すの？

[72: 匿名さん]

しかし、これほど削除の多い掲示板、珍しいですね、情報統制って感じ…
他にはこの物件扱っている掲示板ないですかね？

[73: 周辺住民さん]

>>47さん
> 都市計画法による制限に係る事項について、事実に相違する表示又は実際のものよりも
> 緩やかであると誤認されるおそれのある表示は禁止されています。

それは、どんな法律・規則の第何条でしょうか。中古マンションの広告で容積率や高さの
オーバーについて記述されているのを見たことがないのですが。

[74: 周辺住民さん]

>>53さん >>55さん

推測で恐縮ですが、エントランス周りを変えるのであれば、恐らく坂道側を削るかなにかするのでしょう。
建物の形状を変えるのは建築確認の変更ですが、土地の形状を変えるのは開発行為の変更になります。
前者のために工事を止めることはまずありませんが、
後者については、ここの書き込みが正しいとすれば、工事を止めざるを得ません。

[75: 匿名さん]

>>47 >>73
不当景品類及び不当表示防止法（昭和37年法律第134号）第11条第1項
不動産の表示に関する公正競争規約（平成15年1月14日公正取引委員会告示第2号）第23条第1項第29号

不当表示については
消費者庁表示対策課指導係に相談してください。

[76: 匿名さん]

訂正

不動産の表示に関する公正競争規約（平成15年1月14日公正取引委員会告示第2号）第23条第1項第30号

[77: 匿名さん]

>>74さん、文京区に説明を求めたら教えてくれるのでは。
周辺住民の道路通行の安全に係りますから。

[78: 匿名さん]

神楽坂とどっちがよい？

ルサンクの方が共用部分がゴージャスだけど室内は如何？
お値段はどうでしょう

[79: 物件比較中さん]

カスケード（人工滝）は要りません

[80: 匿名さん]

神楽坂とどっちが良いかって
東西線と丸の内線のどっちで通勤すると便利かとか
そういう見方で決めるものなんじゃないかと思います

[81: 匿名さん]

79
あなたには関係ない。

[82: 物件比較中さん]

売り出し遅れても竣工は変わらないから
実質同じ？

[83: 周辺住民さん]

>>75さん

どうもありがとうございました。

不当景品類及び不当表示防止法
第十一条 　事業者又は事業者団体は、内閣府令で定めるところにより、景品類又は表示に関する事項について、内閣総理大臣及び公正取引委員会の認定を受けて、不当な顧客の誘引を防止し、一般消費者による自主的かつ合理的な選択及び事業者間の公正な競争を確保するための協定又は規約を締結し、又は設定することができる。これを変更しようとするときも、同様とする。

　に基づく↓

不動産の表示に関する公正競争規約
第23条　事業者は、次に掲げる広告表示をしてはならない。
（30）建ぺい率その他建物の建築に関する建築基準法、都市計画法その他の法律による制限に係る事項について、事実に相違する表示又は実際のものよりも緩やかであると誤認されるおそれのある表示

ってことですね。しかしながら、何がダメとは明示的な定められているわけではないですね。中古マンションの広告には容積率や高さのオーバーなど一切表示がなく、見学に行く段階で初めて口頭で知らされます。

[84: 匿名さん]

>>67

それだけ売れるならこんなに掲示板が荒れずに済んだのでしょうね。笑

[85: 物件比較中さん]

仮定法過去完了？

[86: 親同居さん]

>>83

第一種中高層住居専用地域とだけ表示して
高度地区を表示していないと
実際のものよりも緩やかであると誤認されるおそれがありませんか

そもそも107戸の新築物件と中古物件を
同視しているのがおかしいですよ

[87: 周辺住民さん]

>>86
> 第一種中高層住居専用地域とだけ表示して
> 高度地区を表示していないと
> 実際のものよりも緩やかであると誤認されるおそれがありませんか

まったく分からない。

> そもそも107戸の新築物件と中古物件を同視しているのがおかしいですよ

法律・規則上は新築も中古も区別がないのに、おかしいという意見の方がおかしい。

[88: 匿名さん]

当初、この物件のホームページでは
22ｍ高度地区のことを表示してなかった。

猿之助さんの新聞広告でも表示してなかった。

それを途中から表示するようになったということは
監督官庁から指導を受けたのではないかな。

NIPPOさん
そこんとこどうなの？

[89: 物件比較中さん]

>>86-87
中古も物件概要に高度地区の記載すればいいんじゃない
それで何か困るの

[90: 匿名さん]

84
80戸は少ないと思いますが、、なにか？

[91: 匿名さん]

スレが荒れる要因と売れ行きは関係ありませんが、、、なにか？

[92: 匿名さん]

88
NIPPOに電話して聞けばいいんじゃね？
電話する勇気ないか(笑)

[93: 匿名さん]

で、電話して聞いた内容をここに書いてくれよ。

[94: 匿名さん]

今日電話したか？

[95: 物件比較中さん]

管理費等って、
申し込み日当日に初めて聞くの？

[96: 匿名さん]

もうとっくに管理費出てるけど。

88
明日、NIPPOに電話する？

[97: 匿名さん]

電話番号教えて

[98: 匿名さん]

104だよ。

[99: 物件比較中さん]

明日、電話しなよ。
で、ここに書いてくれよ。

[100: 匿名さん]

源覚寺（こんにゃくえんま）北側道路沿いの塀に掲げられている
建築計画のお知らせの標識に驚いた