プラウドタワー木場公園

[マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在：東京都江東区木場3-42-1
交通：東京メトロ東西線木場駅徒歩7分
総戸数：204戸
間取り：2LDK～4LDK、65.3～103.9m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：野村不動産
設計・施工：前田建設工業
管理会社：野村不動産パートナーズ

[601: 物件比較中さん]

中国人投資家に人気のマンションってどうなんでしょうか。資産価値とかどうですか？

こちらは低層階だといくらぐらいになりそうですか

[602: 物件比較中さん]

プロジェクト説明会？電話したら満席でキャンセル待ちとのこと、、、
住友東陽町は事前に特別にって言いながら、すぐに予約取れたのに。
モデル見学は出来ないみたいなのに。
ついに動き出したと思いきや説明も聞けない。
こういう物件から蒸発的に売れてくんですかね。

にしても、資料請求開始してから動くの長いですよ野村さん。

[603: 匿名さん]

>596
港区内陸部のスーゼネのタワーを坪250台で買いましたよ～
思えば一瞬のイレギュラーだったわけですね

[604: 周辺住民さん]

平野の方が工事が進んでるのに、なぜ販売がこちらより遅いんでしょうか…

[605: 匿名さん]

>>604
待ちくたびれて、別の物件を買いました。縁がなかったということですね。

[606: 匿名さん]

>591

区部も2020年がピークで、単身化、高齢化が一気に加速するってちゃんとデータがでてるから。

「2020年は東京都の人口ピークの年、その後人口は減少し、高齢化が進む。」
http://blogos.com/article/69783/
http://www.tokyo-23city.or.jp/research/kondankai/document/130225_bessi...

20～30年後は、わざわざ高層マンションに住まなくても駅徒歩10分圏内に一軒家が当たり前になるかもね。

[607: 物件比較中さん]

ここと清澄白河のタワーの中古ならどちらがいいでしょうか

[608: 匿名さん]

>606

なるわけ無いじゃん。

資料をよく読めばわかるけど、今と同じ転入・転出率が続く場合が前提でしょ？
都内の人口が減って地価が下がれば転入は増えて、都内に買えない人の転出が減るんだから、
社会的増減は都内の人口を維持する方向に動くのが常識。

更に、上げてもらった資料ぐらいの高齢化が進んだら人口密度の低い地域は社会生活を維持できなくなるから、
都内の駅近くにすまなきゃいけなくなる。

みなが戸建てを持てる世界じゃなくて、駅から遠い戸建てなんかに住むような人は奇特な人扱い
（現在の北海道の原野で丸太小屋を作って住む人みたいな扱い）になって、
普通の人は駅近くのマンションか老人ホームに固まって住むようになるよ。
（駅近の戸建てはお金持ちが住むようになる。）

[609: 匿名さん]

>608

都合いいように想像してレポートを否定するのは自由だけど、仰るようなソースがどこかに公開されてれば教えて。

[610: 物件比較中さん]

2020年以降、都内はむしろ高齢者が増えすぎてインフラが追いつかないから、
地方に転出しないと住めないってニュースが数日前にありましたね。

[611: 物件比較中さん]

まぁ、人口の増減なんて、どんなデータ出してても所詮は憶測でしょ。
ましてや20～30年後に徒歩10分で戸建て買える時代が来たとしても、自分の年齢と収入考えたら、非現実的にですよね。
今から20～30年前、バブル期の経済学者のどれ程が今の高齢化社会と住宅相場を予想してましたか？
またそうなったとして、それまで賃貸で暮らすのですか？
今の時代の中でどうやって賢い選択をするか。
そんな、ネットに数ある資料の中から一つを鵜呑みにして、経済評論家ごっこやって家族を困らせるほうがリスクだと思います。

[612: 匿名さん]

>>611
憶測って…人口減少も高齢化も評論家以前の常識で、今どき中学生でも知ってる常識なんだけど…
まぁいいや。結局「ネットに数ある資料」にも高齢化や人口減少を否定するデータは一つも提示できなかったてことですよね？
30年家を買うのを待てとかずっと賃貸でいいとかひとことも言ってないので、事実をもとに無理せず正しい判断をしましょうね。
余裕を持って買える人はいいけど、「先の事は分からない！」なーんて事実に目を背けて無理な買い物をすると、それこそ家族にを困らせることになりかねませんからご注意くださいってことです。

[613: 匿名さん]

そんな無意味な哲学論争は読みたくないから、この物件とエリアの話しをしてくれないか。
ちなみに個人的な見解としては、この物件は木場物件であって、清澄白河というのは無理。

[614: 匿名さん]

くだらない水掛け論はいいよ。
611も反論するなら最低でもちゃんとデータ提示して。

ところで来週末に見に行く予定なんだけど、価格はまだ出てないのかな？

[615: 匿名さん]

人に頼らずデータは自分で探しなよ。

>606が上げた
http://www.tokyo-23city.or.jp/research/kondankai/document/130225_bessi...
によると、移動率の過程値は
「2015年以降は、2000～2010年の流入・流出率の平均変化率で変化させて設定する。」とある。

ところが、東京都区部への人口流入は
2009年、2010年辺りだと3万人台だったのに、2012年は4.9万人、2013年は6.1万人になってる。
試算の前提になった人口流入をはるかに超える人口流入が起こってる。

既に2020年が人口のピークっていう前提がずれてきてる。
東京の人口のピークは少なくとも2020年以降。

これから本格化するオリンピックによる開発も織り込まれてないし、まだまだ東京の人口は増える。
資料を読むときは概要だけじゃなくて中身をちゃんと見ないとダメだよ。

[616: 物件比較中さん]

このエリアで地味にいいマンションはありますか

[617: 匿名さん]

人口の話しは他でしてほしいのですが…
しつこいし全然参考にならない…

[618: 買い換え検討中]

616さん
木場エリアだと、シェルゼ木場公園ですかね。

[619: 匿名さん]

>>615
シツコいね。
もういいから、現地レポートとかもう少しマシな話をお願いします。

[621: 匿名さん [男性 50代]]

>620
傍から見て論破されているのはあなたの方ですよ。
せっかくみなさん話題を変えようとされているのに、恥ずかしいからおやめなさい。

[622: 匿名さん]

プロジェクト発表会参加された方のお話伺いたいです。

[623: 物件比較中さん]

プロジェクト発表会参加してきました。
価格はホントになんとなくですが教えてもらいました。
(これから参加される方もいると思うので数字は書かないことにします。)

結論は、価格はもちろん建築価格の高騰は受けてるなと思いましたが、現地も説明してもらい、価格うんぬんは抜きにして公園前っていいなって思い、これなら予算を頑張ってもいいなと思いました。
今後何十年って住むこと考えると、都心への近さ(私の場合は通勤利便)と公園の環境は凄く魅力だと感じました。

あとは設備仕様がどんな感じか、気になるところです。

[624: 匿名さん]

プロジェクト発表会に参加された方、価格発表はありましたか？

[625: 匿名さん]

東陽町の住友とどちらが高いですか？

[626: 匿名さん]

>>623
もったいつけないで、教えて下さい〜。そのためのサイトですから。

[627: 匿名さん]

もし東陽町のすみふと同価格帯くらいだったら、ここは即日完売しそう。

[628: 匿名さん]

買える値段で出てくれれば嬉しいが、昨今の市況を見る限り難しいかな。

[629: 匿名さん]

>>627
しないでしょ。

[630: 物件比較中さん]

で、いくらなんですか？

[631: 匿名さん]

プロジェクト発表会、参加しましたが価格は概算含め教えてもらえませんでした。
もちろん最終の価格帯くらいは固まりつつあるんでしょうが、ギリギリのところで詰め切れていない様子でした。

[632: 購入検討中さん]

私はあの立地なら中層階が価格的にも、眺望的にもバランスが取れてると希望してたので、十分イメージがわきました。
感覚的には東陽町の住友さんと同じくらいかなとはおもいますが、住環境といい、立地条件といい、比較すると野村さんの方が断然割安に感じました。

次回はモデルで設備を確認してきます！
野村さんも仕様下げてなければいいですが、、、。
東陽町の住友さんの仕様の低さには正直がっかりしてたので。ドアは木目なのに枠が白とか、みなさん目立ちませんでしたか？

[633: 物件比較中さん [男性 30代]]

即完売が売りの野村も、ここでは無理そうだね。

[634: 匿名さん]

>>633
同感です。

[635: 物件比較中さん]

>>633
価格次第じゃないかな～と思います。平野も清澄のもあるから難しいかもしれないけど

[636: 匿名さん]

清澄にも予定があるんですか？

[637: 物件比較中さん]

>>636
清澄一丁目計画。１５階建てだそうです。看板が出てました。丸八倉庫解体中です。

ただ立地がね…大通りだし、コンクリート工場も近いし。買い物不便だし。価格が気になるところ。

[638: 匿名]

>>632

住環境、立地が東陽町と比べて良いということですか。
三つ目通りの交通量の多さ、東西線までの距離 を実際ご存知で言われてますか

住環境、立地 あちらの方が良いかと。
迷っています。

[639: 匿名さん]

静かなのは、間違いなく東陽町の方でしょうね。でも、あそこまで高く値付けされると、いくら住友でもしゃくに障る。「余計な共用施設を作らないことをお客さんに還元する」というセールストーク、今でも理解できません。何ですか、あの値段！

[640: 匿名さん]

東陽町スミフがあれだったので、野村さんには期待したいなぁ。

[641: 匿名さん]

どうでしょうね。
一般的には建物自体は住友のほうが野村よりいいことが多いけど・・・

出てくるのを楽しみにしましょう。

[642: 匿名さん]

>>639
そうやって期待を持たせて、気持ちよく喋らせて、東陽町のアピール情報を収集してるんですよ。
近隣住民は格好のリサーチ要員だから。
最初から高いと匂わすと、周辺住民が寄り付かずリサーチ要員が調達できないけど、ひょっとして買える価格かもと匂わすことで集客して十分な数の調査員を調達できるから。

[643: 匿名さん]

>>641
野村は入念にリサーチして競合より少しいい仕様にするみたいなので、東陽町よりはましなのでは。
ただ、抜群に良いわけではないと思う。あくまで競合を意識した相対的な判断だから。

[644: 匿名さん]

東陽町価格は勘弁してほしい。

[645: 匿名さん]

予定価格、高すぎますね。
近隣相場から逸脱してます。

[646: 物件比較中さん]

>>645
どれくらいの価格帯でした？

[647: 匿名さん]

よくここまでヒッパッタモンダ…やれやれ。

[648: 物件比較中さん]

立地は気に入ったが、近隣との乖離が大きすぎてリセールを考えると躊躇してしまうな。。　加えて新築マンション価格はおそらく今が天井で、金利は今後上がりそうだし。　買った後に不動産下落と金利上昇のダブルパンチ喰らったらたまったもんじゃない・・

[649: 匿名さん]

ギャザリア前のプラウド木場が坪280くらいで即完だったんだっけ？

[650: 匿名さん]

まさに同感。
高値＋竣工まで2年以上先となると、リスクに見合ってないと判断せざるを得ない。

[651: 物件比較中さん]

>>648
本当にそうですねー
それがこわくてなかなか決断できません。わが家にとっては今年が購入するにはいいタイミングなのですが…

来年から金利が上がりますかね？不動産価格も今がピークなのかな？素人には難しすぎます。

[652: 匿名さん]

今年がピーク説と五輪までどんどんあがる説と両方あるので見極めが難しいですよね。
デベの営業はどこに行っても五輪まではと言ってきますが。

[653: 物件比較中さん]

不動産価格が今が天井かわかりませんが、、、
確実に言えることは、中古になっても強みがあるマンションは相対的に価値が落ちないってことですよね。

汐留の東京ツインパークスってマンション。
ゆりかもめ最寄りなのに、浜離宮前のメリットで3億とか4億って値段で取引されてますよね。
そう考えると、湾岸は同じようなタワーが建ち並び、中古になったらその他大勢。
ここは環境も変わらないこと考えたら、いいかなとは思うのですが、どうなんでしょ？

[654: 物件比較中さん]

私も素人ですが、来年初はともかく２年後の竣工時期には金利は上がっているのではないでしょうか。アメリカは既に利上げモードに入っていますし、アベノミクス（＝黒田緩和）も２年後には出口が議論され始めていると思われます。アメリカの利上げは日本市場からの海外マネー撤退要因にもなります。

金利上昇はマンション価格下落要因だと思います。海外マネーや富裕層がキャッシュで買うような物件は別かもしれませんが、変動ローンで買う一般層の購買力は確実に落ちます。金利上昇で返済が厳しくなった人の売却物件も市場に溢れるでしょう。１７年４月には消費増税も控えます。
個人的には五輪は実際にインフラ整備等の恩恵を受ける一部地域を除いて、関係ないとおもいます。金融緩和次第じゃないでしょうか。金融緩和がオリンピックより前に終了するとデベも見込んでいるからこそ、五輪五輪と煽るのでしょうね。

いま買うにしても余裕を持った資金計画を、ということに尽きるんでしょうが、本当に難しい時期ですね

[655: 物件比較中さん]

深川エリアで築１０年ぐらいの中古なら今購入しても大丈夫でしょうか？すみません、こんな質問で！

[656: 物件比較中さん]

連投失礼します。
ちなみに、住友さんの木場公園の東のプロジェクト動き出しましたね。
東陽町見に行ったとき、永代通り北側の公園周辺は分譲で住むところではなく証拠に賃貸しかない、ギャザリア有る永代通り南が住むべきところと野村を潰してましたが、、、
住友さん、この矛盾どうするんだろう？

>649さん
確かそのくらいだったと思います。
劣る永代通り南で、ましてや首都高沿いで、あの値段で3か月くらいで完売させた野村は流石だと思いました。
おそらく江東区の地元の方は永代通り以南エリアは敬遠するので、買ってないんじゃないですかね。ギャザリアは便利かとおもいますが。

[657: 周辺住民さん]

>>655
中古も強気ですよ。北側のマンションが売りに出ていましたけど、驚くほど高かった印象です。
それでも今のご時勢では割安なのかも知れませんが。

確かに永代通りの南側は地元民は敬遠するでしょうね。埋め立て時期がかなり違いますから。
武蔵野台地に比べれば緩いことには変わりませんが、永代通り以南よりはマシかと。

[658: 周辺住民さん]

はい、永代通りより南はいくら安くても購入したいとは思いません。高速そばの木場のプラウドなんて空気が悪すぎます。東陽町も塩浜辺りは空気が悪いように感じました。

[659: ご近所さん]

中古も高いですよね。え？これ中古価格？って思うけど、新築よりは全然手が届きやすいので悩むところです。

[660: 周辺住民さん]

>>658
高速そばのプラウドは一本入っているとはいえやはり騒音、空気は気になるでしょうね。
ただ、こちらも高速ではないとはいえ、三つ目通りもそれなりに交通量があるので、低層は厳しいかな。

ここは学区としては数矢小になるんですね。
江東区内では明治小に次ぐ名門なのでお子さんがいらっしゃる家庭はよいかもしれません。
ただ、中学校が東陽中まで歩かされるのが少し残念ですね。どうせなら深川二中がよいのに。
まあ、この物件を買う家庭であれば中学受験するでしょうから関係ないのか。

[661: 匿名さん]

ここより立地条件が悪い首都高横のプラウドが坪280で即完なら、こちらは坪300を軽く超えてきそうですね。
豊洲のパークホームズと同じくらいの価格帯でしょうかね。

[662: 周辺住民さん]

永代通りより南ディスは野村の営業の住友牽制かな。塩浜まで行くと雰囲気が変わるのは事実だけど。排気や騒音については三ツ目と面していて葛西橋や首都高も200mくらいでプラウド木場といい勝負じゃないの。そういった面じゃ圧倒的に東陽町に軍配だね。

[663: 周辺住民さん]

普段の買物は何かと高いヨーカドーへわざわざ永代通りを越えてギャザリアの南側まで行くことになるのか。東陽2もそうだけど木場3は歴史的に無機質な町並みで店も少ないね。色々と店がある門前仲町清澄白河大門通りへは微妙な距離。

[664: 周辺住民さん]

お子さんのいる家庭は首都高出入口の横断に十分気をつけてくださいね。

[665: 匿名さん]

一応、沖式儲かる確率エリア別でここ1位の評価
価格設定も周辺相場よりやや割高ではあるが、そこまで無茶な設定ではないと思う。
後はどれだけいい仕様でもってきてくれるか
チープでファミリー感溢れるマンションになってしまうと少し残念

[666: 匿名さん]

価格はどれくらいですか？

[667: 匿名さん]

沖式儲かる確率って、価格が出てないのに順位が出せるんですか?
もしかしてもう価格出てるんですか?

[668: 物件比較中さん]

ここは価格を教えてくれる人がいないんですね…

[669: 入居予定さん]

>>668
理由は２つあります。ひとつは参加者の年齢層が高かったので、恐らくこういう掲示板を使っていない点、もうひとつは安くはないけど、僅か200ちょいしかない希少物件ということを考えると争奪戦になるであろうことを参加者は直ぐに理解するので、わざわざ倍率上がるような情報は出したくないという心理からですね。

[670: 匿名さん]

>>669
なるほど…

[671: 匿名さん]

>>665
価格はいくらですか？
教えてください。

[672: 匿名さん]

3LDKは70M〜80Mでした。営業さんは安い安いと言ってましたが、さすがに高すぎかと感じました。
少し前のプラウド木場よりも15M位高くなってますからね！
タワーは素敵だと思いました。景色も良さそうだし。
でも、通りの音がうるさ過ぎて、モデルルームから帰るときにビックリしてしまいました。
私は住む場所としてはバツです。仮に子供がいなければアリだったかもしれませんが。
豊洲か東陽町買います。

[673: 匿名さん]

平均坪単価、豊洲の三井を超えそうですね。

[674: 匿名さん]

公園近接だけで、この高価格はさすがに受け入れ難いなあ。交通量＆騒音半端ない幹線道路沿いでもあるし。

[675: 入居予定さん]

>>674
現状で公園隣接の唯一のタワマンっていうのが最大の価値でしょうね。正直200程度の戸数なのであっという間に売り切れるでしょうね。

[676: 物件比較中さん]

公園隣接のタワマンだから豊洲の三井超えなら、清澄白河の中古の方がいいや。平野とか清澄計画の方が気になるので、木場公園のをさっさと売り切って、他の情報を出してほしいな

[677: 匿名さん]

>>672
いくらなのか、おしえてください。
三井豊洲以上なのですか？

[678: 匿名さん [男性 50代]]

>>677
詳しい価格はまだ発表になっていないと思いますよ。
先週の説明会では次のように大雑把な説明しかありませんでした。
８０㎡：８０Ｍ台、７０㎡：７０Ｍ台、６５㎡：６０Ｍ台後半
（６７２さんの書いているとおりです）

[679: 周辺住民さん]

うわぁ…高い…
すごいな公園隣接価格。交通量も騒音も空気も含めて、それでもこの価格か…やっぱりバブルなのかな
来年もマンション価格はこんな状態が続くのでしょうか

[680: 匿名さん]

東陽町すみふと同じ様な価格ですね。
立地や時期が違うとはいえ、プラウド木場との価格があまりにも違ってびっくりです。
公園隣接だからなのか、これが昨今の相場なのか。
平野はもう少し下がるのかな。

[681: 匿名さん]

高級住宅地だな。

[682: 匿名さん]

来年以降も高値で仕入れた土地に建てるわけなので、もっと高値で出てくるのでは。
安く買える理由が一つもない。

[683: 入居予定さん]

>>680
少ししか変わらないなら、資産性考えたら間違いなくこっち買っておいた方がいいですよ。平野は駅遠のただの割高マンションです。
抱き合わせ商法のサブ商品のイメージです。メインがなければそもそもここまで認知される物件でなかったので、680さんのような方がいる時点でデベとしては戦略成功です。

ちなみに、当初ダブルタワーみたいな見せ方してたくせに説明会では平野のひの字も出てきませんでしたよ。

[684: 匿名さん]

やっぱり高い…
無理をせず一馬力で6000万ぐらいで、大手町に近いこのエリアでどれか購入できたらいいなと思っていたのですが、全然ダメですね…甘かったなぁ。

新築も中古もどちらも高いけど、購入するなら今はどちらがいいんだろう。わが家にとっては今年か来年ぐらいが購入するのにいいタイミングなので悩むところです。

[685: 匿名さん]

駅から7分だから、もう少し安いと思ったら、高すぎですね。ざんねん…

[686: 匿名さん [男性 40代]]

坪@350くらいということでしょうか～？

[687: 匿名さん]

高すぎですね。あきらめました。これなら、湾岸のタワマンの方が買いやすい。軌道修正しようかな。

[688: 匿名さん]

確かに高い…。
しかも、70平米代前半の部屋は間取りがな。
内廊下だからしょうがないのかもしれないが、この価格帯のマンションにしてはldkが狭すぎる。
かといって80平米なんて全く手が出ない価格ださし。
他をあたるかな。

[689: 匿名さん]

確かに間取りが悪すぎます。
内廊下って、こういうことかー・・・・・
梁も多いし、狭いし、高い。
諦めます。

[690: 匿名さん]

木場、東陽町、南砂エリアで探しています。今年中には決めたいのですが、ここも東陽町も高くて手が出ません。
塩浜のクレストは立地的に検討外です。
他に良い物件ありませんかね？
これからの物件も平野のプラウドだったり、木場公園近くのすみふだったり高そう。
東陽町、木場で高くて諦めた方はどの辺りの物件を検討されるんでしょうか？

[691: 匿名さん]

>690

新築を諦めるしかない。
これから出てくるものはどうあがいても、いま出てるものより高い（またはショボイ）。

[692: 入居予定さん]

>>690
現状ないです。また、これから先出てくる可能性はなくはないですがいつになるか分かりません。

したがって給料今すぐ上げるかクレストを検討してみるしか選択肢ありません。決して立地がいいとは思わないですがヨーカドー利用した場合は自宅まで距離ロスなく帰れるのでここより家に帰れる時間はクレストの方が全然近いですよ。

ま、住めば都です。

[693: 匿名さん]

新築はこんな状態が短くても2020年迄は続きそうですね。

[694: 匿名さん]

清澄白河中古一択でしょ。
数年前の物件は築浅で価格もお買い得だったから今買っても損しない。
このタワーは買った瞬間に含み損がデカ過ぎる。

[695: 匿名さん]

やはりバブリーな価格なんですね。
残念だけど、うちは金利の低いうちに今のローンを潰すことに専念します。

[696: 匿名さん]

清澄白河なんて、木場より高いのでは？
マンションじゃなくて、戸建の方が安いと思います。
坪350万ならわざわざこの場所にしなくとも選択肢は他にもあるように思うのですが。

[697: 匿名さん]

昨日行ってきました。
高いですー。
70平米で７０００万、80平米で８０００万超えますね。
７0平米なら手が届くかも？と思いましたが、なんせ間取りが悪く
使いづらそうです。
ここは80平米中心のマンションみたいです。
そちらは間取りが豊富ですが、すべて部屋に出っ張り？があり、
窮屈そうで。
さよなら、木場

[698: 周辺住民さん]

ここを検討されてる方の予算ってどれくらいでしょうか。
うちは予算が足りないので、モデルルーム行っても意味ないかな…

[699: 匿名さん]

>>698
スミフと違って野村は客を全く相手にしないってことはないと思うから、
参考がてら行かれてみるのもいいのではないですか？
ただここを本気で検討するには7000万前後は必要そうですね。

[700: 匿名さん]

>>699
野村とすみふの違いの私見

野村は早期完売目指すので、人気のある角部屋や高層階は物凄く高くするけど人気ない部屋は何とか買えるレベルまで調整してくることも多い。

すみふは割と人気のある部屋を先に凄い高値で出して、条件の悪い部屋は一年後、二年後に相場がどーんと上がった段階で更に高値で売るイメージ。

なので、木場は低層階の狭い部屋が人気がないなら下げてくる可能性はあると思う。何とか買いたい人が低層階を予定価格でも買う意思を見せてると、調整はないと思うけどね。