プラウドタワー木場公園

[マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在：東京都江東区木場3-42-1
交通：東京メトロ東西線木場駅徒歩7分
総戸数：204戸
間取り：2LDK～4LDK、65.3～103.9m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：野村不動産
設計・施工：前田建設工業
管理会社：野村不動産パートナーズ

[321: 匿名さん]

想像や憶測で安易に値段を語るのは簡単ですが、データに基づく客観的な判断が必要かと思います。

基本、マンションの価格設定は、建築コストの積み上げと販売に要するコストに利益を乗せ、収益を最大化することが企業側のスタンスです。
その価格付けには様々なデータやリサーチが用いられます。
単純に問い合わせ件数が販売戸数の何倍か、類似物件の販売動向、物件から一定範囲内の世帯収入の分布はもちろん、それ以外にも大規模物件になればなるほど様々なリサーチが行われます。

問題は、その多くのデータに於いて昨年の夏以降深刻な状況を示し始めていることです。
当然企業側は不都合な真実をあえて明らかにはしませんが、優良在庫ならまだしも不良在庫を抱えることは即利益率の低下につながり、上場企業であれば決算報告書からその経営状況を確認することができます。
多くのデベロッパーの3月決算にその影響は少なからずあらわれることが想定され、合わせて発表される来期の見通しは経営者にとっては最重要意思決定項目となり、今は勢いで強気見通しを出せるほどの余裕はないものと思われます。

ご興味がある方は、野村不動産ホールディングスの決算資料をご覧になるといいでしょう。
一例として、野村不動産の昨年10月の第2四半期の決算では、業績修正により住宅事業を大きく下方修正しており、さらに第3四半期の数字を見ると通期の計画達成はかなり厳しい状況であることが分かります。
加えて、粗利益率は8%以上も低下していることも明記されています。
これがここ最近見られる販売延期の大きな要因の一つであり、大きな軌道修正が迫られていると見るのが現実的かと思います。
価格が上がるのではという単純な売り渋りとは大きく状況が異なると見ています。

結論として、市場全体の販売戸数自体が減少する中、売上げの最大化を狙ってコスト増と利益率低下のリスクを冒す余裕はなく、短期間で確実に売り上げをあげ、しかもコストをかけないことが求められるということです。
それにはどうすればいいか?
少なくとも無理な値付けは命取りであることは明白です。

なお、これは多かれ少なかれどの不動産会社にも同じ状況で、住宅分譲販売以外の事業(賃貸、管理、仲介、リフォーム、商業施設、オフィスビルなど)の収益強化が急がれるところですが、この多角化が軌道に乗っている会社とそうでない会社では自ずと体力に差が生じ、販売戦略の違いとなって現れます。

既に一部のマンションではこれまでとは一転した弱気(というか現実的な)価格設定が見られ、さらに販売が苦戦している物件では価格を下げるなどの動きが始まっており、これまでの強気相場からの揺り戻しが起こりつつあるように見えます。

以上、私の先日の想定価格の論拠の一部をご紹介させていただきました。
あくまでも個人的な見解であり内容を保証するものではありませんので、ご参考まで。

[322: 匿名さん]

一言で言うと値付けは重要ってだけで安値予想の理由はどこにもないのですが。

[323: 匿名さん]

>>321
以前も書きこみあった人かな？
長文だけど妙に説得力ある。
でもうちは7000万でも無理なんですけど〜‼︎

[324: 匿名さん]

>>322
強気には出れない、現実的な値付けになるだろうって言ってるんであって、決して安値になるとは言ってないんじゃない？

[325: 匿名さん]

>>324
>>短期間で確実に売り上げをあげ、しかもコストをかけないことが求められるということです。
って言ってるんだから、仕様を落として価格を抑えにかかってくるって言いたいんじゃないの？
ただ、それはこのマンションを野村がどう位置づけるかによる。フラッグシップと位置付けるなら
高級路線に舵を切ることだってあり得るわけで。

むしろ決算資料で気になるのは、第二四半期の決算資料では主な18年3月期の主なプロジェクトとして
「木場3丁目プロジェクト」が書いてあったんだけど、第三四半期の資料からは落ちていること。
（代わりに白金1丁目東部北再開発が入ってきた）
野村のなかで優先順位が下がったのか、工事の後ろ倒しが確定したのか、単にスペースの都合なのか。

[326: 匿名さん]

コストって、仕様もあるんだろうけど、文脈から販売にかかる人件費とか広告のことかと思った。
割高にして派手に宣伝して売るより、適正な値段で出して引き合いで売る方が時間もコストもかからないし確実ってことなんじゃないの？

残念ながら、木場でフラッグシップとか高級路線はないでしょ⁉︎

[327: 匿名さん]

弱気(と言うか現実的)な価格設定ってどこのこと？

[328: 購入検討中さん]

ここ最近、周辺の野村物件を見れば、この平均坪単価は300と予測できるのでは。

[329: 匿名さん]

現実路線で300、強気だと〜350？弱気で260〜ってとこですかね。

[330: 購入検討中さん]

どこも割高なら賃貸で近所のURタワーの方がいいや。立地も価格もいいし。中古はあまり出ないのかな。

[331: 匿名さん]

>310 さんの見通しだと、中心価格帯が6,500～7,000万円ってことなので、80㎡だと坪268～289くらい、上は318万円。
去年からの流れから見れば確かに弱気に見えるけど、売れ行きに急ブレーキがかかってるっていうのが本当ならあり得るのかな。
しょせんは木場、徒歩7分って立地を考えると確かに妥当かもね。

[332: 物件比較中さん]

立川のよりは安いかな～同じぐらい？　

[333: 匿名さん]

加賀のよりは安いかな～同じぐらい？

[334: 匿名さん]

蒲田のよりは安いかな～同じぐらい？

[335: 匿名さん]

そういえばワンクリックアンケートきてたね。
そう言われると、野村さんも値付けを迷ってるように見える。

[336: 物件比較中さん]

>>331
信号に引っかかれば、９分かかります。

[337: 物件比較中さん]

木場、清澄白河周辺のここ数年の価格帯をみれば一目瞭然です。
ましてやこの1年間で販売されている価格帯は2年前に販売されている物件よりも約ですが1.2倍〜1.4倍ぐらい高い値付がされている事実。
それを考慮し、更に野村ブランドから70平米の平均価格は最低でも6500以上が容易に考える事ができる。

[338: 匿名さん]

>>337
それで、ここ1年で売り出された物件は即日完売とか順調に売れてるのかな？

[339: 匿名さん]

即日完売と言うのは広告戦略で意味がないものと思いますが徒歩10分超の駅遠物件を除けば竣工前後までに完売してますね。

[340: 物件比較中さん]

今思えば、駅上物件とはいえ、立川は異常な価格だった。あれがプチバブルのピーク。

[341: 物件比較中さん]

今考えると清澄白河周辺で言うとプレミスト、グローリオ、駅前のリビオレゾンが販売されてる4年前ぐらいが価格的で適正だったのかも。

[342: 匿名さん]

価格的適正って何？

相場って年によってかわりますけど・・・
世界から見たら東京都心の不動産価格は適正とは言えませんが・・・

[343: 周辺住民さん]

木場のパークホームズは駅徒歩３分で価格もお買い得だったように思いますがどうでしょう。

[344: 匿名さん]

洲崎だからね

[345: 物件比較中さん]

>>343
あそこは、中古でも値が下がりませんよね。駅近物件の強みです。

[346: 匿名さん]

パークホームズ豊洲が坪320って話だし、それを考えるとここも坪300前後ではあるだろね。

[347: 匿名さん]

木場徒歩7分でそこまで行くかな？
まぁあれこれ言っててもしょうがないので、見てみましょう。

[348: 周辺住民さん]

平野ならもう少し安くなりますかねー

完成は平野の方が先なのに販売開始は遅いのはなぜ？住友の木場公園計画も出てきたしいろいろ迷います。

[349: 物件比較中さん]

木場公園があるから東側は絶対にマンションが建設されないのが最大の強みですかね。
やはり6500万ぐらいはいくと思いますね。
確かに数年前の周辺の新築マンションはお徳だったかも。
清澄白河駅前の物件でも5500万ぐらいでしたから。

[350: 周辺住民さん]

パークホームズ木場は元々あの屋敷だし隣は公衆トイレで前は民団だよ。敷地の供養塔は土地柄としても。見て何も思わないのかな。
木場は公園近くが売りでまだいいけど平久町は殺風景だからな。ヨーカドーは高いだけだし。

[351: 匿名さん]

>>341の物件は今より単価も安かったけど、何より最近の物件より立地が良かったのが大きい。

この時期（２～３年前）の販売物件は、
・この規模ではめったにない便利な駅交差点の角地
・大通りに面していない閑静な環境でブルーボトルが至近（笑）
・従来計画をご破算にして階高を下げた代わりに耐震性が向上
みたいな特徴ある立地、仕様が多かった。
しかも、いずれも比較的清澄白河駅に近い立地だった。

それまでの物件は、白河交差点の再開発ビルか、伸銅所跡のパークハウスみたいな大規模物件中心で、
大規模ゆえに制約のある駅遠立地の割に、ことごとく高値（当時としては躊躇するような）だったから、
結果論としてこの時期の物件がいろいろ選べて一番良かったと思う。

[352: ご近所さん]

>>351
近所に住んでますが、それこそ立地は3年前の物件の方が良かったと思いますが。今、販売している物件よりも清澄白河駅を考えると遠くても10分以内ですから。

[353: 匿名さん]

なぜ清澄白河が話題に？
豊洲の三井が価格なんとなく発表していて、住友も来週くらいからだろうからここも待っていましょう。

情報求む！

[354: 購入検討中さん]

単純に近所だからでしょ（笑）

[355: 匿名さん]

そうかｗ地元を愛しているのですねｗ

[356: 購入検討中さん]

パークホームズ豊洲行って、木場も検討してるって言ったら、
同じぐらいの坪単価になりますよ〜って言われたよ。
北東の一番安い所で坪３２０〜３７０ぐらいだから、
ここの一番良い部屋はもっとするって事かな。
早く値段知りたいよーーー

[357: 匿名さん]

豊洲　　　　　320万
プラウド木場　320万
住友東陽町　　310万

くらい？？

[358: 匿名さん]

住友が野村以下の価格出すかね？
向こうはタワーではないけど、徒歩5分だし。
噂では330って話もあるけど…すみふ東陽町

[359: 匿名さん]

ここが決まらないと

今年～来年にかけての木場・東陽町相場はわからないってことですかね

[360: 物件比較中さん]

>>357
そこまで強気に出られたら、もう諦めですね(笑)。馬鹿げた相場だとは思います。

[361: 匿名さん]

木場が豊洲と同じとかあり得ないし。
豊洲に肩入れする訳じゃないけど、いまや豊洲は随分上に行っちゃったしょ。

夢見すぎじゃね？

[362: 物件比較中さん]

>>361
同感ですね。

[363: 購入経験者さん [ 40代]]

三井のセールストークでしょうね。こっちは木場ですよ、木場。

[364: 匿名さん]

>300 >310 >321 あたりが的を得てるんじゃないかなと個人的には思う(同じ人?)
他の予想金額はあんまり根拠ないし、今までがそうだから、周りがそうだから、今後も上がり続けるだろう的な素人考え。
このまま一本調子で永遠に上がり続けるわけないし。

[365: 匿名さん]

まー結局需要と供給のバランスですからね

野村あたりは多少　赤　がでても売れる金額で出してくるんじゃないですかね

なので、　三井　＞　住友　＞　野村　＞＞　ゴクレ　って価格設定ですかね
　　　　　330　　310～330　300～310　　260～280？

[366: 購入経験者さん [ 40代]]

ゴールドクレストはともかく、他の３物件はそんなに行かないでしょ。場所が良くないです。

[367: 匿名さん]

目黒の再開発　坪600くらいでしょ？

半値じゃん

[368: 匿名さん [男性]]

340位と見た。強気想定から反応見るでしょう。

[369: 物件比較中さん]

>>368
坪３４０なら、８０平米の部屋で８２００万超えか。木場ですよ、木場。徒歩７分。諦めもつきますな。アホらしい。

[370: 物件比較中さん]

>>368
でもね、それをやっちゃて価格を下げたら、先に成約した人から大ブーイングですよ。ネットで暴露され、そのデベの信頼はガタ落ちです。だから、今回の値付けは難しい。