プラウドタワー木場公園

[マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在：東京都江東区木場3-42-1
交通：東京メトロ東西線木場駅徒歩7分
総戸数：204戸
間取り：2LDK～4LDK、65.3～103.9m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：野村不動産
設計・施工：前田建設工業
管理会社：野村不動産パートナーズ

[281: 購入検討中さん]

でもここ、免震でも制震でも耐震でもないでしょ

[282: 匿名さん]

え？それ以外の構造って何かあるんですか？？？笑

[283: 匿名さん]

そう言えばここの構造体はホームページに出ていませんね。
販売が4月下旬なので、設備・仕様と共に後々公開されるのでしょうけど
これだけ防災意識が強まる中、構造体や防災関連は早めに情報を公開すべきと
感じますね。

[284: 物件比較中さん [男性 40代]]

同感です。この物件に興味のある方は、みなそう思っているでしょうね。

[285: 購入検討中さん]

27階建てで、制震や免震でもないって不安だよね。
その分管理安そうだけど。
RC造って耐震？

[286: 購入検討中さん]

27階建てで、制震や免震でもないって不安だよね。
その分管理安そうだけど。
RC造って耐震？

[287: 物件比較中さん [男性 40代]]

「プラウド」のブランドを掲げているのだから、さすがにそれはないと思いますけどね。そう信じたい。

[288: 物件比較中さん]

この前電話して確認したら、制震構造との事でした。

[289: 周辺住民さん [ 50代]]

ちなみに皆さん。プラウドタワーの坪単価って、どれぐらいになると思いますか。タワマンは階によっても違うため、基準を中層階としましょう。

[290: 購入検討中さん]

290万から300万ぐらいと予想します。

[291: 周辺住民さん]

>>290
ええっ。やっぱり、そこまで行きますか。あきらめる人は多いでしょうね。

[292: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん [男性 40代]]

中層階なら、325位にはなるでしょう。
下層階なら290ありえるかもね。
300で諦める層はターゲットじゃないよ。
家も、もちろん買わない層だけど価格は楽しみ。
中層階で300切る予測は、流石に市況の勉強不足かと。
煽るつもりはもちろんないですよ！

[293: 周辺住民さん]

>>292
知り合いの不動産鑑定士は１月の時点で、野村はそんなに強気にはなれない、と予測してました。「２９０は難しいと思う」と。あくまでもひとつの見方ですけどね。

[294: 周辺住民さん [男性 50代]]

そうであってほしいです！が、私もその予測は厳しいに一票。不動産鑑定士は、適正価格に根拠を持たせる事は出来ますが、テベの売れる、もしくは、売りたい値段の想定には、あまり役たたないんですよね〜。
もちろん、私、292さんの予測がはずれる事を期待しますが！

[295: 周辺住民さん]

清澄白河が使えるなら300ぐらいになっても仕方ないかな～と思いますが、木場・東西線となると高く感じてしまうというか買う気をなくすというか…

この辺りも高くなりましたね。穴場だと思っていたのですが。

[296: 周辺住民さん]

>>295
その通りなんですよ。私はこのエリアの住人ですが、最寄り駅が清澄白河でないのが、やはりひっかかる。木場駅の物件で坪３００超えは、う～ん。東西線って結構ビミョーなんですよね。

[297: 匿名さん]

穴場の値段で出せば救世主になれるのにね・・・。

野村だからきっと無理して相場を上げる値付けにするんだろうね。
でも売り切る、と。

[298: 購入検討中さん]

皆様、価格は中層階で300万は間違いないです。
購入できる方々が購入すれば良いし、時間は少しかかりますが、全部完売するでしょうね。

[299: 匿名さん]

野村は短期決戦の会社だからなあ。ダラダラ売りたくない。３００少し切るぐらいのような。木場だし。

[300: 匿名さん]

今年に入り、新築マンションの反応は大きく分かれています。
都心の駅近物件は好調な一方、少しでも郊外に出て駅から5分以上離れると一気に関心が下がっています。
本物件を都心と位置付けるには厳しく、駅から7分も微妙なラインですね。

通常なら下層階を相対的に安く、高層階を高く設定することでバランスを取りますが、ここは超高層ではないのでバランスをとるほど余裕がない。
さらに広い間取りが多いことでボリュームゾーンが固まっているため、価格帯が集中してしまうので、値付けが非常に難しいところです。

他の物件の販売状況からみて、平均坪単価が300万円を超えることはあり得ないと思われます。
現実的な路線では 260万円～320万円といったところでしょうが、そのボリュームゾーンをどこに設定するか、また高層階をどこまで高く設定できるかが判断のポイントになるでしょう。

[301: 匿名さん]

260とか非現実的でしょ。290〜320かな。
確かに超高層はないがトラックがかなり多い四つ目沿いなので価格は低層と中高層に分かれると思うよ

[302: 匿名さん]

>>301
３０１さん、四つ目ではなく、三つ目ですね。３００さんのご指摘、うなずけます。地元の人間からすると、ここも平野も、立地は決して良い訳ではないんですよ。買い物も不便で、木場公園以外は殺風景な場所です。そこが弱いから、「ジパング」なんていう言葉でカムフラージュしているように思います。

[303: 購入検討中さん]

>>302
すぐ目の前に大きめの公衆トイレがあるのは、残念。あれは未来永劫、動かない。

[304: 周辺住民さん]

清澄の丸八倉庫も野村がマンション建てるみたいですけど、立地的にはこちらとどちらがいいですかね

[305: 匿名さん]

320となると勝どきや晴海の価格帯にかぶってくる。
そこまで強気に出れるかどうか....相当チャレンジでしょ。

[306: 物件比較中さん [男性 30代]]

電話で問い合わせたらモデルルームの公開が当初予定よりも遅れて4〜5月になるそうです。
販売もずらすそうですよ。

これって市況が上がり基調だから様子見てるってことでしょ！確信犯ですよ、絶対。舐めてます。
あまりにも情報公開が遅いし、この場所で坪280越えたら魅力ないので、うちは候補から外しま〜す。

[307: 匿名さん]

>>301
1-2階なら、坪260なんて全然あり得るでしょ!? そこから280の方が非現実的。

[308: 物件比較中さん]

ここは、そんなに高くできないって。そこまで魅力ないって。木場だよ、木場。しかも徒歩７分。

[309: 匿名さん]

>>304
あちらも道路沿い、買物過疎地、殺風景と三拍子そろった場所ですね。

もともと倉庫街だから仕方ないですが。

[310: 匿名さん]

不動産経済研究所の発表や、その他の市場動向、指数の推移を合わせて見てみると、昨年夏以降新築マンション市場のトレンドが変わりつつあるのが分かります。
都心駅至近物件はますます過熱する一方で、都区部であっても徒歩5分を超える物件は一部の例外を除き厳しいの状況に追い込まれており、一定の条件を外れる物件は一気に売れなくなる優勝劣敗が明白になりつつあります。
「優」良物件に集まる富裕層、相続対策、外国人投資家の旺盛な需要が継続する一方で、それ以外の物件が対象となる大多数の実需の部分では、一律な価格上昇に市場がついてきていない可能性が高いと思われます。

今後の見通しについては、ベアアップなど賃金上昇、日経平均の2万円乗せに向けた上げ相場など、景気上昇ムードが3月の動向がどのように表れてくるか、多くの関係者が固唾をのんで4月中旬に発表されるマンション市場動向を見守っています。

個人的にはこの優勝劣敗の流れは継続すると見ており、都心3区(あるいは6区)の駅至近物件(徒歩5分圏内)以外は、上記の需要(富裕層、相続、外国人)を大きく取り込むことは厳しく、多くの物件で現実的な価格路線に軌道修正を迫られると見ています。
あくまでも私見ではありますが、プラウドタワー木場公園もこの部類に属するとみており、下は5,000万円台前半(65.3㎡)から上は1億円を挟んだ攻防か少し超えるくらいが限界、中心価格帯は6,500～7,000万円台前半程度になるのではないでしょうか。

[311: 購入経験者さん [ 40代]]

３１０さんは、専門家の方でしょうね。さすがです。目からウロコです。この物件を考えている皆さん、実際に現地を見に行かれた方がいいと思いますよ。木場公園は道路をはさんで隣ですが、何せ三ツ目通りの交通量が多い。首都高の出入り口もすぐそばにあって、決して落ち着いた場所とは言えませんね。どなたかも書いていましたが、建物の北側に大きめの公衆便所があります。ヴェレーナの方が立地は優れているでしょうね。評価が難しい物件だと思います。

[312: 匿名]

安く買いたいのはわかるけど、３４０万くらいだよきっと

[313: 物件比較中さん]

木場徒歩１１分の某マンションで７０㎡３LDKの中層階が６０００万超えるって言われた。。。。

つまりそこで283万・・・・

駅７分×野村だと・・・・（（（（・σ・））））

[314: 匿名さん]

>>311
確かに、最近あんま人が入ってないモデルルームは多いかも。

[315: いつか買いたいさん]

最大手財閥と倒産デベマン比べてもね・・・

[316: 匿名さん]

3月のフラット35の金利も大幅に上がったし、購入検討者からすると冷や水浴びせられた状態なんじゃないかな。

[317: 匿名さん]

>>310

かなりお詳しいようですが、今はそんなに厳しいんですね。
それくらいの価格か最悪ちょっと高いくらいでもここは買いってことでいいですか？

[318: 購入検討中さん]

江東区の不動産価格
http://tochi-value.com/Tokyo/Koto/

[319: 匿名さん]

マンションの価格はいわば限定売り切り商品の価格付けだぞ。

みんなが納得する価格じゃなくて、ここを欲しいと思う人の上位200人を納得させる
価格をつければいいだけ。

上位200人が「坪300万円でも買うよ」というのであれば、デベはそれ以下の価格で
欲しい人なんか気にする必要が無いんだよ。

入試と同じ。欲しければ、上位200人に入れ。そこに入れなければ別なのを探せ。

[320: 物件比較中さん]

>>319
どこかの業者さんかな。乱暴な言い方はやめましょうね。残念ながら、あなたは買う側の心理をわかっていない。自分が興味ある物件の価格を、楽しみながら議論して何が悪いのか。それってマンション購入者の楽しみじゃん。

[321: 匿名さん]

想像や憶測で安易に値段を語るのは簡単ですが、データに基づく客観的な判断が必要かと思います。

基本、マンションの価格設定は、建築コストの積み上げと販売に要するコストに利益を乗せ、収益を最大化することが企業側のスタンスです。
その価格付けには様々なデータやリサーチが用いられます。
単純に問い合わせ件数が販売戸数の何倍か、類似物件の販売動向、物件から一定範囲内の世帯収入の分布はもちろん、それ以外にも大規模物件になればなるほど様々なリサーチが行われます。

問題は、その多くのデータに於いて昨年の夏以降深刻な状況を示し始めていることです。
当然企業側は不都合な真実をあえて明らかにはしませんが、優良在庫ならまだしも不良在庫を抱えることは即利益率の低下につながり、上場企業であれば決算報告書からその経営状況を確認することができます。
多くのデベロッパーの3月決算にその影響は少なからずあらわれることが想定され、合わせて発表される来期の見通しは経営者にとっては最重要意思決定項目となり、今は勢いで強気見通しを出せるほどの余裕はないものと思われます。

ご興味がある方は、野村不動産ホールディングスの決算資料をご覧になるといいでしょう。
一例として、野村不動産の昨年10月の第2四半期の決算では、業績修正により住宅事業を大きく下方修正しており、さらに第3四半期の数字を見ると通期の計画達成はかなり厳しい状況であることが分かります。
加えて、粗利益率は8%以上も低下していることも明記されています。
これがここ最近見られる販売延期の大きな要因の一つであり、大きな軌道修正が迫られていると見るのが現実的かと思います。
価格が上がるのではという単純な売り渋りとは大きく状況が異なると見ています。

結論として、市場全体の販売戸数自体が減少する中、売上げの最大化を狙ってコスト増と利益率低下のリスクを冒す余裕はなく、短期間で確実に売り上げをあげ、しかもコストをかけないことが求められるということです。
それにはどうすればいいか?
少なくとも無理な値付けは命取りであることは明白です。

なお、これは多かれ少なかれどの不動産会社にも同じ状況で、住宅分譲販売以外の事業(賃貸、管理、仲介、リフォーム、商業施設、オフィスビルなど)の収益強化が急がれるところですが、この多角化が軌道に乗っている会社とそうでない会社では自ずと体力に差が生じ、販売戦略の違いとなって現れます。

既に一部のマンションではこれまでとは一転した弱気(というか現実的な)価格設定が見られ、さらに販売が苦戦している物件では価格を下げるなどの動きが始まっており、これまでの強気相場からの揺り戻しが起こりつつあるように見えます。

以上、私の先日の想定価格の論拠の一部をご紹介させていただきました。
あくまでも個人的な見解であり内容を保証するものではありませんので、ご参考まで。

[322: 匿名さん]

一言で言うと値付けは重要ってだけで安値予想の理由はどこにもないのですが。

[323: 匿名さん]

>>321
以前も書きこみあった人かな？
長文だけど妙に説得力ある。
でもうちは7000万でも無理なんですけど〜‼︎

[324: 匿名さん]

>>322
強気には出れない、現実的な値付けになるだろうって言ってるんであって、決して安値になるとは言ってないんじゃない？

[325: 匿名さん]

>>324
>>短期間で確実に売り上げをあげ、しかもコストをかけないことが求められるということです。
って言ってるんだから、仕様を落として価格を抑えにかかってくるって言いたいんじゃないの？
ただ、それはこのマンションを野村がどう位置づけるかによる。フラッグシップと位置付けるなら
高級路線に舵を切ることだってあり得るわけで。

むしろ決算資料で気になるのは、第二四半期の決算資料では主な18年3月期の主なプロジェクトとして
「木場3丁目プロジェクト」が書いてあったんだけど、第三四半期の資料からは落ちていること。
（代わりに白金1丁目東部北再開発が入ってきた）
野村のなかで優先順位が下がったのか、工事の後ろ倒しが確定したのか、単にスペースの都合なのか。

[326: 匿名さん]

コストって、仕様もあるんだろうけど、文脈から販売にかかる人件費とか広告のことかと思った。
割高にして派手に宣伝して売るより、適正な値段で出して引き合いで売る方が時間もコストもかからないし確実ってことなんじゃないの？

残念ながら、木場でフラッグシップとか高級路線はないでしょ⁉︎

[327: 匿名さん]

弱気(と言うか現実的)な価格設定ってどこのこと？

[328: 購入検討中さん]

ここ最近、周辺の野村物件を見れば、この平均坪単価は300と予測できるのでは。

[329: 匿名さん]

現実路線で300、強気だと〜350？弱気で260〜ってとこですかね。

[330: 購入検討中さん]

どこも割高なら賃貸で近所のURタワーの方がいいや。立地も価格もいいし。中古はあまり出ないのかな。

[331: 匿名さん]

>310 さんの見通しだと、中心価格帯が6,500～7,000万円ってことなので、80㎡だと坪268～289くらい、上は318万円。
去年からの流れから見れば確かに弱気に見えるけど、売れ行きに急ブレーキがかかってるっていうのが本当ならあり得るのかな。
しょせんは木場、徒歩7分って立地を考えると確かに妥当かもね。

[332: 物件比較中さん]

立川のよりは安いかな～同じぐらい？　

[333: 匿名さん]

加賀のよりは安いかな～同じぐらい？

[334: 匿名さん]

蒲田のよりは安いかな～同じぐらい？

[335: 匿名さん]

そういえばワンクリックアンケートきてたね。
そう言われると、野村さんも値付けを迷ってるように見える。

[336: 物件比較中さん]

>>331
信号に引っかかれば、９分かかります。

[337: 物件比較中さん]

木場、清澄白河周辺のここ数年の価格帯をみれば一目瞭然です。
ましてやこの1年間で販売されている価格帯は2年前に販売されている物件よりも約ですが1.2倍〜1.4倍ぐらい高い値付がされている事実。
それを考慮し、更に野村ブランドから70平米の平均価格は最低でも6500以上が容易に考える事ができる。

[338: 匿名さん]

>>337
それで、ここ1年で売り出された物件は即日完売とか順調に売れてるのかな？

[339: 匿名さん]

即日完売と言うのは広告戦略で意味がないものと思いますが徒歩10分超の駅遠物件を除けば竣工前後までに完売してますね。

[340: 物件比較中さん]

今思えば、駅上物件とはいえ、立川は異常な価格だった。あれがプチバブルのピーク。

[341: 物件比較中さん]

今考えると清澄白河周辺で言うとプレミスト、グローリオ、駅前のリビオレゾンが販売されてる4年前ぐらいが価格的で適正だったのかも。

[342: 匿名さん]

価格的適正って何？

相場って年によってかわりますけど・・・
世界から見たら東京都心の不動産価格は適正とは言えませんが・・・

[343: 周辺住民さん]

木場のパークホームズは駅徒歩３分で価格もお買い得だったように思いますがどうでしょう。

[344: 匿名さん]

洲崎だからね

[345: 物件比較中さん]

>>343
あそこは、中古でも値が下がりませんよね。駅近物件の強みです。

[346: 匿名さん]

パークホームズ豊洲が坪320って話だし、それを考えるとここも坪300前後ではあるだろね。

[347: 匿名さん]

木場徒歩7分でそこまで行くかな？
まぁあれこれ言っててもしょうがないので、見てみましょう。

[348: 周辺住民さん]

平野ならもう少し安くなりますかねー

完成は平野の方が先なのに販売開始は遅いのはなぜ？住友の木場公園計画も出てきたしいろいろ迷います。

[349: 物件比較中さん]

木場公園があるから東側は絶対にマンションが建設されないのが最大の強みですかね。
やはり6500万ぐらいはいくと思いますね。
確かに数年前の周辺の新築マンションはお徳だったかも。
清澄白河駅前の物件でも5500万ぐらいでしたから。

[350: 周辺住民さん]

パークホームズ木場は元々あの屋敷だし隣は公衆トイレで前は民団だよ。敷地の供養塔は土地柄としても。見て何も思わないのかな。
木場は公園近くが売りでまだいいけど平久町は殺風景だからな。ヨーカドーは高いだけだし。

[351: 匿名さん]

>>341の物件は今より単価も安かったけど、何より最近の物件より立地が良かったのが大きい。

この時期（２～３年前）の販売物件は、
・この規模ではめったにない便利な駅交差点の角地
・大通りに面していない閑静な環境でブルーボトルが至近（笑）
・従来計画をご破算にして階高を下げた代わりに耐震性が向上
みたいな特徴ある立地、仕様が多かった。
しかも、いずれも比較的清澄白河駅に近い立地だった。

それまでの物件は、白河交差点の再開発ビルか、伸銅所跡のパークハウスみたいな大規模物件中心で、
大規模ゆえに制約のある駅遠立地の割に、ことごとく高値（当時としては躊躇するような）だったから、
結果論としてこの時期の物件がいろいろ選べて一番良かったと思う。

[352: ご近所さん]

>>351
近所に住んでますが、それこそ立地は3年前の物件の方が良かったと思いますが。今、販売している物件よりも清澄白河駅を考えると遠くても10分以内ですから。

[353: 匿名さん]

なぜ清澄白河が話題に？
豊洲の三井が価格なんとなく発表していて、住友も来週くらいからだろうからここも待っていましょう。

情報求む！

[354: 購入検討中さん]

単純に近所だからでしょ（笑）

[355: 匿名さん]

そうかｗ地元を愛しているのですねｗ

[356: 購入検討中さん]

パークホームズ豊洲行って、木場も検討してるって言ったら、
同じぐらいの坪単価になりますよ〜って言われたよ。
北東の一番安い所で坪３２０〜３７０ぐらいだから、
ここの一番良い部屋はもっとするって事かな。
早く値段知りたいよーーー

[357: 匿名さん]

豊洲　　　　　320万
プラウド木場　320万
住友東陽町　　310万

くらい？？

[358: 匿名さん]

住友が野村以下の価格出すかね？
向こうはタワーではないけど、徒歩5分だし。
噂では330って話もあるけど…すみふ東陽町

[359: 匿名さん]

ここが決まらないと

今年～来年にかけての木場・東陽町相場はわからないってことですかね

[360: 物件比較中さん]

>>357
そこまで強気に出られたら、もう諦めですね(笑)。馬鹿げた相場だとは思います。

[361: 匿名さん]

木場が豊洲と同じとかあり得ないし。
豊洲に肩入れする訳じゃないけど、いまや豊洲は随分上に行っちゃったしょ。

夢見すぎじゃね？

[362: 物件比較中さん]

>>361
同感ですね。

[363: 購入経験者さん [ 40代]]

三井のセールストークでしょうね。こっちは木場ですよ、木場。

[364: 匿名さん]

>300 >310 >321 あたりが的を得てるんじゃないかなと個人的には思う(同じ人?)
他の予想金額はあんまり根拠ないし、今までがそうだから、周りがそうだから、今後も上がり続けるだろう的な素人考え。
このまま一本調子で永遠に上がり続けるわけないし。

[365: 匿名さん]

まー結局需要と供給のバランスですからね

野村あたりは多少　赤　がでても売れる金額で出してくるんじゃないですかね

なので、　三井　＞　住友　＞　野村　＞＞　ゴクレ　って価格設定ですかね
　　　　　330　　310～330　300～310　　260～280？

[366: 購入経験者さん [ 40代]]

ゴールドクレストはともかく、他の３物件はそんなに行かないでしょ。場所が良くないです。

[367: 匿名さん]

目黒の再開発　坪600くらいでしょ？

半値じゃん

[368: 匿名さん [男性]]

340位と見た。強気想定から反応見るでしょう。

[369: 物件比較中さん]

>>368
坪３４０なら、８０平米の部屋で８２００万超えか。木場ですよ、木場。徒歩７分。諦めもつきますな。アホらしい。

[370: 物件比較中さん]

>>368
でもね、それをやっちゃて価格を下げたら、先に成約した人から大ブーイングですよ。ネットで暴露され、そのデベの信頼はガタ落ちです。だから、今回の値付けは難しい。

[371: 匿名さん]

坪300以上を予想する人は、ホントにその価値ありと思ってるのかな?
そして、買うつもり?

自分ならアホらしくて買わないけど。

[372: 物件比較中さん]

>>371
ホントですよね。わけがわからなくなってきました(笑)。

[373: 働くﾏﾏさん [女性]]

>>372
今は買い時ではないということ。だんだんはっきりしてきた。

[374: 物件比較中さん]

>>300
確かに、都心から離れた物件は価格が下がっているかも。横浜寄りの東急沿線は、なるほど安いなあと。市が尾のBRANZとか、笑っちゃうぐらいお手頃。

[375: 匿名さん]

木場は都心には至近だけどね。
割高なことは認める。

[376: 周辺住民さん]

都心に近くて便利な割に価格がお手頃なところが木場や東陽町の良さだったのに…

[377: 匿名さん]

過去に割安だったのが適正価格になってきたと言うことでしょう。少し前に値付けの重要性を語る人もいましたし。

[378: 匿名さん]

人気が出る＝価格が上がるだからしょうがない？

371さんのおっしゃるように価値を考えると難しいね　その単価だったらいまならKTTとか買える。
２～３年前に木場を購入した人はおめでとうということでしょうか

まーここらあたりの価格があがって、売れない価格の安い郊外を案内されるんじゃないですか？

[379: 匿名さん]

清澄白河の駅前のパークハウスかイーストコモンズを買っておけばよかったー
立地も断然いいし中古出ないかな。

価格上昇いつまで続きますか。

[380: 匿名さん]

売れ続ける限り上がり続けるんでしょうね。