プラウドタワー木場公園

[マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在：東京都江東区木場3-42-1
交通：東京メトロ東西線木場駅徒歩7分
総戸数：204戸
間取り：2LDK～4LDK、65.3～103.9m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：野村不動産
設計・施工：前田建設工業
管理会社：野村不動産パートナーズ

[261: 周辺住民さん]

パンフレット届きましたね〜
共用スペースや価格の情報がなくて残念、、

[262: ご近所の奥さま]

>>261
パンフレットって、プラウドのですか？

[263: 匿名さん]

>>260
この界隈は西に行く方が駅（と都心）に近くて立地の評価が上がるからね。
タワーとイニシア（仮）に比べて平野の良さをアピールする材料は何だろう？

[264: ご近所の奥さま]

>>263
それはデベロッパーさんの仕事。

[265: 匿名さん]

>>261
来ましたね
間取りの情報が増えてたのはよかったけど、街のイメージ冊子が手厚すぎ…
近隣住まいならもう知ってるよ、な情報だらけだけど。

これにより、この物件のターゲットを木場を知らない層も含めて広範囲にしていることがわかった気がする

間取りは結構魅力的でした
3面4面のバルコニーもあり、収納も多く、希望に近い!!

[266: 周辺住民さん]

ルームプランいまいちパッとしないな。
アウトフレームじゃないのか。
Cタイプの4.6畳凸型の部屋はひどい。

[267: 購入検討中さん]

>>265
うちはまだ来てません。値段がないのは、ちと残念。

[268: 周辺住民さん]

数年前に低層を坪230で購入したけど今の市況と立地を考えても280が限度って感覚だ。三ツ目の交通量すごいから東側眺望の中高層かな。

[269: 購入検討中さん]

>>268
同感ですね。280でギリでしょう。ヴェレーナは、プラウドの前景気にうまく乗っかりましたね。今はちょっと足踏み気味らしいけど。

[270: 申込予定さん]

うちもやっとパンフが届きました。確かに間取りがビミョー。死んでいる空間が結構あって、使いづらそう。これがタワマンの難しさなんですよね。

[271: 購入検討中さん]

この辺りはそれでも5500万が最低ラインで売れてくのが現状です。三井もそうでしたしね！

[272: 物件比較中さん]

>>271
今回の最低ラインも5500ですかあ。高嶺の花です。

[273: 購入検討中さん]

平野のはいつになったら情報くれるんだろう。ここと平野、イニシア、住友、
あっ、ヴェレーナもあったか。なかなかライバル物件が多いですねー。

確かに冊子のお店はご近所なら知ってるものばかりでしたね。

うちは広さはあまり必要ないので、手が届く物件があるといいのですが…5000万台でどれか購入できたら嬉しいです。

[274: ご近所さん]

今、清澄白河、門前仲町エリアの相場は3LDＫ 5500万ぐらいですよね。木場、東陽町エリアはわかりませんが。

[275: 匿名さん]

間取りの種類ってどれくらいあるのでしょうか？
公式サイトではEタイプとGタイプしか見られないですよね。
Gタイプは4LDKですがEタイプに比べ収納が少ない印象ですね。
Eタイプの方がトランクルームもついていて
納戸も2.3畳もあり魅力を感じる。

[276: 物件比較中さん]

>>275
先日届いた資料は、全体の3分の1だそうです。

[277: 物件比較中さん [男性 40代]]

木場のルフォンブレって、残り２部屋を必死に売っている。７１平米で６２４０万円。木場駅から徒歩３分は魅力だけど、永代通りの海側はあかん。坪単価２９０万は、やり過ぎやろ。

[278: 購入検討中さん]

マンション最深部にある巨大な免震ゴム、あれの製造元が耐震強度の数値を偽装してたのが発覚したな
タワマンどこもヤバそうだ...

マンション買うのは正直、来年以降じゃないと洒落にならね、早まって買わなくてよかったわ
資産価値棄てるようなもんだしな

[279: 購入検討中さん]

開放感だけは抜群の住友の木場公園計画のホームページもあアップされたし、野村さん早く平野の情報もください。

この辺りはけっこうライバル物件多そうですね。

[280: 匿名さん]

免震ゴム問題で発覚した物件は、18都道府県55物件に総計2052基に偽装ゴムが使われてるらしいぞ！

建築基準法違反が適用できるとかで
契約した知人がキャンセルする話を進めてるらしい

[281: 購入検討中さん]

でもここ、免震でも制震でも耐震でもないでしょ

[282: 匿名さん]

え？それ以外の構造って何かあるんですか？？？笑

[283: 匿名さん]

そう言えばここの構造体はホームページに出ていませんね。
販売が4月下旬なので、設備・仕様と共に後々公開されるのでしょうけど
これだけ防災意識が強まる中、構造体や防災関連は早めに情報を公開すべきと
感じますね。

[284: 物件比較中さん [男性 40代]]

同感です。この物件に興味のある方は、みなそう思っているでしょうね。

[285: 購入検討中さん]

27階建てで、制震や免震でもないって不安だよね。
その分管理安そうだけど。
RC造って耐震？

[286: 購入検討中さん]

27階建てで、制震や免震でもないって不安だよね。
その分管理安そうだけど。
RC造って耐震？

[287: 物件比較中さん [男性 40代]]

「プラウド」のブランドを掲げているのだから、さすがにそれはないと思いますけどね。そう信じたい。

[288: 物件比較中さん]

この前電話して確認したら、制震構造との事でした。

[289: 周辺住民さん [ 50代]]

ちなみに皆さん。プラウドタワーの坪単価って、どれぐらいになると思いますか。タワマンは階によっても違うため、基準を中層階としましょう。

[290: 購入検討中さん]

290万から300万ぐらいと予想します。

[291: 周辺住民さん]

>>290
ええっ。やっぱり、そこまで行きますか。あきらめる人は多いでしょうね。

[292: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん [男性 40代]]

中層階なら、325位にはなるでしょう。
下層階なら290ありえるかもね。
300で諦める層はターゲットじゃないよ。
家も、もちろん買わない層だけど価格は楽しみ。
中層階で300切る予測は、流石に市況の勉強不足かと。
煽るつもりはもちろんないですよ！

[293: 周辺住民さん]

>>292
知り合いの不動産鑑定士は１月の時点で、野村はそんなに強気にはなれない、と予測してました。「２９０は難しいと思う」と。あくまでもひとつの見方ですけどね。

[294: 周辺住民さん [男性 50代]]

そうであってほしいです！が、私もその予測は厳しいに一票。不動産鑑定士は、適正価格に根拠を持たせる事は出来ますが、テベの売れる、もしくは、売りたい値段の想定には、あまり役たたないんですよね〜。
もちろん、私、292さんの予測がはずれる事を期待しますが！

[295: 周辺住民さん]

清澄白河が使えるなら300ぐらいになっても仕方ないかな～と思いますが、木場・東西線となると高く感じてしまうというか買う気をなくすというか…

この辺りも高くなりましたね。穴場だと思っていたのですが。

[296: 周辺住民さん]

>>295
その通りなんですよ。私はこのエリアの住人ですが、最寄り駅が清澄白河でないのが、やはりひっかかる。木場駅の物件で坪３００超えは、う～ん。東西線って結構ビミョーなんですよね。

[297: 匿名さん]

穴場の値段で出せば救世主になれるのにね・・・。

野村だからきっと無理して相場を上げる値付けにするんだろうね。
でも売り切る、と。

[298: 購入検討中さん]

皆様、価格は中層階で300万は間違いないです。
購入できる方々が購入すれば良いし、時間は少しかかりますが、全部完売するでしょうね。

[299: 匿名さん]

野村は短期決戦の会社だからなあ。ダラダラ売りたくない。３００少し切るぐらいのような。木場だし。

[300: 匿名さん]

今年に入り、新築マンションの反応は大きく分かれています。
都心の駅近物件は好調な一方、少しでも郊外に出て駅から5分以上離れると一気に関心が下がっています。
本物件を都心と位置付けるには厳しく、駅から7分も微妙なラインですね。

通常なら下層階を相対的に安く、高層階を高く設定することでバランスを取りますが、ここは超高層ではないのでバランスをとるほど余裕がない。
さらに広い間取りが多いことでボリュームゾーンが固まっているため、価格帯が集中してしまうので、値付けが非常に難しいところです。

他の物件の販売状況からみて、平均坪単価が300万円を超えることはあり得ないと思われます。
現実的な路線では 260万円～320万円といったところでしょうが、そのボリュームゾーンをどこに設定するか、また高層階をどこまで高く設定できるかが判断のポイントになるでしょう。

[301: 匿名さん]

260とか非現実的でしょ。290〜320かな。
確かに超高層はないがトラックがかなり多い四つ目沿いなので価格は低層と中高層に分かれると思うよ

[302: 匿名さん]

>>301
３０１さん、四つ目ではなく、三つ目ですね。３００さんのご指摘、うなずけます。地元の人間からすると、ここも平野も、立地は決して良い訳ではないんですよ。買い物も不便で、木場公園以外は殺風景な場所です。そこが弱いから、「ジパング」なんていう言葉でカムフラージュしているように思います。

[303: 購入検討中さん]

>>302
すぐ目の前に大きめの公衆トイレがあるのは、残念。あれは未来永劫、動かない。

[304: 周辺住民さん]

清澄の丸八倉庫も野村がマンション建てるみたいですけど、立地的にはこちらとどちらがいいですかね

[305: 匿名さん]

320となると勝どきや晴海の価格帯にかぶってくる。
そこまで強気に出れるかどうか....相当チャレンジでしょ。

[306: 物件比較中さん [男性 30代]]

電話で問い合わせたらモデルルームの公開が当初予定よりも遅れて4〜5月になるそうです。
販売もずらすそうですよ。

これって市況が上がり基調だから様子見てるってことでしょ！確信犯ですよ、絶対。舐めてます。
あまりにも情報公開が遅いし、この場所で坪280越えたら魅力ないので、うちは候補から外しま〜す。

[307: 匿名さん]

>>301
1-2階なら、坪260なんて全然あり得るでしょ!? そこから280の方が非現実的。

[308: 物件比較中さん]

ここは、そんなに高くできないって。そこまで魅力ないって。木場だよ、木場。しかも徒歩７分。

[309: 匿名さん]

>>304
あちらも道路沿い、買物過疎地、殺風景と三拍子そろった場所ですね。

もともと倉庫街だから仕方ないですが。

[310: 匿名さん]

不動産経済研究所の発表や、その他の市場動向、指数の推移を合わせて見てみると、昨年夏以降新築マンション市場のトレンドが変わりつつあるのが分かります。
都心駅至近物件はますます過熱する一方で、都区部であっても徒歩5分を超える物件は一部の例外を除き厳しいの状況に追い込まれており、一定の条件を外れる物件は一気に売れなくなる優勝劣敗が明白になりつつあります。
「優」良物件に集まる富裕層、相続対策、外国人投資家の旺盛な需要が継続する一方で、それ以外の物件が対象となる大多数の実需の部分では、一律な価格上昇に市場がついてきていない可能性が高いと思われます。

今後の見通しについては、ベアアップなど賃金上昇、日経平均の2万円乗せに向けた上げ相場など、景気上昇ムードが3月の動向がどのように表れてくるか、多くの関係者が固唾をのんで4月中旬に発表されるマンション市場動向を見守っています。

個人的にはこの優勝劣敗の流れは継続すると見ており、都心3区(あるいは6区)の駅至近物件(徒歩5分圏内)以外は、上記の需要(富裕層、相続、外国人)を大きく取り込むことは厳しく、多くの物件で現実的な価格路線に軌道修正を迫られると見ています。
あくまでも私見ではありますが、プラウドタワー木場公園もこの部類に属するとみており、下は5,000万円台前半(65.3㎡)から上は1億円を挟んだ攻防か少し超えるくらいが限界、中心価格帯は6,500～7,000万円台前半程度になるのではないでしょうか。