プラウドタワー木場公園

[マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在：東京都江東区木場3-42-1
交通：東京メトロ東西線木場駅徒歩7分
総戸数：204戸
間取り：2LDK～4LDK、65.3～103.9m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：野村不動産
設計・施工：前田建設工業
管理会社：野村不動産パートナーズ

[251: ご近所さん]

あまりに高い価格設定になれば、金持ちの年寄りと投資目的の外国人しか買えなくなる。周囲から浮いているタワーになると思う。この街には合わないね。若い家族は、はなから相手にされていないということか。

[252: 購入検討中さん]

そんなことはないですよ。
5500万ぐらいなら購入できる若い家族は普通にいると思いますが。

[253: 匿名さん]

だから5000万円台では買えないってば

[254: 購入検討中さん [女性 30代]]

>>253
そうかなあ。さすがに、一番安い部屋は5000万円台からあるでしょ。

[255: 買い換え検討中]

3年後の入居だから、その頃の物件価格が見ものです。

[256: 購入経験者さん]

低層階の６５平米で６０００万円をつけるって、野村としても相当勇気が必要かと……。木場は桜新町とは違います。

[257: 買い換え検討中]

それはさすがに高い過ぎるかも。

[258: 匿名さん]

６０００万円台は確かにするかもね。
でも、戸数も多いから、もう少し安いと嬉しい気もするけど。
場所も良いから人気物件になることは間違いなさそう^^

[259: 購入検討中さん [女性 30代]]

>>258
最安物件がもしも６０００万円台になったら、落胆は大きいかも。

[260: ご近所の奥さま]

平野のイニシア、建設現場を見つけました。平野2丁目で、プラウドタワーの平野から、西へ100mぐらい行ったところです。9階建て。1フロア4、5世帯といった感じです。完成は平成29年1月31日。設計施工は、長谷工です。プラウドと競合しますね。

[261: 周辺住民さん]

パンフレット届きましたね〜
共用スペースや価格の情報がなくて残念、、

[262: ご近所の奥さま]

>>261
パンフレットって、プラウドのですか？

[263: 匿名さん]

>>260
この界隈は西に行く方が駅（と都心）に近くて立地の評価が上がるからね。
タワーとイニシア（仮）に比べて平野の良さをアピールする材料は何だろう？

[264: ご近所の奥さま]

>>263
それはデベロッパーさんの仕事。

[265: 匿名さん]

>>261
来ましたね
間取りの情報が増えてたのはよかったけど、街のイメージ冊子が手厚すぎ…
近隣住まいならもう知ってるよ、な情報だらけだけど。

これにより、この物件のターゲットを木場を知らない層も含めて広範囲にしていることがわかった気がする

間取りは結構魅力的でした
3面4面のバルコニーもあり、収納も多く、希望に近い!!

[266: 周辺住民さん]

ルームプランいまいちパッとしないな。
アウトフレームじゃないのか。
Cタイプの4.6畳凸型の部屋はひどい。

[267: 購入検討中さん]

>>265
うちはまだ来てません。値段がないのは、ちと残念。

[268: 周辺住民さん]

数年前に低層を坪230で購入したけど今の市況と立地を考えても280が限度って感覚だ。三ツ目の交通量すごいから東側眺望の中高層かな。

[269: 購入検討中さん]

>>268
同感ですね。280でギリでしょう。ヴェレーナは、プラウドの前景気にうまく乗っかりましたね。今はちょっと足踏み気味らしいけど。

[270: 申込予定さん]

うちもやっとパンフが届きました。確かに間取りがビミョー。死んでいる空間が結構あって、使いづらそう。これがタワマンの難しさなんですよね。

[271: 購入検討中さん]

この辺りはそれでも5500万が最低ラインで売れてくのが現状です。三井もそうでしたしね！

[272: 物件比較中さん]

>>271
今回の最低ラインも5500ですかあ。高嶺の花です。

[273: 購入検討中さん]

平野のはいつになったら情報くれるんだろう。ここと平野、イニシア、住友、
あっ、ヴェレーナもあったか。なかなかライバル物件が多いですねー。

確かに冊子のお店はご近所なら知ってるものばかりでしたね。

うちは広さはあまり必要ないので、手が届く物件があるといいのですが…5000万台でどれか購入できたら嬉しいです。

[274: ご近所さん]

今、清澄白河、門前仲町エリアの相場は3LDＫ 5500万ぐらいですよね。木場、東陽町エリアはわかりませんが。

[275: 匿名さん]

間取りの種類ってどれくらいあるのでしょうか？
公式サイトではEタイプとGタイプしか見られないですよね。
Gタイプは4LDKですがEタイプに比べ収納が少ない印象ですね。
Eタイプの方がトランクルームもついていて
納戸も2.3畳もあり魅力を感じる。

[276: 物件比較中さん]

>>275
先日届いた資料は、全体の3分の1だそうです。

[277: 物件比較中さん [男性 40代]]

木場のルフォンブレって、残り２部屋を必死に売っている。７１平米で６２４０万円。木場駅から徒歩３分は魅力だけど、永代通りの海側はあかん。坪単価２９０万は、やり過ぎやろ。

[278: 購入検討中さん]

マンション最深部にある巨大な免震ゴム、あれの製造元が耐震強度の数値を偽装してたのが発覚したな
タワマンどこもヤバそうだ...

マンション買うのは正直、来年以降じゃないと洒落にならね、早まって買わなくてよかったわ
資産価値棄てるようなもんだしな

[279: 購入検討中さん]

開放感だけは抜群の住友の木場公園計画のホームページもあアップされたし、野村さん早く平野の情報もください。

この辺りはけっこうライバル物件多そうですね。

[280: 匿名さん]

免震ゴム問題で発覚した物件は、18都道府県55物件に総計2052基に偽装ゴムが使われてるらしいぞ！

建築基準法違反が適用できるとかで
契約した知人がキャンセルする話を進めてるらしい

[281: 購入検討中さん]

でもここ、免震でも制震でも耐震でもないでしょ

[282: 匿名さん]

え？それ以外の構造って何かあるんですか？？？笑

[283: 匿名さん]

そう言えばここの構造体はホームページに出ていませんね。
販売が4月下旬なので、設備・仕様と共に後々公開されるのでしょうけど
これだけ防災意識が強まる中、構造体や防災関連は早めに情報を公開すべきと
感じますね。

[284: 物件比較中さん [男性 40代]]

同感です。この物件に興味のある方は、みなそう思っているでしょうね。

[285: 購入検討中さん]

27階建てで、制震や免震でもないって不安だよね。
その分管理安そうだけど。
RC造って耐震？

[286: 購入検討中さん]

27階建てで、制震や免震でもないって不安だよね。
その分管理安そうだけど。
RC造って耐震？

[287: 物件比較中さん [男性 40代]]

「プラウド」のブランドを掲げているのだから、さすがにそれはないと思いますけどね。そう信じたい。

[288: 物件比較中さん]

この前電話して確認したら、制震構造との事でした。

[289: 周辺住民さん [ 50代]]

ちなみに皆さん。プラウドタワーの坪単価って、どれぐらいになると思いますか。タワマンは階によっても違うため、基準を中層階としましょう。

[290: 購入検討中さん]

290万から300万ぐらいと予想します。

[291: 周辺住民さん]

>>290
ええっ。やっぱり、そこまで行きますか。あきらめる人は多いでしょうね。

[292: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん [男性 40代]]

中層階なら、325位にはなるでしょう。
下層階なら290ありえるかもね。
300で諦める層はターゲットじゃないよ。
家も、もちろん買わない層だけど価格は楽しみ。
中層階で300切る予測は、流石に市況の勉強不足かと。
煽るつもりはもちろんないですよ！

[293: 周辺住民さん]

>>292
知り合いの不動産鑑定士は１月の時点で、野村はそんなに強気にはなれない、と予測してました。「２９０は難しいと思う」と。あくまでもひとつの見方ですけどね。

[294: 周辺住民さん [男性 50代]]

そうであってほしいです！が、私もその予測は厳しいに一票。不動産鑑定士は、適正価格に根拠を持たせる事は出来ますが、テベの売れる、もしくは、売りたい値段の想定には、あまり役たたないんですよね〜。
もちろん、私、292さんの予測がはずれる事を期待しますが！

[295: 周辺住民さん]

清澄白河が使えるなら300ぐらいになっても仕方ないかな～と思いますが、木場・東西線となると高く感じてしまうというか買う気をなくすというか…

この辺りも高くなりましたね。穴場だと思っていたのですが。

[296: 周辺住民さん]

>>295
その通りなんですよ。私はこのエリアの住人ですが、最寄り駅が清澄白河でないのが、やはりひっかかる。木場駅の物件で坪３００超えは、う～ん。東西線って結構ビミョーなんですよね。

[297: 匿名さん]

穴場の値段で出せば救世主になれるのにね・・・。

野村だからきっと無理して相場を上げる値付けにするんだろうね。
でも売り切る、と。

[298: 購入検討中さん]

皆様、価格は中層階で300万は間違いないです。
購入できる方々が購入すれば良いし、時間は少しかかりますが、全部完売するでしょうね。

[299: 匿名さん]

野村は短期決戦の会社だからなあ。ダラダラ売りたくない。３００少し切るぐらいのような。木場だし。

[300: 匿名さん]

今年に入り、新築マンションの反応は大きく分かれています。
都心の駅近物件は好調な一方、少しでも郊外に出て駅から5分以上離れると一気に関心が下がっています。
本物件を都心と位置付けるには厳しく、駅から7分も微妙なラインですね。

通常なら下層階を相対的に安く、高層階を高く設定することでバランスを取りますが、ここは超高層ではないのでバランスをとるほど余裕がない。
さらに広い間取りが多いことでボリュームゾーンが固まっているため、価格帯が集中してしまうので、値付けが非常に難しいところです。

他の物件の販売状況からみて、平均坪単価が300万円を超えることはあり得ないと思われます。
現実的な路線では 260万円～320万円といったところでしょうが、そのボリュームゾーンをどこに設定するか、また高層階をどこまで高く設定できるかが判断のポイントになるでしょう。

[301: 匿名さん]

260とか非現実的でしょ。290〜320かな。
確かに超高層はないがトラックがかなり多い四つ目沿いなので価格は低層と中高層に分かれると思うよ

[302: 匿名さん]

>>301
３０１さん、四つ目ではなく、三つ目ですね。３００さんのご指摘、うなずけます。地元の人間からすると、ここも平野も、立地は決して良い訳ではないんですよ。買い物も不便で、木場公園以外は殺風景な場所です。そこが弱いから、「ジパング」なんていう言葉でカムフラージュしているように思います。

[303: 購入検討中さん]

>>302
すぐ目の前に大きめの公衆トイレがあるのは、残念。あれは未来永劫、動かない。

[304: 周辺住民さん]

清澄の丸八倉庫も野村がマンション建てるみたいですけど、立地的にはこちらとどちらがいいですかね

[305: 匿名さん]

320となると勝どきや晴海の価格帯にかぶってくる。
そこまで強気に出れるかどうか....相当チャレンジでしょ。

[306: 物件比較中さん [男性 30代]]

電話で問い合わせたらモデルルームの公開が当初予定よりも遅れて4〜5月になるそうです。
販売もずらすそうですよ。

これって市況が上がり基調だから様子見てるってことでしょ！確信犯ですよ、絶対。舐めてます。
あまりにも情報公開が遅いし、この場所で坪280越えたら魅力ないので、うちは候補から外しま〜す。

[307: 匿名さん]

>>301
1-2階なら、坪260なんて全然あり得るでしょ!? そこから280の方が非現実的。

[308: 物件比較中さん]

ここは、そんなに高くできないって。そこまで魅力ないって。木場だよ、木場。しかも徒歩７分。

[309: 匿名さん]

>>304
あちらも道路沿い、買物過疎地、殺風景と三拍子そろった場所ですね。

もともと倉庫街だから仕方ないですが。

[310: 匿名さん]

不動産経済研究所の発表や、その他の市場動向、指数の推移を合わせて見てみると、昨年夏以降新築マンション市場のトレンドが変わりつつあるのが分かります。
都心駅至近物件はますます過熱する一方で、都区部であっても徒歩5分を超える物件は一部の例外を除き厳しいの状況に追い込まれており、一定の条件を外れる物件は一気に売れなくなる優勝劣敗が明白になりつつあります。
「優」良物件に集まる富裕層、相続対策、外国人投資家の旺盛な需要が継続する一方で、それ以外の物件が対象となる大多数の実需の部分では、一律な価格上昇に市場がついてきていない可能性が高いと思われます。

今後の見通しについては、ベアアップなど賃金上昇、日経平均の2万円乗せに向けた上げ相場など、景気上昇ムードが3月の動向がどのように表れてくるか、多くの関係者が固唾をのんで4月中旬に発表されるマンション市場動向を見守っています。

個人的にはこの優勝劣敗の流れは継続すると見ており、都心3区(あるいは6区)の駅至近物件(徒歩5分圏内)以外は、上記の需要(富裕層、相続、外国人)を大きく取り込むことは厳しく、多くの物件で現実的な価格路線に軌道修正を迫られると見ています。
あくまでも私見ではありますが、プラウドタワー木場公園もこの部類に属するとみており、下は5,000万円台前半(65.3㎡)から上は1億円を挟んだ攻防か少し超えるくらいが限界、中心価格帯は6,500～7,000万円台前半程度になるのではないでしょうか。

[311: 購入経験者さん [ 40代]]

３１０さんは、専門家の方でしょうね。さすがです。目からウロコです。この物件を考えている皆さん、実際に現地を見に行かれた方がいいと思いますよ。木場公園は道路をはさんで隣ですが、何せ三ツ目通りの交通量が多い。首都高の出入り口もすぐそばにあって、決して落ち着いた場所とは言えませんね。どなたかも書いていましたが、建物の北側に大きめの公衆便所があります。ヴェレーナの方が立地は優れているでしょうね。評価が難しい物件だと思います。

[312: 匿名]

安く買いたいのはわかるけど、３４０万くらいだよきっと

[313: 物件比較中さん]

木場徒歩１１分の某マンションで７０㎡３LDKの中層階が６０００万超えるって言われた。。。。

つまりそこで283万・・・・

駅７分×野村だと・・・・（（（（・σ・））））

[314: 匿名さん]

>>311
確かに、最近あんま人が入ってないモデルルームは多いかも。

[315: いつか買いたいさん]

最大手財閥と倒産デベマン比べてもね・・・

[316: 匿名さん]

3月のフラット35の金利も大幅に上がったし、購入検討者からすると冷や水浴びせられた状態なんじゃないかな。

[317: 匿名さん]

>>310

かなりお詳しいようですが、今はそんなに厳しいんですね。
それくらいの価格か最悪ちょっと高いくらいでもここは買いってことでいいですか？

[318: 購入検討中さん]

江東区の不動産価格
http://tochi-value.com/Tokyo/Koto/

[319: 匿名さん]

マンションの価格はいわば限定売り切り商品の価格付けだぞ。

みんなが納得する価格じゃなくて、ここを欲しいと思う人の上位200人を納得させる
価格をつければいいだけ。

上位200人が「坪300万円でも買うよ」というのであれば、デベはそれ以下の価格で
欲しい人なんか気にする必要が無いんだよ。

入試と同じ。欲しければ、上位200人に入れ。そこに入れなければ別なのを探せ。

[320: 物件比較中さん]

>>319
どこかの業者さんかな。乱暴な言い方はやめましょうね。残念ながら、あなたは買う側の心理をわかっていない。自分が興味ある物件の価格を、楽しみながら議論して何が悪いのか。それってマンション購入者の楽しみじゃん。

[321: 匿名さん]

想像や憶測で安易に値段を語るのは簡単ですが、データに基づく客観的な判断が必要かと思います。

基本、マンションの価格設定は、建築コストの積み上げと販売に要するコストに利益を乗せ、収益を最大化することが企業側のスタンスです。
その価格付けには様々なデータやリサーチが用いられます。
単純に問い合わせ件数が販売戸数の何倍か、類似物件の販売動向、物件から一定範囲内の世帯収入の分布はもちろん、それ以外にも大規模物件になればなるほど様々なリサーチが行われます。

問題は、その多くのデータに於いて昨年の夏以降深刻な状況を示し始めていることです。
当然企業側は不都合な真実をあえて明らかにはしませんが、優良在庫ならまだしも不良在庫を抱えることは即利益率の低下につながり、上場企業であれば決算報告書からその経営状況を確認することができます。
多くのデベロッパーの3月決算にその影響は少なからずあらわれることが想定され、合わせて発表される来期の見通しは経営者にとっては最重要意思決定項目となり、今は勢いで強気見通しを出せるほどの余裕はないものと思われます。

ご興味がある方は、野村不動産ホールディングスの決算資料をご覧になるといいでしょう。
一例として、野村不動産の昨年10月の第2四半期の決算では、業績修正により住宅事業を大きく下方修正しており、さらに第3四半期の数字を見ると通期の計画達成はかなり厳しい状況であることが分かります。
加えて、粗利益率は8%以上も低下していることも明記されています。
これがここ最近見られる販売延期の大きな要因の一つであり、大きな軌道修正が迫られていると見るのが現実的かと思います。
価格が上がるのではという単純な売り渋りとは大きく状況が異なると見ています。

結論として、市場全体の販売戸数自体が減少する中、売上げの最大化を狙ってコスト増と利益率低下のリスクを冒す余裕はなく、短期間で確実に売り上げをあげ、しかもコストをかけないことが求められるということです。
それにはどうすればいいか?
少なくとも無理な値付けは命取りであることは明白です。

なお、これは多かれ少なかれどの不動産会社にも同じ状況で、住宅分譲販売以外の事業(賃貸、管理、仲介、リフォーム、商業施設、オフィスビルなど)の収益強化が急がれるところですが、この多角化が軌道に乗っている会社とそうでない会社では自ずと体力に差が生じ、販売戦略の違いとなって現れます。

既に一部のマンションではこれまでとは一転した弱気(というか現実的な)価格設定が見られ、さらに販売が苦戦している物件では価格を下げるなどの動きが始まっており、これまでの強気相場からの揺り戻しが起こりつつあるように見えます。

以上、私の先日の想定価格の論拠の一部をご紹介させていただきました。
あくまでも個人的な見解であり内容を保証するものではありませんので、ご参考まで。

[322: 匿名さん]

一言で言うと値付けは重要ってだけで安値予想の理由はどこにもないのですが。

[323: 匿名さん]

>>321
以前も書きこみあった人かな？
長文だけど妙に説得力ある。
でもうちは7000万でも無理なんですけど〜‼︎

[324: 匿名さん]

>>322
強気には出れない、現実的な値付けになるだろうって言ってるんであって、決して安値になるとは言ってないんじゃない？

[325: 匿名さん]

>>324
>>短期間で確実に売り上げをあげ、しかもコストをかけないことが求められるということです。
って言ってるんだから、仕様を落として価格を抑えにかかってくるって言いたいんじゃないの？
ただ、それはこのマンションを野村がどう位置づけるかによる。フラッグシップと位置付けるなら
高級路線に舵を切ることだってあり得るわけで。

むしろ決算資料で気になるのは、第二四半期の決算資料では主な18年3月期の主なプロジェクトとして
「木場3丁目プロジェクト」が書いてあったんだけど、第三四半期の資料からは落ちていること。
（代わりに白金1丁目東部北再開発が入ってきた）
野村のなかで優先順位が下がったのか、工事の後ろ倒しが確定したのか、単にスペースの都合なのか。

[326: 匿名さん]

コストって、仕様もあるんだろうけど、文脈から販売にかかる人件費とか広告のことかと思った。
割高にして派手に宣伝して売るより、適正な値段で出して引き合いで売る方が時間もコストもかからないし確実ってことなんじゃないの？

残念ながら、木場でフラッグシップとか高級路線はないでしょ⁉︎

[327: 匿名さん]

弱気(と言うか現実的)な価格設定ってどこのこと？

[328: 購入検討中さん]

ここ最近、周辺の野村物件を見れば、この平均坪単価は300と予測できるのでは。

[329: 匿名さん]

現実路線で300、強気だと〜350？弱気で260〜ってとこですかね。

[330: 購入検討中さん]

どこも割高なら賃貸で近所のURタワーの方がいいや。立地も価格もいいし。中古はあまり出ないのかな。

[331: 匿名さん]

>310 さんの見通しだと、中心価格帯が6,500～7,000万円ってことなので、80㎡だと坪268～289くらい、上は318万円。
去年からの流れから見れば確かに弱気に見えるけど、売れ行きに急ブレーキがかかってるっていうのが本当ならあり得るのかな。
しょせんは木場、徒歩7分って立地を考えると確かに妥当かもね。

[332: 物件比較中さん]

立川のよりは安いかな～同じぐらい？　

[333: 匿名さん]

加賀のよりは安いかな～同じぐらい？

[334: 匿名さん]

蒲田のよりは安いかな～同じぐらい？

[335: 匿名さん]

そういえばワンクリックアンケートきてたね。
そう言われると、野村さんも値付けを迷ってるように見える。

[336: 物件比較中さん]

>>331
信号に引っかかれば、９分かかります。

[337: 物件比較中さん]

木場、清澄白河周辺のここ数年の価格帯をみれば一目瞭然です。
ましてやこの1年間で販売されている価格帯は2年前に販売されている物件よりも約ですが1.2倍〜1.4倍ぐらい高い値付がされている事実。
それを考慮し、更に野村ブランドから70平米の平均価格は最低でも6500以上が容易に考える事ができる。

[338: 匿名さん]

>>337
それで、ここ1年で売り出された物件は即日完売とか順調に売れてるのかな？

[339: 匿名さん]

即日完売と言うのは広告戦略で意味がないものと思いますが徒歩10分超の駅遠物件を除けば竣工前後までに完売してますね。

[340: 物件比較中さん]

今思えば、駅上物件とはいえ、立川は異常な価格だった。あれがプチバブルのピーク。

[341: 物件比較中さん]

今考えると清澄白河周辺で言うとプレミスト、グローリオ、駅前のリビオレゾンが販売されてる4年前ぐらいが価格的で適正だったのかも。

[342: 匿名さん]

価格的適正って何？

相場って年によってかわりますけど・・・
世界から見たら東京都心の不動産価格は適正とは言えませんが・・・

[343: 周辺住民さん]

木場のパークホームズは駅徒歩３分で価格もお買い得だったように思いますがどうでしょう。

[344: 匿名さん]

洲崎だからね

[345: 物件比較中さん]

>>343
あそこは、中古でも値が下がりませんよね。駅近物件の強みです。

[346: 匿名さん]

パークホームズ豊洲が坪320って話だし、それを考えるとここも坪300前後ではあるだろね。

[347: 匿名さん]

木場徒歩7分でそこまで行くかな？
まぁあれこれ言っててもしょうがないので、見てみましょう。

[348: 周辺住民さん]

平野ならもう少し安くなりますかねー

完成は平野の方が先なのに販売開始は遅いのはなぜ？住友の木場公園計画も出てきたしいろいろ迷います。

[349: 物件比較中さん]

木場公園があるから東側は絶対にマンションが建設されないのが最大の強みですかね。
やはり6500万ぐらいはいくと思いますね。
確かに数年前の周辺の新築マンションはお徳だったかも。
清澄白河駅前の物件でも5500万ぐらいでしたから。

[350: 周辺住民さん]

パークホームズ木場は元々あの屋敷だし隣は公衆トイレで前は民団だよ。敷地の供養塔は土地柄としても。見て何も思わないのかな。
木場は公園近くが売りでまだいいけど平久町は殺風景だからな。ヨーカドーは高いだけだし。