プラウドタワー木場公園

[マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在：東京都江東区木場3-42-1
交通：東京メトロ東西線木場駅徒歩7分
総戸数：204戸
間取り：2LDK～4LDK、65.3～103.9m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：野村不動産
設計・施工：前田建設工業
管理会社：野村不動産パートナーズ

[302: 匿名さん]

>>301
３０１さん、四つ目ではなく、三つ目ですね。３００さんのご指摘、うなずけます。地元の人間からすると、ここも平野も、立地は決して良い訳ではないんですよ。買い物も不便で、木場公園以外は殺風景な場所です。そこが弱いから、「ジパング」なんていう言葉でカムフラージュしているように思います。

[303: 購入検討中さん]

>>302
すぐ目の前に大きめの公衆トイレがあるのは、残念。あれは未来永劫、動かない。

[304: 周辺住民さん]

清澄の丸八倉庫も野村がマンション建てるみたいですけど、立地的にはこちらとどちらがいいですかね

[305: 匿名さん]

320となると勝どきや晴海の価格帯にかぶってくる。
そこまで強気に出れるかどうか....相当チャレンジでしょ。

[306: 物件比較中さん [男性 30代]]

電話で問い合わせたらモデルルームの公開が当初予定よりも遅れて4〜5月になるそうです。
販売もずらすそうですよ。

これって市況が上がり基調だから様子見てるってことでしょ！確信犯ですよ、絶対。舐めてます。
あまりにも情報公開が遅いし、この場所で坪280越えたら魅力ないので、うちは候補から外しま〜す。

[307: 匿名さん]

>>301
1-2階なら、坪260なんて全然あり得るでしょ!? そこから280の方が非現実的。

[308: 物件比較中さん]

ここは、そんなに高くできないって。そこまで魅力ないって。木場だよ、木場。しかも徒歩７分。

[309: 匿名さん]

>>304
あちらも道路沿い、買物過疎地、殺風景と三拍子そろった場所ですね。

もともと倉庫街だから仕方ないですが。

[310: 匿名さん]

不動産経済研究所の発表や、その他の市場動向、指数の推移を合わせて見てみると、昨年夏以降新築マンション市場のトレンドが変わりつつあるのが分かります。
都心駅至近物件はますます過熱する一方で、都区部であっても徒歩5分を超える物件は一部の例外を除き厳しいの状況に追い込まれており、一定の条件を外れる物件は一気に売れなくなる優勝劣敗が明白になりつつあります。
「優」良物件に集まる富裕層、相続対策、外国人投資家の旺盛な需要が継続する一方で、それ以外の物件が対象となる大多数の実需の部分では、一律な価格上昇に市場がついてきていない可能性が高いと思われます。

今後の見通しについては、ベアアップなど賃金上昇、日経平均の2万円乗せに向けた上げ相場など、景気上昇ムードが3月の動向がどのように表れてくるか、多くの関係者が固唾をのんで4月中旬に発表されるマンション市場動向を見守っています。

個人的にはこの優勝劣敗の流れは継続すると見ており、都心3区(あるいは6区)の駅至近物件(徒歩5分圏内)以外は、上記の需要(富裕層、相続、外国人)を大きく取り込むことは厳しく、多くの物件で現実的な価格路線に軌道修正を迫られると見ています。
あくまでも私見ではありますが、プラウドタワー木場公園もこの部類に属するとみており、下は5,000万円台前半(65.3㎡)から上は1億円を挟んだ攻防か少し超えるくらいが限界、中心価格帯は6,500～7,000万円台前半程度になるのではないでしょうか。

[311: 購入経験者さん [ 40代]]

３１０さんは、専門家の方でしょうね。さすがです。目からウロコです。この物件を考えている皆さん、実際に現地を見に行かれた方がいいと思いますよ。木場公園は道路をはさんで隣ですが、何せ三ツ目通りの交通量が多い。首都高の出入り口もすぐそばにあって、決して落ち着いた場所とは言えませんね。どなたかも書いていましたが、建物の北側に大きめの公衆便所があります。ヴェレーナの方が立地は優れているでしょうね。評価が難しい物件だと思います。

[312: 匿名]

安く買いたいのはわかるけど、３４０万くらいだよきっと

[313: 物件比較中さん]

木場徒歩１１分の某マンションで７０㎡３LDKの中層階が６０００万超えるって言われた。。。。

つまりそこで283万・・・・

駅７分×野村だと・・・・（（（（・σ・））））

[314: 匿名さん]

>>311
確かに、最近あんま人が入ってないモデルルームは多いかも。

[315: いつか買いたいさん]

最大手財閥と倒産デベマン比べてもね・・・

[316: 匿名さん]

3月のフラット35の金利も大幅に上がったし、購入検討者からすると冷や水浴びせられた状態なんじゃないかな。

[317: 匿名さん]

>>310

かなりお詳しいようですが、今はそんなに厳しいんですね。
それくらいの価格か最悪ちょっと高いくらいでもここは買いってことでいいですか？

[318: 購入検討中さん]

江東区の不動産価格
http://tochi-value.com/Tokyo/Koto/

[319: 匿名さん]

マンションの価格はいわば限定売り切り商品の価格付けだぞ。

みんなが納得する価格じゃなくて、ここを欲しいと思う人の上位200人を納得させる
価格をつければいいだけ。

上位200人が「坪300万円でも買うよ」というのであれば、デベはそれ以下の価格で
欲しい人なんか気にする必要が無いんだよ。

入試と同じ。欲しければ、上位200人に入れ。そこに入れなければ別なのを探せ。

[320: 物件比較中さん]

>>319
どこかの業者さんかな。乱暴な言い方はやめましょうね。残念ながら、あなたは買う側の心理をわかっていない。自分が興味ある物件の価格を、楽しみながら議論して何が悪いのか。それってマンション購入者の楽しみじゃん。

[321: 匿名さん]

想像や憶測で安易に値段を語るのは簡単ですが、データに基づく客観的な判断が必要かと思います。

基本、マンションの価格設定は、建築コストの積み上げと販売に要するコストに利益を乗せ、収益を最大化することが企業側のスタンスです。
その価格付けには様々なデータやリサーチが用いられます。
単純に問い合わせ件数が販売戸数の何倍か、類似物件の販売動向、物件から一定範囲内の世帯収入の分布はもちろん、それ以外にも大規模物件になればなるほど様々なリサーチが行われます。

問題は、その多くのデータに於いて昨年の夏以降深刻な状況を示し始めていることです。
当然企業側は不都合な真実をあえて明らかにはしませんが、優良在庫ならまだしも不良在庫を抱えることは即利益率の低下につながり、上場企業であれば決算報告書からその経営状況を確認することができます。
多くのデベロッパーの3月決算にその影響は少なからずあらわれることが想定され、合わせて発表される来期の見通しは経営者にとっては最重要意思決定項目となり、今は勢いで強気見通しを出せるほどの余裕はないものと思われます。

ご興味がある方は、野村不動産ホールディングスの決算資料をご覧になるといいでしょう。
一例として、野村不動産の昨年10月の第2四半期の決算では、業績修正により住宅事業を大きく下方修正しており、さらに第3四半期の数字を見ると通期の計画達成はかなり厳しい状況であることが分かります。
加えて、粗利益率は8%以上も低下していることも明記されています。
これがここ最近見られる販売延期の大きな要因の一つであり、大きな軌道修正が迫られていると見るのが現実的かと思います。
価格が上がるのではという単純な売り渋りとは大きく状況が異なると見ています。

結論として、市場全体の販売戸数自体が減少する中、売上げの最大化を狙ってコスト増と利益率低下のリスクを冒す余裕はなく、短期間で確実に売り上げをあげ、しかもコストをかけないことが求められるということです。
それにはどうすればいいか?
少なくとも無理な値付けは命取りであることは明白です。

なお、これは多かれ少なかれどの不動産会社にも同じ状況で、住宅分譲販売以外の事業(賃貸、管理、仲介、リフォーム、商業施設、オフィスビルなど)の収益強化が急がれるところですが、この多角化が軌道に乗っている会社とそうでない会社では自ずと体力に差が生じ、販売戦略の違いとなって現れます。

既に一部のマンションではこれまでとは一転した弱気(というか現実的な)価格設定が見られ、さらに販売が苦戦している物件では価格を下げるなどの動きが始まっており、これまでの強気相場からの揺り戻しが起こりつつあるように見えます。

以上、私の先日の想定価格の論拠の一部をご紹介させていただきました。
あくまでも個人的な見解であり内容を保証するものではありませんので、ご参考まで。