理事会の権限

[匿名さん]

はじめまして。

今年8月にマンション共用部の照明にLEDが導入されました。
共用部の照明は元々蛍光灯でしたが、新築時から16年経過し交換時期を迎えていたこともあり、
理事会はLEDを選択し350万円掛けて導入したようです。

導入前の総会の際には、議題として「年間予算承認の件」の欄に、その他の予算計上項目と共に
LED導入費用が計上され、総会として年間予算全体の承認をしました。

その際、LED導入に関する具体的な説明がなく、またLEDの効果に疑念があったことから、私の方から
事前に費用対効果の測定をするように要請し、理事会は了承しました。

また、その後開催された別件での臨時総会の際にも同様に、私の方から費用対効果の測定を再度要請し、
この時も理事会は了承しています。

然しながら、結局費用対効果の提示はもとより、LEDの導入工事に関する住民への説明や資料の提示
などは一切なく工事は完了してしまいました。

これに対し理事会にクレームを入れたのですが、理事会は「予算が承認されたのだから住民への説明は
必要ない。効果については導入後の実測値を住民に提示する。」といった回答を文書で提示してきました。

その後クレームを入れたが故に理事会に呼ばれ話を聞いたのですが、理事長はこちらがクレームを入れた
ことに対して感情的になっており、まともな回答を得られる雰囲気と能力の持ち主ではないと判断し、
且つ話しが堂々巡りで途中で面倒になったこともあり、その場はなんとなく丸く収めて引き上げてきました。

以上話が長くなりましたが確認させてください。

年間予算の承認を得たのみで、住民への説明なしに理事会判断で工事を実施してもいいものなのでしょうか？
管理会社は「問題ない」と回答していますが、どうにも納得がいきません。


皆様のお知恵を拝借させてください。
よろしくお願いいたします。

[1: 匿名さん]

はじめまして。このようなスレをたてられたお気持ちはよくわかります。何らかの疑義を感じておられるからだと思います。

それで回答ですが、理事長は、承認された予算枠の範囲で、理事会の意志は関係なく、予算執行できます。

ただし議案書に、当該予算執行に関して、例えば「理事会で協議したうえで」等の記載があれば、これを逸脱できません。また、理事長の行為に対しては善管注意義務が課せられているので、これも無視することはできません。割高な工事費にも関わらず予算執行するなどしたとき、理事長への損害賠償請求を管理組合が承認すれば、損害賠償請求ができます（ひとりの区分所有者として損害賠償請求できるかどうかは、私にはわかりません）。

それから、ちょっと話は反れますが、

「導入後の実測値を住民に提示」とありますが、意味がないような気がします。効果の程度が判明したとしても、もうどうにもできないと思えるからです。本来は、他で既に実施されたケースを基に、「この程度の効果が見込める」といった情報を議案書に添付すべきだったと思います。

個人的には、本当に１０年以上「たまぎれ」などの故障がないか気になります。１０年保証とかついているのであれば多少は安心ですが・・・

[2: ソラ]

私どものマンションでも理事会だけの判断で事を進めようとする動きが多々あります。そのたびに、組合員にアンケートを取ったり、議案提議して集会に諮ったりするようにと意見を述べるようにしていますが、理事会にはクレーマーとしか映らないようです。

３年ほど前にも、百万円ほどの予算で防犯カメラを設置することを理事会だけの話し合いで決めて、実際にわれわれ組合員に知らされたのは、工事が始まる2週間ほど前でした。と言うのも、理事会議事録が配布されるのは一月遅れになるので、工事直前まで知らされていなかったのです。早速、書面でもって２か月後に迫っている集会に諮るよう意見を述べましたが、予備費の範囲で済むからと、なかなか聞き入れてもらえませんでした。最終的には、工事差し止めの訴えを起こしますと伝えたところ、しぶしぶ集会に議案提議するということで一件落着しました。集会では、賛成多数で可決されました。私自身も賛成でした。でも、議案提議して集会において話し合うという環境が大切だと思います。

スレ主さんが、問題にしているLEDの設置工事については、集会で議案として取り上げ、そのメリット、デメリットについて、忌憚のない意見を述べ合った後に決議するべき事案だと思います。

[3: 匿名さん]

皆さんのマンションの規約で、理事会は、理事の過半数が出席すれば成立し、
議事は、出席理事の過半数で成立する。
総会は、組合員及び議決権の過半数（出席者、議決権行使書、委任状含む）
が出席すれば成立し、普通決議事項は出席組合員の過半数で可決される。
特別決議は、区分所有者及び議決権の四分の三で決議する。
マンションの運営の基本中の基本です。法令の強行規定です。
これらの意味する事柄を認識して下さい。愚痴はやめましょう。
理事の良識が、ここら辺で問われます。
例えば、総会に提案された普通決議事項の議案が可決されているのに、
変更されているときは、変更しなければいけない事案を総会に提案した。
理事会の資質を疑う、と、言う事です。最終的には理事の判断で事は決する。
それがマンションの民意であり、管理を買え、とは、
どんな人間が住んでいるか、である。管理会社の良否ではない。

組合の良否である。

[4: 匿名さん]

>例えば、総会に提案された普通決議事項の議案が可決されているのに、
>変更されているときは、変更しなければいけない事案を総会に提案した。

これは何語ですか？
もう一度小学校にどうぞ！

[5: 匿名さん]

スレ主です。

皆様、お忙しいところ、ご回答ありがとうございます。

やはり予算の範囲内であれば、事前の説明なしに工事を実施してもよいのですね。。

私の言っていることは、理事会へ道義的責任を求めるような、ある意味稚拙な行動だったのかもしれません。

然しながら、住民のお金を使って工事を実施する以上、その目的と必要性、メリット、デメリットなどを事前に
住民に対して説明し、住民の了解を得てから工事を実施する。
その至極当たり前と思われるプロセスは、理事会の姿勢としてあるべき姿であると現時点でも思っております。


引き続き当件に関する皆様のお考え等ありましたら、書き込みをお願いいたします。

[6: 元フロント]

＞やはり予算の範囲内であれば、事前の説明なしに工事を実施してもよいのですね。
管理費会計の修繕費で出来るような工事は、当然理事会で決定します。
ま、これは緊急対策工事に近いものか利便性向上のための工事又は必要な修繕工事ですね。

総会で、別途予算を組むような積立金の取り崩しに係る工事については、
私は下記のようにしていました
１．　工事の必要性について、理事会で協議。
　　　　（私は長期修繕計画、法的規制、現状などについて説明するだけ）
２．　工事をすると議決すれば、複数業者に見積もり依頼。
　　　　（見積もり依頼は、管理会社、掲示板による区分所有者への告知）
３．　理事会で、工事内容、工事業者を内定。
　　　　（実績に不安のある業者を外し、審議。ほとんど金額の低い業者に決定）
４．　総会で理事会での審議内容（工事内容、見積もり合わせ結果、工事内定業者）を説明し
　　　予算を見積額＋予備費（通常１０％）で組み、採決します。
５．　次年度理事会で、再度協議し実行します。（中止したときは、次の総会で理由を説明します。）

※　実際に中止した工事もあります。
　　マンションのセキュレティ対策として、前回総会で前任者の言いなりに提案した工事が承認されていましたが
　　協議の結果中止となりました。
　　理由は、不要不急の工事である、費用対効果が認められない、でした。
　　（これ以上詳しく書くと、該当マンションの役員や管理会社にはわかると思いますのでここまで）
　　翌年の総会で、業務報告の中で中止の理由を説明して、問題なく承認されました。

問題は、理事会が自主的に決定できるようにサポートしてくれるフロントが少ないことですね。
当然、せっかくの工事を中止容認するような私は、社内では嫌われ社員でした。

[7: 匿名さん]

>事前に費用対効果の測定をするように要請し、理事会は了承しました。
法的に権限があるかないかは別にして疑問を持ってる住民がいて、調べるって返事をしたなら
説明しなきゃだめだろ。
理事としてとかより人としてなってない。

[8: 匿名さん]

>>6
利便性向上のため、修繕費内に収まるというだけで、理事会で修繕費を使って工事を行うのは間違いだと思います。
また、総会決議がなされたものを、理事会判断でやめてしまうのも問題です。

[9: 元フロント]

＞利便性向上のため、修繕費内に収まるというだけで、理事会で修繕費を使って工事を行うのは間違いだと思います。
その通りです。
実際には結構あります。
一応、総会で予算組んでからにしたらどうですか？と、言います。
どの程度強く言うかは、工事の内容、金額によります。

＞また、総会決議がなされたものを、理事会判断でやめてしまうのも問題です。
その通りです。
ですが、理事会が、会社のいいなりで、大した説明もせず、数千万の工事を提案することも良くあります。
「理事会は、総会で委嘱されたことを実行する」ことしか考えなくて、不要な数千万の工事を２期に渡って見逃す理事会の方が問題です。

数千万の工事をすれば、管理会社には数百万～一千万の手数料が入ります。（一般的な話としてです）
名目さえ立てば、管理会社は工事をしたいのです。
組合の資金を守るのは組合（役員）しかいません。

[10: 匿名さん]

理事会の権限＝理事会は理事の過半数が出席すれば成立する。
議事は出席理事の過半数が賛成すれば可決される。
規約と法令を理解していないと。違反議案を、知らずに可決する。
従ってマンションは管理を買え、とは、ここら辺を理解して
マンションを購入して下さい。宅建主任者に、
規約の説明を求めましょう。説明できる主任者を探そう。

[11: 匿名さん]

理事会の権限は、規約、総会決議の執行機関であり、総会議案の提出権限・義務機関に過ぎない。

[12: 匿名さん]

１１さんの文言では、理事会には、ほとんど権限が無いように聞こえますが。？

[13: 匿名さん]

外野からですがそのとおりですよ、理事会に物事決める権限は無いのよ、提議がイッパイ。
全ての権限は組合総会の議決だけ。

[14: 匿名さん]

マンカンの試験問題としては、正解です。
貴方のマンションで、理事会より、総会に提案された、
議案が否決された、事が有りましたか。あったとすれば、
至極少ないと思います。当方のマンションは３０数年ですが、
総会の議案が否決されたことが有りません。
それだけ理事会の権限は絶大です。提案さえできれば、
議案の全てが可決されるという事です。実務上はこうなります。

[15: 匿名さん]

350万円だからね。
何も一度の替えなくてもよかったのにとは思う。
LEDはかなり安くなったとはいえまだ下がるかもしれない。
実際はわからないけどそう思う人がいてもおかしくない。

[16: 匿名さん]

保存行為でないから総会決議だと争っても差し支えは無いと思う
ただし電気料金も把握せずに文句ばかりつけた人間に対して設備が老朽化しているから早めに変えたかった理事会がクレーマー扱いするのはわかる

代替案も出さずに評論してた方々にも落ち度はある
理事会には今後このような事が無いよう釘を指すべき
もうそんなに下がらない
値段下げたいならプラスチック会社の粗悪なものを買えばよろしいと思う

[17: 口コミ知りたいさん]

今更の投稿ですが、この理事会（一部理事を含む理事長）と管理会社が癒着しています。アホでもバカでも理事長のマンション内の権限は大きいです。ある一定の勢力が理事長と結託し理事会の過半数を支配できれば何でもできてしまいます。金銭的な利益供与かマンション建設時における地権者、特定の宗教団体の影響力などサイレントマジョリティーには縁遠い輩の仕業です。

[18: 匿名さん]

LED化を管理費会計の修繕費で賄うのは無理があると思います。
修繕積立金充当だと思います。
当然修繕積立金取り崩しですから特別決議になる筈です。

[19: 匿名さん]

下記の件は一部の組合員と管理会社が共謀している可能性のある一件です。
各マンションは管理費等部屋タイプ月別負担割合表を請求して保存しましょう。その他の施設使用料等も同じです。役員がしっかりしていればこんなことは放置しないはずです。改革を唱える組合員の理事就任の順番で有りながら就任を管理会社と共謀して阻止しようとしたが阻止できなくて理事を受け入れたが、今度は理事長に立候補したので、悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長の就任を阻止した。今度は役員会でこの理事を悪徳理事に仕立てて仲間外れを試みることは明らかでしょう。ＴＣです。

10256 匿名さん 1時間前

>>10253
４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
によるものとる。となっています。

５００戸のマンションで店舗が１９戸、１０棟の複合用途団地型
マンションです。
住宅部分の専有部分の面積６０㎡、７０㎡、８０㎡ｍの３タイプ
です。
店舗部分の専有部分の面積８０㎡　　　　　　　　　の１タイプ
です
※４５年間徴収された管理費等
（住宅部分の管理費・修繕積立金）（４８１戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　９．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金１０．０００円

（店舗部分の管理費・修繕積立金）（　１９戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　３．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金　４．０００円
※以上が４５年間管理組合が徴収してきた管理費等となっています

規約に従った管理費・修繕積立金を算出してみます。
専有部分（住宅部分）
１、６０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷６０＝１５０円/㎡
２、６０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷６０＝１５７円/㎡
３、７０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷７０＝１２０円/㎡
４、７０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷７０＝１４３円/㎡
５、８０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷８０＝１１３円/㎡　
６、８０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷８０＝１２５円/㎡
（四捨五入）しています。

専有部分（店舗部分）
７、８０㎡の１㎡当の　　管理費　３．０００円÷８０＝　３８円/㎡
８、８０㎡の１㎡当の修繕積立金　４．０００円/８０＝　５０円/㎡
（四捨五入）しています。

占有面積８０㎡の組合員の言い分です。
４５年×管理費等合計１０．２６０．０００円を支払ってきた
担保部分の組合員は４５年×管理費等合計３．７８０．０００円を支払
っている
１０．２６０．０００－３．７８０．０００＝９．８８２．０００円
をどう考えるかとのクレームです。
明らかに規約には反しているのだから組合員が集団訴訟にでもなれば
このマンションはどうなるのでしょうか。

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[21: ご近所さん]

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偉そうに言っているだけで中身がないね。