レジデントプレイス西葛西ってどうですか？その2

[匿名さん]

レジデントプレイス西葛西　その２です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328508/

所在地：東京都江戸川区西葛西二丁目22-1（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩7分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.03平米～85.07平米
売主：大和ハウス工業
売主：スターツデベロップメント
売主：サンケイビル
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[789: 周辺住民]

>>788
営業経由の情報でしょうか？

保育園については、まだ何の知らせもなかったのですが…

[790: 匿名さん]

すみません、営業経由ではありません。求職中のため、たまたま見つけました。

[792: 匿名]

4期2次までの先着順は21部屋→17部屋になったね。売れ行きのカウントは459戸のうち420戸が契約済で17戸が先着順で、完売まであと39戸だよ。

[793: 匿名さん]

>>792
このペースでは入居前完売は不可能ですね。

[794: 匿名さん]

1月180→161（19戸）
2月161→149（12戸）
3月149→128（21戸）
4月128→116（12戸）
5月116→ 77 （39戸)
6月 77→ 46 （31戸）
7月 46→ 39 （ 7戸）

[795: 匿名さん]

>>794
5月6月の駆け込み需要が凄いね。
価格と条件のバランスがいい部屋はそこらでドーンと出たのかもね。
残りで条件の良いのはE棟の高い部屋位ですかね。
良いと言っても求めるものはそれぞれだとは思いますが。
入居前完売は無理だろうけど、残りが20戸とか10戸とかなら上出来では？

[796: 匿名さん]

入居予定は10月となっておりますが、完売は難しいでしょうか。
しかし今ひとつよく分かっていないんですが、
入居前に完売してしまうのと若干数の空室がある状態とでは
契約者さんにとってどこがどのようにどんな影響があるんですか？

[797: 契約済みさん]

>>796
値引きされるかもしれないと言う精神的な面と、
新規客の相手をするために不動産屋がエントランスにうろついている位でしょうか。

[798: 契約済みさん]

>>796
797さんのご指摘に加えて、入居前に売れたかどうかはりセールの際の参考になりますね。
いつ完売したかは、供給戸数に対して多くの人が指示したかどうかの指標になります。
りセール時もお隣と競合するので、入居前に完売しないと不利になりますね。
入居してからも棟内モデルルームで販売中という垂れ幕がかかったままなのもみっともないですし。
営業さんに頑張ってほしいですね。

[799: 契約済みさん]

竣工時に完売してるかどうかは関係ないと思いますよ。
現在販売中のマンションも青田売りもあれば竣工後から販売開始もあります。
中古マンションを購入する人が新築時いつ完売したとか気にはしませんよ。
15年後くらいに売るとしても、その時の西葛西の位置付けが23区でどのレベルにあるか、このマンションが西葛西の中でどの位置付けになるかで決まりますよ。

ちなみに元々から完売計画は来年の3月って聞いてましたけど。だからかなり順調に売れてると思いますが。

[800: 契約済みさん]

>>799
中古マンションを購入する人はいつ完売したかは気にしないですが、入居前に完売したかどうかという事実が、新築時のマンションの人気度を表してます。
これは、西葛西のマーケットにおけるこのマンションに対する評価ですから、中古時にも影響がありますよ。

[801: 契約済みさん]

>>800
ずっと西葛西で探していて今の動向もチェックしている人ならわかりますが、大抵が知らないですよ。
これだけ大きなマンションでも今現在検討してない人は全く関心がありません。数年後検討し始めた人はまずはパンフレットを見ますし、そこに売れ行きは書いてません。

ここは入居前に完売することは無いんですから(計画自体がそうです)自らのコメントでこのマンションは価値がないって言ってるようなもんですよ。

[802: 契約済みさん]

>>801
きちんとコメントを理解してくださいね。
入居前に完売するかどうかは、中古で購入する人は分かりません。分かるとしたら、ここの掲示板を見るぐらいだと思います。
私が言ってるのは、入居前に完売しないという事実が、マンションの評価が相対的に低い(=価格と内容がミスマッチ)ということを表しているので、中古マーケットに投入された際に影響が出る。
だから、営業さんに頑張ってもらいたいと言ってるんです。

[803: 契約済み]

>>802
801さんではありませんが。

入居前に完売出来ないと中古マーケットに影響してしまうのですか？
それは、仲介などからの情報なのですか？
そもそも販売計画が遅く設定しているので、入居前にというくくりがわかりません。
当時の買付値は多少は影響はありますが、売却値は自身で決めるものですよ。

[804: 契約済みさん]

>>803
あなたもきちんとコメントを理解してくださいね。
中古の販売スピードは、新築時の販売スピードに比例する、と言い換えた方が分かりやすいですか？
新築時の売れ行きがそれだけそのマンションの人気度を表しているということですよ。

[805: 契約済みさん]

まっ、普通に考えたら804さんの言うとおりですよね。
とはいえ、竣工後だから見えることもありますよね。
ガーデンズとともに江戸川区ブランドマンションとかになってくれると嬉しいのですが。

[806: 契約済み]

築浅で売却目的でしたら、804さんの仰るとおりですね。

人気は後から付いてくるのもありますから、805さんの仰るとおり、ブランドとなり、また住民同士、住みよいマンションにしていきたいですね。

[807: 匿名]

4期2次までの先着順は17部屋→17部屋のままだね。売れ行きのカウントは459戸のうち420戸が契約済で17戸が先着順で、完売まであと39戸だよ。

[808: 匿名さん]

飛行経路の変更は、南風の時は今までの経路で、北風の時に荒川上空に変更になるみたいね。
これは清新町西葛西船堀は年中煩くなるということか？

[809: 匿名さん]

>>804の方が正論ですね。
新築でなかなか売れなかったマンションがその後中古ですぐに売れるということはまずない。
その点、ガーデンズは新築時に早期完売している＝中古市場でも人気が出る、となるでしょうね。
見た目の高級感も全然違うし。
やはりスーゼネ施工とハセコー施工だとこうも違うのか、というのが間近で見られて勉強になりました。

[810: 入居予定さん]

>>807
あと1割近くもあるのか～。
数年は好評分譲中！の垂れ幕が付いたマンションのままかな。

[811: 匿名さん]

三井・三菱・大成ならブランドマンションと言えるかもしれないが、大和・スターツ・サンケイ・長谷工で果たしてブランドマンションと言えるのか？！
中途半端過ぎて私にはそうは思えない。
ブランドって基本はネームバリューでしょ？

[812: 匿名さん]

昔は大規模マンションというだけで共用施設を売り物に売れ行き好調だったけど今はそれでは騙されないようですね〜

[813: 匿名さん]

>>812
大規模は今は共用施設というより、管理費が低く押さえられるということで好まれるのでは。

また、中古になると、実際の立地と中身を見てから比較して買えるので、青田買いのようなブランドはあまり関係ないかな。管理会社のレベルは同程度だし。中身が同程度だと判断されれば最後の決めてになるかもしれないけど、やっぱ実際のモノを隅々まで見てからだよ。

見映えは好みかな。レジも思ったより落ち着いた色で悪くないと思う。ガーデンズも思ったよりダークな色だけど、重厚感があっていいんじゃない？

築浅なら内装や設備はガーデンズが断トツだけど、古くなればリフォームするから差は縮まる。

レジの二重床のメンテナンス性と天井の低さか、ガーデンズの直床と天井高の高さによる空間のゆとりかは好み。
ただ、個人的には二重床でリフォームのメンテナンス性上がっても、ナロースパンで田の字ベースの部屋だとあまり水回りの配置を変えようがないので意味ないかもと思う。

立地は船堀街道の騒音や眺望などかどうか。思ったより騒音が酷ければレジが有利かもね。あとはレジのBC棟の前のマンションの圧迫感が中から見てどれくらいか。

エレベータはガーデンズが適正。レジは少なすぎだけど、そのお陰で利便性が低くなる変わりに管理費や修繕積み立て金は少なく済む。

駐車場はガーデンズ平置きでレジは機械式。こちらは利便性、管理費や修繕積み立て金でもガーデンズの勝ち。

庭はどちらにもあるけど、恐らくガーデンズのほうが立派でしょう。その分植栽費がかさみそうだけど。

というふうに見ていくと、ガーデンズが優位な気がしなくもないが、船堀街道の騒音が以外と酷ければ同等かレジの優位もあり得ます。

中古相場がどう形成されるか楽しみですね。

[814: 匿名さん]

>>813
事故があっても一年前に完売。
資材高騰の追い風があっても…
結果出ている気がします。

[815: 匿名さん]

>>814
いや、だから、住んでみてわかることもあるわけで、新築の売れ行きがそのまま反映されるわけではないよ。

売り出しが少い間は、どっちもいい値段で直ぐ売れるとは思うけども、売り出しがダブついてきたらその限りではない。

[816: 匿名さん]

1月180→161（19戸）
2月161→149（12戸）
3月149→128（21戸）
4月128→116（12戸）
5月116→ 77 （39戸)
6月 77→ 46 （31戸）
7月 46→ 39 （ 7戸）

数も少なくなってきたし、ペース上がってたからちょっと一服ってかんじかな。目先に一喜一憂せずまたお盆あけにでもペースあがるといいね。

[817: 匿名さん]

>>815
レジ板なので擁護する気持ちは理解します。

[818: 周辺住民]

現状の傾向から…

値引き広告が楽しみですw

[819: 匿名さん]

>>817
レジ板だからというより、唯一の明らかに勝っていそうな部分、つまり騒音がどの程度差があるかというのが気になるのよ。
カタログスペックとモデルルームでの比較なら、客観的にみてガーデンズ優位だとは思うよ。
でも、レジも平均以上とは思うので、中古でそこまで差が付くかなあとも思うけども。

[820: 匿名さん]

素人目ですが……
どっちも似たような巨大マンション
中古で買うならエントランスの出来と住民の雰囲気が気になります

後は駅や学校への道のり

とにかく、どっちもどっち

[821: 匿名さん]

>>820
それは重要だね。
エントランスが立派でも、子供がラウンジにたまってゲームしてたりたり、キックボードではしりまわってたりしたらきょうざめ。

布団干しとか廊下に荷物や自転車放置とかも同様。
自転車の放置は結構あるとおもうんだよねー。
ファミリーには駐輪場の数が足りないし、二段ラックだと停めれない電動自転車や子育て自転車があるから。
みんなでやれば恥ずかしくないってね。

管理会社は注意喚起だけで取り締まりはしなあから、管理組合がしっかりするしかないよ。

[822: 匿名さん]

>>816
駐車場の抽選も終わりこれから買う人は駐車場は使えないので、ちょっとマイナスかな。
近くに借りてるなら妥協するかもだけど。

[823: 契約済みさん]

残念ながら、二重床の方が遮音性では劣っているらしいです。
スラブ厚も薄いですし。
私も二重床の方が遮音性は高いと思っていたのですが。
ただ、出来上がってのマンションの見た目には満足してます！

[824: 匿名さん]

>>813
騒音については、自動車の環境性能が劇的に改善しているところです。
近い将来、大通り沿いの方が開けてるので、日当たりや眺望の面から、資産価値が上がるようですよ。

[825: 契約済みさん]

一応写真載せます！

[826: 匿名さん]

>>824
現在走っている車は実際、騒音をだしているわけで、近い将来と言っても、環境に良い車が多く出回るのは、早くて20年30年後くらいですかね。

[827: 契約済みさん]

マンションの見た目に満足してる人多いけどホント？
なんかすごく安っぽくてガッカリしない？
エントランスといい全体的に安っぽい感じは否定出来ないけどな。
なんでだろ？パンフレットではそんなこと無かったのになー。

[828: 契約済みさん]

>>827
貴方はここの契約者ではないですよね？たぶん。
人によって所感が違いますが、私は外観は非常に満足してます。
来週の内覧会楽しみです。

[829: 契約済みさん]

契約者ですよ。
契約者ですけど、自分が感じたことを正直に言ったまでです。
感想は個人によって違うので、別に良いじゃないですか。

[830: 匿名さん]

>>826
ハイブリッドはこの10年で相当普及しましたよ。
騒音も10年前より軽減されてます。
20～30年もかかるわけがない。

[831: 匿名さん]

>>830
以前よりレジ付近に住んでいますが、ハイブリットが普及しているという前提でも、この騒音、排ガスですものね。やはりまだまだ先の話かな？という印象ですが。
でも、良くなるのなら楽しみです。

[832: 契約済み]

>>822
まだ販売していない部屋用に、その分の比率分の駐車場を抽選対象から外していると聞いています。もし、既に契約済みでこれから車を買う方、という意味でしたら失礼しました。

[833: 買い換え検討中 [男性 50代]]

レジデントを検討しています、

一番気になるのが階高と上下の遮音性です、

人によるとスラブ厚の直床のほうが遮音性が高いといい、
人によると工法さえしっかりしていれば二重床のほうが遮音性が高いと
言います。

どなたか、詳しい方、レジデントの遮音性について教えてください、
長谷工は二重床の遮音性で何か特許を持っているとも聞きましたが。

[834: 匿名さん]

>>833
スラブ厚200mmなので、遮音性は期待できないです。
階高は3m未満で通常のマンションより低いです。

[835: 匿名さん]

>>833
ザックリいうと、床のスラブ厚が同じで一般的な直床と二重床なら、直床のほうが遮音性が高いと思います。

直床はクッション性の高いフローリング材を用いるので、その分遮音性がたかいようです。その代わり、フワフワの床になるためそれを嫌う人もいます。最近では高価な床材なら改善されてるみたいですが。

二重床は、一般的に太鼓床現象が起こると言われています。また、遮音性が低いフローリング材が用いられるのが一般的なので、恐らくですがその分直床よりも遮音性が低くなると思います。販売パンフレットに載ってる遮音性の数値もそうとう低いですよ。

ただ、その差はそこまで大きくはないきがします。
どちらにしても、上で跳び跳ねたり踵を落としてドシドシ歩けば音はしますよ。最近では遮音性についてはデベも上の住人のモラル次第と逃げることが多いです。事実ではありますが、もっと良い床材使ってもいいんじゃないかとは思います。

もし、二重床で遮音性が高いフローリング材を用いて、かつフローリングとスラブの間にグラスウールなどの遮音材をくまなく敷き詰めれば、工法としてはそれが一番遮音性が高いでしょう。かつ、床スラブがボイドスラブでなく普通のスラブで30cmとか40cmとかなら、音は殆どしない可能性はあります。でも、今どきそこまでコストをかけるマンションはまずないですよ。

[836: 買い換え検討中 [男性 50代]]

834 835 さん

コメントありがとう御座いました。

レジデントに限って言えば遮音性はどのレベルなんでしょうか、
営業に聞いてもはっきりした答えが無いのですが。

また長谷工の二重床の特許とは遮音性と何か関係があるのでしょうか、

いまのマンションで階上の子供の走り回る音に悩まされていますので、
音は特に気になるところです。

[837: 匿名さん]

>>836
それは遮音性が低いからだと思いますよ。
長谷工の特許では床板とバーティクルボードの間に制震材を入れたり、間仕切り壁の真下の床を支える脚をなくしたりすることで、通常の二重床よりワンランク上の遮音性があるようです。
ただ、その技術を使っていればアピールすると思うので、恐らくコストカットのため普通の二重床なのではないかと思います。
営業にしつこく聞けば教えてくれるかと。

子供が走り回らないよう上の方が気をつかってくれるなら良いですが、それは運です。一番の対策は高くても最上階を買うこと、その次は上の階の家族構成を教えてもらい、小さなお子さんがいない部屋を選ぶこと位でしょうか。後者なら上の方が引っ越すまでは安心です。

[838: 匿名さん]

こういう匿名掲示板でわざわざ悪口書く人は競合してる物件の関係者とか物件が売れると都合の悪い人でしょ。注目度の高い大きいマンションはだいたい荒れてる。

飛行機問題ですが、どのぐらい気になりますか？窓を閉めてテレビつけてたりしたら気にならない程度ですか
西葛西からの電車は何時から何時ぐらいまでが混んでますか？
近隣の方いらっしゃったら教えて下さい。