レジデントプレイス西葛西ってどうですか？その2

[匿名さん]

レジデントプレイス西葛西　その２です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328508/

所在地：東京都江戸川区西葛西二丁目22-1（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩7分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.03平米～85.07平米
売主：大和ハウス工業
売主：スターツデベロップメント
売主：サンケイビル
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[61: 匿名さん]

お隣ガーデンズは船堀街道沿いで直床だから設備仕様の割りに安いのでは？レジデントが高いのは立地の差でしょう。

[62: 物件比較中さん]

>>61
コストは階高の方がインパクト大きいです。
平均階高はガーデンズの方が上。
レジデントは高層階程天井高が低くなります。
階高が取れてれば直床でも天井高がその分高いので、メリットデメリット相殺されます。二重床でも結局水回りのリフォームは難しいですし、遮音性もスラブ厚の関係でレジデントが劣りますね。
価格はどちらもたいして変わりません。59さんのコメントをよく見ましょう。
補足ですが、公知の情報で隣り合う2つの土地の条件を比較するのに最適なのは路線価ですが、レジデントは280千円/㎡、ガーデンズは310千円/㎡と約10％も異なります。路線価は国が毎年不動産鑑定士に評価させ、評価額の概ね80％を基準として決定し、公表している客観的なものです。
でも実際は、レジデントが入札、ガーデンズが相対の結果、土地の価格が逆転してます。
レジデントの土地が立地がいいわけではないのに割高で仕入れた結果、設備に金をかけられなくなったというのが実態です。
結果、同じ価格であればどちらを選ぶかは自ずと分かりますよね？
それが今の売れ行きにつながってるのでしょう。マンションを買うのは難しいですね。

[63: 匿名さん]

>>62
実態を表していると思います。
二重床がメリットとは限らないんですね。
確かに階高が低ければどうしようもないですが、階高が高ければ二重床にリフォームすることも可能ですしね。
お金はかかりますけど。

[64: 匿名さん]

>>57
第1種住居地域は道路斜線制限と隣地斜線制限、日影規制にかかりますが、第1種住居地域だからということでもないです。レジデントは南東側の敷地一杯に建てているため、たいして実効性はないので、新しくマンションが建って日当たりが悪くなる可能性はあります。

[65: 購入検討中さん]

結論はガーデンズの方がコストパフォーマンスが良い＝買うならガーデンズということになるのでしょうか？

[66: 匿名さん]

>>65
もちろん、人それぞれの価値観によると思いますが、客観的にはそうなりますね。
ただ、ガーデンズは完売が近づいてますね。

[67: 匿名さん]

わざわざ二重床にする人なんかいるんですか？無理があり過ぎます。
ですし，中古の広告なんかを見れば，二重床・天井ということを大々的に
アピールポイントしているものがほとんどですが，それはなぜなの
でしょう？
61や62の方は，ガーデンズ契約者ですよね？直床といわれたくらいで，
そんなに過剰に反応しなくても？と思いますよ。

[68: 匿名さん]

二重床、直床に関しては当初両方の仕様発布する際によく逆と言われましたね、三井は二重床、長谷工は直床のはず。その時点では完全に直床より二重床の方がいいの雰囲気だけど、今はね、やはりブランドの影響が大きいね。個人的には階高と相殺し五分五分と思いますが。

[69: 匿名さん]

レジデントプレイスとガーデンズの両方のスレをみているとレジデントプレイスの方の方はガーデンズの購入者に対して敵対心をもっているように見受けられるように思いますが何でなんだろう？

[70: 匿名]

>>69
逆だと思いますよ。隣のスレを見ればわかると思いますがレジデントを擁護したら一斉に叩かれてましたからｗ

[71: 匿名]

第2期4次までの先着順25部屋→今週19部屋になったね。
売れ行きのカウントは459戸のうち274戸が契約済で19戸が先着順で、完売まであと185戸だよ。

[72: 匿名さん]

>>67
レジデントの高層階の階高が低いのは事実ですよ。
中古で二重床を大々的に広告してるのはアクセス等不動産としての基本的な条件を満たせず、そういうところしかアピールポイントがない物件ですよ。
普通、大々的にアピールするのは、駅距離とか、間取りとか、階数とか、部屋向きでしょ。

[73: 物件比較中さん]

>>67
62ですが、両者検討してます。
61さんが思い込みだけでコメントされていたので、事実関係を明示した上、そこから導き出される客観的結果を書いたに過ぎません。

[74: 契約済みさん]

我が家はレジの立地、間取りが気に入り購入しましたが、内装が充実しているお隣も魅力的ですよね。自分達にとって何を優先するのか、大きな買い物ですので、納得する物件が見つかるといいですね！

[75: 匿名さん]

>>72
それも決めつけですよ。つい先日の広告に掲載されていたは，スミフの葛西駅から3分の中古
物件でした。間取り，駅近に加え，二重床・天井がアピールポイントでした。スミフもやっぱり
二重床・天井なんだと納得しましたけどね。

[76: 物件比較中さん]

>>75
でも、このマンションは天井はアピールできないですよね？
お隣は天井をアピールできるので好みの問題ですね。

[77: 匿名]

音の問題という点では、二重床より二重壁の音の問題が気になる。
まぁ隣は完売間近だし、気にすることはないでしょう。

[78: 匿名]

ここは二重壁なんですか？隣も知っている方がいたら教えてもらえますか。

[79: 匿名さん]

隣の音や上下の音は、できたら少ないほうがいいなって思いますが、
暮らす人の気遣い部分もあるかもしれないですが、どうでしょうか。

有人管理がいいなって思いました。
コンシェルジュとかあると便利そうですよね。

[80: 匿名さん]

>>79
コンシェルジュって便利？
業者紹介？普段使うかな、宅配サービス？宅配ボックスあるじゃ、備品貸出サービス？コンシェルジュじゃなくで管理人でもいいじゃない。管理費の無駄使いだけ。
本当に管理人日勤+コンシェルジュより管理人常駐の方がいいじゃない?

[81: 匿名さん]

>>75
それって、シティハウスリビオ葛西駅前ですよね？
折り込み広告で書いてるかもしれないですけど、ネット広告で二重床・二重天井を謳ってるのは、SUUMOぐらいでしたよ。
しかも、1DKで他に押せるところがなくて最後に無理やり付け足したような書き方です。
実際に仲介で動ける住友不動産販売や大成有楽の広告には、二重天井なんて載せてません。
あまり重要なポイントではないからです。

[82: 匿名]

>>78
ここも隣も二重壁ですね。
ホームページの間取りの図面みればわかります。
コンクリートの壁と部屋の間に薄い壁がありますが、それが二重壁です。
クロス直張りの場合は薄い壁がありません。

[83: 匿名さん]

>>82
あれ？隣は直壁じゃなかったっけ？

[84: 81]

>>83
間取り見直したら直張りと二重壁が混在してますね。リビングは二重壁で、洋室は概ね二重壁で間取りによっては直張りになってるように見えます。

[85: 匿名さん]

部屋によって壁の構造なども違っているのですか？
そういう点まで気をつけて見ていなかったです。
部屋を選ぶ際にはそういう点も意識しないといけないですね。

もの音をたてないように気をつけるのって習慣になってはいるものの、けっこう疲れますから。
少しでも遮音性が優れている方がいいですよね。
でも、構造による違いもあるけど、音の種類によっても聞こえ方に違いがあるらしいですね。
二重床と直床、どちらがより優れているとかは一概には言えないという人もいましたよ。

[86: 入居予定さん]

壁は明らかに二重壁より直壁の方がいいみたいですよ。
それなら床もそうなんではないかって気もするのですが。。よくわからないです。

[87: 匿名]

2期4次までの先着順19部屋→今週19部屋のままだね。
売れ行きのカウントは459戸のうち274戸が契約済で19戸が先着順で、完売まであと185戸だよ。

[88: 匿名]

今週はホームページが更新されないね。
ガーデンズ事故前の売れてない頃は、予定通り更新されないのが普通だったよね。
今週は売れてなくて、来週に2週間でこれだけ売れたよって見せたいのかな。
それとも経費節約かなあ。

[89: 匿名]

2期4次までの先着順19部屋→今週17部屋になったね。
売れ行きのカウントは459戸のうち276戸が契約済で17戸が先着順で、完売まであと183戸だよ。

[90: 匿名さん]

だいぶ建物が出来上がってきましたね。
今は太陽が一番低い時期なので、冬場の日照条件を現物で確認できます。日当たり気にする検討者は、天気の良い日に午前、正午、午後の三回確認することをお薦めします。

私も午後に確認しましたが、A棟低層、D棟のB棟側の中～低層、E棟の3分の2位は影になってました。
これから売り出されるE棟を狙ってる方は、特に注意したほうが良いですよ。モデルルームの日照シミュレーションはあくまで参考なので、現物見たほうが確実です。

[91: 匿名さん]

>>90
B棟はどうでしたか？

[92: 90]

>>91
私が見たのは午後３時半位なので、南東向きのB棟は影になってました。正午位なら低層階でもたぶん日は当たると思います。

[93: 匿名さん]

>>92
ありがとうございます。

[94: 匿名さん]

E棟はだいぶ外観が出来てきました。

[95: 契約済みさん]

>>94
なんか、思ったより微妙ですね…

[96: 契約済みさん]

え、CG通りじゃないですか？よく見る新しいマンションだと思いますけど。私は良いと思います。

[97: 購入検討中さん]

団地みたい

[98: 匿名さん]

>>96
まだ外装も済んでないのに、CG通りと言い切ってしまえるところがすごいですね。

[99: 匿名]

2期4次までの先着順17部屋→2期5次までの先着順が20部屋になったね。
売れ行きのカウントは459戸のうち276戸が契約済で20戸が先着順で、完売まであと180戸だよ。

[100: 匿名さん]

戸境が隙間だらけのペラボー。
手摺が戸毎に途切れてないということはお隣と同じ一面を共有する感じ？
手摺ガラスの色も白いのは良いが青いのはちょっと格好悪いね。

[101: 購入検討中さん]

>>94
営業担当の方がタイル貼りで、高級感がある外観になります。と言っていましたが、なんか普通ですね。

モデルルーム見て、夢が広がりましたが完成前に購入するのは、危険な気がしてきました。

[102: 購入検討中さん]

なんかMRで見たCGのイメージと違う感じがする・・・・。まだ、沢山残っているのでもう少し考えようかな・・・・。１０月まで１ヶ月1８戸ペースで販売ですよね・・・。完成しても残ってそうだからそれから検討してもいいかもしれない。

[103: 契約済みさん]

C棟&E棟

[104: 契約済みさん]

E棟アップ

[105: 周辺住民さん]

なんか重々しい外観と圧迫感が、団地みたいで残念。でも周辺に住むものとしては、早く完売してほしいです。

[107: 匿名さん]

団地（だんち）は、生活または産業などに必要とされる各種インフラおよび物流の効率化を図るために、住宅もしくは目的・用途が近似する産業などを集中させた一団の区画もしくは地域、またはそこに立地している建物および建造物を指す。団地の語源は、「一団の土地」または「一団の地域」。 by wiki

[108: 匿名さん]

>106

この辺りのマンションとしては別段叩く様な外観じゃなくない？
近所に住んでるならわかるでしょ。ここ江戸川区だよ？外観がイケてるマンションがこの辺にあるなら教えてよ。

ちなみに、私は30年以上西葛西に住んでる地元民で、ガーデンズの契約者です。
ここの契約者ではないので悪しからず。

[109: 匿名さん]

>>106
景観ww

あんた何様なのよ？
西葛西の景観をとり仕切ってるずいぶん偉い方なんですねw
爆笑しましたw

[110: 購入検討中さん]

でも西葛西団地。契約しないで良かったです。

[111: 匿名さん]

>>110
団地って悪いかい？

[112: 108]

>110

そうであれば、江戸川区でマンション探してること自体がずれてるよ。
もっと都心で探しなさい。ま、ここを検討してた時点で、予算的にそれを許さないと思うが。

[116: 購入検討中さん]

レジやガーデンズより駅近に
プレシス西葛西ができるみたいですね
コンパクトですが立地は気に入りました。
ご検討中の皆さんはどう思われますか？

http://genbaphoto.com/search/?id=1415144697-540207&sflg=1

[117: 購入検討中さん]

>>116さん
立地はすごくいいですね。駅から近いし、それでいて静かな環境だし。
ただ、工場跡地というのが気になりますね。ちゃんと土壌調査をしてくれればいいですが。

[118: 匿名さん]

>>116
大規模やグレード感、標準設備の充実、売り主のブランドなどに拘るかどうかでしょうね。お値ごろ感があればこの立地ならすぐに売れそうです。

[119: 匿名さん]

プレシスシリーズを展開している一建設は，誰も購入しないような変形地や工場跡地などを安く買い取った上で，
資材等も安く一斉購入して，立地の割に安く売るという販売戦略をしているようですよ。以前に都心のプレシスのモデルルームを通りかかって見せてもらったことがありますが，いかにも安普請で，扱っている資材も設備もお粗末なもので，価格の安さに納得したのを覚えています。まあ何に価値を置くかは人それぞれですけどね。

[120: 匿名さん]

竣工を4月まで待てる人はプレシスに流れそう。
立地はずっと良いと思います。

[121: 購入検討中さん]

プレシスは船堀街道渡らないというのが◎じゃないかと。
他の方も書かれてますが
4月まで待てるなら立地はこちらの方が惹かれますね。

[122: 匿名さん]

どうでしょうね。あちらは道中随分暗い所通りますし、夜は少し怖い気がする公園も近くですし。私ならこちらのマンションを選びますね。こちらのほうが行き帰り安心です。

[123: 匿名]

何故プレシスと比較する必要がある？大規模でもなく管理やサービスも全く異なるでしょう。

[124: 匿名さん]

別に大規模限定で検討している方だけではないのでは？
少なくとも私は比較しますよ。

[125: 匿名さん]

プレシスは売れ残りがあると早々に売主が変わりますよ。
現に，西葛西に売り出し中のもう一つのプレシスがそうなっています。
大きな買い物なのに，怖すぎます。。。

[126: 匿名さん]

プレシスよりこちら。こちらよりおとなり。

[127: 購入検討中さん]

>>123

大規模に価値を見出せない人もいるってことですよ。
個人的には
めちゃくちゃ狭い城下町って感じで人間関係とか結構気使うかなと思うんですよね。
現に中学がどうのこうのですでに荒れてるしw

[128: 購入検討中さん]

>>122

そう？船堀街道を毎日わたるほうがだるくない？

[129: 匿名さん]

>>126
確かに…
4LDKルーバル検討段階で、おとなりはすでに売り切れ。

[130: 匿名]

2期5次までの先着順は20部屋のままだね。
売れ行きのカウントは459戸のうち276戸が契約済で20戸が先着順で、完売まであと180戸だよ。

[131: 匿名さん]

幹線道路沿いではないので車の音などはうるさくなさそうですね。
小さな公園がすぐ隣にあるので、子供がいる家族目線からすると良い場所です
朝の通勤ラッシュの混み具合はすごそうですが、駅前が栄えているので生活には便利だと感じています。

[132: 匿名さん]

秋には入居ですね！

[133: 匿名さん]

秋には入居なのにまだ１８０戸も残ってるとちょっと心配になる。

[134: 匿名さん]

一月に20戸ペースなら大丈夫ですよ!!

[135: 購入検討中さん]

秋までに売れ残るようなら値引きもあるのかな？隣はあと１０数戸しかないから完売しちゃうだろうから期待できない。こちらに期待でもう少し買うのを待ったほうが良いですか？

[136: 匿名さん]

>>135
竣工前の値下げは無いんじゃないかなあ。
竣工前に百戸以上売れ残ったりしてればあり得るけど、これから販売の物件は軒並み値上がりするみたいなので、割安感が出てそれなりに売れちゃうんじゃないかなあ。

[137: 匿名]

2期5次までの先着順は20部屋→16部屋になったね。2期6次の先着順3部屋も売り出されたね。
売れ行きのカウントは459戸のうち280戸が契約済で19戸が先着順で、完売まであと179戸だよ。

[138: 申込予定さん [男性 30代]]

とりえず、申込に行く

[139: 匿名さん]

＞１３８
どうぞ買ってあげてください。

[140: 購入検討中さん]

もうここまで売れ残ってると値下げまで待つのが正しい気がしちゃって踏ん切りつきません。
欲しいけど迷うなぁ。

[141: 匿名さん]

お隣は完売目前ですからね。立地はこちらがいいのに。

こちらは、船堀の三菱が相当高い価格で出たら売れ始める気がする。

[142: 匿名]

そうでしょうね。その頃に良い条件の部屋があれば良いですけど。

[143: 購入検討中さん]

お隣はもうすぐ完売ですね。事故があったのにもう完売とは資産価値高そうです。マンション価格がかなり高騰してきているので船堀のマンションもここより高いのは確実ですね。平井の大規模マンションもありえない価格出してきてますし、こちらに流れてきそうです。早めにこちらの購入を考えた方が良さそうです。

[144: 匿名さん]

中古で売りに出した時にこちらとお隣で大差は着かないと思いますよ。だからお隣の契約者もこちらが売れないと困るのです。

[145: 購入検討中さん]

いやいや、さすがにそこは差つくでしょ。
あちらの方がいいのは事実なんで。

[146: 匿名さん]

中古売買は基本的に周辺相場の坪単価の影響が最も大きいですよ。レジデントが値下げするとお隣の資産価値もつられて下がります。不動産とはそういうものです。

[147: 匿名さん]

単純に近隣の相場に引きずられるって訳でもないと思うよ。
レジもガーデンズも大規模なので、売り物件が沢山出てきたら資産価値云々でなく値段は下がると思う。売りに出たら瞬間蒸発みたいな状態なら別だけど。

[148: 匿名さん]

ものすごく大規模なプロジェクトですが、共用施設は意外と少ないのではないでしょうか。
パーティルーム、キッズルーム、ライブラリー？
余計な施設がついていなくて安心ではありますが、お客様を泊めることができるゲストルームはあって欲しかったように思います。

[149: 購入検討中さん]

西葛西駅前にはホテルがたくさんあるのでゲストルームは不要では？

[150: 匿名さん]

コストカットで共用施設をカットしてるからね。部屋をつめこまないと採算とれないし。
あと機械式駐車場で管理費や修繕積立金がかさむから、共用設備を最低限にしないと維持費がもっと高くなって販売上のマイナス要因になるからねえ。

[151: 購入検討中さん]

確かに機械式駐車場のメンテナンス費用は高いとよく聞きますね。この件に関してはお隣の方が負担が少ないのかな。これって駐車場使用者のみが負担するんですか？それとも住民全員で負担するんですか？

[152: 契約済みさん]

入居している子供たちが大きくなったら、キッズルームをゲストルームにすると営業さんが言っていましたよ。

[153: 匿名さん]

機械式駐車場の費用は駐車場利用をあてるよ。足りなければ管理費から充当される。そこら辺の見込みは営業から説明あるはず。ただ、吹きっさらしの機械式はすぐ故障したり錆びたりするからメンテナンスが大変みたい。試算通りにいくかは住んでからのお楽しみ。
将来駐車場の空きが多くなれば、管理費が高くなる可能性はあるかな。あと寿命がきて新しいのに交換する費用は当然全体の修繕積立金から出すよ。

[154: 匿名さん]

>>152
給排水設備ないから無理でしょ。
やろうと思えばできるけど、莫大な金がかかる。

[155: 匿名]

2期6次までの先着順は19部屋→15部屋になったね。3期1次の先着順17部屋も売り出されたね。
売れ行きのカウントは459戸のうち284戸が契約済で32戸が先着順で、完売まであと175戸だよ。

[156: 購入検討中さん]

まだ、沢山残っているのでこれから売り出し予定の同エリアのマンションと比較しながら様子を見ながら検討するのがいいかな。

[157: 購入検討中さん]

良い部屋は売れちゃうでしょうけど、完成後まで待つのがよさそうですよね。

[158: 匿名さん]

＞１５２
営業さんは売ってしまえば終わり。
無責任な事は言わないでほしいね。

[159: 匿名さん]

〉158
152が無責任なことを言ってるのではなく、ここの営業が無責任なことを言ってるってことだよね。
営業の名前を教えて欲しいものだ。
将来変更するのを決めるのはデベでなく住民たちだよ
管理組合の決定次第じゃないの？

[160: 物件比較中さん]

>>153
機械式駐車場は、将来莫大な交換費用が発生することが、より大きな問題になると言われています。
千葉県我孫子市のあるマンションでは、管理組合で決議し、機械式駐車場を全て撤去し、自走式駐車場に建てかえてます。確か、モアクレスト我孫子 だったかな。