レジデントプレイス西葛西ってどうですか？その2

[匿名さん]

レジデントプレイス西葛西　その２です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328508/

所在地：東京都江戸川区西葛西二丁目22-1（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩7分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.03平米～85.07平米
売主：大和ハウス工業
売主：スターツデベロップメント
売主：サンケイビル
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[406: 匿名さん]

年々値上がり傾向だから、最後に出した方が他棟と価格差少なく売れると見込んだから？と推測。
隣との比較は今さら無駄ですね。
今は船堀と三丁目の価格発表待ちの人が多いかな。

[407: 匿名さん]

三丁目の物件は元工場ですよね
地理的には良いけど…考えてしまいます
価格も高いだろうなぁ…と

[408: 匿名さん]

価格が安い所を最後に出すのは常套手段なんじゃないでしょうか。
やはり、条件が悪くても価格が安いと食い付く客は多いので。

[409: 匿名さん]

>>406
まさに船堀と三丁目待っているのですが、ＧＷ中に条件良い部屋が売れてしまわないか心配です。後で買い逃すことにならなければよいが。
判断悩みます。

[410: 匿名さん]

E棟はGW期間中に出す予定がないでしょうか？もしかして周辺の発表次第値段決めるつもり？

[411: 匿名さん]

405、406、408さんの見立てをミックスした戦略だと思いますよ。

E棟は予定では安く売って最後の追い込みに使う予定だったんだろうけど、これからの物件が予想以上に高値になる予測なので、そこ見合いで他の棟と同等か、いい部屋は若干上げてくるかもね、それでも今となっては割安感があるし。

早く売り捌きたいなら安めで、隣との競争で削られた利益を少しでも回収したいなら同等か高めで。他が価格を出してきたらその上がり具合をみてE棟も売り出しかな。

いずれにせよ、ダイワにとっては相場高騰で粘り勝ちの棚ぼたですね。

[412: 匿名さん]

ガーデンズとともに江戸川区最高レベルのマンションだと思うので、
手頃な値段で買えるといいですね。

[413: 匿名さん]

>>411
まさに背に腹は変えられない、背水の陣ですね。

[414: 匿名さん]

時代の流れで、価格とアクセスだけで売る分かりやすいマンションになりましたね(＾ｰ^)ノ

[415: 購入検討中さん]

いやいや、ガーデンズとの比較で歩が悪かっただけで、
仕様も江戸川区ではかなりの水準だと思いますよ。した

[416: 匿名さん]

>>415
ガーデンズがなかったら、今より高くて仕様が悪く、でも競合がいないからガーデンズ並には売れたと思いますよ。

まあ大手にしてはそこまで仕様がいいとは思わないけど、ディスポーザあるし江戸川区としては悪くはない水準なのかな。

[417: 匿名]

確か、ガーデンズと合わせて800戸ですもんね。
このあたりのマンション市場での売れ行きは、毎年200戸ぐらいだそうですしね。
ガーデンズもこちらもよく健闘したなぁと思います。

[418: 匿名さん]

ガーデンズは、販売から1年半で358戸完売。
西葛西エリアにおける毎年200戸のマンション市場をガーデンズがほとんど吸い尽くした計算になりますね。

[419: 匿名さん]

>>418
レジも同じぐらいの数は売れてるので、ガーデンズだけで需要を食った訳ではないですね。

ただ、売れた戸数は同等でも、販売ペースはガーデンズの方が2倍位は速かったので、人気はガーデンズだったと思いますけどね。だから、売れてる数は同等だから人気も同じぐらいと主張する人は間違い。資産価値はどちらもメリットデメリットがあるのでどうなるかはわからない。

まあ、ガーデンズより仕様が若干劣るとはいえ、ガーデンズはもう完売ですし、この価格帯でこの条件で買えるマンションも限られてくるので、竣工までに数十戸残るとしても割とすぐ捌けるのではないでしょうか。

[420: 匿名さん]

>>401
西南西向きのDEの昼からの日照は、春夏秋はまあ大丈夫だと思いますけど、冬はやはり日当たりが悪いですよ

A棟の影の影響が少ない配置にしているようですが、やはり低層や建物側は日当たり悪いし、冬は日が低くなるので、午後３時ぐらいには南西側の別マンションの影になって暗くなってました。１月に確認したときの話ですけど。

なので、部屋によっては夏は暑いけど冬は温かい、、、とはならず、夏は暑く冬寒いままとなりかねません。買うならなるべく上の階かつ西側がベストです。

[421: 匿名さん]

南東の上階が平均的にはいいんじゃないかなぁ

[422: 匿名さん]

>>420
これはDE棟の検討での話です。BC棟との比較は好みだと思います。
ただ、BCの上層階は隣のマンションより上になり日当たりはいいけど、船堀街道の音が聞こえると思います。
やはり高いけどAが一番ですね。。。

[423: 匿名]

3期7次までの先着順は14部屋→14部屋になったね。いつの間にか先着順が3期7次までになってて見逃してたので、契約済みをとりあえず1戸増やしておくよ。また3期8次が15戸売り出されたね。売れ行きのカウントは459戸のうち343戸が契約済で29戸が先着順で、完売まであと116戸だよ。

[424: 匿名さん]

1月180→161（19戸）
2月161→149（12戸）
3月149→128（21戸）
4月128→116（12戸）

[425: 匿名さん]

GWは販売伸ばしてくるかな？
船堀の売り出し価格待ちの人も多いと思うけど・・。

[426: 匿名さん]

とりあえず15戸売り出しているし、販売戸数のばしてくるでしょう。
船堀が掲示板で言われてるような価格だったら、待ってると選択肢が狭まるので悩みどころですね。
三丁目も船堀もそうですが、新規の物件はここより坪単価10万以上高い予想ですし。

[427: 匿名]

E棟の値下がりを期待して待っているとしたらやめたほうがよいです。坪単価があがるのは避けられないでしょう。少しでも条件の良い部屋を確保したいです。

[428: 匿名さん]

値下げがあるとしたらプレミストと同様、入居後売れ残った部屋だけでしょう。

[429: 匿名さん]

GWで販売加速→船堀・プレシスの価格が高くでて再加速となるかな

[430: 匿名]

船堀出てからだと条件の良い部屋は売れてしまいそうな感じになってきましたね

[431: 購入検討中さん]

っていっても、条件のいい部屋なんて、既にそんなないけどね。

[432: 匿名さん]

条件悪いからプレシスや船堀のパークハウスより割安に見えるんだけどね。

立地や規模が優先で部屋の条件に拘らないならいいんじゃない？

条件悪ければ、価格も何とか手が届くだろうし。

[433: 匿名さん]

売れてきてるとはいえ、まだ116戸あるんだから、それほど悪い条件の部屋ばかりとかじゃないでしょ。
プレシスや船堀パークハウスは市況・建設費の高騰の影響しっかり受けてるんだから、時期的に工事時期が先行してるここが割安なのは当然。

[434: 匿名さん [男性]]

ところが、そうでもなくて、もともと長谷工がべらぼうな価格で土地を落札したところから始まってるので、割安とはいえないんだな～。
既にガーデンズの敷地を相対取得していた三井が、競争優位に立っていたはずなのに、その三井を抑えて長谷工がこの土地を落札したのは有名な話。

[435: 匿名さん]

長谷工？大和じゃなくてですか？

[436: 匿名さん]

たしか、長谷工が落札して三井にJVを持ちかけたけど、条件が折り合わず、物別れに終わったとか。
なので、三井が対抗意識燃やして価格や設備を頑張った。
そのお陰で、落札価格を回収するため割高のコストダウン物件になるところを、ガーデンズ対抗で価格調整や設備グレードアップせざるを得なかったんたよね、たしか。

だから、建築費が上がる前で割安だったのではなく、今の先取り価格の予定だったのを、競争で少し下げたというのが正しいかな。

葛西のプレミストも同じ構図だったよね。ダイワが超高値で落札して、坪270位で予定してたのを、プラウドとの競合で坪255あたりまで落としてた。そっちは落として今の相場位だったので、だいぶ販売に苦労してたんだよね。

まあ過程はどうあれ、結果的にレジデントは最近発売の物件より割安感が出てるのはたしか。
ただし、本質的には割安なのではなく、割高価格が超割高価格と比較されて相対的に割安に見えてるだけなんだけど。

高値掴みがわかっていても、今買わないと新築は当面買えないのも確かなので、どうしても今買いたいなら資金面で背伸びしない範囲でどうぞという感じかな。

[437: 匿名さん]

結局、三井と競争した結果、価格調整や設備アップグレードで、デベとしては痛いけど購入者としてはラッキーってこと？

[438: 契約済みさん]

それは間違いないですよね。
ガーデンズもうちも江戸川区では、最高の物件だと思います。

[439: 匿名さん]

余計な共用施設もなさそうですし、車寄せがあるところもいいですね
共用施設は一か所にまとまっている点もいいですよね。
きっとお子さんが多いでしょうから、キッズルームがあるのはいいかもしれませんし、
中庭でちょっと遊べそうなのもいいですね

[440: 匿名さん]

もう完全に価格だけで、売れる物件になりました。

[441: 匿名さん]

まだ６千万超えの部屋残ってるんだね。やっぱりって感じ。

[442: 匿名さん]

でも7千万超えの部屋は売れてるね

[443: 匿名]

船堀広告見たけど外観はまぁ良い気もしました。自走式駐車場も使いやすそう。立地も文句なしだけど肝心の間取りが好みではなく残念でした。値段も気になるところではありますが果たして。

[444: 匿名さん]

船堀は、掲示板で話題になってる格子手摺が広告ではきれいに表現されてましたが、現物みたらどうなんだろうという気はしました。後は騒がれてるように本当に販売坪単価270万とかで、価格発表時にこっちの販売がそれなりに進んでたら焦りますね・・・。

[445: 匿名さん]

販売は進むでしょうし、既に良い部屋はほとんどなく、日当たりなどある程度妥協するか、高いけど希望の部屋が手に入りやすい船堀にするかのどちらかではないでしょうか!?
通勤、通学など様々な家庭事情はあるけれど、個人的には江戸川区なら西葛西が良いと思います。

[446: 匿名さん]

すごく駅近で街の雑踏が気にならないなら船堀、そこまで駅近とは言えないけれど静かな住環境を望むならレジデント。
子供がいる家庭なら学区も気になりますし。
違いははっきりしていると思います。

[447: 匿名さん]

今日、E棟一階の専用庭と機械式駐車場撮ってきました

[448: 主婦さん]

>>446
学区だったらこちらですよね。
清新第一がありますから!

[449: 契約済み]

>>447
アップありがとうございます。機械式駐車場意外に小さいですね。確か全体居住者の３割ちょっとしかありませんよね。みなさんお車お持ちですか？ 結構な競争になりそうで、最近の悩みの種です。

[450: 契約済みさん]

船堀の物件は1階に店舗がはいるとか。飲食店とか入ったら、虫とか気になるから、やっぱりこっちで良かったです。

[451: 匿名]

船堀のマンションはⅠ階に店舗入れる縛りがありますからそこは仕方ないですね。値段が気になります。

[452: 購入検討中さん]

大地震で津波が来た場合、西葛西と船堀では被災度合いは変わりませんでしょうか。
その辺りを個人で分析されている方はいらっしゃいますか。
地盤は兎も角、東北震災を目の当たりにしては、津波の方が気になるのですが。
東京湾でも２mの津波が発生するらしく、２mの津波でも壊滅的な破壊力を持つとのこと。

[453: 匿名]

>>452
こんなのを見つけました。
参考になるかな？？
http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q11122365636

[454: 匿名さん]

昔、このあたりは海だったんですか？

[455: 匿名さん]

ここの近くを歩くとたまに湿っぽい潮の香りがすることがありますが、塩害などの心配はないのでしょうか？