レジデントプレイス西葛西ってどうですか？その2

[匿名さん]

レジデントプレイス西葛西　その２です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328508/

所在地：東京都江戸川区西葛西二丁目22-1（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩7分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.03平米～85.07平米
売主：大和ハウス工業
売主：スターツデベロップメント
売主：サンケイビル
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[401: 契約済みさん]

営業マンもBC売ってるときは、DEはおすすめしないっていってましたけどね。
A棟に隠れるって話だったんだけど。
勘違いだったのかな？
私はなにより学区が気に入って購入無理したほうだから、
低階層比較だったからかもしれないですね。

[402: 契約済みさん]

同じ施設内でもいい面もあれば悪い面もあるってとこですかね。うちはBCの日当たりが気になって、現地の日当たり見てＤにきりかえましたが、中庭が見える代わりに駐車場やゴミ捨て場も言われてみると見えますね。まあゴミがむき出しなわけではないのでそれほど気にならないかなとは思っていますが、見栄えよく作ってもらえることを期待しつつ。

[403: 匿名さん]

E棟の売り出しはいつから始まるのでしょうか？

[404: 匿名さん]

E棟は48部屋です。これ売り出していないので、お隣と比べてもそんなに販売スピードが遅いとは言い切れないのでは。

[405: 契約済みさん]

残念ながらさすがにそれはない。
隣りと同じペースで売れてたらとっくにだしてるわけだから。
なんで一番良くない棟を最後まで残してるのか疑問なんですが、
どういう戦略なんでしょう。
予定価格見たときは、少し安めだったから、
最後は価格勝負にしようと思ってたんでしょうか。
結果的にそれは時期的に成功しそうですが。

[406: 匿名さん]

年々値上がり傾向だから、最後に出した方が他棟と価格差少なく売れると見込んだから？と推測。
隣との比較は今さら無駄ですね。
今は船堀と三丁目の価格発表待ちの人が多いかな。

[407: 匿名さん]

三丁目の物件は元工場ですよね
地理的には良いけど…考えてしまいます
価格も高いだろうなぁ…と

[408: 匿名さん]

価格が安い所を最後に出すのは常套手段なんじゃないでしょうか。
やはり、条件が悪くても価格が安いと食い付く客は多いので。

[409: 匿名さん]

>>406
まさに船堀と三丁目待っているのですが、ＧＷ中に条件良い部屋が売れてしまわないか心配です。後で買い逃すことにならなければよいが。
判断悩みます。

[410: 匿名さん]

E棟はGW期間中に出す予定がないでしょうか？もしかして周辺の発表次第値段決めるつもり？

[411: 匿名さん]

405、406、408さんの見立てをミックスした戦略だと思いますよ。

E棟は予定では安く売って最後の追い込みに使う予定だったんだろうけど、これからの物件が予想以上に高値になる予測なので、そこ見合いで他の棟と同等か、いい部屋は若干上げてくるかもね、それでも今となっては割安感があるし。

早く売り捌きたいなら安めで、隣との競争で削られた利益を少しでも回収したいなら同等か高めで。他が価格を出してきたらその上がり具合をみてE棟も売り出しかな。

いずれにせよ、ダイワにとっては相場高騰で粘り勝ちの棚ぼたですね。

[412: 匿名さん]

ガーデンズとともに江戸川区最高レベルのマンションだと思うので、
手頃な値段で買えるといいですね。

[413: 匿名さん]

>>411
まさに背に腹は変えられない、背水の陣ですね。

[414: 匿名さん]

時代の流れで、価格とアクセスだけで売る分かりやすいマンションになりましたね(＾ｰ^)ノ

[415: 購入検討中さん]

いやいや、ガーデンズとの比較で歩が悪かっただけで、
仕様も江戸川区ではかなりの水準だと思いますよ。した

[416: 匿名さん]

>>415
ガーデンズがなかったら、今より高くて仕様が悪く、でも競合がいないからガーデンズ並には売れたと思いますよ。

まあ大手にしてはそこまで仕様がいいとは思わないけど、ディスポーザあるし江戸川区としては悪くはない水準なのかな。

[417: 匿名]

確か、ガーデンズと合わせて800戸ですもんね。
このあたりのマンション市場での売れ行きは、毎年200戸ぐらいだそうですしね。
ガーデンズもこちらもよく健闘したなぁと思います。

[418: 匿名さん]

ガーデンズは、販売から1年半で358戸完売。
西葛西エリアにおける毎年200戸のマンション市場をガーデンズがほとんど吸い尽くした計算になりますね。

[419: 匿名さん]

>>418
レジも同じぐらいの数は売れてるので、ガーデンズだけで需要を食った訳ではないですね。

ただ、売れた戸数は同等でも、販売ペースはガーデンズの方が2倍位は速かったので、人気はガーデンズだったと思いますけどね。だから、売れてる数は同等だから人気も同じぐらいと主張する人は間違い。資産価値はどちらもメリットデメリットがあるのでどうなるかはわからない。

まあ、ガーデンズより仕様が若干劣るとはいえ、ガーデンズはもう完売ですし、この価格帯でこの条件で買えるマンションも限られてくるので、竣工までに数十戸残るとしても割とすぐ捌けるのではないでしょうか。

[420: 匿名さん]

>>401
西南西向きのDEの昼からの日照は、春夏秋はまあ大丈夫だと思いますけど、冬はやはり日当たりが悪いですよ

A棟の影の影響が少ない配置にしているようですが、やはり低層や建物側は日当たり悪いし、冬は日が低くなるので、午後３時ぐらいには南西側の別マンションの影になって暗くなってました。１月に確認したときの話ですけど。

なので、部屋によっては夏は暑いけど冬は温かい、、、とはならず、夏は暑く冬寒いままとなりかねません。買うならなるべく上の階かつ西側がベストです。

[421: 匿名さん]

南東の上階が平均的にはいいんじゃないかなぁ

[422: 匿名さん]

>>420
これはDE棟の検討での話です。BC棟との比較は好みだと思います。
ただ、BCの上層階は隣のマンションより上になり日当たりはいいけど、船堀街道の音が聞こえると思います。
やはり高いけどAが一番ですね。。。

[423: 匿名]

3期7次までの先着順は14部屋→14部屋になったね。いつの間にか先着順が3期7次までになってて見逃してたので、契約済みをとりあえず1戸増やしておくよ。また3期8次が15戸売り出されたね。売れ行きのカウントは459戸のうち343戸が契約済で29戸が先着順で、完売まであと116戸だよ。

[424: 匿名さん]

1月180→161（19戸）
2月161→149（12戸）
3月149→128（21戸）
4月128→116（12戸）

[425: 匿名さん]

GWは販売伸ばしてくるかな？
船堀の売り出し価格待ちの人も多いと思うけど・・。

[426: 匿名さん]

とりあえず15戸売り出しているし、販売戸数のばしてくるでしょう。
船堀が掲示板で言われてるような価格だったら、待ってると選択肢が狭まるので悩みどころですね。
三丁目も船堀もそうですが、新規の物件はここより坪単価10万以上高い予想ですし。

[427: 匿名]

E棟の値下がりを期待して待っているとしたらやめたほうがよいです。坪単価があがるのは避けられないでしょう。少しでも条件の良い部屋を確保したいです。

[428: 匿名さん]

値下げがあるとしたらプレミストと同様、入居後売れ残った部屋だけでしょう。

[429: 匿名さん]

GWで販売加速→船堀・プレシスの価格が高くでて再加速となるかな

[430: 匿名]

船堀出てからだと条件の良い部屋は売れてしまいそうな感じになってきましたね

[431: 購入検討中さん]

っていっても、条件のいい部屋なんて、既にそんなないけどね。

[432: 匿名さん]

条件悪いからプレシスや船堀のパークハウスより割安に見えるんだけどね。

立地や規模が優先で部屋の条件に拘らないならいいんじゃない？

条件悪ければ、価格も何とか手が届くだろうし。

[433: 匿名さん]

売れてきてるとはいえ、まだ116戸あるんだから、それほど悪い条件の部屋ばかりとかじゃないでしょ。
プレシスや船堀パークハウスは市況・建設費の高騰の影響しっかり受けてるんだから、時期的に工事時期が先行してるここが割安なのは当然。

[434: 匿名さん [男性]]

ところが、そうでもなくて、もともと長谷工がべらぼうな価格で土地を落札したところから始まってるので、割安とはいえないんだな～。
既にガーデンズの敷地を相対取得していた三井が、競争優位に立っていたはずなのに、その三井を抑えて長谷工がこの土地を落札したのは有名な話。

[435: 匿名さん]

長谷工？大和じゃなくてですか？

[436: 匿名さん]

たしか、長谷工が落札して三井にJVを持ちかけたけど、条件が折り合わず、物別れに終わったとか。
なので、三井が対抗意識燃やして価格や設備を頑張った。
そのお陰で、落札価格を回収するため割高のコストダウン物件になるところを、ガーデンズ対抗で価格調整や設備グレードアップせざるを得なかったんたよね、たしか。

だから、建築費が上がる前で割安だったのではなく、今の先取り価格の予定だったのを、競争で少し下げたというのが正しいかな。

葛西のプレミストも同じ構図だったよね。ダイワが超高値で落札して、坪270位で予定してたのを、プラウドとの競合で坪255あたりまで落としてた。そっちは落として今の相場位だったので、だいぶ販売に苦労してたんだよね。

まあ過程はどうあれ、結果的にレジデントは最近発売の物件より割安感が出てるのはたしか。
ただし、本質的には割安なのではなく、割高価格が超割高価格と比較されて相対的に割安に見えてるだけなんだけど。

高値掴みがわかっていても、今買わないと新築は当面買えないのも確かなので、どうしても今買いたいなら資金面で背伸びしない範囲でどうぞという感じかな。

[437: 匿名さん]

結局、三井と競争した結果、価格調整や設備アップグレードで、デベとしては痛いけど購入者としてはラッキーってこと？

[438: 契約済みさん]

それは間違いないですよね。
ガーデンズもうちも江戸川区では、最高の物件だと思います。

[439: 匿名さん]

余計な共用施設もなさそうですし、車寄せがあるところもいいですね
共用施設は一か所にまとまっている点もいいですよね。
きっとお子さんが多いでしょうから、キッズルームがあるのはいいかもしれませんし、
中庭でちょっと遊べそうなのもいいですね

[440: 匿名さん]

もう完全に価格だけで、売れる物件になりました。

[441: 匿名さん]

まだ６千万超えの部屋残ってるんだね。やっぱりって感じ。

[442: 匿名さん]

でも7千万超えの部屋は売れてるね

[443: 匿名]

船堀広告見たけど外観はまぁ良い気もしました。自走式駐車場も使いやすそう。立地も文句なしだけど肝心の間取りが好みではなく残念でした。値段も気になるところではありますが果たして。

[444: 匿名さん]

船堀は、掲示板で話題になってる格子手摺が広告ではきれいに表現されてましたが、現物みたらどうなんだろうという気はしました。後は騒がれてるように本当に販売坪単価270万とかで、価格発表時にこっちの販売がそれなりに進んでたら焦りますね・・・。

[445: 匿名さん]

販売は進むでしょうし、既に良い部屋はほとんどなく、日当たりなどある程度妥協するか、高いけど希望の部屋が手に入りやすい船堀にするかのどちらかではないでしょうか!?
通勤、通学など様々な家庭事情はあるけれど、個人的には江戸川区なら西葛西が良いと思います。

[446: 匿名さん]

すごく駅近で街の雑踏が気にならないなら船堀、そこまで駅近とは言えないけれど静かな住環境を望むならレジデント。
子供がいる家庭なら学区も気になりますし。
違いははっきりしていると思います。

[447: 匿名さん]

今日、E棟一階の専用庭と機械式駐車場撮ってきました

[448: 主婦さん]

>>446
学区だったらこちらですよね。
清新第一がありますから!

[449: 契約済み]

>>447
アップありがとうございます。機械式駐車場意外に小さいですね。確か全体居住者の３割ちょっとしかありませんよね。みなさんお車お持ちですか？ 結構な競争になりそうで、最近の悩みの種です。

[450: 契約済みさん]

船堀の物件は1階に店舗がはいるとか。飲食店とか入ったら、虫とか気になるから、やっぱりこっちで良かったです。

[451: 匿名]

船堀のマンションはⅠ階に店舗入れる縛りがありますからそこは仕方ないですね。値段が気になります。

[452: 購入検討中さん]

大地震で津波が来た場合、西葛西と船堀では被災度合いは変わりませんでしょうか。
その辺りを個人で分析されている方はいらっしゃいますか。
地盤は兎も角、東北震災を目の当たりにしては、津波の方が気になるのですが。
東京湾でも２mの津波が発生するらしく、２mの津波でも壊滅的な破壊力を持つとのこと。

[453: 匿名]

>>452
こんなのを見つけました。
参考になるかな？？
http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q11122365636

[454: 匿名さん]

昔、このあたりは海だったんですか？

[455: 匿名さん]

ここの近くを歩くとたまに湿っぽい潮の香りがすることがありますが、塩害などの心配はないのでしょうか？

[456: 購入経験者さん]

>>454
西葛西でも駅より南の清新町、臨海町あたりは完全に海ですね。昭和47年頃の埋め立てなので、まだ比較的新しいです。
以下に地図がありますが、海岸線は今も名残りが残っているようです。
http://blog.goo.ne.jp/12240106/e/fc2c1e1bcbe638abac794ec76049d2d9

[457: 匿名さん]

こんなのみつけたので参考までに
http://tokyo.cotori.net/2014/08/post-35.html
清新町、臨海町のあたりは海だったかんじですかね。

[458: 購入検討中さん [男性 30代]]

購入の検討中ですが、朝の通勤ラッシュは気になりますね。合わせて８００戸も増えるから、さらに地獄になるのではないかと心配しています。

[459: 匿名さん]

もうもともと混んでいるし、あまり関係ないんじゃないかなと思いたいかも（笑）
まだここからだと都心まで近いから、
混んでいる時間が短いのはマシなんじゃないかとは思っています。
千葉方面からだと1時間近くぎゅーぎゅーってことありますし。
人によっては自転車で勤務先まで行けたりするんじゃないでしょうかね。

[460: 購入検討中さん]

No.458です。

>>459
であればよいですが。。
7:30～8:30の１時間内に15本の電車が走るとしたら、800/15=50人/本 増える計算で、なかなかひついですね。
実際住んでいる方、どうでしょうかね。

[461: 匿名さん]

>>460
全部が新しくというよりは、800世帯のうち、もともと住んでる人がどれぐらいいるか次第じゃないですか？

[462: 匿名さん]

こちらのA棟の高層階は、南風のときは以外と電車の音が聞こえるんじゃないですかね？同じくらいの距離のマンションで、ディズニーの花火の音と同じように、バルコニーの窓開けてたら思ったより音聞こえてたので。低い階なら前のマンションに遮られると思いますけど。

[463: 匿名さん]

>>448
内申が取りにくい清新一中のことですか？
都立志望ならやめたほうがいいですよ

[464: 匿名さん]

>>463
仮に都立志望だとしても、清新一中に通わせたいです。清新一中では内申が取りにくいというロジックは、他校に通っていても子供が同じ学力という前提で成り立つもの。でも、多感な中学生は周囲の友人に大きく影響されるので、学力の低い中学に通った場合、周囲の影響を受け学力が低下する可能性も大いにあります。

[465: 匿名さん]

>>464
都立の場合、来年度から内申計算が実技教科2倍になるので、仮に通知表が各教科1違えば9教科得点換算で60点ですから大きいと思いますよ。清新一中でも楽勝でオール5が取れたり、難関校でも学力検査点のみの特別選考で十分行けるような学力のあるお子さんは問題ないでしょうが。

[466: 匿名さん]

464さんのご意見に賛同します。内申がとりにくいうんぬんよりも、学力の低い又は素行の悪い生徒が多い学校でつまらない影響を受けるほうが親としては嫌です。努力される子供が多い環境で育ってほしいです。

[467: 購入検討中さん]

中学くらいの勉強であれば、素質だけでなんとかなりますが。
逆に必死に勉強しないと上位にいけないようでは、その先の未来はないです。
自分は、適当にしか勉強しなかったけど、上位でした。

[468: 匿名]

中学生は多感な時期ですから環境を一番に優先させたいですね。清新一中で普通の学力でも高校で苦労しないレベルにいたほうがよいですね。

[469: お隣]

この時間帯は3分に一本電車がきますね。

[470: 匿名さん]

ちょっと古いけど
http://www.inter-edu.com/forum/read.php?1103,1235068,page=1

[471: 匿名さん]

電車は混むし茅場町手前でほぼ毎日一時停止するけど、あまり長時間止まらないんだよね。

[472: 匿名さん]

>>470
http://www.inter-edu.com/forum/read.php?1103,1235068,page=1

再度、、、

[473: 匿名さん]

>>472
やっぱり、上手くリンクされない。。。

アドレス、コピペするしかないですね・・・

[474: 匿名さん]

HPいつ更新されんねん？5/8更新予定ちゃうんかい！

[475: 匿名]

3期8次までの先着順は29部屋→17部屋になったね。ただ先着順表記は3期7次までのままなので、更新忘れかな。また3期9次が25戸売り出されたね。売れ行きのカウントは459戸のうち355戸が契約済で42戸が先着順で、完売まであと104戸だよ。

[476: 周辺住民さん]

>>475
いつもカウントありがとうございます。

値引きを期待しているのですが、なんだかんだで販売ペースが向上傾向にありますので、迷いますね…

[477: 匿名さん]

1月180→161（19戸）
2月161→149（12戸）
3月149→128（21戸）
4月128→116（12戸）
5月116→(104)→？（現状12戸）

25戸売り出ししたし、今月どこまで減らすかな？

[478: 匿名さん]

E棟は販売されていますか？

[479: 匿名さん]

>>478
多分まだです。
ホームページの間取りにEの付くお部屋がないので。

[480: 匿名さん]

>>478
6月らしいです。

[481: 匿名さん]

E棟は48戸です。
条件の良い部屋から売れていくこと必至ですね。

[482: 匿名さん]

>>467
自慢してるの？
誰も興味ないんだけど・・・

[483: 匿名さん]

>>482
勉強せずとも成績上位だった輩の未来は、城東の集合住宅スレにシコシコ自慢話を書き込む程度だったわけです。許してあげてください。

[484: 匿名さん]

日照イメージはペーパーで頂けるものでしょうか？

[485: 匿名さん]

日照イメージってどうなんでしょうね…
デベによって違うみたいですけれど
別のデベだと、冬至・夏至・春分秋分にそれぞれ何時間日が差すかというのを時間数をきいたんですが、
こちらの場合はどうなんでしょう？

[486: 匿名さん]

日影図を見せてはくれるけど正式資料として渡すところはないかなあ。
基本的に実測ではなく建築前の予測で、あくまで参考資料という位置付けで、それを保証するわけではないから。
クレームされて問題になる資料を渡すわけがない。

自分の目で確かめるのが一番。
冬に確かめた人は安心だね。

[487: 匿名さん]

485さん 486さん ありがとうございます。

ここの別のカテゴリーでもらった方がよいとあったので気になって・・

やっぱりあくまでイメージですよね

もう冬は確認できないので信じるしかないですね

[488: 匿名さん]

近くに住んでいるのでよく見てきましたが、DE棟は冬至の前後一ヶ月は日当たりはあまり期待しない方が良いですよ。

[489: 匿名さん]

>>488
DEで日当たりのよい部屋は6000万円位するよねえ？
日当たりでプラス500～1000万追加で出せるかだろうね。

[490: 匿名さん]

6000万までいかなくても4階以上の道路側ならそれなりに日が当たってた気はしますが

[491: 購入検討中さん]

ここ、船堀より安いらしいですよー
負けましたねー

[492: 匿名さん]

>>491
バブルだからね

[493: 匿名さん]

>>491
負けではなくここの勝ちです

[494: 匿名さん]

船堀と西葛西って、選ぶ層が違うと思う。
悪い意味ではないですよ。
都営で新宿方面に出たい人は船堀が便利だし、メトロで茅場町、大手町に出たければこちら。ましてや子供がこれから電車で学校に通うことになれば、乗り換え便利な東西線を選ぶかな～
混んでるけどね(>_<)

[495: 匿名さん]

ベランダビューはDも開けてそうですね

[496: 匿名さん]

D棟E棟のバルコニー側が開けているのかというと、そういうわけでもないよ。
隣に高いマンションがあるので、眺望は抜けない。
ただ、レジデントの他の棟がなるべくバルコニーに被らないよな向きにはしてる。それを開けてるというなら、そうかもしれない。

[497: 匿名さん]

隣のマンションとベランダの距離がかなりあるので、上層階は開放感があるんじゃないですか。
街中で隣のマンションとキツキツにくっついているのとは分けが違います。

[498: 匿名さん]

E棟のルーフバルコニー付きのお部屋も良いけど、南西向きのカーデンズ上階から見下ろされる感じなんですよね。

[499: 匿名さん]

機械式の駐車場音はどうなんでしょう？
使用したことが無いので。

慣れればあまり気にならないのかな

[500: 匿名さん]

>>497
開放感は眺望がぬけていてこそだと思うのですが。
また、隣のマンションを近いか遠いかは主観ですね。
私は近いと思いますが。