レジデントプレイス西葛西ってどうですか？その2

[匿名さん]

レジデントプレイス西葛西　その２です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328508/

所在地：東京都江戸川区西葛西二丁目22-1（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩7分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.03平米～85.07平米
売主：大和ハウス工業
売主：スターツデベロップメント
売主：サンケイビル
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[386: 匿名さん]

あとどのくらい残ってるんだっけ？
条件の悪い部屋が残っていくからますます販売ペースはダウンするね。
入居までの完売は無理だろうな。

[387: 匿名さん]

>>385
確かに。
当初はレジデントは立地と二重床をアピールしてたけど、隣よりショボい仕様で今より高い予定価格出してきたので客が集まらなかった。
対策に第一期のみプレゼントの天然石ワークトップなどの期間限定オプション無償アップグレードキャンペーンと多少の価格調整してもあまり上向かず、アップグレードを通常仕様とせざるを得なかった。
隣がいなかったら、もっと仕様悪くて高いままだったろうから、お隣との競争に感謝だね。

[388: 匿名さん]

>>386
またE棟が残ってるから、E棟のいい部屋と、後はE棟の値付け次第では少し上向くんじゃない？
まだ100戸以上残ってるけど、当初の完成時に100戸単位でうれのこると言われていたのに比べれば全然ましですよ。
条件悪い部屋の数十戸の売れ残りは想定内でしょう。
条件悪い部屋は冬の日当たりがバレないうちに値下げすればすぐ売れるから大丈夫ですよ、きっと。

[389: 匿名さん]

ここは仕様は当初より上がってて、これから出てくる他物件はより高値か仕様ダウンかの可能性が高いの考えれば、先によい環境の部屋おさえるか他の値段発表待ちするか悩みどころですね

[390: ガーデンズ契約者]

>>389
今後2〜3年を目処に、この周辺で新築マンションを買いたいなら、絶対にこのマンションを選ぶべきでしょう。
そうしないと、この周辺で買いたくても買えなくなりますよ。

[391: 匿名さん]

冬至にB棟Ｃ棟側の日照を確認された方いらっしゃいますか？

[392: 購入検討中さん]

船堀の価格が発表されればここに割安感が出て販売加速しそうです。今となってはガーデンズはかなりお得な感じだったと思いますがガーデンズは完売しているので、このあたりではここが一番ですかね。

[393: 購入検討中さん]

E棟は駐車場ビューで一番良くない条件をなぜ最後まで残してるんだろうと思っていたのですが、いかがでしょう。
予算的にBC棟の比較でで考えているのですが、迷います。

[394: 契約済みさん]

駐車場ビューではありますが、ずっと庭を見つめて生活するわけでもないし、上層階なら尚更、空しか見えませんよね。お昼からの日当たりはBC棟より格段に良いのでは!?

[395: 購入済み]

直床は避けたかったので、ガーデンズは初めからナシでした。

残り物には福がある...と申します。
こちらも悪くないですよ～。

[396: 契約済みさん]

私は、船堀街道沿いの騒音が気になっていて、ガーデンズを外しました。外観もこちらのようが良いですし、納得しております。

[397: 契約済みさん]

どっちもいい面もあれば、悪い面もありますよね。
直床も騒音の面では、優れているといいますし。
騒音はこっちの方が無いでしょうね！
見た目もいかにも大規模で団地っぽさはあるものの、
今風のデザインでエントランスを早く見てみたいです！

[398: 契約済みさん]

397です。
騒音についての記載が、混じってました。
船堀街道からの騒音は明らかにこっちがないという意味です。
上階などの騒音は、スラブ厚の違いだったり、直床だったりと
よくわからないですね。

[399: 匿名さん]

過去の投稿に写真がでていますが、日照はＤＥ棟の西側中層以上をとったもの勝ちな気がします

[400: 購入検討中さん]

けど、あっちはごみ捨て場があるのが、どうなんでしょう。
前まではDEって評価低かった気がしたのですが、
随分評価上がってますね。

[401: 契約済みさん]

営業マンもBC売ってるときは、DEはおすすめしないっていってましたけどね。
A棟に隠れるって話だったんだけど。
勘違いだったのかな？
私はなにより学区が気に入って購入無理したほうだから、
低階層比較だったからかもしれないですね。

[402: 契約済みさん]

同じ施設内でもいい面もあれば悪い面もあるってとこですかね。うちはBCの日当たりが気になって、現地の日当たり見てＤにきりかえましたが、中庭が見える代わりに駐車場やゴミ捨て場も言われてみると見えますね。まあゴミがむき出しなわけではないのでそれほど気にならないかなとは思っていますが、見栄えよく作ってもらえることを期待しつつ。

[403: 匿名さん]

E棟の売り出しはいつから始まるのでしょうか？

[404: 匿名さん]

E棟は48部屋です。これ売り出していないので、お隣と比べてもそんなに販売スピードが遅いとは言い切れないのでは。

[405: 契約済みさん]

残念ながらさすがにそれはない。
隣りと同じペースで売れてたらとっくにだしてるわけだから。
なんで一番良くない棟を最後まで残してるのか疑問なんですが、
どういう戦略なんでしょう。
予定価格見たときは、少し安めだったから、
最後は価格勝負にしようと思ってたんでしょうか。
結果的にそれは時期的に成功しそうですが。

[406: 匿名さん]

年々値上がり傾向だから、最後に出した方が他棟と価格差少なく売れると見込んだから？と推測。
隣との比較は今さら無駄ですね。
今は船堀と三丁目の価格発表待ちの人が多いかな。

[407: 匿名さん]

三丁目の物件は元工場ですよね
地理的には良いけど…考えてしまいます
価格も高いだろうなぁ…と

[408: 匿名さん]

価格が安い所を最後に出すのは常套手段なんじゃないでしょうか。
やはり、条件が悪くても価格が安いと食い付く客は多いので。

[409: 匿名さん]

>>406
まさに船堀と三丁目待っているのですが、ＧＷ中に条件良い部屋が売れてしまわないか心配です。後で買い逃すことにならなければよいが。
判断悩みます。

[410: 匿名さん]

E棟はGW期間中に出す予定がないでしょうか？もしかして周辺の発表次第値段決めるつもり？

[411: 匿名さん]

405、406、408さんの見立てをミックスした戦略だと思いますよ。

E棟は予定では安く売って最後の追い込みに使う予定だったんだろうけど、これからの物件が予想以上に高値になる予測なので、そこ見合いで他の棟と同等か、いい部屋は若干上げてくるかもね、それでも今となっては割安感があるし。

早く売り捌きたいなら安めで、隣との競争で削られた利益を少しでも回収したいなら同等か高めで。他が価格を出してきたらその上がり具合をみてE棟も売り出しかな。

いずれにせよ、ダイワにとっては相場高騰で粘り勝ちの棚ぼたですね。

[412: 匿名さん]

ガーデンズとともに江戸川区最高レベルのマンションだと思うので、
手頃な値段で買えるといいですね。

[413: 匿名さん]

>>411
まさに背に腹は変えられない、背水の陣ですね。

[414: 匿名さん]

時代の流れで、価格とアクセスだけで売る分かりやすいマンションになりましたね(＾ｰ^)ノ

[415: 購入検討中さん]

いやいや、ガーデンズとの比較で歩が悪かっただけで、
仕様も江戸川区ではかなりの水準だと思いますよ。した

[416: 匿名さん]

>>415
ガーデンズがなかったら、今より高くて仕様が悪く、でも競合がいないからガーデンズ並には売れたと思いますよ。

まあ大手にしてはそこまで仕様がいいとは思わないけど、ディスポーザあるし江戸川区としては悪くはない水準なのかな。

[417: 匿名]

確か、ガーデンズと合わせて800戸ですもんね。
このあたりのマンション市場での売れ行きは、毎年200戸ぐらいだそうですしね。
ガーデンズもこちらもよく健闘したなぁと思います。

[418: 匿名さん]

ガーデンズは、販売から1年半で358戸完売。
西葛西エリアにおける毎年200戸のマンション市場をガーデンズがほとんど吸い尽くした計算になりますね。

[419: 匿名さん]

>>418
レジも同じぐらいの数は売れてるので、ガーデンズだけで需要を食った訳ではないですね。

ただ、売れた戸数は同等でも、販売ペースはガーデンズの方が2倍位は速かったので、人気はガーデンズだったと思いますけどね。だから、売れてる数は同等だから人気も同じぐらいと主張する人は間違い。資産価値はどちらもメリットデメリットがあるのでどうなるかはわからない。

まあ、ガーデンズより仕様が若干劣るとはいえ、ガーデンズはもう完売ですし、この価格帯でこの条件で買えるマンションも限られてくるので、竣工までに数十戸残るとしても割とすぐ捌けるのではないでしょうか。

[420: 匿名さん]

>>401
西南西向きのDEの昼からの日照は、春夏秋はまあ大丈夫だと思いますけど、冬はやはり日当たりが悪いですよ

A棟の影の影響が少ない配置にしているようですが、やはり低層や建物側は日当たり悪いし、冬は日が低くなるので、午後３時ぐらいには南西側の別マンションの影になって暗くなってました。１月に確認したときの話ですけど。

なので、部屋によっては夏は暑いけど冬は温かい、、、とはならず、夏は暑く冬寒いままとなりかねません。買うならなるべく上の階かつ西側がベストです。

[421: 匿名さん]

南東の上階が平均的にはいいんじゃないかなぁ

[422: 匿名さん]

>>420
これはDE棟の検討での話です。BC棟との比較は好みだと思います。
ただ、BCの上層階は隣のマンションより上になり日当たりはいいけど、船堀街道の音が聞こえると思います。
やはり高いけどAが一番ですね。。。

[423: 匿名]

3期7次までの先着順は14部屋→14部屋になったね。いつの間にか先着順が3期7次までになってて見逃してたので、契約済みをとりあえず1戸増やしておくよ。また3期8次が15戸売り出されたね。売れ行きのカウントは459戸のうち343戸が契約済で29戸が先着順で、完売まであと116戸だよ。

[424: 匿名さん]

1月180→161（19戸）
2月161→149（12戸）
3月149→128（21戸）
4月128→116（12戸）

[425: 匿名さん]

GWは販売伸ばしてくるかな？
船堀の売り出し価格待ちの人も多いと思うけど・・。

[426: 匿名さん]

とりあえず15戸売り出しているし、販売戸数のばしてくるでしょう。
船堀が掲示板で言われてるような価格だったら、待ってると選択肢が狭まるので悩みどころですね。
三丁目も船堀もそうですが、新規の物件はここより坪単価10万以上高い予想ですし。

[427: 匿名]

E棟の値下がりを期待して待っているとしたらやめたほうがよいです。坪単価があがるのは避けられないでしょう。少しでも条件の良い部屋を確保したいです。

[428: 匿名さん]

値下げがあるとしたらプレミストと同様、入居後売れ残った部屋だけでしょう。

[429: 匿名さん]

GWで販売加速→船堀・プレシスの価格が高くでて再加速となるかな

[430: 匿名]

船堀出てからだと条件の良い部屋は売れてしまいそうな感じになってきましたね

[431: 購入検討中さん]

っていっても、条件のいい部屋なんて、既にそんなないけどね。

[432: 匿名さん]

条件悪いからプレシスや船堀のパークハウスより割安に見えるんだけどね。

立地や規模が優先で部屋の条件に拘らないならいいんじゃない？

条件悪ければ、価格も何とか手が届くだろうし。

[433: 匿名さん]

売れてきてるとはいえ、まだ116戸あるんだから、それほど悪い条件の部屋ばかりとかじゃないでしょ。
プレシスや船堀パークハウスは市況・建設費の高騰の影響しっかり受けてるんだから、時期的に工事時期が先行してるここが割安なのは当然。

[434: 匿名さん [男性]]

ところが、そうでもなくて、もともと長谷工がべらぼうな価格で土地を落札したところから始まってるので、割安とはいえないんだな～。
既にガーデンズの敷地を相対取得していた三井が、競争優位に立っていたはずなのに、その三井を抑えて長谷工がこの土地を落札したのは有名な話。

[435: 匿名さん]

長谷工？大和じゃなくてですか？