レジデントプレイス西葛西ってどうですか？その2

[匿名さん]

レジデントプレイス西葛西　その２です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328508/

所在地：東京都江戸川区西葛西二丁目22-1（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩7分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.03平米～85.07平米
売主：大和ハウス工業
売主：スターツデベロップメント
売主：サンケイビル
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[245: 匿名さん]

>>244さん

おお、南口の駐車場跡地はパチンコ屋になる可能性があるんですか！
数年前、大京があそこにタワーマンションを作るとのうわさがありましたが。

実はあそこの土地に何が立つか気になっていたので、とっても貴重な情報でした。
まだまだ噂レベルだとは思いますが、ありがとうございました。

しかし、噂が本当ならまたパチンコ屋ですか、、、
もう西葛西にパチンコ屋はいらないよなぁ。

あと、船堀の三菱のマンションは、私は高値になると予想してます。
そうなった場合、こちらのマンションには相当な追い風になると思いますよ。

[246: 匿名さん]

>>244
パチンコやさんとは…それが事実ならガッカリです。
もっと有意義な土地の使い方があるだろうに。
地主さんにも考えて欲しいですよ。

[247: 匿名さん]

あそこに大型の商業施設でもできればそれこそ便利になるんですけどね

[248: 匿名さん]

>>240
施工については、長谷工と大成で条件がほぼ同じとは言えないですよ。

>>241
ここが売れ出したのは、ガーデンズの残戸数が減っていい条件の部屋がなくなってきたからです。
ガーデンズが310戸目を販売した時期は事故後1発目の販売で、去年の10月初めだから5ヶ月前ですね。
売り出し時期はほぼ同じなので、販売ペースはかなりの差を開けられてましたね。

[249: 245]

今、まちBBSで西葛西スレ読んでたら、あっちでは南口の駐車場跡地はマンションに決まったらしいって書いてあった。
どっちなのかなー？

駅2〜3分だし、環境も悪くないから、もしマンションならものすごい坪単価になりそう。

[250: 匿名さん]

>>249
それが事実なら、ますます商業施設や保育所、文化施設が欲しいです～

[251: 匿名さん]

>>248

長谷工でも大成でも
現場で施工をするのは
職人さんですよ。

管理するのがゼネコンでしよう。

[252: 匿名さん]

私もあくまでも噂を聞いただけですが、南口の駐車場跡地は、下にスーパー？（商業施設）が入り、上にマンションができると聞きました。

[253: 匿名さん]

パチンコではないですよ。大京のマンションです。内容はまだでていませんが。

[254: 匿名さん]

先日そこの空き地で大京の方がミーティングされていたのでマンションに間違いないと思います。

[255: 245]

みなさま、情報ありがとうございます！やはり、マンションのようですね。

サンクタス西葛西が販売されてた頃に、あそこの土地で30階程度のタワーマンションを計画しているとの情報がありました。実際はどのようなマンションになるのでしょうかね。

時期的に、レジデントプレイスと競合することはないかな。

[256: 匿名さん]

低層に商業施設入ってくれれば駅周辺が便利になりますね。
時期的にはしばらく先でしょうけど、それにしても一気にマンション増えますね。

[257: 匿名さん]

>>251
だから、その管理能力に雲泥の差があるから出来栄えにも大きな差が出るでしょ。

[258: 匿名さん]

>>257

もしかしてお隣を買われたのかな!?

「差がある……出来栄えにも…」

何と何を比べて、どんな差かな!?

[259: 匿名さん]

>>258
ブリリアシティ横浜磯子を見れば、大成が作った部分と長谷工が作った部分の差が明確に歴然と分かるよ。

[260: 匿名さん]

>>259
わかりました。
今度見てきますね。

[261: 匿名さん]

お互いの業者が意識しあって二棟ともいい仕上がりになって良い街区になればいいんじゃない？
管理能力云々言ったら、隣は死亡事故あり、こっちは事故なしだし

[262: 匿名さん]

中々売れないですね。三菱の船堀でたら完全に売れ残りですね。

[263: 匿名さん]

>257,262
ネガティブキャンペーンおつかれさま
同じ人かな

[264: 匿名さん]

これだけ世帯が増えると来年の清新一小中、どのくらいの入学数になるんですかね。転入生もすごい数になりそうだけど

[265: 匿名さん]

隣はもう完売したので隣との比較の話題はみなさんあまり求めてないと思いますよ。スレのびてたので何か新しい情報かと期待してしまいました。

多すぎて清新一中に人数収まりきらないなんてことありますかね？たしかにすごく増えますよね。

[266: 匿名さん]

西葛西中は清新一中の倍くらいの生徒数のようなので、生徒数の増加を見越して区も学区変更したんでしょうね。

[267: 匿名]

3期4次までの先着順は26部屋→20部屋になったね。売れ行きのカウントは459戸のうち316戸が契約済で20戸が先着順で、完売まであと143戸だよ。

[268: 匿名さん]

シーズンフォレストとか、シーズンテラスが何だかとても雰囲気が良いですね。
休みの日とか、のんびりとこういう場所でおしゃべりとかも心地よさそう。
それにしても、まだまだ１４３戸もあるのですね。
完成までに完売できるのかな？

[269: 契約済みさん]

週5~6戸ずつ地道に売れていっているかんじですね。良いマンションだとは思うので宣伝なりなんなりでもう少しペースあがってくれるといいですね。Ｄ棟発売してたのも最近まで知らなかったし・・・

[270: 匿名さん]

中庭の日当たりはどんなかんじなんでしょうか？

[271: 匿名さん]

>>270
中庭は冬場は全く日が当たらないですよ。
南側をAB棟に塞がれてるので。
夏場は大丈夫ですが。

いまの季節がどうかは現地を見てくればすぐわかります。

[272: 匿名さん]

>>268
月に20戸ずつ売り続けられたら入居までに完売できますね。

[273: 匿名さん]

3/14 11時くらいのＤ棟。工事用足場がはずれてきてだいぶ明るい雰囲気になりましたね。この時期は中庭にも日があたりそうな様子でした。

[274: 匿名さん]

>>273
何時ぐらいから庭の地面全体にに日があたりそうですか？
明るさだけなら、バルコニーに反射して大丈夫そうですけど。
できれば、庭で寒い季節に子供と日向ぼっこしたいなと思ってます。

[275: 匿名さん]

>>274
工事車両とかいっぱいあったのでなんともいえませんが、行った時間帯は日はあたってそうなかんじでしたよ。
Ａ棟とＢ棟の中庭への影響が心配で、せっかくの緑の空間が暗くないか確かめに見に行ったんですが思ってたよりも南西向きに広い空間だったので心配していたよりも明るい空間なのかなという印象でした。

[276: 匿名さん]

>>275
そうなんですね、回答ありがとうございます。一度
実際に見に行ってみます。

[278: 匿名さん]

270です。思ったより中庭の日当たり良いみたいですね。明るそうです。写真、大変参考になりました。ありがとうございます。

[279: 匿名さん]

ランドスケープ確認すると、D棟前の半分奥側が中庭で西側は駐輪場なので、西側が開けてるといっても冬場の中庭の日当たりは微妙ですね。
ただ、中庭はひし形になってるので、庭の上の方は今の季節でも午後なら日は当たってるかもしれません。

[280: 周辺住民さん]

3/14 14時頃のE棟。

一番奥下の部屋は、D棟の陰で残念な状況でしたが、以外と全体的に日当たりが良かったです。

[281: 匿名さん]

同時刻に見に行ってましたが、徒歩やら路駐やら見学者がわりといましたね

[282: 検討中の奥さま]

窓からの景観を確認したいのですが、竣工前でも内覧はできますか？
低層階なのでほぼ完成しているように見えるのですが、、

[283: 匿名さん]

>>282
工事期間中の現場に立ち入るのは無理でしょう。
万が一何かあったら施工会社の責任問題になりますから。

[284: 匿名さん]

>>282
うちも中庭見えるかとか日当たりとか気にしていますが、そこは囲いが開いてる時に外から見て想像するしかないですよね。担当に頼んで写真でも撮ってきてもらえれば別でしょうが

[285: 検討中の奥さま]

283,284さん
ありがとうございます。仰るとおりですね。
まずは写真撮影を担当さんにダメ元で聞いてみようと思います！

[286: 匿名さん]

Ｄ棟だと日当たりの良さそうな道路側と中庭に近い方とどちらが人気なんでしょうかね？

[287: 匿名]

3期4次までの先着順は20部屋→17部屋になったね。売れ行きのカウントは459戸のうち319戸が契約済で17戸が先着順で、完売まであと140戸だよ。

[288: 匿名さん]

>>287
お隣が完売になった影響なのか、販売ペースが順調になってきましたね。

[289: 契約済みさん]

これから建築・販売してく他物件はより深刻に建築費高騰の影響受けているでしょうから、ここの注目度はよりあがるんじゃないですかね（契約済の者としてはもっと人気でてほしいなという願望も半分ありますが）
結果的に、早めに契約して価格的にも環境的にも良い部屋をおさえられたなってなればいいです

[290: 匿名さん]

私も契約済みの者として、早く完売して、ここでご縁ができた方々とステキなコミュニティを作っていきたいと思ってます。

[291: 契約済みさん]

場所がら小さいお子様がいらっしゃる方も多いでしょうから、キッズスペースや中庭を通じて、ステキなコミュニティができたら、子育ても心強いですよね。そういうコミュニティがあるのもこのエリアの魅力ですし。うちも知り合った方々に随分お世話になってます。

[292: 匿名さん]

また、ガーデンズのお友達ができて、共用施設をお互いにシェアして、合同イベントなどコミュニティが広がると楽しいですね。

[293: 匿名さん]

子育てもそろそろ終わりかけの世代ですが、小さいお子さんの声が聞こえる住まいは活気があって元気になれます。
楽しみですね。

[294: 匿名]

3期4次までの先着順は17部屋→16部屋になったね。また3期5次が10部屋売り出されたね。売れ行きのカウントは459戸のうち320戸が契約済で16戸が先着順で、完売まであと139戸だよ。

[295: 契約済みさん]

1月180→161（19戸）
2月161→149（12戸）
3月149→139→？（10戸~20戸？）
売り出し分は要望でているんだろうから多少販売ペースあがっているのかな？
ゴールデンウイークくらいにペースあがればなんだかんだ入居までに完売近くなるのかな？

[296: 匿名さん]

>>295
入居前完売は、ほぼ不可能だと思います。月平均で23戸捌かなければなりません。
いくらGWで多少販売ペースが上がったとしても、今のペースからすると、全然追いつきません。
残戸数が減る程販売ペースが落ちてくるのは、ガーデンズが実証済みです。

[297: 匿名さん]

最終的には全体の1割程度になるのでは？
残ればプレミスト(大和&長谷工)のように勉強してくれるのではないでしょうか。
気に入った部屋が残っているかは別ですが…

[298: 匿名さん]

プレシスや三菱の船堀の情報が詳しくでてくるとあわせて検討する人がけっこう増えるのかな？
これから出てくる物件はより高くなってるんでしょうかね？

[299: 匿名さん]

>>297
葛西のプレミストは勉強してくれてるんですか？

[300: 匿名さん]

>>297
葛西のプレミストは勉強してくれてるんですか？

[301: 匿名さん]

競合のガーデンズが完売して、他物件も高値で売り出されて販売ペースがあがりつつある追い風な状況でそうそう大規模なお勉強はないでしょ。
Ａ棟は大抵売れてるんだろうから、Ｄ棟、Ｅ棟の日当たりいい部屋が売れ出したら、結局残っててもＢ棟、C棟の日当たり悪い部屋なんじゃない？

[302: 匿名さん]

>>299
私にはそう言ってきましたけど、どの程度かは聞いていません。
まぁまだ諸経費位じゃないでしょうか。
想像ですよ。

[303: 匿名さん]

今更の質問だったからすみません。

低層階B棟C棟の廊下側の部屋はADE棟があるため自然光は望めないのでしょうか？

日照はA棟が一番いいと思いますが、次はB棟よりD棟でしょうか？

あくまで低層階の話です。

[304: 匿名さん]

>>303
BC棟は全部東向きだから、ＡＤＥ棟からの影響で光がってことはないと思いますが。たしかBC棟の低層はほぼ契約済みだった気がしますよ。
日当たりはADEBCの順なんじゃないですかね。もちろん部屋の位置にもよるでしょうが。

[305: 匿名さん]

>>304
ありがとうございました。

参考にさせていただきます。

[306: 匿名さん]

確かに低層階でも部屋の位置によりますよね。低層階なのに高いお部屋もあれば逆に中層階なのに安いお部屋もありますね。
モデルルームで営業さんに日照のシュミレーションしてもらうとある程度参考になると思います。

先週お天気の良い日の13時過ぎ頃ですが、D、Eは日当たり良かったです。
BCは船堀街道との間にマンションがあるのでさぞかし見晴らしも日照も最悪だろうなと思ってましたが、そんなに悲観するほどではなかったです。あくまでわたしの意見ですが。

[307: 匿名さん]

>>304

リビングではなく、廊下側の部屋の話ですよ。
今日、現地に行ってみてきました。部屋にもよりますが、A、D棟の影響はかなりありそうです。
廊下側の部屋は寒くてジメジメしそう。

[308: 匿名さん]

BC棟のバルコニー側(南東側)は日はあたりますが、外廊下側（北西側）の低層階はおっしゃる通りADE棟の影響で夏でも日はほぼ入らないでしょうね。
配棟計画上しょうがないですね。
そのぶん安いでしょうし。

あとBC棟は東ではなく南東向きですね。
同じくA棟は南ではなく南西向きでDE棟は西南西向き。

[309: 匿名さん]

廊下側の日照は諦めるしかないなと思いました。そりゃ日当たり良ければいいですが。まぁ一日中家にいるわけじゃないからいいかなぁと。それよりバルコニーの日当た重視してます。AはもちろんですがD.Eは低層階でも良さそうですね。

[310: 匿名さん]

知り合いのマンションも廊下側の日照は全くといっていいほどありませんが、寝室にしてるので問題ないらしいです。
お邪魔してもリビングにしか通されないので(当たり前ですが)
我が家もリビングの日当たりだけを気にして探しています。

[311: 匿名さん]

BC棟だと廊下の人の往来が多そうなのでうちはＤＥ棟で検討です。Ａ棟以外の人は配棟上、BC棟の廊下通ることになるでしょうから。

[312: 周辺住民さん]

何でここは隣は死亡事故がありながら完売したのに、たくさん売れ残ってるんですか?欠点を教えて下さい。

[313: 匿名さん]

過去スレに詳しい比較があるよ。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328508/res/389/

[314: 匿名さん]

24時間有人管理っていいですね。知らなかった。

[315: 匿名さん]

>>312
お隣がブランド力と売り方のうまさで需要を先食いしたってのが実際のところじゃないですか。
お隣のシアタールームの映像は子育て世代にはちょっと泣きそうになりましたから。
こちらはその後地道に売っていってるってかんじ？

[316: 匿名さん]

>>312
やっぱり、商品企画力に差があったと思う。お隣はマーケットのニーズを的確に掴んで、それに合わせたコスト配分が出来てた印象がある。

商品企画力に差が出た理由は、デベロッパー同士の力の差かもしれないけど、もしかしたら、レジデントプレイスは、土地取得にお金がかかり過ぎて、お隣と比べて魅力的な商品を作り上げる余裕がなかったかもしれない。

[317: 匿名さん]

お隣は共用部にお金かかってるかんじ。でも専有部は双方よくできてるかんじなんで、一気に供給がでた反動でゆっくりになってるんじゃないですか。葛西、西葛西の他の物件もペースゆったりみたいですし。
あとは、他の価格の上がり具合をみながらどれだけ需要が増えてくかじゃない？比較してもお隣はもう完売だし、西葛西ならこの辺りは比較的魅力あるんじゃないですか

[318: 匿名さん]

単純に、立地はレジ、共用設備や設備グレード、駐車場はガーデンズで、トータルで考えると同じぐらいの価格ならガーデンズが選ばれる位魅力的な設備だったってとこじゃないですか。
レジは二重床で天井低い、ガーデンズは直床で天井高いのはどちらにもメリットデメリットがある。あとガーデンズのほうが階高があり、床のコンクリートが厚いが、一部の壁にALC使ってたりするので、こっちもどっこいどっこい。

そもそも最初に、レジのほうが貧相な設備なのにガーデンズよりずっと高い予定価格だったので、ガーデンズのほうが人気出ました。後から慌てて価格を調整し、設備も一部無償グレードアップして対抗しましたが、レジの人気は低迷していました。
その後、ガーデンズが事故で販売停止のときに、事故をネタに一気に売り上げを挽回して今に至るという感じです。

よく追い上げたと思いますよ。

[319: 匿名さん]

>>318
結局は、大和と三井、大成と長谷工の差ですよ。立地はレジデントがいいとは限らないです。
駅近を求めるならレジデントだけど、大人の足で30秒しか変わらないし、イオン等の買い物や行船公園を重視するならガーデンズですね。こっちは1分以上差があります。
将来車の燃料がガソリンから電気や燃料電池に変わると、前面が開ける大通り沿いの方が資産価値が上がるとも言われてますね。現状の路線価も変わりません。
立地が同じであれば、事故があろうとガーデンズの方が売れるのは自然なことですね。

[320: 匿名さん]

ガーデンズももうないことですし、今検討している人は、どこと比較してるんでしょうか？

[321: 匿名さん]

駅近だと船堀の三菱のタイムテラスとかイオン近くのプレシス西葛西ペイサージュとかでは。
あとは値段だけなら平井のすみふかな。
清新町の三井のパークホームズはちと遠いし、東陽町のすみふや木場の野村のプラウドタワーは高いしで、こことはあまり比較にならなさそう。

[322: 購入検討中さん [女性 30代]]

このマンションを検討していて、部屋を仮押さえしますか？と言われて申込書を書きました。その際、申し込み金を100万払って下さいと…
ネットなどで調べると、申し込み金の相場は10万程度、100万などという業者は信用できないとよく書いてあります。
書類をよく見てみると、申し込み金ではなく手付金と書かれていて、収入印紙代まで。
営業さんはキャンセルになってもペナルティなしで返ってくるお金ですと言っていましたが、100万もの大金をポンと払うのが怖くなり、まだ入金していません。
購入前提だったら良いのでしょうが、まだ迷っている部分もあり、なおさら不信感が芽生えてきました…
この物件に申し込みされた方、申し込み金はみなさん100万でしたか？火、水は定休日なので問い合わせができません。

[323: 匿名さん]

>>322
ここは検討した結果、仮申込にも到っていないので分かりませんが、通常の申込金は2～5万円程度で、契約するまでにキャンセルするのであれば、返ってくるお金です。
ここはそんな営業するのですね。

[324: 匿名さん]

私もレジデントは購入を検討しましたが結果ガーデンズを選びました。その時の印象ですがかなり営業の方が今すぐにでもみたいな売りたい感全面に出ていて我々に他と検討する余地を与えてくれなっかたのとガーデンズの悪い所ばかり言うのでレジデントの良いところが解らなかったのが印象でここは検討から外しました。まだかなり残っているので完成までに売りたいんで営業さんも必死なんでしょうね。

[325: 匿名さん]

>>322
手付金は契約行為になります。
つまり、契約金の一部を先払いということですね。
キャンセル時にはキャンセル料として放棄する必要があります。

申込金なら単に買う意思を示すためのものなので、キャンセル時には帰ってきますよ。

大手だからそんなあざといことはしないと思うんだけど、ほんとにやってるなら相当焦ってるね。

[326: 契約済みさん]

うちはそんなのとられなかったと思うな。別の部屋と迷ってるから押さえなくていいですって断ったけど。担当者が慣れてない人なのかもしれないですね。

まだゆったりペースだし、絶対にその部屋じゃなければというのがなければ、仮押さえすることないんじゃないですか

[327: 契約済みさん]

まだほかの物件と迷っているのなら、明日にでも仮押さえは断れば解決ですよ。
先着順の部屋だと他の検討者に押さえられる可能性は否めませんが・・・

高い買い物ですものね。
いろいろな面で少しでも腑に落ちない点があるのなら、時間をかけてじっくり考察されてはいかがでしょう。

納得いくお買い物ができますように・・・

[328: 匿名]

そう思って余裕を持っていたら欲しい部屋が売れてしまいました。
なので今は他を探しています。

[329: 匿名さん]

東陽町のすみふの価格予想が掲示板で坪300とか330とかなってますが、どこまで上がるんでしょうかね。
プレシスや三菱の船堀はいくらぐらいになるんでしょうか

[330: 匿名さん]

液状化対策について説明はあったのですが建物の杭があるすべての範囲に対応してるのでしょうか？以前の建物より今回の建て方の方が敷地いっぱいに建てる気がして対応してない範囲もあるのかと・・・

江戸川区ならどこも地盤が緩いのは承知していますがご存知の方いらっしゃいますか？

[331: 匿名]

3期5次までの先着順は26部屋→15部屋になったね。また3期6次が10部屋売り出されたね。売れ行きのカウントは459戸のうち309戸が契約済で25戸が先着順で、完売まであと128戸だよ。

[332: 匿名さん]

1月180→161（19戸）
2月161→149（12戸）
3月149→128（21戸）
建物の外観もわかってきて売れだしたのかな

[333: 契約済みさん]

>>331
契約済みは331戸じゃないですか？いつもカウント楽しみにしてます。いつもありがとうございます。

[334: 匿名]

>>333
仰る通り！寝ぼけてました！
では改めて
3期5次までの先着順は26部屋→15部屋になったね。また3期6次が10部屋売り出されたね。売れ行きのカウントは459戸のうち331戸が契約済で25戸が先着順で、完売まであと128戸だよ。

[335: 匿名さん]

おおお、詳しい分析、ありがとうございます！
けっこう販売がトントンっと進んできていますよね。
332に書かれてある通り、外観が判ってきてっていうのが大きいのかなという風に感じられます。
モデルルームの模型だけだとなんとなく現実感ないですしね。

[336: 匿名さん]

グランドエントランスができてくるとまた雰囲気違うんでしょうけどね。いつぐらいにできてくるのかな。
周りが価格予想が高めの中、どのくらいペースあがりますかね。

[337: 匿名]

3期6次までの先着順は25部屋→17部屋になったね。売れ行きのカウントは459戸のうち339戸が契約済で17戸が先着順で、完売まであと120戸だよ。

[338: 匿名さん]

Ｅ棟って売りはじめたの？

[339: 匿名さん]

>>338
まだなんじゃない？
第四期として売り出すと予想。

E棟はエントランスから遠くて条件悪そうだし安くなるかなーと思ったけど、他の棟がそこそこ売れて選択枝無くなってきたし、最近の相場からすると少し位値上げしても余裕で捌けそう。売れ行き不振だったら低めの値付けにしないと売れないかっただろうねけど。相場高騰はデベにとってはラッキーだね。

[340: 匿名さん]

この辺りは上層階から富士山は見えますか？

[341: 匿名さん]

臨海病院の病棟からはきれいに見えたことあるので可能性はあるんじゃないですかね。確実とはいえないですが。
江東の花火とかは見えるのかな？

[342: 匿名さん]

ディズニーの花火が見えるとうれしいのですが。

[343: 匿名さん]

>>342
ディズニーの花火は、西葛西だったらたいていのところで見えるのではないですかね。
音もうるさいですけど。

[344: 匿名さん]

>>343
それは素敵ですね!情報ありがとうございます。