レジデントプレイス西葛西ってどうですか？その2

[匿名さん]

レジデントプレイス西葛西　その２です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328508/

所在地：東京都江戸川区西葛西二丁目22-1（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩7分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.03平米～85.07平米
売主：大和ハウス工業
売主：スターツデベロップメント
売主：サンケイビル
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[21: 匿名さん]

お隣と比較すると，全然頑張れていないといった書き込みが多いですが，
お隣が事故があってからは，随分と追い上げてきたと思います。
もともとレジの戸数が100程多いですし，お隣はブランドもあって，
事故前までに300戸近くは売っていたわけですし。
ただ，マーケティングは，最初から明らかに差はありましたね。
そういえば，今日PALCOMでレジ一色のものがポストに入っていました。
ようやく，本腰に入ってきたのかもしれないですね。

リセールをするときも，お隣が有利と書いている方もいますが，それは
人によると思います。個人的には，そもそも建設時に事故があった物件を購入すること
には，やはり抵抗を感じますし，中古で買う時程，その後のリフォームを考えると
思いますが，直床だと大々的には出来ませんしね。

[22: 匿名]

第2期3次までの先着順22部屋＋第2期4次3部屋→今週25部屋になったね。
売れ行きのカウントは459戸のうち268戸が契約済で25戸が先着順で、完売まであと191戸だよ。

[23: 契約済みさん]

>>21
リフォームは二重床でも配水管は大々的に動かせないから直床と変わりませんよ。
ここは空間が基本7cm程度しかありませんし。

私は両方のMR行きましたが、コーヒーの差はありましたね笑

[24: 匿名さん]

>>21
リセールが人によるというよりは、新築も含めて買うか買わないかが人によるということでしょう。
そして、その曖昧なものを今判断する基準は、今の売れ行きを比較するしかありません。
新築時の価値観を主要な指標として将来のリセールバリューが決まります。
で、その結果は見えてます。

[25: 匿名]

>>24
そんなことをわざわざ発言するために来なくてよろしい。売り目的の人ばかりではないし永住も視野に入れている方々も多い。

[26: 匿名さん]

>>25
スレの流れを読まずにコメントするのはどうかしてると思う。
リセールの話を持ち出したのは21なので21に文句を言うように。
言う相手を間違ってる。

[27: 物件比較中さん]

お隣は船堀街道に面してるので、南東棟は騒音や排気ガスが気になりますが、南西棟は一歩中に入っているので、緩和されると思います。
こちらはこちらですぐ近くに大きな交差点があり、その交差点にはガソリンスタンドもあるので、やはり騒音や排気ガスが気になりますが、D棟やE棟であれば気になりません。
また、お隣の船堀街道は細い道ですが、こちらの船堀街道側は少し道が広くなってますね。
みなさんはこの辺りはどのように考えてらっしゃいますか？

[28: 匿名さん]

>>27
何が大事で何を犠牲に出来るかじゃないですか。
E棟も目の前に機械式駐車場なので騒音もあるかも｡エントランスからも遠いですし。

[29: 匿名]

>>27
Ａ棟もＢ棟も騒音や排気ガスは気にならないでしょう。

[30: 匿名さん]

28さん、29さん
27です。
参考にさせていただきます。
レスありがとうございます。

[31: 購入検討中さん]

>>27
「お隣の南西棟は一歩中に入ってるので船堀街道の騒音が気にならない」という考えであれば、こちらは船堀街道から一歩どころかマンションを隔ててるので、ガソスタや交差点の騒音・排気ガスは更に気にならないと思います。

[32: 匿名さん]

そうなんだよね、立地は悪くないのに隣に完敗。
何故なんだろう…
価格と設備の差かな？
ブランド？

[33: 匿名さん]

明らかに広告少ないからではないですかね。最初から指を咥えてまってないで、広告してたら違ってたかと。隣を意識し過ぎでしょう。ものは悪くないです。

[34: 匿名]

ブランドは別にして、標準設備の豪華さや内装の素敵さは大きいかもね。あとは自走式駐車場を含め共用設備のゆとりや素敵さかなあ。立地は断然レジデントだけど、MRの部屋の雰囲気はやはりガーデンズがよい。
内装や設備はお金さえあればあとで幾らでもリフォームできると言われるけど、そんなに余裕のある家庭なんてそうはない。標準の部屋で当面住むなら標準設備が充実してて素敵な雰囲気の部屋が好まれるんじゃないかな。
さらにブランド力でイメージUPってとこじゃないかと。

[35: 匿名さん]

今大通り沿いから30m程離れているところ（前は抜けてます）に住んでますが、排気ガスや騒音すごいですよ。
レジデントとガーデンズの道路からの距離の差ぐらいでは、どちらも変わらないですよ。
レジデントも南東側11F以下は眺望が望めませんし、12F以上は抜けてる分排気ガスや騒音はあると思います。
もっとも、船堀街道でもこの周辺は交通量が少ないので、レジデント、ガーデンズともに他の場所よりはマシだとは思いますが。

[36: 匿名さん]

大通りに直接面しているかどうかは，大きな違いだと思いますよ。
今現在大通りから建物一つ越えたところに住んでいますが，騒音は
気になりません。
三井だって，レジの土地が欲しかったけど取得できなかったので，
対抗意識をもやしたってことですし。レジの立地は，専門家から
みても魅力的な場所だということだと思います。

[37: 匿名さん]

>>36
12階以上は建物がないのも同然ですよね？
11階以下はおっしゃる通りだと思いますが、排気ガスは防げませんし、日照や眺望を確保できません。
三井がここを欲しがったのは、すでに購入しているお隣の土地と一体開発できた方が容積と戸数を確保でき、スケールメリットを享受できるからで、こちら単体が欲しかった訳ではありませんよ。
逆にお隣の立地の方が欲しかったので、お隣を先に購入してます。

[38: 匿名さん]

土地の取得は売り出し時期によってかもしれないけど、広告は確かに少ないかも。
今週のsumoにも載ってなかったね。
4ページ出す週があるなら2ページで毎週出せば良いのに…

[39: 匿名さん]

>>37
　三井の事情をよく知っていらっしゃるようですが，ガーデンズの契約者さんですか？
そもそもガーデンズの土地は，当初より大島てるに載っていた曰くつきの土地ですし，大通りにも
面していますし，競合相手は少なかったのではないでしょうか？なので早々に取得できたのでは？

　その後，大島てるに載る事故（しかも2名の方が亡くなる）が追加され，残念です。
葛西界隈でみると，同じ土地（ガーデンズの敷地）で大島てるに何件も載っている場所なんて
他にはないですよ。

[40: 匿名さん]

>>39
純粋にどちらにしようか検討している者です。
三井はNTTデータビルの管理をしていた経緯から相対で購入したのであって、そもそも入札にかけてませんので、他社は参加できてません。この点、三井のパワーバランスがあったようです。
大島てるに載ってる物件よりも売れ行きが悪いということは資産性に問題があるのか、大島てるに過剰反応する人が少数なのか、どちらかなのでしょうね。
液状化のしやすさもこちらの方が劣ってますし。
隣を買いたいのですが、残り少なくて選択肢が狭くなってます。
妥協してこちらにするか悩むところですね。

[41: 匿名さん]

>>38
広告のせいにしちゃ駄目だよ。
土地代がバカ高いから広告宣伝費の予算が限られてる。
広告代出せないので、ガーデンズの集客に乗っかる小判ザメ戦法を取ってるけど、それはそれで事業戦略としては正しいよね。
モデルルームも隣だし、ガーデンズが集客したところを捕まえて案内すればいいだけだからね。
ガーデンズに釣られて来た客も、駅前で分かりやすくレジデントの看板出してるし、ビラ配りもしてるし、何より隣がレジデントのモデルルームだから必ず認知する。
だから、広告打っても集客効果は同じなんだよ。
認知したらSuumoの冊子レベルの情報はネットですぐ出てくるのでSuumoの広告は関係ない。現にSuumo他のネットには掲載されてるので。

[42: 契約済みさん]

みんなは売り行きがとても気にしているみたいですが、それは業者さんが気にすることでしょ、私たちは自分に合ったマンションを選ぶ、それぞれの価値観が違うので、選んだマンションも違うと思う、私は駅近、静か、日照がいいということでレジデントを選びました、これはマンションを売らない限り変更できない条件です、設備とかブラント名とかそれは絶対条件ではない

[43: 匿名さん]

B棟C棟は前にマンションがありますが、日照は問題ないのでしょうか？

[44: 購入検討中さん]

>>42
確かに売れ行きは業者が気にすることなのかもしれないが来年１０月までに売れ残るようなことが起きたら値段を下げての販売や他の業者が一括で安く購入して安く販売もしくは賃貸にあてられるといったことも考えられるからやはり売れ行きは気になる。安く販売されても気分が悪いし賃貸での入居者が多いのも考えもんだと思う。

[45: 匿名さん]

売れ行きは気になるのでは。売れ残りが多いと値引き待ちの買い控えが起こり、実際値引きされると先に契約した方々は穏やかではいられない。また管理費修繕積立金は売り主が負担するけど、駐車場収入で管理費など補填する計画になってると、未契約が多く空きがあると、補填できない分は住人の負担になる。こちらは機械式なので、メンテや電気代など維持費がかかるからね。

[46: 匿名さん]

確かに空きが多くて管理費上がったり、週末の度にエントランスに旗立ってたらやーね…
小判鮫商法も来年春には出来なくなりそうだし

[47: 匿名さん]

39さんのおっしゃるとおり、ガーデンズの土地は元々ＮＴＴデータの時から三井が管理していたため、入札で取得したレジデントの土地より三井はガーデンズの土地を安く購入できたようです。

[48: 契約済みさん]

※　長文失礼するので、興味ない方は読み飛ばしてください。
>>42
それを全て満たそうと思えばA棟しかありませんね。私はA棟を購入しました。
また、より駅近といってもガーデンズと30m程度（大人の足で20秒ぐらい）しか差がありません。
B棟かC棟を購入した場合、船堀街道側にマンションがあるので、静かさと日照は排反の関係にあります。静かさを取るなら11階以下で日照を捨てなければならない。12階以上の日照を取るなら静かさを諦めなければならない。船堀街道側が抜ける上に高層階程広く音を拾うためです。
D、E棟は最も静かですが、向き関係やガーデンズを含む周辺マンションに取り囲まれているので日照が期待できない上に駅から遠くなります。敷地が広すぎるためにA棟に比べてエントランスまで1～3分ほど追加で見た方がいいでしょう。C棟のガーデンズ側も同様です。
A棟が比較的条件揃ってますが、その分価格が高めに設定されてます。
以上のように、あれを取ればこれを諦めなければならないという何か物足りなさ感こそが、売れ行きを阻害する最大要因だと思います。
それから、他に変更できない条件として共用施設（駐車場を含む）やサービスの充実さを求める人、16階以上の階数を求める人、行船公園やイオン、スポーツセンター、サニーモール等までの商業エリアへの近さを重視する人、逆に清新第一小やバッティングセンターまでの距離を重視する人、様々な選択肢の中で最適なものをどう選ぶか、まさに自分の価値観の中で何を優先させるかで決まると思います。
長文失礼。

[49: 契約済みさん]

レジデントの掲示板なのに、何故かガーデンズ贔屓が多い気がする。

[50: 契約済みさん]

>>49
本当にそうですね。ガーデンズ契約者の方がむきになって書き込んでいるのでは？
と思える書き込みが多いですよね。
我が家はB棟を購入しましたが，好みの間取り，日照についても問題ないと判断しま
したし，大通りに面したマンションはガーデンズがどうということではなく，最初か
ら検討外でした。本当に何に価値を置くかの問題ですよね。

ただ，やはり竣工後に残っている戸数が多いのは気がかりなので，D棟，さらにE棟は
特に，価格を是正していただきたいと思っている一人です。
この辺りのことは，売主も今読んでいるところだと思いますが。

[51: 匿名さん]

>>48
物足りなさと言うよりは、A棟以外の条件悪い部屋も予想外に高値だったというのが大きいかも。たしか売り文句がお隣と違って船堀街道沿いでないよい立地なのでどの部屋も高いのはしょうがない、というものでした。
隣はよい部屋はレジ並みに高くしましたが、条件悪い部屋は安めに出してました。つまり土地の仕入れに余裕があったので、安目の部屋を設定する余裕があったのだとおもってます。
かつ安目のわりに見た目や設備やブランドが遥かに上なので、コストパフォーマンス的に船堀街道には目をつぶろうという購入者が、予算の関係上、多かったのでしょう。
とは言え、レジも収支の関係上、現時点の在庫数で価格改訂はできないと思うので、当面は地道に頑張るしかないですよね。

[52: 匿名さん]

>>51
仰る通りだと思います。

[53: 匿名さん]

>>51
それを物足りなさというのだと思いますが。
価格に見合う条件でないということ。

[54: 物件比較中さん]

>>51さん
レジデントとガーデンズの価格表比較すると分かるかと思いますが、金額は同じぐらいか、若干ガーデンズの方が高いので、逆だと思いますよ。

[55: 匿名さん]

>>50
どっちにしろ大通りに面してるのと条件は変わらないけどね。
実際に住んでみたら分かる。
本当に大通りを避けたいならサンクタス西葛西のような立地を選ぶべき。
ただ、船堀街道は大通りという程大きくないので、その点、そこまで心配はいらないと思うが。
それから、目の前のコスモ西葛西は築30年だから、取り壊されて新しいマンションが出来たら日照も確保できないリスクがある。
液状化リスクも高い。レジデントは特にそうだから液状化マップで確認した方がいいよ。
まあ、人それぞれの値観でリスクの取り方は違うからね。

[56: 匿名さん]

>>54
それは現状の残っている物での比較ですよね。
最初から見てる人はレジデントの方がやや高い印象ですよ。

[57: 匿名さん]

>>55
コスモ西葛西建て替え時のリスクは担当と確認したところ、第一種住居地域だから配慮ある(斜線規制？)の返答がありますが...前のビル建て替えでも日照さらに悪くことがないのことでしょうか？よく理解できないから多少不安があります。

[58: 匿名さん]

>>56
住まいサーフィンで確認されたら分かるかと思いますが、最初からたいして両者の価格帯に違いはありません。
三井が長谷工の出す価格をラストルックしてるためです。
本当にレジデントの方が立地がいいのであれば、それなりの価格差があって然るべきですし、価格帯がガーデンズの方が売れている理由にはならないです。

[59: 匿名さん]

>>56
印象でコメントしないでください。
58さんがおっしゃるように住まいサーフィンで確認したら坪単価は次の通りでした。専有面積はガーデンズの2LDK以外はだいたい同じです。

レジデント　198万円（3LDK）～269万円（3LDK）
ガーデンズ　193万円（2LDK）～277万円（3LDK）　住まいサーフィンには載ってませんが、最上階王様部屋は97㎡8900万円で坪単価300万円

[60: 購入検討中さん]

私も両社を見て比較しましたが坪単価に関してはさほど違いがないと思いますが、標準で装備されているものがレジはオプションだったりする事を含めるとお隣のほうが安い印象を受けるのではないでしょうか。購入者がお隣の標準装備が必要ないと思えば、坪単価だけで言えば同じ位の価格設定なんじゃないでしょうか。

[61: 匿名さん]

お隣ガーデンズは船堀街道沿いで直床だから設備仕様の割りに安いのでは？レジデントが高いのは立地の差でしょう。

[62: 物件比較中さん]

>>61
コストは階高の方がインパクト大きいです。
平均階高はガーデンズの方が上。
レジデントは高層階程天井高が低くなります。
階高が取れてれば直床でも天井高がその分高いので、メリットデメリット相殺されます。二重床でも結局水回りのリフォームは難しいですし、遮音性もスラブ厚の関係でレジデントが劣りますね。
価格はどちらもたいして変わりません。59さんのコメントをよく見ましょう。
補足ですが、公知の情報で隣り合う2つの土地の条件を比較するのに最適なのは路線価ですが、レジデントは280千円/㎡、ガーデンズは310千円/㎡と約10％も異なります。路線価は国が毎年不動産鑑定士に評価させ、評価額の概ね80％を基準として決定し、公表している客観的なものです。
でも実際は、レジデントが入札、ガーデンズが相対の結果、土地の価格が逆転してます。
レジデントの土地が立地がいいわけではないのに割高で仕入れた結果、設備に金をかけられなくなったというのが実態です。
結果、同じ価格であればどちらを選ぶかは自ずと分かりますよね？
それが今の売れ行きにつながってるのでしょう。マンションを買うのは難しいですね。

[63: 匿名さん]

>>62
実態を表していると思います。
二重床がメリットとは限らないんですね。
確かに階高が低ければどうしようもないですが、階高が高ければ二重床にリフォームすることも可能ですしね。
お金はかかりますけど。

[64: 匿名さん]

>>57
第1種住居地域は道路斜線制限と隣地斜線制限、日影規制にかかりますが、第1種住居地域だからということでもないです。レジデントは南東側の敷地一杯に建てているため、たいして実効性はないので、新しくマンションが建って日当たりが悪くなる可能性はあります。

[65: 購入検討中さん]

結論はガーデンズの方がコストパフォーマンスが良い＝買うならガーデンズということになるのでしょうか？

[66: 匿名さん]

>>65
もちろん、人それぞれの価値観によると思いますが、客観的にはそうなりますね。
ただ、ガーデンズは完売が近づいてますね。

[67: 匿名さん]

わざわざ二重床にする人なんかいるんですか？無理があり過ぎます。
ですし，中古の広告なんかを見れば，二重床・天井ということを大々的に
アピールポイントしているものがほとんどですが，それはなぜなの
でしょう？
61や62の方は，ガーデンズ契約者ですよね？直床といわれたくらいで，
そんなに過剰に反応しなくても？と思いますよ。

[68: 匿名さん]

二重床、直床に関しては当初両方の仕様発布する際によく逆と言われましたね、三井は二重床、長谷工は直床のはず。その時点では完全に直床より二重床の方がいいの雰囲気だけど、今はね、やはりブランドの影響が大きいね。個人的には階高と相殺し五分五分と思いますが。

[69: 匿名さん]

レジデントプレイスとガーデンズの両方のスレをみているとレジデントプレイスの方の方はガーデンズの購入者に対して敵対心をもっているように見受けられるように思いますが何でなんだろう？

[70: 匿名]

>>69
逆だと思いますよ。隣のスレを見ればわかると思いますがレジデントを擁護したら一斉に叩かれてましたからｗ