レジデントプレイス西葛西ってどうですか？その2

[匿名さん]

レジデントプレイス西葛西　その２です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328508/

所在地：東京都江戸川区西葛西二丁目22-1（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩7分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.03平米～85.07平米
売主：大和ハウス工業
売主：スターツデベロップメント
売主：サンケイビル
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[141: 匿名さん]

お隣は完売目前ですからね。立地はこちらがいいのに。

こちらは、船堀の三菱が相当高い価格で出たら売れ始める気がする。

[142: 匿名]

そうでしょうね。その頃に良い条件の部屋があれば良いですけど。

[143: 購入検討中さん]

お隣はもうすぐ完売ですね。事故があったのにもう完売とは資産価値高そうです。マンション価格がかなり高騰してきているので船堀のマンションもここより高いのは確実ですね。平井の大規模マンションもありえない価格出してきてますし、こちらに流れてきそうです。早めにこちらの購入を考えた方が良さそうです。

[144: 匿名さん]

中古で売りに出した時にこちらとお隣で大差は着かないと思いますよ。だからお隣の契約者もこちらが売れないと困るのです。

[145: 購入検討中さん]

いやいや、さすがにそこは差つくでしょ。
あちらの方がいいのは事実なんで。

[146: 匿名さん]

中古売買は基本的に周辺相場の坪単価の影響が最も大きいですよ。レジデントが値下げするとお隣の資産価値もつられて下がります。不動産とはそういうものです。

[147: 匿名さん]

単純に近隣の相場に引きずられるって訳でもないと思うよ。
レジもガーデンズも大規模なので、売り物件が沢山出てきたら資産価値云々でなく値段は下がると思う。売りに出たら瞬間蒸発みたいな状態なら別だけど。

[148: 匿名さん]

ものすごく大規模なプロジェクトですが、共用施設は意外と少ないのではないでしょうか。
パーティルーム、キッズルーム、ライブラリー？
余計な施設がついていなくて安心ではありますが、お客様を泊めることができるゲストルームはあって欲しかったように思います。

[149: 購入検討中さん]

西葛西駅前にはホテルがたくさんあるのでゲストルームは不要では？

[150: 匿名さん]

コストカットで共用施設をカットしてるからね。部屋をつめこまないと採算とれないし。
あと機械式駐車場で管理費や修繕積立金がかさむから、共用設備を最低限にしないと維持費がもっと高くなって販売上のマイナス要因になるからねえ。

[151: 購入検討中さん]

確かに機械式駐車場のメンテナンス費用は高いとよく聞きますね。この件に関してはお隣の方が負担が少ないのかな。これって駐車場使用者のみが負担するんですか？それとも住民全員で負担するんですか？

[152: 契約済みさん]

入居している子供たちが大きくなったら、キッズルームをゲストルームにすると営業さんが言っていましたよ。

[153: 匿名さん]

機械式駐車場の費用は駐車場利用をあてるよ。足りなければ管理費から充当される。そこら辺の見込みは営業から説明あるはず。ただ、吹きっさらしの機械式はすぐ故障したり錆びたりするからメンテナンスが大変みたい。試算通りにいくかは住んでからのお楽しみ。
将来駐車場の空きが多くなれば、管理費が高くなる可能性はあるかな。あと寿命がきて新しいのに交換する費用は当然全体の修繕積立金から出すよ。

[154: 匿名さん]

>>152
給排水設備ないから無理でしょ。
やろうと思えばできるけど、莫大な金がかかる。

[155: 匿名]

2期6次までの先着順は19部屋→15部屋になったね。3期1次の先着順17部屋も売り出されたね。
売れ行きのカウントは459戸のうち284戸が契約済で32戸が先着順で、完売まであと175戸だよ。

[156: 購入検討中さん]

まだ、沢山残っているのでこれから売り出し予定の同エリアのマンションと比較しながら様子を見ながら検討するのがいいかな。

[157: 購入検討中さん]

良い部屋は売れちゃうでしょうけど、完成後まで待つのがよさそうですよね。

[158: 匿名さん]

＞１５２
営業さんは売ってしまえば終わり。
無責任な事は言わないでほしいね。

[159: 匿名さん]

〉158
152が無責任なことを言ってるのではなく、ここの営業が無責任なことを言ってるってことだよね。
営業の名前を教えて欲しいものだ。
将来変更するのを決めるのはデベでなく住民たちだよ
管理組合の決定次第じゃないの？

[160: 物件比較中さん]

>>153
機械式駐車場は、将来莫大な交換費用が発生することが、より大きな問題になると言われています。
千葉県我孫子市のあるマンションでは、管理組合で決議し、機械式駐車場を全て撤去し、自走式駐車場に建てかえてます。確か、モアクレスト我孫子 だったかな。

[161: 匿名さん]

>153
将来の部品交換或は撤去念頭に最初から駐車場使用料と修繕積立金別会計し、空きになったら外部活用か一部使用停止かすぐに対応など、いろんな意味でしっかり管理必要です。

[162: 匿名]

3期1次までの先着順は32部屋→19部屋になったね。売れ行きのカウントは459戸のうち297戸が契約済で19戸が先着順で、完売まであと162戸だよ。

[163: 購入検討中さん]

なんだかんだでちょこちょこ売れてますね。

[164: 匿名さん]

お隣が完売間近だからですかね。

[165: 匿名さん]

駐車場の話が出ていますが、車を所持されている方が多いのでしょうか？やはりこのあたりだと車があったほうがいいですか？

キッズルームがありますからお子さんがいらっしゃる家族にはよさそうですよね。

[166: 匿名さん]

車なくでも困らない立地と思いますが、世代年収(年収の5倍で計算すれば800、900万台？)と家族構成(お子さんいる家族向けの間取り)から考えれば持ってる可能性も高い、結果的にどうなるかな？気になりますね。

[167: 匿名さん]

>>166
無知で割込みすみません。世帯年収（年収の5倍で800万）というのはどういう意味ですか？

葛西、西葛西なら都会へも出やすいし駅にも近いですし車無くても十分に生活できそうですね。

[168: 匿名さん]

>>167
一般的に住宅ローンの借入額は年収の5倍以内にすべきだと言われているから、このマンションを購入する人の年収は800万かなと単純に推測にすぎない

[169: 匿名さん]

>>167
166ではありませんが、住宅ローンの年収倍率の適正値が5倍目処なので、物件価格が5000万円、頭金500～1000万円とすると、住宅ローンが4000～4500万円となり、年収倍率5倍となるための適正な年収は、逆算で800～900万円になるということだと思います。

[170: 匿名さん]

167です。168、169の方ありがとうございます。住宅購入にはそういった目安があるのですね。車所有の話から逸れてしまってすみません。

[171: 匿名]

3期1次までの先着順は19部屋→18部屋になったね。売れ行きのカウントは459戸のうち298戸が契約済で18戸が先着順で、完売まであと161戸だよ。

[172: 匿名さん]

キッズルームを入居している子供たちが大きくなったら、ゲストルームにするとという話が出ているのですね。
この時期と言うのはまだ未定って事でしょうか？
なかなか難しい話なのかな？とちょっと思ったりしました。
入居している子供が全員同じ学年ではないでしょうし、全員が利用しなくなるまで待っていたら、上の方の学年だった子供は成人して、マンションからいなくなっているかもしれないですよね。
時期を今から、おおよそでも定めておいた方が揉め事が少ない気もしました。

[173: 匿名さん]

>>172
難しいと言うよりほぼありえないと思います。時期の問題だけではなく、ゲストルーム改造と管理は金かかるし、その金どこから出します？ヨガグラブとか場所活用だけであればもっと現実的だと思います。

[174: 匿名さん]

>>172
営業さんの無責任発言のみ、あまり期待しない方がいい。

[175: 匿名さん]

保育園のこと聞きたいと思います。確かに敷地内に公立保育園作りますね。その分の土地を出した代わりに収入もらえますでしょうか？入居者専用や入居者優先でもないし。収入がなければせめて土地分の固定資産税免除すべきじゃないかしら？

[176: 匿名さん]

>>175
あの～、差し出がましいようですが、保育所はお隣のことではないでしょうか？
しかも公立ではなく、私立のものだと思いますが。

[177: 匿名さん]

>>176
確かにここは公立、隣は私立…私の勘違いでしょうか？

[178: 匿名さん]

>>177
というか、レジデントプレイスの敷地内に保育園ができるという情報はどこからのものでしょうか？
ホームページ見てもどこにも載ってませんよ。

[179: 匿名さん]

>160

私が住む都区内のマンションでは機械式駐車場は５０年後の大規模修繕時、同様のものに造り直すが
駐車場料金総計の６割り程度(現状と同等)を予定して残りは管理組合の収入に含まれています。

７５㎡の修繕積立金が６千円だからかなりのプラス。自走式は地方都市でも２階が７千円、
１階の屋根付きは１万円もした。都区内だと３万円はかかるし、あまり少ない台数では
造るのは難しいよ。地方都市は２百数十台以上だった。

我孫子でも名古屋３０分の地方都市より地価がだいぶすると思うが。

[180: 匿名さん]

私はここも検討して隣買いましたが、確かE棟の道路側一階が保育所だったと思いますよ。
当時はまだ業者が決まってなかったですが、今はどうなんでしょう。

[181: 匿名さん]

>>178
モデルルーム行った際にもらった情報ですけど。
SUUMOの物件概要には駐輪場に関して「他に保育施設用15台」も書いてます。

[182: 匿名さん]

>>181
失礼いたしました。
ちなみに、モデルルームでお聞きになった際、公立が入るという話になってましたか？

[183: 匿名さん]

確定ではないが、認証を目指してるって話だったと思います。
公立ではないです。
隣は無認可ですね。

[184: 匿名]

3期1次までの先着順は18部屋→18部屋のままだね。3期2次も6部屋売り出したね。売れ行きのカウントは459戸のうち298戸が契約済で24戸が先着順で、完売まであと161戸だよ。

[185: 匿名さん]

完成まで半年きってますけどまだそんなにあるんですか。
スーモだと価格と部屋番号が載ってましたけど低い階が残ってるのが目立ちました。
日当たりとか微妙なのでしょうか。
公式サイトを見るとイベント結構やってるみたいですね。
美容家電の抽選はあまり惹かれませんが…。

[186: 購入検討中さん]

最近出来た某西葛西のマンションのようにならないといいのですが・・・・。

[187: 匿名さん]

近くに住んでいますが、DE棟の奥側はあまり日が当たって無いです。
冬場は特に厳しいんじゃなですかね。

[188: 匿名さん]

>>187
D棟E棟の半分くらいは冬に日があたらないとはいえ、D棟の奥側は一応ガーデンビューなので、大幅な値引きは無いんですかね。
E棟は機械式駐車場ビューなので、大幅な値引きを期待したいところですが、どうなるか。

[189: 匿名さん]

まだたくさん残ってるとはいえ、あちこちに新しいマンションが建って隣も大規模マンションでこちらも5千万ぐらいの安くない物件なのにこんなに売れるってすごい。景気が良いのか。値下げ期待してます。

[190: 匿名さん]

3期2次までの先着順は24部屋→17部屋になったね。3期3次も10部屋売り出したね。売れ行きのカウントは459戸のうち305戸が契約済で27戸が先着順で、完売まであと154戸だよ。

[191: 匿名さん]

>>190
お隣が残り1戸まで来たからようやくこちらも売れはじめたようだね。
これからは船堀の三菱の大規模プロジェクトとの競合によっていつ完売できるか。。。

[192: 匿名さん]

船堀の三菱は、外廊下側もアウトポール設計で作りはよさげ。
駐車場も全100台自走式でランニングコストの抑制に有利。
その分、販売価格は高くなるのでしょうね。

こちらも、内装などはチープでもいから、せめて駐車場が自走式であってほしかった。
雨ざらしの機械式は故障や錆など金食い虫なので、管理会社の試算はあまりあてにならないですから。

[193: 購入検討中さん [女性 20代]]

>>182
モデルルームに見学に行った際、一時保育所を作る予定と言っていました。保育所予定の部屋は狭く、預かれる子供の人数も少なそう…とても公立・私立の基準は満たせないと思います。
住民優先ではないと言われガッカリしました。

お隣は保育所を運営する会社は決まっていましたが、こちらは未定。もしかしたら、もう決定したかもしれませんが連絡は来ていません。

[194: 匿名さん]

>>193さん
182です。
詳しい情報ありがとうございます。

[195: ご近所さん]

船堀の三菱のマンションは間違いなくここと競合になると思いますが、レジデントプレイスには追い風だと思いますよ。
恐らく、船堀のマンションの価格が発表されたらかなりの人がこちらに流れてくると思いますので。

船堀のマンションはかなりの価格になると思います。

[196: 匿名さん]

船堀は西葛西に比べると少し田舎なので安くなると思ってました。プラウドの価格もわりと安かった気がします。

[197: 匿名さん]

でも立地は向こうのほうが良いよね。
三菱だし駅３分にはかなわない。

ここもこんなに残ってるから慌てて決めることもないかな。

[198: 匿名さん]

皆さんも気を付けて
http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00287142.html

[199: 匿名さん]

>>198
この事件は船堀の方ですよね。西葛西は人通りも多いし、ましてや駅からこのマンションまでの道は明るくて安全ですよ。

[200: 匿名さん]

あの事件は西一之江付近らしい。

この世の中、絶対安全な所なんてないですよ。
西葛西も変死事件あったし。

[201: 匿名さん]

〉〉199
人も多いけどムクドリも多いよね。

さすがにこのあたりまでは来ないかな!

[202: 匿名さん]

E棟を売り出さないのって、条件悪くて安くなるから、そっちに集中させずに高い方から売り切ろうという戦略？
それとも船堀の三菱対策かしら。船堀が想定の通り高ければ、他の棟並に高値を維持する。割安感でそれでも売れるから。万が一、レジデント並の価格の住戸がそれなりの戸数用意されたら、E棟は少し割安に調整するとか。
何で条件の悪いE棟を残してるのか不思議なんですよね。

[203: 匿名さん]

>>199
今日もパトロールご苦労さまです

[204: 匿名さん]

わたしもE棟売り出しが最後なの気になってます。
他の棟より条件が悪い理由は、保育園が入ることぐらいなのでしょうか？
船堀と同じぐらいの値段だったら船堀より西葛西のマンションを購入したいです。

[205: 匿名さん]

マンション価格もここ一年でだいぶ上がっていますし、駅３分の立地だと船堀の物件は間違いなくここより高いでしょう。共用施設も良さそうですしね。お隣の売れ行きはすごかったですね。資産価値はありそうです。

[206: 匿名さん]

マンション価格がどんどんあがってますね。内容はどこもそんなに変わらないのに消費者泣かせです。

特に葛西や西葛西にマンションが増えてますが、幼稚園や保育園はこの先増えるんですかね？この物件なんて隣と合わせると1000世帯弱で一気にファミリーが増えますよね。

[207: 匿名さん]

今日はお天気も良いし、散歩ついでにE棟の見学に行ってみようと思います。
午前中より午後の陽当たりを確認するために。

[208: 匿名さん]

江戸川区は私立幼稚園の激戦区らしいので途中入園考えると大丈夫かなと不安です。

[209: 匿名さん]

>>207
午後の日当たりはどうでしたか？
3月なので冬至よりはあたってるとは思いますが。

[210: 匿名さん]

>>209
陽当たりを見てきましたよ。午後といいながらも12時半ぐらいでしたが、ちゃんと当たっていましたよ。
A棟D棟のルーフバルコニーがいい感じで抜けているので、陽当たり確保できているのだと思います。
車の通りも少なく落ち着いた住宅街なので安心して暮らせそうだと思いました。

[211: 匿名さん]

陽当たりが良好であるのは何よりです。
マンションの売り文句が
「住棟に角度をつけ、全ての建物の周りに空間を確保し、
光や空の開放感、緑を享受する配棟計画」だそうですし
採光性についてはよく計算されているのでしょうね。

[212: 匿名さん]

冬至の時だと奥の方を中心に半分くらいは日当たり悪かったですよ。
写真取っとけば良かったかな。
まあ冬至前後の数ヵ月だけなので、春秋あたりに日があたれは充分な人には問題ないかも。
でも冬場の日当たりは欲しいので、E棟でも部屋の位置はしっかり検討して決めたいですね。
手の届く価格ならですが。

[213: 匿名さん]

12月27日14:22
参考までに。

[214: 匿名さん]

>>213
結構影になりますね。。。

よくよく考えたら、E棟の南側は段差のついたA棟D棟だけでなく、奥側は15階建てのB棟も被ってるので、やはり冬場の日照はきびしそうですね。

せっかくの西向きなのに、夏は日当たり抜群でlow-eガラスでもないのでとても暑く、冬は日が当たらないのでは、冬暖かいという西向きのメリットが何もないですね。。。

静かというだけでは奥側は売れなさそうですが、価格がぐーんと安ければ買う人もいるのかな、

[215: 匿名さん]

写真はB棟の上層階がない状態でこれなので、完成後はもっとかげになりそう。

[216: 匿名さん]

14時ならすでにB棟と関係ないと思います。

[217: 匿名さん]

1月10日11:25

[218: 匿名さん]

>>217
213の写真よりさらに影になってますね。

[219: 匿名さん]

階高をご存知の方いらっしゃいますか？

周りのマンションより低く感じたのですが気のせいでしょうか。

[220: 匿名さん]

>>219
階高は2950mmあたりのようです。
詳しくは前スレが参考になるかと。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328508/res/501-508/

[221: 匿名]

3期3次までの先着順は27部屋→22部屋になったね。3期4次も4部屋売り出したね。売れ行きのカウントは459戸のうち310戸が契約済で26戸が先着順で、完売まであと149戸だよ。

[222: 匿名さん]

冬に日当たりが悪くなるのはちょっと残念ですよね。
陽があたるかあたらないかでは、我が家の場合、エアコンが必要か要らないかの差が出ます。
陽さえあたれば、日中は十分部屋の中が温かくなりますからね。
日中家にいない人であれば、そこまで大きな問題ではないのかな？

[223: [男性 30代]]

日々の買い物は駅前で済み、小学校・中学校の学区はいいとして、西葛西の塾等の教育施設はどうなのでしょうか？

[224: 匿名さん]

お隣が358戸、こちらが310戸済？

[225: 匿名さん]

>>223
西葛西は塾王国といっていい程塾は多いですよ。
教育熱心なご家庭が多いので、需要があります。

[226: 匿名さん]

食事するお店なんかはどうなんでしょうか？駅前のパン屋が行列しているのは見ましたが、他は居酒屋やチェーン店ってかんじですかね？

[227: 匿名さん]

>>226
チェーン店も多いですが、チェーン店でないイタリアンやインドカレーなどのお店も豊富です。当方、船堀住みですがわざわざ西葛西に食べに行くぐらいなので。食には困らない街だと思います。
学習塾も至るところにありますね。

[228: 匿名さん]

メキシコ料理のエルトリートも美味しいですよ。
駅近ですが駐車場もあります。

あと、ラピュタのケーキも有名です。
こちらも美味しいです。

このマンションが出来上がって皆さんが引っ越しされたら、もっともっと素敵なお店が出来ることを期待しています。
メトロの下も頑張ってほしいですね。

４５９世帯、お隣も合わせて７００世帯以上の人たちが入居するわけですから
みんなが地域密着でこの街を盛り上げていけば、これから先の発展の余地も十分にあると思います。

[229: 匿名さん]

そうですね。葛西エリアは子育てサークル等も色々あったりするので人の輪が広がっていくと楽しみですね。
８００世帯もの人が増えれば、それをターゲットにいろんなお店やサービスが増えてくれればと期待します

[230: 匿名さん]

もともと西葛西は商業施設や金融機関が豊富なので生活しやすい街ですよね。ファミリーも増えて学生も多いからそろそろ駅前の古いビルが無くなって大きな商業施設になってもいいんじゃないかな。駅前の夜のお店早く無くなってくれないかな。

[231: 匿名さん]

駅前に保育施設と日々のお買い物ができるような商業施設が一緒にできたらいいのに…と思います。
働くお母さんが買い物を済ませた後に保育園に迎えに行って帰宅するっていいですよね。

それと、お年寄りが憩える場所も一緒にできたらいいと思います。
街全体の高齢化も進んでいますので…

[232: 匿名さん]

お隣と比べて、キッズルームやパーティールーム、ライブラリールームといった共用施設の情報があまりありませんが、どんな作りになるんですかね。

[233: 匿名さん]

>>232
どうなんでしょうね。あまり興味が無いので気になりませんでしたが、結構使用するものなのですか？最近のマンションはパーティールームなどついてますね。

[234: 匿名さん]

そうですね。
D棟の中庭に面した眺めのよいお部屋のようですが、中の作りはどのようになっているのでしょうね。
設備や備品も気になります。

[235: 匿名さん]

いやー、駅前のビルとかなくなったら、またマンションになるんじゃないですかね。区が主導で再開発やらないと、マンションがどんどん増えるだけになりそう。

[236: 匿名さん]

>>231
江戸川区の方針上、保育園が整備されるのは難しそうなので、棟内の保育園はかなり人気になりそうですね。

[237: 匿名さん]

>>235
マンションが増えるだけては悲しすぎますね。
是非とも区の主導で駅前に便利な施設をつくって欲しいでものす。
800世帯が増えるわけですから、企業もビジネスチャンスじゃないのかなぁ…

[238: 匿名さん]

お隣にくらべて、なんでここまで売れないのか(´･_･`)
せめて三菱の船堀より先に終わって欲しいです。

[239: 匿名さん]

お隣のガーデンズは死亡事故で2人も亡くなられてるとはいえ、三井ブランドなのに比較的安かったからじゃないですかね？船堀は生活するには少し寂れてますが都営線は空いてるようなので通勤は楽できそうな気がします。

[240: 匿名さん]

マンションの価値は立地と施工だと思うので、レジデントプレイスもザ・ガーデンズも条件としてはほぼ同じだと思います。
ダイワは一戸建てのイメージが強いですが、今はプレミストマンションシリーズで規模を拡大しています。
勢いのある企業だと思います。