レジデントプレイス西葛西ってどうですか？その2

[匿名さん]

レジデントプレイス西葛西　その２です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328508/

所在地：東京都江戸川区西葛西二丁目22-1（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩7分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.03平米～85.07平米
売主：大和ハウス工業
売主：スターツデベロップメント
売主：サンケイビル
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[141: 匿名さん]

お隣は完売目前ですからね。立地はこちらがいいのに。

こちらは、船堀の三菱が相当高い価格で出たら売れ始める気がする。

[142: 匿名]

そうでしょうね。その頃に良い条件の部屋があれば良いですけど。

[143: 購入検討中さん]

お隣はもうすぐ完売ですね。事故があったのにもう完売とは資産価値高そうです。マンション価格がかなり高騰してきているので船堀のマンションもここより高いのは確実ですね。平井の大規模マンションもありえない価格出してきてますし、こちらに流れてきそうです。早めにこちらの購入を考えた方が良さそうです。

[144: 匿名さん]

中古で売りに出した時にこちらとお隣で大差は着かないと思いますよ。だからお隣の契約者もこちらが売れないと困るのです。

[145: 購入検討中さん]

いやいや、さすがにそこは差つくでしょ。
あちらの方がいいのは事実なんで。

[146: 匿名さん]

中古売買は基本的に周辺相場の坪単価の影響が最も大きいですよ。レジデントが値下げするとお隣の資産価値もつられて下がります。不動産とはそういうものです。

[147: 匿名さん]

単純に近隣の相場に引きずられるって訳でもないと思うよ。
レジもガーデンズも大規模なので、売り物件が沢山出てきたら資産価値云々でなく値段は下がると思う。売りに出たら瞬間蒸発みたいな状態なら別だけど。

[148: 匿名さん]

ものすごく大規模なプロジェクトですが、共用施設は意外と少ないのではないでしょうか。
パーティルーム、キッズルーム、ライブラリー？
余計な施設がついていなくて安心ではありますが、お客様を泊めることができるゲストルームはあって欲しかったように思います。

[149: 購入検討中さん]

西葛西駅前にはホテルがたくさんあるのでゲストルームは不要では？

[150: 匿名さん]

コストカットで共用施設をカットしてるからね。部屋をつめこまないと採算とれないし。
あと機械式駐車場で管理費や修繕積立金がかさむから、共用設備を最低限にしないと維持費がもっと高くなって販売上のマイナス要因になるからねえ。

[151: 購入検討中さん]

確かに機械式駐車場のメンテナンス費用は高いとよく聞きますね。この件に関してはお隣の方が負担が少ないのかな。これって駐車場使用者のみが負担するんですか？それとも住民全員で負担するんですか？

[152: 契約済みさん]

入居している子供たちが大きくなったら、キッズルームをゲストルームにすると営業さんが言っていましたよ。

[153: 匿名さん]

機械式駐車場の費用は駐車場利用をあてるよ。足りなければ管理費から充当される。そこら辺の見込みは営業から説明あるはず。ただ、吹きっさらしの機械式はすぐ故障したり錆びたりするからメンテナンスが大変みたい。試算通りにいくかは住んでからのお楽しみ。
将来駐車場の空きが多くなれば、管理費が高くなる可能性はあるかな。あと寿命がきて新しいのに交換する費用は当然全体の修繕積立金から出すよ。

[154: 匿名さん]

>>152
給排水設備ないから無理でしょ。
やろうと思えばできるけど、莫大な金がかかる。

[155: 匿名]

2期6次までの先着順は19部屋→15部屋になったね。3期1次の先着順17部屋も売り出されたね。
売れ行きのカウントは459戸のうち284戸が契約済で32戸が先着順で、完売まであと175戸だよ。

[156: 購入検討中さん]

まだ、沢山残っているのでこれから売り出し予定の同エリアのマンションと比較しながら様子を見ながら検討するのがいいかな。

[157: 購入検討中さん]

良い部屋は売れちゃうでしょうけど、完成後まで待つのがよさそうですよね。

[158: 匿名さん]

＞１５２
営業さんは売ってしまえば終わり。
無責任な事は言わないでほしいね。

[159: 匿名さん]

〉158
152が無責任なことを言ってるのではなく、ここの営業が無責任なことを言ってるってことだよね。
営業の名前を教えて欲しいものだ。
将来変更するのを決めるのはデベでなく住民たちだよ
管理組合の決定次第じゃないの？

[160: 物件比較中さん]

>>153
機械式駐車場は、将来莫大な交換費用が発生することが、より大きな問題になると言われています。
千葉県我孫子市のあるマンションでは、管理組合で決議し、機械式駐車場を全て撤去し、自走式駐車場に建てかえてます。確か、モアクレスト我孫子 だったかな。

[161: 匿名さん]

>153
将来の部品交換或は撤去念頭に最初から駐車場使用料と修繕積立金別会計し、空きになったら外部活用か一部使用停止かすぐに対応など、いろんな意味でしっかり管理必要です。

[162: 匿名]

3期1次までの先着順は32部屋→19部屋になったね。売れ行きのカウントは459戸のうち297戸が契約済で19戸が先着順で、完売まであと162戸だよ。

[163: 購入検討中さん]

なんだかんだでちょこちょこ売れてますね。

[164: 匿名さん]

お隣が完売間近だからですかね。

[165: 匿名さん]

駐車場の話が出ていますが、車を所持されている方が多いのでしょうか？やはりこのあたりだと車があったほうがいいですか？

キッズルームがありますからお子さんがいらっしゃる家族にはよさそうですよね。

[166: 匿名さん]

車なくでも困らない立地と思いますが、世代年収(年収の5倍で計算すれば800、900万台？)と家族構成(お子さんいる家族向けの間取り)から考えれば持ってる可能性も高い、結果的にどうなるかな？気になりますね。

[167: 匿名さん]

>>166
無知で割込みすみません。世帯年収（年収の5倍で800万）というのはどういう意味ですか？

葛西、西葛西なら都会へも出やすいし駅にも近いですし車無くても十分に生活できそうですね。

[168: 匿名さん]

>>167
一般的に住宅ローンの借入額は年収の5倍以内にすべきだと言われているから、このマンションを購入する人の年収は800万かなと単純に推測にすぎない

[169: 匿名さん]

>>167
166ではありませんが、住宅ローンの年収倍率の適正値が5倍目処なので、物件価格が5000万円、頭金500～1000万円とすると、住宅ローンが4000～4500万円となり、年収倍率5倍となるための適正な年収は、逆算で800～900万円になるということだと思います。

[170: 匿名さん]

167です。168、169の方ありがとうございます。住宅購入にはそういった目安があるのですね。車所有の話から逸れてしまってすみません。

[171: 匿名]

3期1次までの先着順は19部屋→18部屋になったね。売れ行きのカウントは459戸のうち298戸が契約済で18戸が先着順で、完売まであと161戸だよ。

[172: 匿名さん]

キッズルームを入居している子供たちが大きくなったら、ゲストルームにするとという話が出ているのですね。
この時期と言うのはまだ未定って事でしょうか？
なかなか難しい話なのかな？とちょっと思ったりしました。
入居している子供が全員同じ学年ではないでしょうし、全員が利用しなくなるまで待っていたら、上の方の学年だった子供は成人して、マンションからいなくなっているかもしれないですよね。
時期を今から、おおよそでも定めておいた方が揉め事が少ない気もしました。

[173: 匿名さん]

>>172
難しいと言うよりほぼありえないと思います。時期の問題だけではなく、ゲストルーム改造と管理は金かかるし、その金どこから出します？ヨガグラブとか場所活用だけであればもっと現実的だと思います。

[174: 匿名さん]

>>172
営業さんの無責任発言のみ、あまり期待しない方がいい。

[175: 匿名さん]

保育園のこと聞きたいと思います。確かに敷地内に公立保育園作りますね。その分の土地を出した代わりに収入もらえますでしょうか？入居者専用や入居者優先でもないし。収入がなければせめて土地分の固定資産税免除すべきじゃないかしら？

[176: 匿名さん]

>>175
あの～、差し出がましいようですが、保育所はお隣のことではないでしょうか？
しかも公立ではなく、私立のものだと思いますが。

[177: 匿名さん]

>>176
確かにここは公立、隣は私立…私の勘違いでしょうか？

[178: 匿名さん]

>>177
というか、レジデントプレイスの敷地内に保育園ができるという情報はどこからのものでしょうか？
ホームページ見てもどこにも載ってませんよ。

[179: 匿名さん]

>160

私が住む都区内のマンションでは機械式駐車場は５０年後の大規模修繕時、同様のものに造り直すが
駐車場料金総計の６割り程度(現状と同等)を予定して残りは管理組合の収入に含まれています。

７５㎡の修繕積立金が６千円だからかなりのプラス。自走式は地方都市でも２階が７千円、
１階の屋根付きは１万円もした。都区内だと３万円はかかるし、あまり少ない台数では
造るのは難しいよ。地方都市は２百数十台以上だった。

我孫子でも名古屋３０分の地方都市より地価がだいぶすると思うが。

[180: 匿名さん]

私はここも検討して隣買いましたが、確かE棟の道路側一階が保育所だったと思いますよ。
当時はまだ業者が決まってなかったですが、今はどうなんでしょう。

[181: 匿名さん]

>>178
モデルルーム行った際にもらった情報ですけど。
SUUMOの物件概要には駐輪場に関して「他に保育施設用15台」も書いてます。

[182: 匿名さん]

>>181
失礼いたしました。
ちなみに、モデルルームでお聞きになった際、公立が入るという話になってましたか？

[183: 匿名さん]

確定ではないが、認証を目指してるって話だったと思います。
公立ではないです。
隣は無認可ですね。

[184: 匿名]

3期1次までの先着順は18部屋→18部屋のままだね。3期2次も6部屋売り出したね。売れ行きのカウントは459戸のうち298戸が契約済で24戸が先着順で、完売まであと161戸だよ。

[185: 匿名さん]

完成まで半年きってますけどまだそんなにあるんですか。
スーモだと価格と部屋番号が載ってましたけど低い階が残ってるのが目立ちました。
日当たりとか微妙なのでしょうか。
公式サイトを見るとイベント結構やってるみたいですね。
美容家電の抽選はあまり惹かれませんが…。

[186: 購入検討中さん]

最近出来た某西葛西のマンションのようにならないといいのですが・・・・。

[187: 匿名さん]

近くに住んでいますが、DE棟の奥側はあまり日が当たって無いです。
冬場は特に厳しいんじゃなですかね。

[188: 匿名さん]

>>187
D棟E棟の半分くらいは冬に日があたらないとはいえ、D棟の奥側は一応ガーデンビューなので、大幅な値引きは無いんですかね。
E棟は機械式駐車場ビューなので、大幅な値引きを期待したいところですが、どうなるか。

[189: 匿名さん]

まだたくさん残ってるとはいえ、あちこちに新しいマンションが建って隣も大規模マンションでこちらも5千万ぐらいの安くない物件なのにこんなに売れるってすごい。景気が良いのか。値下げ期待してます。

[190: 匿名さん]

3期2次までの先着順は24部屋→17部屋になったね。3期3次も10部屋売り出したね。売れ行きのカウントは459戸のうち305戸が契約済で27戸が先着順で、完売まであと154戸だよ。