レジデントプレイス西葛西ってどうですか？その2

[匿名さん]

レジデントプレイス西葛西　その２です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328508/

所在地：東京都江戸川区西葛西二丁目22-1（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩7分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.03平米～85.07平米
売主：大和ハウス工業
売主：スターツデベロップメント
売主：サンケイビル
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[1: 匿名]

第2期3次までの先着順24部屋→今週22部屋になったね。先週から2部屋が売れたようだね。

[2: 匿名]

売れ行きのカウントは、2期3次の先着順が2部屋売れたので、459戸のうち268戸が契約済で22戸が先着順で、完売まであと191戸だよ。

[3: 購入検討中さん]

これから半数弱が販売されるみたいだけど来年の10月完成を考えるとかなりのスローペースに感じるけど、販売戦略なんだろうか？

[4: 匿名さん]

消費税増税が先送りになりそう。増税前の駆け込み需要が見込めないから、来年度まで売れ残りが多数だと値引きなしの竣工前完売は厳しいかも？

[5: 契約済みさん]

週に2部屋ペースで50週も掛かってしまう…

[6: 匿名さん]

>>5

え、なんでですか？
残り191戸なんで、週2戸ずつのペースだと96週で2年近くかかるんじゃないですか？

[7: 匿名さん]

今からでも設備仕様をガーデンズ並みにすれば売れ行きが加速すると思うな。

[8: 契約済みさん]

>>7
5です。計算間違えました。2年かかりますね。トイレをいいやつ入れて欲しい。もう契約済みだけど。

[9: 匿名さん]

SUMOの雑誌にも4ページ使って載ってましたね。やっと本腰入れて売る気になったみたいですね。雑誌のビジュアル的にモデルルームは悪く無いので、これから売れ始めるかなと予想しております。

[10: 物件比較中さん]

前スレではお隣が完売近いので、競合がなくなりこちらもピッチ上がるはずとの意見がありましたが、他にも大規模の競合出てきてますよね。船堀の三菱、平井や東陽町の住友、木場の野村など。そっちに流れる人もいそうだから、気は抜けないですね。

[11: 匿名さん]

>>10
東陽町のすみふや木場のプラウドタワーは価格帯で競合しないと思いますよ。
こことは購入者層が違います。
船堀のザ・パークハウスや平井のすみふは競合するでしょう。

[12: 匿名さん]

レジの営業の方から，夏頃でしたが，近いうちに東陽町に大規模が
出来る予定だと聞いていました。ただ，坪単価がこれだけ違うという
ことを力説された記憶があります。また，今後の建築資材の高騰で，
かなり高くなるということも説明されました。入居は2年後ですね。
すみふの東陽町のＨＰを確認しましたが，長谷工が設計，施工ですね。
妙に詳しいと思いましたが，同じ明治安田生命の研修所跡地だと言って
いましたので，同じように長谷工が土地を取得して，住友と組んだの
かもしれません。西葛西の価格とは，No.11の方がかいている通り，
競合しないかと思います。

[13: 匿名さん]

>>12
しますよ。
建設費用若干高騰するが、経済状況はそんなに良くないし、販売価額の設定は多少控える可能性もあります。ここでさえ万が一一年後いっぱい残れば値引きの余裕十分あるでしょう。それはどうのぐらい利益譲りたいだけのお話しです。
実際、私は東陽町注目しています。同じ値段あるいは多少ここより高めでも断然に東陽町を選ぶます。資産性がここよりいいから。進化しいてるし、快速停車だし、台風時にも電車止まる危険少ないし。

もし営業の方は11さん、12さんと同じ考え方であればここは危ないと思います。当初隣の事故の時点でも甘かったチャンス掴んてない。

油断は禁物！営業さん頑張ってください。

[14: 匿名さん]

>>13

12さんが言ってるのは、東陽町すみふとレジデントプレイスが価格的に競合することはないってことでしょ。
「同じ値段、多少ここより高めでも東陽町を選びます」って書いてるけど、そんなの誰だってそうするよ。値段が競合するならね。

あっちはここより大規模で、駅から5分で、東陽町だよ。
この条件だけでもここより単価が高いのはほぼ間違いないと思うよ。しかも、KYな値付けするすみふだし、資材や人件費が高騰してるし。

土地を安い値段で仕入れたのならここと価格が競合する可能性はあるけど。
レジデントプレイスと同じ土地の入手方法ならビックリするぐらいの値段(もちろん高い方に)になる可能性もあるよ。

[15: 匿名さん]

>>14
私たちどう考えでもいいから。営業の甘さだけ言いたいです。
うちは大規模だから大丈夫だろうと、隣は事故だから自然にうちの契約増えるだろうと、競合がないから大丈夫だろうと。後一年足りない、190ぐらい残ってる、結構厳しい状況なのに、大丈夫大丈夫のままだとアウト。
仕様やブランドだけでは本来隣比べこんなに大きな差が出ないはずと思います。

[16: 購入検討中さん]

こんなにポンポン建設されたらいつまでたっても購入決心できないですよね。東陽町は団地のイメージが強く、ガーデンズは現在船堀街道沿い住みなので絶対に避けたいし、平井は個人的に住みたくない…消去法で船堀かここかなぁと。子供が小学校あがるまでに決めたいのですがなかなか…。一千万ぐらい価格下がらないかな。

[17: 匿名さん]

東陽町と船堀はここより高くなると思います。こことガーデンズが同じような価格なのでリセールを考えるとお隣の方が買いだと思います。
ここが1千万安くなるなら私もこちらを買いますが。

平井は街並みも予想よりキレイなので、価格次第では平井もありかなと思っています。

[18: 匿名さん]

>>15
ここがお隣と大きな差がついた理由は下記の2つだと思います。
・土地の取得にお金をかけ過ぎた。
・商品企画力がお隣と比べ雲泥の差があった。

営業がもっと頑張ればこんなに差がつかなかった旨の書き込みをされていますが、私はそうではないと思います。
スタート時点で既に大きな差が生じていたと思います。

[19: 匿名さん]

>>18
商品企画力ですね、確かに。
でもここは一般的な意味でそんなに悪くない物件と思いますので、何か販売策出せるかね。

[20: 匿名さん]

そうそう、営業の力なんて大きく影響しない。
商品企画力とマーケティングが大きいね。
東陽町がここと同じか少し高い値段というのはありえない。
徒歩5分なんてなかなかでないからね。
いつものすみふの殿様商売が待ってるだけだね。

[21: 匿名さん]

お隣と比較すると，全然頑張れていないといった書き込みが多いですが，
お隣が事故があってからは，随分と追い上げてきたと思います。
もともとレジの戸数が100程多いですし，お隣はブランドもあって，
事故前までに300戸近くは売っていたわけですし。
ただ，マーケティングは，最初から明らかに差はありましたね。
そういえば，今日PALCOMでレジ一色のものがポストに入っていました。
ようやく，本腰に入ってきたのかもしれないですね。

リセールをするときも，お隣が有利と書いている方もいますが，それは
人によると思います。個人的には，そもそも建設時に事故があった物件を購入すること
には，やはり抵抗を感じますし，中古で買う時程，その後のリフォームを考えると
思いますが，直床だと大々的には出来ませんしね。

[22: 匿名]

第2期3次までの先着順22部屋＋第2期4次3部屋→今週25部屋になったね。
売れ行きのカウントは459戸のうち268戸が契約済で25戸が先着順で、完売まであと191戸だよ。

[23: 契約済みさん]

>>21
リフォームは二重床でも配水管は大々的に動かせないから直床と変わりませんよ。
ここは空間が基本7cm程度しかありませんし。

私は両方のMR行きましたが、コーヒーの差はありましたね笑

[24: 匿名さん]

>>21
リセールが人によるというよりは、新築も含めて買うか買わないかが人によるということでしょう。
そして、その曖昧なものを今判断する基準は、今の売れ行きを比較するしかありません。
新築時の価値観を主要な指標として将来のリセールバリューが決まります。
で、その結果は見えてます。

[25: 匿名]

>>24
そんなことをわざわざ発言するために来なくてよろしい。売り目的の人ばかりではないし永住も視野に入れている方々も多い。

[26: 匿名さん]

>>25
スレの流れを読まずにコメントするのはどうかしてると思う。
リセールの話を持ち出したのは21なので21に文句を言うように。
言う相手を間違ってる。

[27: 物件比較中さん]

お隣は船堀街道に面してるので、南東棟は騒音や排気ガスが気になりますが、南西棟は一歩中に入っているので、緩和されると思います。
こちらはこちらですぐ近くに大きな交差点があり、その交差点にはガソリンスタンドもあるので、やはり騒音や排気ガスが気になりますが、D棟やE棟であれば気になりません。
また、お隣の船堀街道は細い道ですが、こちらの船堀街道側は少し道が広くなってますね。
みなさんはこの辺りはどのように考えてらっしゃいますか？

[28: 匿名さん]

>>27
何が大事で何を犠牲に出来るかじゃないですか。
E棟も目の前に機械式駐車場なので騒音もあるかも｡エントランスからも遠いですし。

[29: 匿名]

>>27
Ａ棟もＢ棟も騒音や排気ガスは気にならないでしょう。

[30: 匿名さん]

28さん、29さん
27です。
参考にさせていただきます。
レスありがとうございます。

[31: 購入検討中さん]

>>27
「お隣の南西棟は一歩中に入ってるので船堀街道の騒音が気にならない」という考えであれば、こちらは船堀街道から一歩どころかマンションを隔ててるので、ガソスタや交差点の騒音・排気ガスは更に気にならないと思います。

[32: 匿名さん]

そうなんだよね、立地は悪くないのに隣に完敗。
何故なんだろう…
価格と設備の差かな？
ブランド？

[33: 匿名さん]

明らかに広告少ないからではないですかね。最初から指を咥えてまってないで、広告してたら違ってたかと。隣を意識し過ぎでしょう。ものは悪くないです。

[34: 匿名]

ブランドは別にして、標準設備の豪華さや内装の素敵さは大きいかもね。あとは自走式駐車場を含め共用設備のゆとりや素敵さかなあ。立地は断然レジデントだけど、MRの部屋の雰囲気はやはりガーデンズがよい。
内装や設備はお金さえあればあとで幾らでもリフォームできると言われるけど、そんなに余裕のある家庭なんてそうはない。標準の部屋で当面住むなら標準設備が充実してて素敵な雰囲気の部屋が好まれるんじゃないかな。
さらにブランド力でイメージUPってとこじゃないかと。

[35: 匿名さん]

今大通り沿いから30m程離れているところ（前は抜けてます）に住んでますが、排気ガスや騒音すごいですよ。
レジデントとガーデンズの道路からの距離の差ぐらいでは、どちらも変わらないですよ。
レジデントも南東側11F以下は眺望が望めませんし、12F以上は抜けてる分排気ガスや騒音はあると思います。
もっとも、船堀街道でもこの周辺は交通量が少ないので、レジデント、ガーデンズともに他の場所よりはマシだとは思いますが。

[36: 匿名さん]

大通りに直接面しているかどうかは，大きな違いだと思いますよ。
今現在大通りから建物一つ越えたところに住んでいますが，騒音は
気になりません。
三井だって，レジの土地が欲しかったけど取得できなかったので，
対抗意識をもやしたってことですし。レジの立地は，専門家から
みても魅力的な場所だということだと思います。

[37: 匿名さん]

>>36
12階以上は建物がないのも同然ですよね？
11階以下はおっしゃる通りだと思いますが、排気ガスは防げませんし、日照や眺望を確保できません。
三井がここを欲しがったのは、すでに購入しているお隣の土地と一体開発できた方が容積と戸数を確保でき、スケールメリットを享受できるからで、こちら単体が欲しかった訳ではありませんよ。
逆にお隣の立地の方が欲しかったので、お隣を先に購入してます。

[38: 匿名さん]

土地の取得は売り出し時期によってかもしれないけど、広告は確かに少ないかも。
今週のsumoにも載ってなかったね。
4ページ出す週があるなら2ページで毎週出せば良いのに…

[39: 匿名さん]

>>37
　三井の事情をよく知っていらっしゃるようですが，ガーデンズの契約者さんですか？
そもそもガーデンズの土地は，当初より大島てるに載っていた曰くつきの土地ですし，大通りにも
面していますし，競合相手は少なかったのではないでしょうか？なので早々に取得できたのでは？

　その後，大島てるに載る事故（しかも2名の方が亡くなる）が追加され，残念です。
葛西界隈でみると，同じ土地（ガーデンズの敷地）で大島てるに何件も載っている場所なんて
他にはないですよ。

[40: 匿名さん]

>>39
純粋にどちらにしようか検討している者です。
三井はNTTデータビルの管理をしていた経緯から相対で購入したのであって、そもそも入札にかけてませんので、他社は参加できてません。この点、三井のパワーバランスがあったようです。
大島てるに載ってる物件よりも売れ行きが悪いということは資産性に問題があるのか、大島てるに過剰反応する人が少数なのか、どちらかなのでしょうね。
液状化のしやすさもこちらの方が劣ってますし。
隣を買いたいのですが、残り少なくて選択肢が狭くなってます。
妥協してこちらにするか悩むところですね。

[41: 匿名さん]

>>38
広告のせいにしちゃ駄目だよ。
土地代がバカ高いから広告宣伝費の予算が限られてる。
広告代出せないので、ガーデンズの集客に乗っかる小判ザメ戦法を取ってるけど、それはそれで事業戦略としては正しいよね。
モデルルームも隣だし、ガーデンズが集客したところを捕まえて案内すればいいだけだからね。
ガーデンズに釣られて来た客も、駅前で分かりやすくレジデントの看板出してるし、ビラ配りもしてるし、何より隣がレジデントのモデルルームだから必ず認知する。
だから、広告打っても集客効果は同じなんだよ。
認知したらSuumoの冊子レベルの情報はネットですぐ出てくるのでSuumoの広告は関係ない。現にSuumo他のネットには掲載されてるので。

[42: 契約済みさん]

みんなは売り行きがとても気にしているみたいですが、それは業者さんが気にすることでしょ、私たちは自分に合ったマンションを選ぶ、それぞれの価値観が違うので、選んだマンションも違うと思う、私は駅近、静か、日照がいいということでレジデントを選びました、これはマンションを売らない限り変更できない条件です、設備とかブラント名とかそれは絶対条件ではない

[43: 匿名さん]

B棟C棟は前にマンションがありますが、日照は問題ないのでしょうか？

[44: 購入検討中さん]

>>42
確かに売れ行きは業者が気にすることなのかもしれないが来年１０月までに売れ残るようなことが起きたら値段を下げての販売や他の業者が一括で安く購入して安く販売もしくは賃貸にあてられるといったことも考えられるからやはり売れ行きは気になる。安く販売されても気分が悪いし賃貸での入居者が多いのも考えもんだと思う。

[45: 匿名さん]

売れ行きは気になるのでは。売れ残りが多いと値引き待ちの買い控えが起こり、実際値引きされると先に契約した方々は穏やかではいられない。また管理費修繕積立金は売り主が負担するけど、駐車場収入で管理費など補填する計画になってると、未契約が多く空きがあると、補填できない分は住人の負担になる。こちらは機械式なので、メンテや電気代など維持費がかかるからね。

[46: 匿名さん]

確かに空きが多くて管理費上がったり、週末の度にエントランスに旗立ってたらやーね…
小判鮫商法も来年春には出来なくなりそうだし

[47: 匿名さん]

39さんのおっしゃるとおり、ガーデンズの土地は元々ＮＴＴデータの時から三井が管理していたため、入札で取得したレジデントの土地より三井はガーデンズの土地を安く購入できたようです。

[48: 契約済みさん]

※　長文失礼するので、興味ない方は読み飛ばしてください。
>>42
それを全て満たそうと思えばA棟しかありませんね。私はA棟を購入しました。
また、より駅近といってもガーデンズと30m程度（大人の足で20秒ぐらい）しか差がありません。
B棟かC棟を購入した場合、船堀街道側にマンションがあるので、静かさと日照は排反の関係にあります。静かさを取るなら11階以下で日照を捨てなければならない。12階以上の日照を取るなら静かさを諦めなければならない。船堀街道側が抜ける上に高層階程広く音を拾うためです。
D、E棟は最も静かですが、向き関係やガーデンズを含む周辺マンションに取り囲まれているので日照が期待できない上に駅から遠くなります。敷地が広すぎるためにA棟に比べてエントランスまで1～3分ほど追加で見た方がいいでしょう。C棟のガーデンズ側も同様です。
A棟が比較的条件揃ってますが、その分価格が高めに設定されてます。
以上のように、あれを取ればこれを諦めなければならないという何か物足りなさ感こそが、売れ行きを阻害する最大要因だと思います。
それから、他に変更できない条件として共用施設（駐車場を含む）やサービスの充実さを求める人、16階以上の階数を求める人、行船公園やイオン、スポーツセンター、サニーモール等までの商業エリアへの近さを重視する人、逆に清新第一小やバッティングセンターまでの距離を重視する人、様々な選択肢の中で最適なものをどう選ぶか、まさに自分の価値観の中で何を優先させるかで決まると思います。
長文失礼。

[49: 契約済みさん]

レジデントの掲示板なのに、何故かガーデンズ贔屓が多い気がする。

[50: 契約済みさん]

>>49
本当にそうですね。ガーデンズ契約者の方がむきになって書き込んでいるのでは？
と思える書き込みが多いですよね。
我が家はB棟を購入しましたが，好みの間取り，日照についても問題ないと判断しま
したし，大通りに面したマンションはガーデンズがどうということではなく，最初か
ら検討外でした。本当に何に価値を置くかの問題ですよね。

ただ，やはり竣工後に残っている戸数が多いのは気がかりなので，D棟，さらにE棟は
特に，価格を是正していただきたいと思っている一人です。
この辺りのことは，売主も今読んでいるところだと思いますが。