プレミスト佃二丁目ってどうですか？

[物件比較中さん]

プレミスト佃二丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
学校も近くて子供も楽だと思ったんですが、環境的にはどうでしょうか？

所在地：東京都中央区佃二丁目50-11、50-89、50-90（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩3分
都営大江戸線 「月島」駅 徒歩3分
山手線 「東京」駅 バス12分 「佃二丁目」バス停から 徒歩1分 （都営バス「東京駅八重洲口」停留所から乗車）
間取：1LDK～4LDK
面積：54.01平米～92.79平米
売主：大和ハウス工業

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

また、資産価値・相場や将来性のことについても教えてください。
具体的には、マンション周辺の教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。

【物件情報を追加しました 2015.6.16　管理担当】

[461: 物件比較中さん]

だから管理会社との癒着があって管理費のうちの一部をどうこうしてるというのはあり得るかもしれない。
でも修繕積立金には部外者は誰も手が出せない。
マンション住民で組織された管理組合が着服するということはあり得る。すぐバレるだろうけど。

[462: 匿名さん]

>>461
ちゃんと値段通りの人員体制やケアをしてくれれば問題なしということです。
もしその値段分の対応をしなければ、同じグループとして利益を享受するという意味です。
癒着や着服といった大それた意味ではないですよ。

[463: 匿名さん]

そうですよね。
最初からついている管理会社だと割高になりがちだ、ということは耳にしたことがありますけれども
きちんとサービスが伴っていれば良いだけの話ですので…。
たまに「こんなサービスってあったの？」みたいに
いらないものも入っていたりするらしいので、
そのへんは管理組合の腕の見せ所でいるいらないの分別ができればいいかと思います。

[464: 物件比較中さん]

販売戸数が12戸から減りませんね。
おそらく残っているのは南東向きの中住戸および角住戸でしょうか。
シミュレーションで見ると日照はある程度確保できるようですが、
クレストタワーが目の前で圧迫感はあるでしょうね。
南側の角部屋はクレストタワーこそありませんが上層でない限りは
道路を挟んだ低層物件とお見合いです。
坪単価はなかなか抑えめで出してきてますがグロスとしては張りますからねぇ…

[465: 物件比較中さん]

晴海・勝どきはマンションがどんどん建ちまくって色んな意味で
賑やかでもあり騒がしくもありますが、月島や佃は
程々という感じで落ち着いていて良いですね。

[466: 物件比較中さん]

残りは12戸ということで良いんでしょうか？
なにか動きはあるのでしょうか。
公式サイトを見る限り色々な間取りがまだあるようですが、階数や向きはどうなんでしょうか？
MRに話を聞きに行こうとかと思っていますが…

[467: 匿名さん]

153戸もの大規模となれば管理費の収益もバカになりませんし、
過分に見積もって管理会社の利益とする会社もあるのでしょう。
しかし、こちらの管理費は最低額の21,000円として×153で321,3000円、
年間38,556,000円が管理会社に収められる事になるんですね。

[468: 物件比較中さん]

管理費は278円/㎡で、外廊下、共用施設は3つだけと考えるとやはりやや高いですよね。
とはいえべらぼうに高いというわけではないです。
パークホームズ豊洲は264円/㎡、共用施設はもっと多いですが、690戸のメリットでしょう。
タワーで言えばキャピタルゲートプレイスが337円/㎡で495戸、
八重洲のブリリアタワーは364円/㎡・387戸と、廊下や共用施設による影響があります。
ドゥトゥールは圧巻の共用施設がある割に295円/㎡と低めですが、
逆にあれだけの戸数があっても300円/㎡近くなってしまった、という見方もできますね。
（数字はザッと調べて拾ってきたものなので厳密に正確ではありません）

[469: 購入検討中さん [男性 30代]]

MR見に行きましたが、内装がちゃっちいですね。立地はいいのに。。北西側は、学校グラウンドの砂埃が気になりそう。窓開けれませんね。

[470: 物件比較中さん]

ここは、さすがに立地は手堅いと思いますよ。
ただ土地形状と周辺物件の関係で南東と北西にしかバルコニーを作れないこと、
タワマンや近接物件とのお見合いになってしまうこと、
等が人によっては譲れないネックにはなるでしょうね。

[471: 匿名さん]

バルコニーの向きが限定的もちょっとね～。
あと、都内でのマンションはお隣のマンションとの距離も近すぎで、
手が届くぐらいじゃ嫌ですね。

マンションじゃないけど、ホテルで窓を開けたら隣のビルの窓があったなんてこともあったけど、
溜息が出ちゃった。

[472: 物件比較中さん]

昨今の相場では、都心駅近で90平米を億以下で買える物件は
ここを逃したら当分は無いかもしれないので、かなり迷ってます。

[473: 物件比較中さん]

というのも、お見合いを避けられて眺望もある程度
抜ける条件の部屋は、既にさばけてしまってるんですよね…。

[474: 匿名さん]

立地は悪くないと思いますが
間取りや設備などトータルでみると普通な感じです。
即決めには、もう少し何か決め手が欲しいって思いました。

[475: 物件比較中さん]

中央区・駅近で考えると、価格的にウィルローズ日本橋蛎殻町もヒットします。
あちらの方が価格帯は上ですが、いま先着順となっている91平米（低層階でしょうが）
などはここと購入層が被ってもおかしくないと思います。

価格帯に見合った高級感という点ではウィルローズに軍配が上がりますが、
現地に行ってみると周辺環境、特にファミリー層にとっての環境はやはり佃が圧倒的ですよね。
ただウィルローズでは日本橋エリアだからということで許容できた囲まれ感も、
佃となると簡単に許容はできないということでしょうね。
クレストタワーとの距離は十分にとってあるとは言っても、圧迫感はあるでしょうから。

[476: 匿名さん]

ファミリーだとここに優位性があるのでしょうね。
子育て環境という程ではないんですが（汗）、でも周辺環境的には
この辺りは「悪くはない」という用に感じられます。
住んでいるともしかしたら優れた点が見つかる可能性も？
のんびりした雰囲気ですし、いいんじゃあないでしょうか。

[477: 匿名さん]

>468さん
共用施設の数が多いほど優れたマンションであるとは言い切れませんが、
周辺の競合マンションと比べてみれば管理費が割高なのだろうと感じます。
とは言え、ソフトサービスにコンシェルジュサービスがついているので
人件費が嵩むのは致し方ないかとも感じます。

[478: 匿名さん]

この規模でコンシェルジュいる？いらないでしょ・・・。

[479: 物件比較中さん]

タワマンにしなかったぶん、付帯サービスは多少なりとも充実させようという意図だと思います。

[480: 物件比較中さん]

ここの90平米プランの間取りは結構良いと思います。
モモレジさんのブログでは細長さ、開口部の少なさとバルコニーの狭さを指摘されてましたが、
それは確かにその通りで、少なくとも採光部はL字（間取り図上で）にして広げて欲しかったですけどね
オーソドックスな田の字ベースですが、それが功を奏して効率的で拡張性の高い間取りに
なっていると思います。玄関前のクランクもありますが
居住畳数割合も7割超を実現できており広めの角部屋としては上々ですし、
色んな物件を見てみましたが、高級物件のプレミアムプランなどを除けば
80平米の後半辺り以降になると不効率だったり変な間取りになることが多い印象があるなか、
ここはなかなか健闘しているなと。
やっぱりネックになるとすれば敷地の方角や目の前のタワマンでしょうか。