ザ・パークハウス 西麻布霞町ってどうでしょう

[匿名]

麻布霞町というと４丁目のパークマンションがありますがこちらは、外苑西通りを挟んで東側の斜面に建つようです。
標高は同じくらいなようですが、三菱地所レジの小ぶりな物件です。
六本木通りの南側、南青山７丁目?広尾?西麻布と連なるアドレスの中にありますが、皆様の評価はいかがでしょう？


ザパークハウス西麻布霞町
所在地：東京都港区西麻布３丁目21番5、21番18(地番）
交通：東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅　（1c出口）より徒歩8分（利用可能時間：平日6:00～24:30、土・休日　6:00～24:20）、東京メトロ日比谷線「広尾」駅（3番出口）より徒歩10分（利用可能時間：5:30～終電）
総戸数：30戸
間取り： 1LDK～3LDK
専有面積：59.84㎡～124.93㎡
バルコニー面積：4.3m2～27.33m2
敷地面積：1489.47㎡（売買対象面積）※確認対象面積：1,393.33・私道部分面積96.14㎡
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上5階地下1階建
用途地域 用途地域：第二種中高層住居専用地域
高度地区：第2種高度地区
防火地域：準防火地域
建ぺい率／容積率：建ぺい率：60% 、容積率：200%

売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社：株式会社熊谷組首都圏支店

[1: 匿名さん]

高そう。
昔のパークハウスの側ですね。

[2: 匿名さん]

＠400〜600くらいですかねー。
坂のちょうど真ん中、標高25mくらいです。てっぺんのドムスが30m。
小規模と坂の途中ですから最高級にはしにくいでしょうが。

でもまあ、高いでしょうね。

[3: 検討中の奥さま]

気持ち、高速に近いかな〜。もう少し離れているとよいのだが。

まあ、でも、最近この辺りでものがなくなってきているので、売れるのでしょうが。

西麻布のコノエが800超目指すとか言ってるからな。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1343-800

立地的にはここよりはいいのかもしれないが、またいくら景気が良いとはいえ、アパで800は無理だと思うのだが。

[4: 匿名さん]

外観もパッとせんなぁ
熊谷組か　なんだかなぁ～　ショボイ

[5: 購入検討中さん]

外観だが、ホームページを見るとしっかりとしたコンセプトがあると感じられるし、最近の物件はこういったストーリーがないものばかりだったので、楽しい。
あとは、価格と仕様だな。
ものがないから三井の綱町とは言わずとも、600万円代後半か！？

[6: 周辺住民さん]

この微妙な立地で600万円後半なら大量に売れ残るでしょう。
近くのパークハウス麻布笄町は坪300万円程でもなかなか売れてなかった。
坪400～600万円ぐらいの単価じゃないですかね。

[7: 匿名さん]

最近になって新規物件が随分出て来たように感じています。出し惜しみするとまずいとデベは考え始めたのでしょうか？

[8: 匿名さん]

西麻布霞町のたった30戸の５階建てに乾式壁ですか？

いくら材料費高騰って言っても、小規模高級マンションくらい湿式で作ろうよ

[9: 匿名さん]

家の前の坂を2-3分歩けばヒルズ。
10分南に歩けば広尾駅で日常の買い物。
15分北に歩けば南青山・骨董通りやみゆき通り。
15分南西に歩けば南青山7〜広尾4辺りの緑の多い散歩エリア。
それでいて所在地周辺は低層の邸宅街ですからね。但し緑がないけどね、こっちの斜面は。

小さなネガ並べようとも、財閥が造って値付けを大間違えさえしなければどの途、即完でしょ。この辺は。

南青山7・高樹町と広尾4・GF/GS や 西麻布3,4・霞町の高台。これらは住むにはいいアドレス。
個人的にはヒルズに近すぎるココより外苑西通りの西側の丘の方が緑があって好みかな。

[10: 匿名さん]

住所的にかなり人気が出そう。落ち着いた広尾の方を主に使うかな。買い物など休日は六本木も使うでしょうけれど。間取りもゆったりしていてくつろげそうです。

[11: 匿名さん]

坪500～700ぐらいいくんじゃないか。

[12: 匿名さん]

125㎡の間取り見たい！

[13: 匿名さん]

駐車場は外かな？地下なんか作らんだろうな。プラウド白金3みたいなら、アウトや、、

[16: 匿名さん]

地下ですよ！

[17: 匿名]

最近の地所のこのエリアでは、建て直し中の高樹町グランよりは土地の格は下でしょうね。
標高もあちらは３１mありますがそもそも面積が違いすぎますが。
TPH西麻布レジデンスは外苑西通り沿いの低い土地のタワーですし比較対象になりません。
同時期にサッと売り切れてしまった常陸宮邸の前のTPH南青山常盤松が３０数邸で地下駐車場で似てますが比較してどうでしょうかね？

[18: 匿名さん]

車寄せ、ありますか？

[19: 匿名さん]

関係者でないから断定はできませんが、HPの外観見て、現地の前面道路の坂を知っている限りでは、さすがに車寄せはないんじゃないですかね。

[20: 匿名さん]

ありがとうございます。

[21: 匿名さん]

マンション前の道は狭いのでしょうか？
車の交通量も気になるところですね。
間取りのプランは広々としたリビングで高級感も持ち合わせていますね
単身者でも広めなので、高所得者の方も満足いきそうですね

[22: 匿名さん]

地所のプレミア立地、小規模は盛り上がらないフリして、スッと売りきれるからね。南青山常磐松も市谷加賀町もそうだった。

[23: 匿名さん]

30しかないなら、瞬殺やな笑

[24: 匿名さん]

早く全間取り見せて！

[25: 匿名さん]

もう、売れた？

[26: 匿名さん]

ある程度の高値、物件周辺のこと、の両面理解済みの人が淡々と買うだけで終わりだから、それをわかってる地所さんがいくらで出すか？ですね。
逆に半数売れ残るくらいのチャレンジ単価もあるかな？と思いましたが、意外と地所は鷹揚ですから、すぐ終わっちゃうかな。難しい時期ですかね。。

[27: 匿名さん]

ゆとりのある間取りでいいですね

[28: 匿名さん]

人通りと車通りが多いんですよね。もう一本小道入ると静かです。

[29: 匿名さん]

電信柱と電線も気になる。

[30: 匿名さん]

間取りには、本当にゆとりがありますね。
それぞれのお部屋も広めですし、Hrタイプの間取りでは
玄関が奥行きあるのもおもしろいなと思いました。
ちょっと昔の土間的な感じがするのでしょうか？
玄関から廊下、ＬＤＫには角度があるので、
玄関からストレートに見えるという心配もなさそうですし、
目隠しになって良いと思いました。

[31: 物件比較中さん]

現地お散歩レポです。

六本木駅からはそれなりに歩ける距離ではありますが、あまり近いとは感じません。特に大江戸線は電車に乗られるまでは悠に10分はかかるでしょう。物件前の道は狭くヒルズ方面への一方通行で車は結構多い。ただ、マイバスケットが至近距離にあり、日常の買い物には意外と便利そう。

即却下の物件でではないので、結局我が家では値段次第ということになりそうです。

[32: 匿名]

昨年即完した南青山7丁目の31戸のパークハウス南青山常磐松はマンションの真前にバス停があり恵比寿駅８分、マンションから徒歩３０秒の六本木通りのバス停で渋谷駅５分、それぞれ３分おきにピストン輸送！というように、表参道駅まで徒歩１０分の駅遠をカバーしていましたが、こちらはバスの便などご存知の方いらっしゃればご教示ください。マンション出れば長い坂、バスの便はなくて、メトロが１０分だと雨の日などはちょっとキツそうで検討外かなぁと考えています。晴れの日に歩く分には東西南北素敵なエリアであるのは同意なんですが。

[33: 匿名さん]

南青山常磐松は、もういいよ。

地所物件全体が下品に思われるから、辞めてくれ。

[34: 匿名さん]

詳細お願いします。

[35: ご近所さん]

ここって年収４０００万の外資役員の場合ローン組めるのかな？フォレセーヌが組めなくて憤りを感じてるのだが・・・

[36: 匿名さん]

物件というより、銀行の問題ではないかという気がするが、そんなに年収あって羨ましいです。

[37: ご近所さん]

こういうところ買う人って基本キャッシュなのか！？

[38: 匿名さん]

パークハウス霞町は平均坪390万だったのになあ。
不動産はタイミングで色々差が出るね。

[39: 匿名さん]

外資系なんていつクビになるかわからないしローン組めるわけないだろ
キャッシュで買えよ

[40: 匿名さん]

あといくら収入が多くて信用がおけるところに勤めていようが、住宅ローンの上限が１億円だから。
それ以上はどう文句言おうがローン組めないよ

それわかっててフォレセーヌで住宅ローン組もうとしたのかな？

[41: 匿名さん]

ここの坪はいくらだろうかね。

[42: 匿名さん]

＞＞３１さん
まいばすけっとはイオン系列のお店なのでイオンブランドのものとかも
売っていてなかなかいいですよね。ただファミリーのお買い物としては
ちょっと物足りないかな。色々なスーパーでプライベートブランドの
物が売り出されていますが、個人的にはイオンのものが一番好きです。
安いですし、物がいい様な気がします。

[43: 匿名さん]

ギャラリーオープンが待ち遠しいです♩

[44: 匿名さん]

No.40　住宅ローンの上限は1億？
団信の上限は1億ですが借入は内容次第で1億円以上できます。
ただ外資系企業は銀行が嫌がります。

[45: 匿名さん]

外資もどういう会社かによるよ。
一体いくらローンを組もうとしたの？

[46: 匿名さん]

銀行の目は厳しいですからね。
銀行に信用される人は本物でしょう。

[47: 匿名さん]

ここはもと何があった場所ですか？いい立地ですよね。
六本木までは歩いて１２～１３分はかかるけど、だからこそこの周辺の
静寂さはあるのでしょうね。人の多さを考えたら六本木にでる
よりも、広尾に出てしまった方がいいかな。広尾までだと大体１キロ位
ですかね。歩いて六本木までと丁度同じ位の距離かな。人ごみをわけながら
歩くのならこちらの方が歩きやすい事は歩きやすいでしょうね。

[48: 匿名さん]

肥後銀行寮です。一ヶ月ほど前に地銀再編で合併第一号のニュースがありましたね。鹿児島銀行と。優良行同士ですが、整理を進めていたのでしょうね。

[49: 購入検討中さん]

パークハイアットホテルの出入り口を使えば8分程度で行けちゃいます。これは便利！

[50: 匿名さん]

質問させて下さい。マンションの物件概要に交通案内として、東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅　（1c出口）より徒歩8分（利用可能時間：平日6:00～24:30、土・休日6:00～24:20）と書かれておりますが、こちらは日比谷線構内のエスカレーター、エレベーターが動いている時間帯と把握してよろしいでしょうか？

[51: 匿名さん]

地下道は深夜は階段などの入り口でシャッターが閉まって入れなくなります
そうじゃないとホームレスのねぐらになっちゃうでしょ

[52: 匿名さん]

なぜ東京建物が加わった？こんな少数物件で蒸発しそうなのに。

[53: 匿名さん]

>>52
三菱地所のリスクヘッジですね。
単なる販売提携や販売代理ではなく、
持ち分を30~40%譲渡したのでは？
不動産市況の先行き不透明感を表しています。

[54: 不動産業者さん]

逆に、中央区新川のキリンビール社屋跡地の東京建物のタワーに、地所レジが同時期にシェアインしているので、2社間で、交換があったのでは？
物件規模違いますけど…

[55: 物件比較中さん [男性]]

ここの一番安い部屋っていくらなんですか・・・？

[56: 匿名さん]

いくら位になってくるのでしょうね。
正直、想像がつかないかなぁ。
坪単価的にはどうなってくるのか。

まだ価格帯の具体的な話って出てきているワケではないのですよね？
最近、マンション価格上がっているらしいので
ひと頃のような感じでもないのか、
それともこの辺りはもともとが高いからある意味あまり影響がないのか

[57: 匿名さん]

坪600から7000かなと思います。
2LDKをキャッシュで購入を考えてますが、
予算は1億5千万円位です。
それ以上ならローンですが
なるべく金利払いたくないですね。

[58: 匿名さん]

一億用意したかったのですが、諸事情により8000万ちょいしか。見送るかなあ

[59: 匿名さん]

坪６５０くらいですかねえ

恵比寿で坪５００になってきていますから
５００台なら瞬間蒸発でしょう。

[60: 匿名さん]

立地的には資産価値も出るでしょうし良い場所だから価格次第ではあっという間にという風になってくるのかもしれませんね。

１戸あたり広く作られているようなのでゆったり感も出てきますし。

むりに狭い部屋をたくさん作るのではなくゆったりとした広さでそこそこの戸数を作ったというところが良いのではないかと思います。

[61: 匿名さん]

１１０平米で２２，０００万でしたね。
坪単６６０、想定どうりかな

[62: 物件比較中さん]

私はこちらの物件は全く手が届きませんが、こういう戸数の少ない物件は管理費がものすごく高いイメージがあります。もし坪当りの管理費もお分かりになったら参考までに教えていただきたいです。

[63: 匿名さん]

しかし何だ
このダサい外観は

[64: 購入経験者さん]

グランはケチ付いちゃったけど、なんらかの別ブランドを考えた方がいいんじゃない？郊外のベリスタ仕様とここは、ものも価格も明らかに違う。

[65: 匿名さん]

全面道路が狭く、電柱、電線が酷過ぎる。ヒルズに近いのは良いんだが、立地に高級感がないのが難点なんだよな。

[66: 匿名さん]

ここが、坪６６０
目黒駅前タワーはどのくらいでしょう？
目黒が５００台なら、資産価値は目黒駅前タワーかな

[67: 匿名さん]

目黒駅前は坪600弱だと思います。
話題のマンションですから、600でもおかしくない。

[68: 購入検討中さん]

サラ金に何度か借りたことがあるんですがローン審査に影響ありますかね？

[69: 匿名さん]

今がしっかりしていれば関係ありません。by元メガバンク融資課

[70: 買い換え検討中]

モデルルームに行ってきました。
三菱地所レジデンスと東京建物が売主。
持ち分は６０：４０。



良い点

立地
港区西麻布３丁目。
六本木駅徒歩８分、広尾駅１０分。
南斜面の高台の途中。
江戸の頃は大名屋敷。前の建物は肥後銀行の寮。
旧町名は霞町。
六本木・西麻布の繁華街から少し離れた落ち着いた住宅街。
有栖川公園、日赤医療センターに近い。
六本木ヒルズに隣接して、このマンション敷地寄りに再開発計画あり。




共用部仕様
外観デザインはシンプル。
小規模マンションながら車寄せあり。
メインエントランスは南側地下１F。北側１Fにサブエントランス。
地下平置き駐車場１１台。
内廊下設計。




専有部仕様
天井高最大2,500ｍｍ。
LD・主寝室に天井カセット型エアコンと床暖房。
玄関床は天然石。フローリングは天然木突板。
水回りは高級な仕様。
水栓はドン・ブラハ。ボウルはビレロイ・ボッホ。シャワーはグローエ。
浄水器、食洗機、ディスポーザー、ミストサウナ。
80㎡以上の間取りの多くで洗面所がWボウル。
居室に比べて浴室のサイズにゆとりがある。



良くない点

立地
狭い道が入り組んだ住宅街。
電線も気になる。
駅からは少々距離がある。
４階以上でないと隣接建物が気になる。


共用部仕様
共用設備はエントランスラウンジ程度。
エレベーター１基は残念。
バイク置き場は無い…？


専有部仕様
天井高が低い。しょうがないけど。
LD・主寝室以外は壁掛けエアコン。
洗濯機置場には扉なし。



価格
さて、お値段。まだ予定価格。
59.8平米8,000万円〜115平米29,000万円。
坪単価440万〜830万。
平均だと坪600万。

エリアと仕様からすると、まぁ妥当なのかな。このご時世。

管理費が㎡400円はエレベーター１台、平置き駐車場のくせに高いな。



まとめ

がっかり仕様ではないので、やっぱりザ・パークハウスとは区別してほしい。
グランでもないブランドが必要なのでは？

駐車場が地下平面だったり、
水回りや収納が充実しているのは印象よい。

西麻布霞町というエリアにブランドを感じられるかどうか。


まぁ我が家は予算オーバーですが。

[71: 不動産購入勉強中さん [男性 40代]]

この物件の敷地。高低差ありすぎ。
擁壁を積んで、地下、1Fは埋まった状態じゃん。
地盤も悪そうで、20メートル近く交換杭打ってる。

地下住戸あるのって安全面やメンテナンスに問題あって
資産性が著しく低くなるらしい。

事故続きのデベロッパーっていうにも気になります。

[72: 匿名さん]

＞＞70さん
細やかなレポをありがとうございます。
良い点だけでなく難点も挙げて下さったお陰で
冷静な目でチェックする事ができそうですね。
価格は・・・高級仕様なだけにこれくらいが妥当な線なのでしょうね。

[73: 匿名さん]

>>72
高級仕様とはいえぼったくり。
ミッドタウン脇のが良さそう。

[74: 匿名さん]

地所は、1階によく半地下つくるよね。。
利益優先みえみえでどうも好きになれない。。

[75: 匿名さん]

今、かなり高額の賃貸住んでいるのですが、子供の足音が下階にひびくらしく、下の部屋の人に何回か怒鳴り込まれました。

私は良いのですが、子供にも汚い言葉を吐くので、この辺りの低層の下に住居がない部屋に引っ越したいな、と思っているのですが、ここは、地下なのですか…。

[76: 匿名さん]

地下は住戸ではなく、平置き駐車場になるのではないでしょうか？
ところで駐車場は地下にできるようですが、
駐輪場はどこにできるんでしょうね。同じ地下にできれば
雨の心配もなくいいのにって思います。

[77: 買い換え検討中]

>>76

70です。自転車置き場は地下ですよ。
駐車場とは違う入り口です。
駐車場、駐輪場ともにエレベーターホールへ直接出入りできます。

>>75

地上5階、地下1階で、地下はエントランスと駐車場です。
ただ、傾斜地なので、
南側の部屋は実質2階くらいの高さですが、
北側は実質地下のような感じです。

モデルルームと同じ南西角のLタイプの1階は、なかなかいいかもしれません。
110㎡、19,000万円〜です。

[78: 匿名さん]

ありがとございます。

少し高いですが、見に行ってみます。

なお、もし、他にお勧めの一階（下に住戸がない部屋）がある物件がありましたら、教えていただけますと助かります（中古可）。不動産会社にもお願いしてはあるのですが。

[79: 匿名さん]

因みに麻布・広尾界隈で探しています。広さは100平米以上で、できれば140平米くらいは欲しいです。
予算は無尽蔵ではなく、二億くらいには収めたいと考えていますが、素敵な物件であれば、もう一声、という感じです。

[80: 買い換え検討中]

こんな感じでしょうか…
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_ag/taeN7T9JqvBiRu4Up...
なかなか微妙な間取りですね。

いま思うと、ウェリス有栖川なんかはご希望に沿ったかもしれませんね。

[81: 匿名さん]

＞77さん、詳しくありがとうございます。

乗り物は地下に停めることが出来るので、その点ではよろしいですね。
車も自転車も風雨にさらされると汚れてしまうし、
夏なんて特に暑くって…なんて感じなってしまいますもの。

駐車場まできちんとしているのはいいですね。

[82: 匿名さん]

75さんは1階希望なのですか？
もし、下階まで響くような音で生活しているのなら分譲より賃貸にした方がいいと思うのですが。

アパートに住まわれているのなら、マンションにすると音は軽減するかもしれません。
ただ、子供の音は飛んだり跳ねたりすると響きますから。
それを注意させないとトラブルの原因になります。

まずは分譲賃貸で住んでみて、トラブルがあれば引越せるようにした方がいい気がします。

[83: 匿名さん]

西麻布3丁目再開発はいつ頃からなのですかね

[84: 匿名]

No.33
地所物件同士で力んどるな。
アドレスと前面道路付けを見ると南青山が地ぐらい、路線価共に高いけど。
こっちが広めなつくりで販売時期も違うから高級を謳って高く売る戦略なだけ。

西麻布内でもPHがバーゲン価格に思える時期があった。もっと標高の高い、いい場所で。
いつ売るか・買うかはやっぱり大きいですな。

[85: 匿名さん]

赤坂見附の阪急の物件と比較中です。
立地はヒルトップのあちらが上ですね。
かなり迷ってます。

[86: 匿名さん]

立地が良いと貴方が思う方にしておきなされ。
街は人を選ぶ。貴方が良いと思う街は、貴方を受け入れてくれるであろう。

[87: 匿名さん]

一期でほとんど売れてしまうのでしょうか？

[88: 匿名さん]

３０戸中、２４戸出すんですかね？

[89: 匿名さん]

そうですよ。全体の8割。100平米以下は全て販売です。

[90: 匿名さん]

第1期の間取りと値段が出ていますね。74.31㎡10600万円～115.14㎡29000万円ですか。
やはり高いですね。

[91: 匿名さん]

この時勢にしては、良心的な方かも。

[92: 匿名さん]

下がり天井は醜いですね。この値段を出すのであれば窓は何とかして欲しいですね。

[93: 匿名さん]

詳細お願いします。

[94: 匿名さん]

今出ている間取りは第1期2次販売分の2戸ですよね？
ってことは、第1期は24戸販売されていたようなので、
第1期で22戸は売れてしまったということなのですよね？
価格帯はそれなりの価格帯だと思うのですが、
それでも人気があるのはこの立地だからでしょうね。

[95: 匿名さん]

この価格帯でこの売れ行きは、確かにすごいですね。

[96: 匿名さん]

1期の24戸と1期2次の2戸で26戸、あと4戸みたいですよ。

[97: 匿名さん]

今、所謂麻布界隈（広尾よりの麻布）では、ファミリー向けで２億円位までの予算で買える物件が、中古含めて本当に少ない、というかほとんどないですからね。

ここも一昔前だったら、もっと安かったと思いますが、今となっては、むしろ、常識的な値付けでよかった、という感じですからね。

[98: 匿名さん [男性 30代]]

欲を言えばキリがないですが、最近出ている新築では『とんがっている部分』がなくすごいアピールポイントはないけど
消去法で良い物件な気が。３億出せる人はまた違う考えかもだけど、この辺探している人には明らかに優れた代案が見つからない。駅からの距離はまあまあだけど六本木ヒルズまですぐの場所だし。

[99: 匿名さん]

明らかに優れた代案が見つからないって、確かに。
諸々のバランスがここだと優れているのかな。
価格と言い、間取りと言い、立地と言い、全体的にまとまっている感じはします。
これ！みたいに売りとなるものは正直ないけれども。
よく言えば普通だけれど、それがいいのかも。

[100: 匿名さん]

勿論、バブリーなお金持ちさんはいくらでもいる地ですが、麻布に住む人って、結構堅実な方が多い気がします。

見栄というより、麻布広尾界隈の雰囲気や街の力に惹かれて住んでいるので、住居自体に対する過度な要求はないというか、こういったあっさりとした、ある意味堅実な物件が、ささっと売れてしまいますよね。