ザ・パークハウス千歳烏山グローリオについて

[買い換え検討中]

ザパークハウス千歳烏山グローリオってどうですか。
南向き中心世田谷大規模開発のようですね。

公園もあって、心地よい暮らしができそう



所在地：東京都世田谷区南烏山5丁目561番110ほか（計6筆）（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩4分 （サザンコート）、徒歩3分（エアリーコート）（南口）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.37平米～87.48平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：セコムホームライフ

物件URL：http://www.mecsumai.com/chitokara265/index.html
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[22: 購入検討中さん]

しかもセコムホームライフだから、管理費が高そうだ。

[23: 匿名さん]

１２さん
確かに周辺はパン屋さんが多いですね。私の一番好きなパン屋さんは
ブレッダルワン。京王線3大パン屋とよばれているお店の1つです。
営業時間が４時間だけというなかなか行かれないパン屋さんですが、
それだけの事はあると納得のできるパン屋さんです。他のパン屋さんも
もちろん美味しいですがここは別格の様な感じがします。

[24: 匿名さん]

駅前が再開発されなければ、活気のない商店街は寂れて行く一方の街ですが、その期待はゼロです。いつまでたっても、かつて成功した？スタンプの亡霊にしがみついて、時代遅れの商店街が幅を利かせているからです。

[25: 匿名]

近隣の賃貸に住んでいます。駅から近いし場所はいい。でも、京王線はとにかくよく止まりますよ。
夏は雷だ大雨だと止まるし、年間を通して人身事故も多いし、そうなるとバスで千歳船橋まで行くしかないし。
好きな街だけどはっきり言って便利ではないです。
朝は各駅で新宿へ行くと30分以上普通にかかります。
自然豊かな世田谷区ですが、駅近のためその辺は関係なく、普通に考えたら新築70平米で5000万てとこでしょう。
でもここは7000万と予想します。
芦花公園のグローリオのように全体を檻で覆ってしまうんでしょうかね。
ある程度解放して緑豊かなエリアを作り上げてもらえると地元民には嬉しいですが。
みなさんはおいくらになると予想しますか？

[26: 買い換え検討中]

>>25

7000万で買うやつおらんやろ

[27: 匿名さん]

>>25
私も近隣の相場から考えても7000万位だと予想します。5000万台はあり得ない。痩せても枯れてもなんだかんだ世田谷区、駅前、急行停車駅、寂れてはいるがお店は多い。人は多い。

[28: 購入検討中さん]

グローリオアレルギーです。

[29: 匿名]

ここもあかんやつや

[30: 匿名さん]

三菱地所の人が言ってたけど
かなり高くなるって。
なので、70平米、６５００は固いのでは？
しかも、条件悪しで。

[31: ご近所さん]

反対側のグローリオの件があるのでオープン的になるみたいですね。中に抜け道も(道路)つくられたようです。
今は古くさい商店街ですが京王高架とそれに伴いできるロータリーからすぐの場所なんで10年後を睨んで相当強気な値段設定にすると思います。

[32: 購入検討中さん]

コスト吸収力のある安っぽい造りのうえに、値付けが強気ならドン引きだな。

[33: 匿名さん]

>>32
値付けが弱気になる理由がない。

[34: 物件比較中さん]

桜上水ガーデン＞ここ＞プラウド仙川だと思う。
なら6000-7000が平均と思う。
小田急と京王を比べると、小田急の方が止まりやすいです。
多摩センタまで小田急で帰れないから京王を使うって感じです。
特に雪で小田急は止まるが京王は動き続ける。
両線を30年ほど使っている経験則です。
人身事故が多いって、、、嘘・ネガティブ。
それに急行停車駅なのに各駅で新宿行くことは基準にならないと思う。

[35: 匿名さん]

なぜ、事前案内会が延びたんでしょうね？
先週の案内では、1月って言ってたのに
3月に延びましたけど・・・

[36: 匿名さん]

千歳烏山駅は各駅と急行と快速と特急、だったかな、たしか。

私、車内で急に体調が悪くなることがあって、ここの駅みたいにいつでも降りられるのは良いと思うんです。

調布から上り特急に乗ると、明大前まで停車しないので、苦しい時があるんですよ。

だからといって各駅に乗ったら時間がかかるし。。

だからこの駅の条件とポジションは、私と同じような体調の人にはいんじゃないかなーって、見て感想を持ちました。

[37: 匿名さん]

私の場合は、中央線、京王線を２０年以上使っているものですが、No.34さんの意見と一緒だなー

同僚を見ていても、通勤ラッシュ時の人身事故は中央線・小田急の方が京王線よりもはるか多い気がします。あと小田急は混雑時は常に遅れるので時間が計れない、と小田急利用者は言ってます。京王線の場合は、混雑で遅延する時期は4-5月の新入生・新入社員が乗り込む時期だけだし。雨・強風でも意外と強いのが京王線！よく人が飛び込んじゃうのが中央線というイメージです。

確かに烏山は寂れてる町、駅前はゴチャゴチャしているかもしれませんが、個人的には小田急の祖師ヶ谷大蔵あたりに比べたらいい方かと思います。ただし、道幅は狭いので自転車と人がぶつかりそうですよね。ちょこっと数時間、無料で停められる自転車置き場があればいいのになーと思います。

[38: 周辺住民さん]

烏山は色々便利ですよ！
スーパーや本屋、100円ショップなど色々ありますからね。
色々悪く書かれているのは、同業者の方々でしょうね。（まぁ、よくあることですが）

物件も70平米で7000万！？
階数が最上階近くであったり4LDKなどであればその位はするかと思いますが、70平米では5500万円前後になると思います。
ただし、管理費はやや高めになる可能性は否定できないと思います。

新宿までは、朝は各駅で行けば30分位・快速や急行であれば25分位です。
それと、京王線は、雨や雪ではめったに止まりませんヨ。よっぽどJRの方がよく止まります。ちなみに車両故障や信号トラブル、人身事故は中央線の方が断トツで多いです。

あえて気を付ける点は、近くの道路の交通量が意外に多いこと。それと、その道幅がやや狭いということでしょうか。
参考になれば幸いです。

[39: 匿名さん、]

京王線高架になれば道路も拡幅されますね。

[40: 匿名さん]

70平米で5500万円前後なら即完売でしょう。烏山の相場はそんなに安くありません。

[41: 匿名さん]

千歳烏山、住み慣れると通勤面は確かに便利だなと思います。
新宿までも近いし、都営新宿線も乗り入れていますし。

ただ、やはり駅周辺がゴチャゴチャしているし道端には自転車だらけで歩くのも大変です。また、踏切もなかなか開かない時間帯もあります。
車では駅にアプローチできませんし、道も狭い。
駅周辺は本当に残念だなと思いますが、世田谷区ということで人気があるのでしょうね。

千歳烏山といえば、商店街。
かなり影響力もあり、イベントも盛り沢山で賑やかです。
千歳烏山駅の駅ビル化や踏切の高架が実現しないのは、商店街の反対があるからと聞いたことがあります。今の様子では少なくとも駅の踏切の高架は実現しないと思いますよ。されたとしても随分と先かと。

[42: 匿名さん]

千歳烏山駅近くのタワーマンションや、駅からバス数分の巨大マンションでも、中古で3LDKだと6000万円近くしますよ。

[43: 匿名さん]

>>42
そうですよね。千歳烏山に限らず、23区内の急行停車駅の駅前で新築70m2、5500万ってないですよね？

[44: 周辺住民さん]

高架はもう決定してますよ。予定では2022年完成予定です。
http://www.keio.co.jp/train/sasazuka-sengawa/outline/index.html

[45: 匿名さん]

44さん、高架情報ありがとうございます。千歳烏山益々よくなりますね。駅近なので大変価値ありマンション
だと思います。
モデルルームいつからでしょうか？

[46: 匿名]

中央線は高架化が進み人身事故が減ったらしいですね。
京王線も早くそうなってほしい。
去年の夏頃だったかな。週に一回のペースで千歳烏山周辺で人身事故が続いて、夏は夏で雷が落ちたとかで何度か止まってました。
多いという実感がない人は、通勤時間に当たってなかったから意識してないだけじゃないかと。
まぁ、東上線と比べたらずっと少ないですが。
資料請求した間取りが届きましたが、なんと言うか普通でした。間取りも外観も。
それでも高いんだろうな。

[47: 匿名さん]

プラウドシティ仙川より便利だからだいぶ高いと思われます。最低六千万以上でしょうね

[48: 匿名さん]

グローリオ笹塚のＭＲへ行った時の情報ですが参考まで。
笹塚駅から徒歩６分、６階建てで一番広い部屋で６７㎡ぐらい。

６階の６７㎡で６６００万円での価格でした。
２階の同タイプで、６１００万円。

５５㎡弱で５０００万～５５００万。
４３㎡程度で３９００万～４３００万。

グローリオ、プラウドのように天井高に高さが無いのでＭＲに入った時にかなり窮屈に感じたんですが、ここはどうなんだろう・・・

[49: 匿名さん]

Ｎｏ．４８の者です。
上記情報は、東向きの物件です。
今、画像を確認したら、
南向き６階で７０００万～最上階（南向きだけ９階まで有）は９２５０万でした。

[50: ご近所さん]

近所の不動産仲介に聞いたところ、平均坪単価330万円くらいになる噂があるみたいです。
70平米7,000万円で考えておいたほうがよさそうですね。

[51: 匿名さん]

それくらいになりますか。
噂レベルかもしれないですけれど、最近の市場の動向を見る限り
けっこう高いなぁという印象なので
それくらい来ても驚かないかもしれないですね（＾＾；
買う側的には安いに越したことはないんですけれど

[52: 匿名さん]

現地に行った方なら分かると思いますが、予想以上に駅から繁華街通るので近く感じました。ゴチャゴチャしてる駅前ですがそこそこ便利な駅でした。駅前再生開発が予定されてるならなおのこと人気は出るかも。

[53: ご近所さん]

自転車利用者が多すぎて
中国みたい

[54: 匿名さん]

？？中国みたいに道幅広くないですよ。

[55: 周辺住民さん]

周りの仙川や芦花公園の駅周辺は、それほど自転車が溢れかえっていないのに、なぜ千歳烏山だけあんなに自転車の利用者や違法駐輪や多いのでしょうか？
駐輪場のキャパが足りないだけでしょうかね。

私も初めて千歳烏山に来たときは、自転車の多さに驚きました。
今となっては普通の光景に思えますが、マナーの悪い自転車も多いので時々ヒヤッとします。

[56: 匿名さん]

ここの壁面って吹き付けですか？外観見る限り、高級感がないですね。

[57: 物件比較中さん]

駐車場の台数が圧倒的に少ないようですね。
駅前だから、車保有の必要ない人も多いのでしょうかね。

駅の近くに月極駐車場は多いのでしょうか。駅前だから、高いのでしょうけど。

[58: 賃貸住まいさん]

千歳烏山って、まだ
オウムを受け入れるな、とかっていう
垂れ幕が区民センターに掲げてあるけど
そんな所なんですね。

[59: 賃貸住まいさん]

千歳烏山って、まだ
オウムを受け入れるな、とかっていう
垂れ幕が区民センターに掲げてあるけど
そんな所なんですね。

[60: 匿名さん]

駅近くに旧オウムの施設があるからね。
気にはなるわな。

[61: 匿名さん]

>>56
タノジ、ペラボー、外廊下です。
バルコニー内側のサッシ回りは吹き付け…

[62: 匿名さん]

>>61
なるほど、でも相応の価格で割安になるならそちらが私はよいです

[63: 匿名]

サッシ周りの拭きつけは許容できない。

[64: 匿名さん]

3LDKの70平米で価格は6400万円代〜。
駅前の再開発を織り込んだ価格設定。
仕様さえ良ければ検討するが、果たして。

[65: 匿名さん]

>>55
自転車が多いのは芦花公園や仙川住民も急行停車駅である烏山を使うからでしょうね。便利ですもん。

[66: 匿名さん]

早く詳細シリタイヨー

[67: 匿名さん]

芦花公園も仙川も使うけど
自転車乗らないし、烏山はごちゃごちゃしてるので
駅としては使いません。
早く再開発してほしい。
マンションだけできても人が増えるだけで
駅前があのごちゃごちゃならイヤだなあ。

[68: 購入検討中さん]

>>64
世田谷、京王線5分、6400からってことは6600とか6800ぐらいからしか実際の対象住戸はなしやな、、
うーーん、パス

[69: 匿名さん]

知らないと恥ずかしいことなのだろうかと思って調べてみたんですが、どうもわからなくて。
61さんの「ベラボー」ってどういう意味ですか？
タノジ、外廊下くらいはわかるんですが。
仕様が良くないということですか？

B-krタイプのリビングダイニングは開放感ありそうですね。
東側の屋根の上？は植込みか何かなんでしょうかね？

[70: 匿名さん]

>>69
通りすがりですが…
[ペラボー]はバルコニーの戸境がペラペラなボードで仕切られている事を意味するのでは無いかと思います。
※緊急時にはぶち破って避難出来る様に、頑丈には出来ていません。

[71: 匿名さん]

ペラボー物件は戸境だけでなくバルコニーが半透明のガラスやボードの場合が多い。
採光や風通しは良いですが、その反面プライバシーはあまり無いしちょっと安っぽい。
外から見ればペラボーなのは隠しようがないので、外観のイメージが安っぽくなってしまう。

[72: 匿名さん]

名前にグローリオをいれなきゃよかったのにね。
芦花公園の大コケが有名すぎるからその印象が先に立ってしまう。近所だし。

[73: 匿名さん]

あそこの悲惨度は群を抜いていましたからねぇ…
ここはより利便性のいい烏山だし駅近いのでそれなりに売れるのではと思いますが。

[74: 匿名さん]

新情報を制限しているみたいですね…残念です(>_<..)

[75: 匿名さん]

桜上水と同じなら
戻りがいるから、その人たちの分は
新規購入の人に上乗せされて
自治会も
戻りと新規で色々もめそう。

[76: 購入検討中さん]

桜上水、戸数の多くを地権者が占める棟は不人気だよ。
みんな避けてるんだね。

[77: 購入検討中さん]

イラストの壁面や手摺が安っぽく見えるんだけど…

[78: 匿名さん]

知り合いや友人が来るから外観はやっぱり気にしたいところです。毎日帰るときは見るわけですし。世田谷にふさわしく景色になじむ感じになるといいですがどうでしょう。事件も多い区なのでセキュリティー万全のところを探さなくてはと思っています。

[79: 匿名さん]

マンションの良いところはセキュリティがバッチリなところですので、その点では安心では。といいつつも、オートロックを住民と一緒に入ってきてしまうという事もできますから、個人個人の基本的な防犯は必要となってくるかとは思います。
セキュリティについてのページはまだ公式サイトには出来ていないですね。他のパークハウス系と同じような感じになってくるのかなぁ。

[80: 匿名さん]

販売が終了したと聞いて残念です。

オートロックは住人と一緒に入ってきて殺人になった事件もありましたよね。セキュリティカードで用事のない階には止まれないなどできるといい気がします。

文京区は暮らしやすそうな雰囲気で、素敵と思います。
このあたりで他にマンションはないでしょうか。

[81: 匿名さん]

販売が終了？？

[82: 匿名さん]

>>80
販売開始予定が6月なのと、文京区とあるので、別のマンションとお間違えではないでしょうか？

[83: 匿名さん [男性 60代]]

ところで内廊下なのですか？
セキュリティ万全なのならば当然内廊下で、最低でもトリプルセキュリティなはずです。

[84: 匿名さん]

内廊下か外廊下かなのかは現状の情報のみではよくわからないですね。
資料請求をされた方、記載はありましたか？？

大きな規模だし、これで内廊下だったとすると光熱費はけっこうかかりそう。
外の可能性もある、と関げてもいいのでは？

こちらは販売が終了どころか、これからの販売ですね。
事前案内会すらまだの段階です。

[85: 匿名さん]

公式サイトに出ている間取りですが、90平米の4LDKは
居室が平均5畳前後？中には4.5畳の部屋もあり、
これでは狭くて使い勝手がよくないのでは？
3LDKでもいいので、もう少し広いスペースを確保して
いただきたかったです。

[86: 匿名さん]

ここが内廊下のワケないでしょ…
ランドプランを見れば一目瞭然ですよ。

[87: いつか買いたいさん [男性 50代]]

「ガーデンズと同水準。８０平米で８０００万円、７０平米で７０００万円」ですと。。。

[88: 匿名さん]

強気な値段。
確かに駅から近いですしね。
でも、桜上水と同じく
戻りがいるから、完売には、ならないと思いますよ。
最終的には、値段下げるはず。
その値段でここは、買わないなぁ。

[89: 匿名さん]

桜上水は住人板情報だと残り20戸弱らしいよ。
竣工前完売が見えて来たね。
あっちは850戸超でここは250戸超。
そりゃ三菱も強気になるわ。

[90: 匿名さん]

桜上水は、値段下げてるよ。
他のマンションも、こっそり下げて
完売にするみたいです。

[91: 購入検討中さん]

>>90

はいはい、適当言っちゃダメよダメダメ。
今月桜上水MR見てきたら価格変わってなかったから、
あきらめてこっちにシフトしてきたわ。
ただ、同じ価格帯ってオレ涙目。

[92: 匿名さん]

>>91
おおっぴらには、価格下げてること、言いませんよ。
こっそりです。
それは、内緒なので。

[93: 契約済みさん]

あそこは９月入居だろうし、常識的に値下げはまだないだろうね。
そんなことしなくても、売れる訳だから

[94: 購入検討中さん]

>>92

買う気ない奴にこっそり内緒で野村が値下げをちらつかせる訳がないでしょーに。ここの販売が始まる前には桜上水は完売してるから、客層はカニばらない。だから三菱も強気なんだよな。

[95: 匿名さん]

>>94
買う気あるから、さげるんですよ。
高い部屋は。

[96: 購入検討中さん]

竣工までまだあと3ヶ月もあるのに、
ここのスレに粘着している程度の検討者に、
野村がこっそり値下げするとかウケる。

[97: 購入経験者さん]

竣工後に、売れ残りがあって、◯◯万円なら買うと意思表示すれば値引きもありますけど、現時点では厳しいと思います。
今はどの物件も高いですね。

[98: 匿名さん]

3LDKでWICがあって70㎡は欠ける広さのプランがあるんですね。
アウトフレームだからまだ居室はそれぞれきっちり面積が使えるという感じだからいいのかもしれないけれども。
駅からも少し距離があって３LDKであの価格からということだから
少々高めに感じる人もいるでしょうね。

[99: 匿名さん]

>>98
駅から少し距離があって

↑距離？？？

[100: 匿名さん]

もとりがあるマンションは、住みたくないなあ

[101: 匿名さん]

↑もとりって何？

[102: 匿名さん]

値下げって、ここのマンションの話ではないのでしょうけど、一般的にはあるだろうなと思っています。
買う意思がはっきりしている場合、交渉はありかななんて思っているのですが、考え甘いでしょうか。

アウトフレームの部屋は、やはりすっきりして良いなと思います。
でも収納やら何やらで、ほんの少し出たり引っ込んだりという部分があるのは、仕方ないのでしょうかね。

[103: 匿名さん]

普通に値下げありますよ。
それで、知人は、野◯の
都心マンションに住んでます。
絶対に言わないで、って言われたらしい。

[104: 周辺住民さん]

思ったより外観はシンプルですね。

[105: 匿名さん]

ある作家さんのエッセイに築1年の物件を2戸同時契約でそれぞれ半額になったエピソードがありました。完成後も完売していない物件なら値引きの可能性もあるでしょうね。
ただ「普通に」値下げがあるような物件だと、あとが心配ですね。

[106: 匿名さん]

完成前でも、高くてなかなか売れそうになく、
迷ってるお客がいれば
値引きありますよ。
普通に。笑

[107: 匿名さん]

こちらが迷っていれば値引きを持ちかけられるという話は本当ですか？
参考に三菱地所レジデンスについてのwikiを読むと、住友よりは値引きの相談に乗ってくれて、決算時期で1000万円の値引きがあった方もいらっしゃるようです。
1000万なら即決断しますが、ここなら時期的にはいつ頃が狙い目でしょうね。

[108: ご近所さん [男性 40代]]

烏山に住み慣れた人でも駅に近いこの物件を狙ってる人結構います。
再開発の話もあり人気ありそうなんで値引きはあまり期待できないと思います。

[109: 匿名さん]

>>106
だから完成前から普通に値引きするような物件はダメと。よく読んであげて！

ここは同地域でミスったセコムと施工会社が難といえば難がだ、立地は申し分なし、戸数からいっても売れるだろうから値引きはキャンセル物件狙いですね。

[110: 匿名さん]

>>109
ダメでないです。
ちょんとした、物件。
内情知らないのんだねー

[112: 匿名さん]

>>110
ちょんとした物件

たとえばどこですか？完売したところでいいから教えてください。

[113: ご近所さん]

４階くらいまで建築が進んでいます。
駅からほんと近いので立地は良いと思いますよ。ただ駅前はゴチャゴチャしていますけど。
来週あたりからＭＲオープンらしいですがきっと高いんでしょうね。
一応行って見ようと思います。

[114: 匿名さん]

駅前のごちゃっと感が
残念ですよね。
あの古い商店街は、変わらないと思うから
そこがネック？かも。

[115: 匿名さん]

ここは幾ら位か、営業さんに聞いた方いらっしゃいますか？

[116: 匿名さん]

S-85Cタイプの部屋はリビング・ダイニングと3つの洋室が
全て日照に恵まれそうでなかなかよさ気ですね。
しかしバルコニーの真ん中に出っ張りがあり気になります。
強度の関係で構造上どうしても必要な壁なのでしょうか。

[117: 購入検討中さん [男性 40代]]

駅北側の都民住宅に住んでいるので、購入を考えている。駐車場が少ないとの、南側は車の便が悪そうなのが気になる。まあ電車使えよということなんだろうが。

[118: 匿名さん]

ここだったら、車いらないよね。
車、すてようかな？

[119: 購入検討中さん]

今日から事前案内会ですね。5月に予約をしたんですが、見に行かれた方いますか？3LDK 6000万で考えてるんですが、検討できる部屋はありましたか？

[120: のほほん]

この場所ならね、築20年後も中古としても必ず売却できるし
賃貸としても利回り良さそうですね！再開発で駅前はタワーが
建つ予想もありますが、自転車で芦花のサミット行くにも安全だし
粕谷の戸建を売り、住み替える需要もある。ＵＲ芦花賃貸の富裕層
20万前後払っている層も頭金ある方、生前贈与で親からの援助ある方
狙っているマンションですよ
当然年内完売してしまうと思います。

管理費修繕費固定資産税＝年間50万超えでマイカーは不要な場所としても車庫約30万　
なんだかんだで維持費100万位でしょうか？
7千万物件で頭2千万で5千万ローン20年間　低金利としても、支払額月極均等28万位かな
正規雇用上場会社年収800万以上　既婚で奥さん派遣で200万稼げたら余裕で買うでしょう。
双方の祖父母に贈与枠をもらえたら楽勝ですね。

私は住み替えを検討したいと思っていますが、駅から徒歩15分の戸建て　→　駅近マンション
結構思いっきりも必要ですね、頭金4千万入れられたら即決なんですが、.....。
還暦までには完済したいからね、環八沿いの駅から遠い分譲は中古売るのが大変みたいですね
エルザタワーも賃貸が結構出てますね、20万前後

買いたいマンションですが、迷うなぁぁ

[121: 匿名さん]

ようは、価格が高いからでしょ？