ライオンズ札幌クロスタウン 【契約者専用】

[匿名さん]

契約者専用板です。色々と情報交換しませんか！

所在地：北海道札幌市中央区北五条東3丁目1番20他（地番）
交通：札幌市営地下鉄東豊線 「さっぽろ」駅 徒歩7分
総戸数：121戸（住戸）
売主：株式会社大京

[14: 通りすがり]

参考となる記事をこちらに掲載します。

どちらかのマンションの理事さんの投稿。それに対する回答です。非常に参考になります。
クロスタウンを愛し、資産価値を保ちたいと思う区分所有者の方々に是非読んで頂きたい内容です。
この記事は他から引用しております事をご了承下さい。2017年３月の投稿記事です。
回答は花田法務事務者、と書かれております。





私たちのマンション管理組合は、大規模修繕工事の資金が足りずに
修繕費の値上をして、今では１戸当たりの平均が２万１千円、
管理費が１万２千円となっており、駐車場をあわせると、５万円近くの
支払いをしています。
管理費の値下げ交渉を管理会社にしましたが、話をはぐらかされてばかりです。
ネットで管理費の削減を調べると、管理会社が多く出てきますが、どの
会社がよいか解りかねています。
今の会社に不満はありませんが、同じような管理をして頂き、費用が下がるなら
変更してもらっても良いと考えています。
皆さんの利用している管理会社の情報や良い管理会社がありましたら、教えてください。
また、現管理会社との値下げ交渉についてよい手法がありましたら教えてください。

回答 下

築年数が記載されていませんが、私のマンションと同じような状況
ですので素人の経験談ですが、ご参考になればと思い回答させて
いただきました。

数年前、私が理事をしていた時に大規模修繕工事の計画が始動しま
したが、管理会社（トップシェア大手）経由で見積を取ってみると、
積立資産額を大幅に上回る価格が提示され、借り入れでもしない限り
とても工事ができないことが分かりました。

ネットや書籍で調べると通常タイプのマンションでは、戸あたり
100万円前後で工事を行っているところが多いとの情報を得たこと
から、それまで管理会社の言い値で管理されてきたマンション管理組合
でしたが、理事会が覚醒され、このサイトの運営をされている会社など
の外部の有資格者に管理委託契約内容と長期修繕計画表の無料査定を
依頼しました。
その後、住民にも広報しコンサルタント会社による無料セミナーを開催
したところ、どこから聞きつけたのか管理会社の支店長クラスの人物が
理事会に突然現れ、こちらから頼んだ訳でもないのにいきなり100万円
近い管理委託費の減額を提示してきました。

工事については、理事会役員の中に建築関係の方がいらっしゃれば
詳細な交渉も可能かも知れませんが、ほとんどの理事会は素人集団です
ので適当にあしらわれて終わりです。最短コースで管理委託費や
修繕積立金の減額を実現させたいのであれば、サプライヤー（工事会社や
管理会社）と癒着のない信頼できるコンサルタントに入ってもらうのが
一番の近道だと思います。
とはいえ、理事会役員や住民の中には管理会社（大手であればあるほど）
を信頼しきっているような方も多いので、合意形成するためには時間を
かけて丁寧な説明が必要になってきます。

管理会社の値下げ交渉について、単なる金額の交渉するか、サービスの変更等で対応するか、管理会社を変更するか
もしくは、「住民経営」として、管理組合が収益をあげて賄うかの選択になります。

それぞれメリットやデメリットがあるため、一概に何がベストかお応えは難しいと考えます。
組合員が積極的に協力しながら進められることができるができるのであれば、すべてにおいて検討が可能になります。

管理会社も株式会社であるため収益を確保しなければいけませんし、継続的な経営ができなければ管理組合にとっても不都合が生じます。実際、管理会社は、大手に合併される事案がここ数年続いています。

管理費を抑える方法として、マンションの規模によりますが、光熱費の見直し、マンション保険の見直し
積立金については、長期修繕計画の見直し等があります。

なお、私としては、”解体”積立金の創設の検討をお願いしています。
なぜなら、建て替えか解体かの選択を容易にできます。（実際には、まだまだ普及していない考え方ですが・・・）

理事で交渉が難しい場合、マンション管理士等の専門家を活用するのも一つです。

参考になれば幸いです。（花田法務事務所）

得した
管理会社との値下げ交渉はやはり他社と比較・競争させることが有効だと思いますが、私は管理委託費削減に関し、失敗と成功の双方の経験があります。

失敗は、数社からやみくもに見積もりを取り各社が独自の仕様書・書式で回答したために、比較がしにくく、単に安いところを選んだ結果、居住者から不満が続出し、毎年のように管理会社を変更せざるを得なくなってしまったというものです。その後「多少高くても良いので質の良い管理を」と管理仕様の充実を図って再度管理会社を変更して落ち着きました。

別のマンションで管理委託費削減に取り組んだ際には、上記のような失敗を繰り返さないように、管理見直しコンサルタントを導入しました。
先に各社共通の管理仕様書をしっかり作ってから、管理会社・専門会社を一般公募し、各社からプレゼンテーションを受けて選考会で決めるという方法でした。コンサル費用はかかりましたが、削減効果は大きく、変更後に思いがけず発生した問題の解決にもコンサルタントは力を貸してくれており、1回の変更で決着したので成功と言えるでしょう。

管理組合は先ず予算を立てる必要があるという性質上、マンション管理士事務所や管理見直しコンサルタントは無料相談やお試し期間を設けているところもあるようですので、問い合わせてみるのも一案です。

管理会社に値下げさせるのは、他社と競争させるのが一番だと思います。
ただ値段の競争をさせるだけでなく、業務の質やサービスも比較させればもっと効果的です。

知り合いのところでマンション管理士に見てもらったら、今まで何にも云わなかったからかとっても高い委託費になっていたそうです。
ただ、その管理会社は変えたくないとのことで相談したら、その管理会社の他の受託物件で同じようなレベルのところの委託内容を入手してくれて、同じ管理会社の中で競争させて減額に成功したとのことを聞きました。

管理会社の良し悪しは、委託費用だけでは判断できません。
いかに親身になって組合のことを考えてくれるかどうかではないかと思います。

以上 他から引用。

[15: 通りすがり]

良い管理会社というのはいかに親身になって組合の事を考えてくれるか。だそうです。

[16: 匿名さん]

自作自演ぽい

[19: マンション掲示板さん]

[No.17～本レスまでは､プライバシーを侵害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[20: 管理費や修繕費は自分の家計の節約と同じ]

管理費用の節約には
①電子ブレーカーを設置して、共用部の電気代金（基本料）を減額させる。
②エレベーターの保守管理会社と交渉して、フルメンテナンス費用を減額させる。
エレベーター1基あたり、月額5万円以下にできます。
③清掃内容の見直し（下層階階段の清掃と誰も利用しない高層階の階段の清掃に分けて清掃頻度を変更するなど）
そのほかにもいろいろやれることはたくさんあります。
管理会社との管理委託契約は1年更新です。更新のたびに管理内容を見直す必要があると思います。
管理組合で抱え込まずにマンション管理士など専門家に相談してはいかがでしょうか。

[22: 住民の一人]

なんだかマンション管理の大切な部分が何も見直されていないという気がします。費用は掛かっても一度専門家に管理内容・長期修繕積立金計画・クロスタウンカフェ内容などを棚卸してもらったほうがいいのかも。手遅れになる前に。

[23: 評判気になるさん]

http://lmkannrikumiairennrakukai.blogspot.jp/2009/06/blog-post_29.html...

こちらも参考に。

[24: 評判気になるさん]

[NO.21と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[25: マンション住民さん]

カフェはどうなってますか。

[26: 住民板ユーザーさん8]

・通常は個々の居住者だけが知るべきポスト「開錠番号」のリストを管理員、管理会社が各所有し、常々悪用して事件を惹き起こしている。従前の開錠番号の変更と「リスト」の回収をすることが早急に必要。特に「管理組合」名のポスト、理事長、役員のポストの中のものは、管理員や管理会社社員などが勝手に開けて処分することが業務マニュアル化されているので、要注意。07年に大京営業社員がポストの中の部屋鍵を盗み出して窃盗事件を起こしたり、08年７月8月には、理事長宛「郵便物」を勝手に処理した犯罪などが頻発している。　現行「開錠番号リスト」の回収と新開錠番号設置、リストの管理組合による保全措置。
管理組合・理事宛の郵便物「信書」の隠匿マニュアルがこれ↓
開錠番号を使って、勝手に、ポストから「信書」盗み出し、隠匿してその内容を会社に報告。
その内容を見た会社が、その信書の処理を管理員に「業務命令」している。
本件は「大京労働組合」からの郵便物だから、隠匿せず理事長に渡すか、ポストに戻せ、と指示。
つまり、それ以外の管理組合・理事長宛の郵便物は従来どおりに、隠匿破棄せよ。ということの証明。

＊今後は、委託契約条項に受託者禁止事項として、厳格に明文規定しておくことが望ましい。

P2)　玄関出入口オートドアと管理室の「鍵」が入った「鍵箱」およびその「開錠番号リスト」の存在と数の確認。「鍵箱」の廃止「開錠番号リスト」の回収、組合役員ないし居住者自身による来訪者確認開錠方式にする。

[28: 住民板ユーザーさん2]

来春からの修繕積立金や管理費の流れがどうなっているか、管理組合は区分所有者に正しい内容を知らせて欲しい。

管理組合から現在来春から事前の値上げ予定の報告は一切されておりません。
しかし、
一部の方々から、大幅な値上げがあると聞いております。

他のマンションの方々からは、、
値上げが予定される場合半年以上前に今後の値上げの詳細や、値上げが必要な理由について報告があるはずだと。




管理費は物価にスライドするものだと聞いています。

消費税が値上げなら来年の消費税アップ分2パーセント程度でしょう。
来春から管理費が30パーセント？も値上げですか？
区分所有者の資産の管理に問題がなければ管理費は物価にスライドした値上げのみです。

また修繕積立金の値上げは3割既に決まっている？今すぐ区分所有者を集め臨時総会を開いてください。

区分所有者には事前に知らされないのでしょうか？


安心した暮らしの為に正常な管理組合の運営が求められます。

中古物件を購入の買う方は今後数年程度に渡る修繕積立金や管理費の値上が行われないか？組合の管理費について正常な運営がらなされているか？


事前に確認してからの購入をお勧めします。


虚偽の内容を伝えられ購入した場合、購入後、法に従いキャンセルまで可能な重要な内容ですから。

[29: 入居済みさん]

[NO.27と本レスは、有益な情報を含まない内容、削除しました。管理担当]

[30: 住民板ユーザーさん8]

お客様の維持費を上げてマンションの資産価値を下げて自らの利益とし親会社にも上納。何事も勉強しないと相手企業に搾取されるのが自由経済の掟。
携帯電話のプランなんかいい例です。無関心で取れる所から取れって悪巧みです。

[31: 住民板ユーザーさん1]

他社で相見積りを出すと、良い方向に向きます。管理会社の監視は必要です。やらないと値上げされますよ。
分からないなら住人の力を借りるのが良いです。
大幅値上げの後は未入金や色々な問題が、起こりました。

[32: 住民板ユーザーさん1]

理事長が全て管理会社に任せて、ぜ～んぶ丸投げしてた、って事を自分が役員になって気付いた。
今まで、一応理事長、副理事長、監事と役員の名前はあったからちゃんと機能してると思ってたけど、組合は機能していなかった。
管理会社もなめ切っている。

[33: 住民板ユーザーさん8]

管理組合に対する各戸所有者の無関心も原因なのではと思います。私が住んでるマンションの総会は、実際の参加人数が１割くらいと少なく、あとは委任状といった感じです。自分達の資産なのだから、もっと真剣に考えないといけませんね。

[34: 住民板ユーザーさん8]

大京アステージが理事長と組み、
私達の大切な資産の見直し、管理費の修正をさせない場合、今後は情報を公にして皆に知らせます！

[35: 住民板ユーザーさん8]

前理事長は小さな倹約も探し、私たち住人の為に尽くしてきてくれました。この理事長のおかげで、当時の管理費は圧縮されたようです。

その後、
役員会の開催中にいきなり乗り込んで役員会の進行を妨げた方がいたそうです。それも何度も、と聞きました。


役員会に突然乗り込む？役員会をぶち壊してしまったと。。身勝手すぎますね。
あり得ないです。不法行為。それは利己的で倫理観にもペナルティーです。人として最低限の慎みはどこに行ったのでしょう。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[36: 住民でない人さん]

ええな

[37: 住民板ユーザーさん8]

ええなって、、ついに、。