ザ・パークハウス西新宿タワー60ってどうですか？Part3

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/

[974: 匿名さん]

>>973
965を読めば、ここ、も何が起こるか分からないことになるし
971は最近の免震が風対策していることを知らない古臭い意見だし
論破ではなくみんなで言いたい事を書いてるだけだがな・・

[975: 匿名さん]

悪い意見は排除とか言うけどその自称購入検討中さんの情報ウソばっかじゃん。

[976: 匿名さん]

嘘とは言わないけど強引にイメージを悪くする方向に持っていこうとしてる気はするわな..
まぁ結果的により詳しい方が出てきてくれたから良かったのかもしれないけどさ

[977: 購入検討中さん]

買う買わないは本人の自由だと思いますよ。
私だってそこそこ気にいっていますが、損をしたくないので、自分なりに対象物件を物理的、（建物、地震災害による是弱性など）、および経済的（市場動向、収益性など）側面からデューデリしているだけです。
ココの地盤は湾岸に比べればマシですが、超高層タワーの建設地としては土層の相対密度は緩いという深刻な懸念があるのです。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000158967.pdf
西新宿5丁目は建物倒壊危険度が危険度3です。

なんといっても地盤>免震>制震>耐震 です。
売り手は打ち消そうと躍起になるかもしれませんが、
買ってしまえば購入者の責任になるという事を踏まえて慎重に検討するべきだと思いますね。タワーは低層と違い、修復不可能で瞬時に負債の塊になる可能性大ですから。
それゆえ皆さんも湾岸より安心感のある内陸のタワーを購入したいのではないですか？

[978: 匿名さん]

＞なんといっても地盤>免震>制震>耐震 です。

違いますよ。
地盤が一番なのは同意だが、超高層でペンシルなら免震は不安定で最も不適格で危険。
詳しい人がちゃんと書いてるのを、まずしっかり読むこと。

[979: 匿名さん]

>>978
一般のイメージで言えば、ですよね。
そんなに詳しくない人は免震の方が良いと思うだろうし
売るときの出口戦略考えたら免震の方が良いって考えるのが単純。

[980: 匿名さん]

>>977
以前からずっとそうですが、いい加減あなたは資料の前提事項などをきちんと把握せず表面的な理解で常にマイナス方面に解釈するのをやめなさい。そもそも「土層の相対密度は緩い」って何を根拠に話してますか？建物倒壊危険度が3なのは現在の５丁目が古い低層木密地域であることが一番の理由です。まずそもそも建物倒壊危険度とは何を評価したものかをちゃんと理解してから書き込みしてください。倒壊危険度が地盤そのものの評価では全く参考ならないのは、地盤が明らかに不利である湾岸の倒壊危険度が全て１である事を見ればすぐに理解できることです。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/kikendo.p...

上に散々書かれている通り、ボーリング結果からはここの地盤は超高層を立てる地盤としては都心では普通の強度です。あなたが引用する資料で倒壊危険度が1となっている都庁近辺のボーリング結果とほぼ変わりません。都庁直下は地下29mからN値=50以上の支持層、ここは地下27m以上でN値=50以上の支持層です。

都庁直下のボーリング結果
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/fileDL.ashx?dl=s...

＞売り手は打ち消そうと躍起になるかもしれませんが、
誰も売り手側の立場なんていません。
私はここをポジする理由は全くありませんが、中途半端な知識で常にバイアスをかけた方向に解釈するので見ていてイライラして指摘せざるを得ません。散々上で記載された事すら何も読んでないし理解していないしいい加減にしてほしいですね。免震>制震>耐震の件も、949で予想されている通りの反応で笑ってしまいます。ここが免震に不適格なのは明らかですが、免震>制震>耐震の前提で物件探すのなら最初から免震のみを探してください。

[981: 匿名さん]

その通りだわ。

[982: 匿名さん]

30年後だったら、免震の実績も揃って改良も進み、購入に踏み切るかな。
免震だと揺れないという前提で資材カットでき、材料費高騰の今向きって感じがしてならない。
巨大台風で免震装置が長時間に渡って働いて破損とか、どんな想定外が出てくるかもわからない。
想定できないものは、裁判でもデベに損害を求められないしね。
(浦安の想定外の液状化について、住民が敗訴した通り)

今の時代年に買うとしたら、がっしり耐震(制振)がいい。
免震装置が優秀に育ったら、30年後に住み替えようかな。

[983: 匿名さん]

＞＞978
だからDTはペンシルだけどT形免震で対応してるのか？地下一階床下と二階三階の間の二か所に免震装置を入れている。

[984: 匿名さん]

>>977
老朽化した木造住宅が多く建物の倒壊危険度や火災危険度が高かったから
再開発で改善させる計画なんだけどあなた何言ってるの

[985: 匿名さん]

９８０さんも変なのに絡まれて大変そうだな。

[986: 匿名さん]

>>982
念のため言っておくが、制振も揺れが減る前提でコストカットするからね。
あなたの言い方だと、耐震最強ってことになってしまう。

[987: 匿名さん]

>>977
あのさ、倒壊危険度は今の建物の前提で判定されるの。
だからもっと内陸の地盤の良いエリアでも危険度3。
デューデリするなら真実に基づいて行わないと意味がないよ。

[988: 匿名さん]

制振は耐震をベースににして制震装置で揺れを制御するって方法だからそれはちょっと違う
耐震＋制震って考えの方が妥当

[989: 匿名さん]

>>988
いいえ、それは後付け耐震の場合のみです。

[990: 匿名さん]

980の言ってることが正論すぎる

[991: 匿名さん]

いや後付とか関係ないから

[992: 匿名さん]

高層か低層かで違う。
低層は耐震部材を入れる位置に、制振部材で置き換えるので、不具合率が上がる可能性を除けば、制振=耐震。
高層は認定時により高い基準があって
それを満たすのに構造面で余裕を確保するか、制振装置で確保するかトレードオフの関係。
新宿三井みたいに屋上にマスダンパーつけるなら、耐震+制振と言えなくもないが、屋上にあんな重いもの乗せるなら、構造計算やり直したはずだから、元々余裕があったんだろうという気はする。

[993: 匿名さん]

982と988が正解。

耐震と制振は、高強度コンクリートを使っていることを売りにしている物件が多いし、
免震は間取りを見るたびに、あーまたかよって感じる。その柱の細さにね。

木造や低層には免震が最適だよ。
ただ、この60階建ての超高層マンションにおいて、免震がいいなんて言ってるようでは・・・
そんなんだから、埋立地を安易に選んでしまう。

[994: 匿名さん]

制震マンション自体、耐震の技術や実績、土台の上に成り立ってるからな

[995: 匿名さん]

>>993
ここも、高強度コンクリを使っていることを売りにしているのですか？

ここの間取りを見て、柱が多いのは制振が理由ですか？

[996: 匿名さん]

客観的にみても、９７７は悪い方に誘導しようという意図を感じるし
内容的にも９８０の方が正論な気がするんだが・・・

[997: 匿名さん]

とにかく、ここは超高層。
設計チームも免震なんて鼻っから考えてないよ。

[998: 購入検討中さん]

今日、スーパーゼネコンの建築士に資料を見てもらいましたので報告します。

① 設計 、施工ともスーパーゼネコンではない二流のフジタである。 せめて設計が一流ならよかった。施工より設計がどこであるかが重要。
例えば制振装置の「設計」をするのが一流どころであれば、施工会社のフジタは書かれた設計図どおりに作るのが仕事となる。 設計会社は設計図通りに施工会社がが工事をしているか「監理」する。
耐震グレード1かつ、三菱がスーパーゼネコンに発注せずに、安いフジタへ発注しているという事は、三菱にとってこの物件はNO1ではないという事だろう。

② 敷地の地盤は川沿い側が悪く支持層まで45.5メートル。湾岸よりは良いだろうが、タワー建設地なら20メートル位が安心。 川添いで土地代は安く仕入れたのかもしれないが、長い杭27本で建設コストがはね上がる。 大地震の際、マンションは大丈夫だったとしても、水道管、ガス管などのインフラは支持層よりずっと上の緩いところに整備されているため、ダメになる危険性がある。

③西新宿5丁目は ハザードマップで見ると12社通りを挟んで浸水の危険性がある。
倒壊危険度は建物密集具合だけではなく、地盤によっても危険度が定めらている。

④予算との兼ね合いだが自分は買わない。


現場を見てきましたが、川筋に「警戒水位に達するとサイレンが鳴ります。」と看板が立っていました。
今のところ購入は見送る気持ちが強くなってきました。これはあくまでも私の主観なので絡まないように。

[999: 匿名さん]

川沿いに建物はたたないです。あと敷地全体で地盤の改良を行ってます。

水位に関しては国土交通省のサイトでリアルタイムで確認できるのそちらで確認した方がいいです。
台風が来てもサイレン鳴ったことはないですし、危険水位の半分以下でした。
気になる方は大雨が来たら確認してみるといいでしょう。

[1000: 匿名さん]

>>998

買わないならもう書き込まないでね。

[1001: 匿名さん]

>>998

ライフラインの水道やガス管が被害受けるのってこの物件固有の問題じゃないでしょ
他のエリアも浅いとこに埋めてあるし液状化エリアの方がもっと被害は多きくなるよ

[1002: 購入検討中さん]

>>999 購入するのですか？

[1003: 匿名さん]

>>1001
湾岸エリアでは、共同溝によるライフライン確保対策が進んでいる。
一時期、湾岸スレでライフライン問題がネガられてたが、今ではネガられることもなくなった。

[1004: 購入検討中さん]

物件資料 7ページにすごーく小さい字で、構造躯体は震度6による力に対して倒壊、崩壊しない程度。ただし実際の地震発生度に建物が倒壊、崩壊しないことを保証するものではありません。
構造躯体の損傷は震度5弱程度による力に対して、損傷が応じない程度。 ただし実際の地震発生度に建物が倒壊、崩壊しないことを保証するものではありません。
と記載されています。 高さで話題性があるのは今だけです。三菱にとってフラッグシップでない物件なんですから。

[1005: 匿名さん]

＞＞９９８

この辺は木造住宅が多かったから仕方ないよ。建物の倒壊危険度は地盤より建物の構造に依存する部分ですし
そういった懸念事項を払しょくするための再開発計画なのですけど、
あくまで昔のデータに拘るのでしたら、多分あなたにこの物件は向かないのでしょう
他を探した方がよろしいのでは？と思います。

[1006: 購入検討中さん]

ここは検討スレなのに変ですよね。自分は前向きに購入したいと言う人はいなくて。都合の悪いこといわれとやっきになって否定するばかりで。

[1007: 購入検討中さん]

もしかして営業マンが監視してるの？

[1008: 匿名さん]

>>1004
晴海は三菱のフラッグシップと宣伝されているのに
ここはフラッグシップではないのですか？

まあ、フラッグシップって気軽に宣伝に使われるから大して重要な言葉ではないですけど。

[1009: 匿名さん]

>>1004

それどの物件にも書いてあるからね。ここだけじゃないよ

[1010: 匿名さん]

>>1003

そりゃ液状化地域だからね。地盤の固いとこならそもそもその心配が薄い

[1011: 匿名さん]

>>1010

川沿いの低地でそういう事を言われてもね

[1012: 匿名さん]

＞＞１００４
逆に聞きたいのだが建物が倒壊しないのを保障してる物件があるの？

[1013: 匿名さん]

>>1011

新宿区の地盤データでも見て出直してください

[1014: 匿名さん]

そろそろ地盤やら耐震構造やらあきたな。ソフトの話に、変えない？

[1015: 匿名さん]

ネガ必死ですね(笑)

[1016: 匿名さん]

>>1006
買えたくても買えない人たちが嫌がらせしてるだけ。自分が買えないから、他人にも買わせたくないだけ。真剣に答える必要ないよ。

[1017: 匿名さん]

>>998

ここが出来たあとはこの辺一帯不燃化特区です

[1018: 匿名さん]

>>998
ここの建築主はあくまで組合ということ理解してますか？
フジタは特定業務代行者として選任されただけで、三菱がフジタに発注をかけた訳ではないよ
選任者は再開発組合で三菱も同じく選任を受けただけ。

売主が三菱他２社ってだけです。
三菱が本気じゃないとか浅い知識から適当な情報を垂れ流すのはどうかと思いますよ。

[1019: 匿名さん]

>>1018 その言い訳は苦しいよ。
一流ゼネコンがいい。リセール考えても。

[1020: 匿名さん]

>1019

言い訳も何も事実だと思うんだけど。三菱がフジタに依頼したわけじゃないから。
リセール云々は別の話でしょ。

[1023: 匿名さん]

>>1022
過去スレ読んだ？ちゃんと勉強しなきゃダメだよ。

[1024: 匿名さん]

>>1020 あほか。金出すのがデベロッパー。意味わかる？
地権者関係ない。

[1025: 匿名さん]

>>1024

アホはお前、建築主が業者を選定するんだよ

[1026: 匿名さん]

フジタは三菱や再開発組合と共に20年くらいこの計画に関わってますよ

[1027: 周辺住民さん]

>.1024

まず組合が再開発計画事業者の公募をかけますね
そこで選任されたのがフジタと三菱
事業者は再開発のノウハウを提供しながら組合と協議して再開発計画が決定します。

その後お金を出す売主として、丸紅、相鉄が加わってって感じだったと思います。

フジタは協力事業者→業務代行者として計画初期から拘っておりますので、
三菱から発注を受けてとかではないと思いますよ。

規模もさることながら再開発計画自体長期間のプロセスを経て行うものなので
少し普通のマンションとは経過が違うと思います

[1028: 物件比較中さん]

Part4です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/

[1029: 匿名さん]

1019&1024

君アホだな。

[1030: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

そんな経由はどーでもいいや。 フジタって二流？

[1031: 匿名さん]

>>998、1019、1024

君たち頭悪いだろ

[1032: 匿名さん]

>>1022
このリスト、有り得ねえだろ（笑）
意味不明。

[1033: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
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