ザ・パークハウス西新宿タワー60ってどうですか？Part3

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/

[817: 匿名さん]

ラーメン屋はそこそこありますね。

中野坂上、初台以西は治安は良いでしょうね。
都庁付近の夜の歩道は怖いですね。暗くて人通り少ない。
いきなりホームレスに遭遇するのでびっくりする。

[818: 物件比較中さん]

何でこのマンションって、そんなに人気があるの？
MR行ったけど、間取りがイマイチだったし、オール電化だし、あんまり惹かれなかったけど。
抽選必須なの？

[819: 匿名さん]

>>818
あんまり惹かれなかったのに書き込んで質問するの？

[820: 物件比較中さん]

西新宿は元は沼地でその後はホームレスのサンクチュアリとして機能してきた場所だから、ホームレスが多いのも当たり前だし、彼らのが先住民なんだから厄介払いするのもどうかな。ホームレスが無害などというが、一般人より犯罪率がかなり高いのは当たり前の話だし、統計データもある話、そういう場所が治安がよくないのは言うまでもない。住環境としては最低クラスと個人的には思う。利便性も悪い。資産性も微妙。よってパス物件。

[821: 匿名さん]

白金の積水なんか、治安がよさそうでお勧めだよ。

[823: 匿名さん]

結構前に論破されてるのまた液状化ネタ繰り返すのか・・
気になる人は前のスレから読めばいいだけですね

[824: 匿名さん]

他所のデベや他物件の購入者さん焦りすぎです。もっと落ち着いて！

[825: 匿名さん]

液状化の心配は地盤のいい場所と比較すれば高いのは当たり前だが実際のリスクは低いんじゃないかな

[826: 匿名さん]

湾岸に比べたらリスクは非常に低いと思う。

[827: 匿名さん]

湾岸に比べると格段に安心だし割安感もある。

[828: 匿名さん]

湾岸でも、駅から遠いと割安ですよ。

[829: 購入検討中さん]

ここ、バス便扱いになるの？

[830: 匿名さん]

>>829
っていうほど、バス停が間近にあるわけではないし。

[831: 匿名さん]

晴海の三菱タワーみたいに
シャトルバスを出してくれれば楽なのに

[832: 匿名さん]

>>828
やっぱ内陸がいいな。ここなら資産価値保てるでしょ。最近の湾岸は発展期待でどこもバブル価格になってるけどきちんとした交通インフラが整わないと価格を維持するのは難しそう。バスやユリカモメじゃちょっとアレだし。
新宿のような成熟した街は鉄板だと思う。意外に良心的な価格でホットしてます。もう新宿近辺は無理かなと思って湾岸探してた身としてはこの価格本当に嬉しいです。できれば富久欲しかったけどね。

[833: 住民でない人さん]

都心住宅で皆がいう内陸ってのは山手線内のエリアを指しているから勘違いしてないかい？ここや吉祥寺，三鷹のような場所は都心部からすれば郊外という場所になります。
しかもここは新宿といっても新宿駅からはタクシーだけどね（笑）
しかも西はオフィス街でなにもない。夜も治安がいい雰囲気はない。
別にターミナル駅新宿に通勤徒歩で使える場所でないのに新宿便利と言われてもな。

[835: 匿名さん]

駅から遠いのは同意だが、流石にもう山手線内側論は正直聞き飽きましたね。

[836: 匿名さん]

新宿近いのでやはり犯罪はあるようです。
http://www.excite.co.jp/News/society_g/20120102/Cyzo_201201_post_9457....

[837: 匿名さん]

そんな特定の事件を扱った情報じゃなく、参考にするなら警視庁の防犯マップですね
犯罪は少ないエリアだと思います

[838: 匿名さん]

埋立地も犯罪は少ないですよ

[841: 申込予定さん]

マンションマニアさんに続きのらえもんさんも記事にしてますね！

お二方とも新宿はあまり記事にしないのにそれだけ注目のマンションみたいで嬉しいです！

[842: 購入検討中さん]

ここは神田川沿いなので、地盤は悪いです。
べた基礎では対応しきれない軟弱地盤なので、
地質調査の結果、地盤の良い45mのところまで深く杭を打って地盤補強するそうです。モデルルームのパネル資料によると杭の長さが35メートルもあります。
湾岸マンションは何メートル位なのかご存知の方いますか？

[843: 購入検討中さん]

ちなみに新宿の超高層ビル群は、信じられないかもしれませんが直接基礎になっています。これは、超高層ビルを支えるほど地盤が非常に固くなっているためです。
内陸だから安全というわけではありません。川や沼の近くは埋め立て地と一緒です。
またパークハウス60は重すぎて免震にはできなかったので、安価な制震になっています。
話題性抜群なのですが、プロには地盤と構造が懸念されます。

[844: 匿名さん]

埋め立て地と違って液状化懸念地域ではないですし、杭の長さも６０～７０メートルクラスの湾岸の約半分
この高さで免震は無理です、制震がベストな選択でしょう。免震＝安全ではないですし制震のメリットもMR行けば
色々と聞けますよ。

[845: 購入検討中さん]

商業ビルがベタ基礎や免震にできてもマンションだと全然話は違いますからね（ましてここほどの高さになると）
ベタ基礎にできないから地盤が悪いとは浅はかな考えだと思いますが・・

[846: 匿名さん]

湾岸でも
勝どきなどにはベタ基礎タワマンがありますよ。

[847: 匿名さん]

>>プロには地盤と構造が懸念されます。

ここもそのプロが設計してるんだけどな

あとその懸念してる人って具体的にどなたでしょうか？

[848: 匿名さん]

>>841
湾岸では考えられない天井高の248cmに関して
湾岸物件中心に感想を書いているのらえもんさんが
高さへの感想無しで書いたのが不思議です。

[849: 匿名さん]

>>848
モデルルームの天井高が実物と違う物件が内陸では多いからでは？

既存のビルの中に有るモデルルームなんかに多いよ

[850: 物件比較中さん]

地震に関する地域危険度を見ますと
谷底低地２。
建物倒壊ランク３。順位８６７。
火災ランク４。　　順位２８３。
新宿区の中では、悪いですね。
６０階で、本当に心配ないでしょうか？

[851: 匿名さん]

>>842
湾岸も杭の長さは色々です。

豊洲のＰＣＴで杭は２０ｍ台。勝どきは846が書いている通り直基礎。844が書いている60～70ｍなのは東雲のマンションですね。

[852: 匿名さん]

>>847
購入検討中さんや物件比較中さんは長年検討してるから

自身をプロと言ってるんだよ

[853: 購入検討中さん]

>>847 プロとは建築(ゼネコン)、不動産関係の方を指しますね。

>>844 なんと、湾岸マンションの杭は60-70メートルですか？ それに比較すれば断然マシですね。 湾岸マンションも
見にいって研究してきたいと思います。

[854: 購入検討中さん]

実は私自身もそちらの業界に身をおいてまして、某ゼネコンの設計担当者に意見を求めた結果、地盤が良くないのと
高級なマンションだと制震と免震の両方を施してある場合もあるそうで、ここは構造が懸念されるそうです。
>>850 ありがとうございます。

[857: 購入検討中さん]

地盤ユルユルの湾岸マンションに大金は注ぎ込めないでしょう。誰だって強固な地盤が良いに決まっていますが、
渋谷、目黒再開発のタワーは坪500万はしますからね。 ここは庶民にも手が届く物件かと。
ただしここの地盤は湾岸なみですから、長く住む場所として問題ないのか、湾岸の地盤改良を研究してくるつもりです。

[859: 匿名さん]

いや地盤は悪くないよ。地下25mでN値50越に到達したあと45mまでカチコチの支持層に杭を打ってます。

支持層の杭の長さは20メートルもあり、例えば豊洲のスミフタワマンが30メートル掘って漸く到達した支持層に先端の5mほど埋めて終わりなのと雲泥の差です。ここは余りに高層かつ搭状比が大きい細長い形状だから、揺れによる引き抜き力に対抗するため色々対策してます。揺れやすい短辺方向にエネルギ吸収性能の高い粘性ダンパの制震壁を階辺り二機、40階に渡り設置してるし、比較的揺れにくい長辺方向も履歴系の鋼材ダンパを入れて対策してる。

スカイズとかベイズの免制震に比べたら弱いだろうけと、免制震って他は白金タワーだけだし。

[860: 匿名さん]

＞＞高級なマンションだと制震と免震の両方を施してある場合もあるそうで、ここは構造が懸念されるそうです。

どちらの物件でしょうか？

[861: 匿名さん]

免震、制震は高さによって出来る出来ないがあるからね。日本トップクラスの高さのタワマンはどこも制震ですし
無難な選択でしょう。ギャンブル要素の強い免震マンションより好感持てますが・・

[862: 匿名さん]

少し前のスレでも同じようなやり取りあってネガ論破されてなかったっけ？
また同じこと繰り返してるの？

[863: 匿名さん]

湾岸免震だったら内陸制震の方が断然いいわ～

[864: 匿名さん]

突然ポジが連続してるね。

>863
湾岸免震の三菱晴海タワーへの批判？

[865: 匿名さん]

そういえば3.11の大震災で壁面に亀裂が走ってたマンションは耐震等級３の免震マンションだったというオチありましたな。

[866: 購入検討中さん]

>>859 詳しいですね。ありがとう。 西新宿5丁目のボーリング調査の結果を見つけたので、設計士に見せて詳しく聞いてみます。 敷地内で地盤が悪いのは川沿いの一部だと聞いています。 なんだかんだといってもタワーは地盤と構造が大事ですから。

[867: 匿名さん]

８５９みたいに技術的なことも交えて説明してくれるのが一番ありがたいな。

ただ危険、プロが～とか言われても何も参考にならないんだよな

[868: 匿名さん]

＞＞８５６
現在の東京都の調査結果ですから、まともではないですか？

[869: 匿名さん]

危険度ネタも前にやって終わったネタだよな

[870: 匿名さん]

>>866さん
聞いたら、教えて下さい。参考にしたいです。お願いします。

[871: 購入検討中さん]

残念ながら危険はあるでしょうね。 真面目に検討してれば
気になるのではないでしょうか。 コストが安い制震は地表面の地震エネルギーは吸収できないので揺れは小さくならないわけですし。SSクラスの免震に比べ耐震グレードは劣ります。
家具や備品類が転倒したりするのは本当に怖いです。

[872: 匿名さん]

免震もピンキリだし実績のある制震の方が色々とリスクは少ないと思います。
考え方の違いでしょうかね。あと他の方も言ってますが物件が高層なればなるほど制震物件の
比率が高くなりますのである意味ここも安心できる選択なのではないでしょうか

[873: 匿名さん]

>>865
都内のマンション？

[874: 匿名さん]

西新宿にしては地盤が悪いではあっても、都心近くではかなり良い方。
免震の方が効果的ではあっても、60階建て免震はあり得ないし、タワーの制振としては奢ってる方。
しかも、そもそも、耐震性能2や3のマンションがどんどん企画されなくなって行ったように耐震性ってホントにウリにならない。
湾岸をいくらバカにしても売れ行き好調。
結局、地盤や耐震ってネガっても、ほぼ意味ないんだよね。

[875: 匿名さん]

>>871

免震装置付けてれば一律で耐震等級２扱いになるというだけで
どのくらい地震の力を減衰するかなどは一切考慮されてないはずですよ
免震だから安全という訳ではないと思います。まさにピンキリです。
機能するかしないかは博打みたいなものと言われてますね免震装置は・・
博打好きの方には免震はおススメかもしれません

[876: 物件比較中さん]

>>874
埋め立ていいだしたら銀座日比谷なと沿岸部の少なくない地域は皆埋め立てですからね。

[877: 匿名さん]

>>875

晴海で三菱地所が
免震だから安心ですと営業さんが説明して
タワマンを絶賛販売中なのに
よくいいますねえ

[878: 匿名さん]

大林組の研究センターは免震。

この意味わかるよね。

[879: 匿名さん]

清水建設の本社も免震。

[880: 匿名さん]

ちなみに鹿島の本社も
「大地震等の災害発生時でも業務が継続可能で，
防災拠点・災害対策本部として機能できるよう
免震構造を採用」とある。

なるほど大手ゼネコンは免震を採用するのね。

[881: 匿名さん]

ここ、スーゼネの施工じゃないから。

スーゼネの名前を並べるとスーゼネが建てるのかと勘違いしてしまう。

[882: 匿名さん]

あべのハルカスや超高層は大体制震
この意味分かるよね？

[883: 匿名さん]

スーゼネ施工の日本一高いタワーマンションは制振ですね～

[884: 匿名さん]

suumoジャーナルによると免震の方が一歩リードという記事がありましたね。

[885: 匿名さん]

>>883
それどこ？
震災前のタワーマンションだったら意味ない。

[886: 匿名さん]

そうなんだよね
完成してもここは日本一高いタワーマンションじゃないんだよね〜
ここは階高が低いから階数ばかり多くても高さでは大阪の鹿島施工タワーマンションに負けてる

[888: 匿名さん]

免震は機能しないと悲惨だからな、元々の構造が脆弱だから・・

[890: 匿名さん]

日本で２番目に高いタワーマンションも制震だそうです。

[891: 匿名さん]

東日本で免震ダンパー損壊報告多数あったよね、あと横滑り装置の制限値超えて破損とか
横倒しになりそうで免震は嫌ですねー

[892: 匿名さん]

皆さんもう少し制震と免震の違いを勉強してから書き込みましょう
このマンションでは免震は不可能で無意味です
制震を採用したのはコスト削減などではありません

[894: 匿名さん]

>>892
やっとまともな知識を持った人が現れた！

[895: 匿名さん]

>>892
まるで、このマンションが
外観などの形を誰かから命令されて決められてしまい
後から免震にしようか制震にしようか考えましたが
免震にはできませんでした〜誰にも責任はありませ〜ん
みたいな、都合のよい考え方。

[896: 匿名さん]

＞＞８９５

最早何が言いたいのかすら分からんな
日本語で頼むよ

[897: 匿名さん]

それにしても、
どうせなら、階数だけでなく、高さも日本一にすればよかったのに、しなかったのはなぜなんだろう？

フジタの技術の限界？

[898: 匿名さん]

制震だと余計に揺れるから家具の下敷きになったり食器が割れるでしょ。

[899: 匿名さん]

免震だと建物自体が横にすっ飛ぶんじゃないの

[900: 匿名さん]

計画があってそれにあった工法を選ぶという至極真っ当な方法だと思うけど

[901: 匿名さん]

>>895
バカ発見(笑)
なぜ制振か、構造の専門家に聞くことをおすすめするよ。外観なんて関係ない。
ちなみに、正式には(学問的には)、制震じゃなくて、制振な。地震のあと、免震に対して制震って言葉が一般的に広まったけど。

[902: 購入検討中さん]

以前は、あまり細高い建物は免震には不向きといわれていましたが、免震装置の改良が進み、硬い地盤であれば50階程度の超高層も免震構造にすることが可能です。免震と制震がどちらが良いかとというのは明らかです。Sゼネコンの耐震グレード表を期間限定でアップしますね。 パークハウス60はグレード1です。 グレード1というのは震度6強で倒壊、崩壊の可能性が高く、震度5強で損傷が発生するという事です。
ボーリング調査についてはまた後日報告します。
私と同じく真剣に検討中の方も居ると思うので。

[903: 購入検討中さん]

地盤が良くない土地に60階のタワーを建てて大丈夫か？と言われたら危険はありますし、相当に揺れる事を覚悟しなければなりません。それでも惹かれますが。

[905: 匿名さん]

>>902
ありがとうございます。
901の主張が古臭いということが分かりました。

[906: 匿名さん]

免震ってだけで免罪符みたいに等級が上がる制度自体おかしいって意見もありますよ
耐震、制震と違い性能を発揮しないことも、ままある免震ですからかえって被害が多きくなることも懸念されてますね
建物の構造自体は他の工法と違いかなり弱いですから。

[907: 匿名さん]

購入検討中さんは何者？
そんなに心配なら購入検討なんてしないですよね、普通？

[908: 匿名さん]

現実問題として超高層の免震ってあるのか？

[909: 匿名さん]

>>906
なら、ここの営業さんに聞いてみれば？
「免震だから他の工法よりも安心です」と晴海の三菱タワーのMRで営業さんが言っているのは何故かと。

[910: 匿名さん]

デベがこぞって免震を強調する理由は安上がりだからって聞きましたよ。
建物に使うコンクリや鉄筋が大幅に節約できるそうです。
制震、耐震の方がコスト的にはよっぽどもお金掛かっているそうです。

[911: 匿名さん]

>>909

営業だって仕事ですし耐震、制震、免震それぞれ売るために上手く使いわけてますよ。
営業トーク鵜呑みにしてどうすんのよ、いい歳して恥ずかしい・・

[912: 匿名さん]

>>910
ここは天井高を低くして、階数を増やして
結果としてコンクリや鉄筋を節約できているだろうに、、、

[913: 匿名さん]

909みたいなのがいると営業も楽でいいよな。簡単に売りつけられる

[914: 購入検討中さん]

はい。3.11の時 新宿は5弱でした。私は地盤の良い30階にいたのですが船酔いするような大きな揺れで、何しろ倒壊するのではないかと怖かったです。 耐震グレード表では地盤や建物によっては震度6弱で崩壊することが示されています。また調査の結果、3.11の際、都内の11階以上の共同住宅では、家具類の転倒、落下、移動の発生割合については耐震構造に比べ免震構造では低かった一方、制震構造が一番高かった事が判っています。

[915: 匿名さん]

>>911

それは「売り手側の身勝手な言い訳」。
開き直って主張するほうが恥ずかしい・・

[916: 購入検討中さん]

免震の方がはるかに高いですよ。