GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 8

[匿名さん]

施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩10分
京浜東北線 「田町」駅 徒歩10分
山手線 「浜松町」駅 徒歩11分
京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：46.86平米～91.08平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物
売主：伊藤忠商事　東京本社
売主：伊藤忠都市開発
売主：清水建設
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
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[501: 匿名さん]

479さん
低層階か高層階で悩まれているようですが
この物件に関してだけでいうと、圧倒的に高層階がお得です。
10階ほど違うのに坪単価で数十万しか違わないケースもあり
かなりお買い得に高層階が手に入る仕組みになっています。

ただ、眺望は売却時にはプラスメリットとしては
そこまで高くはないので、売却時の資産価値だけで見ると
「う〜ん・・」となってしまうかもしれません。
※売却時の価格はあくまで周辺の坪単価相場との比較がメイン

ただ、この様なタワマンの高層階を所有する、
ましてやかなりお買い得なGFTなので、
低層でも損することはないし、出来るなら高層階のほうが
この物件に関してだけでいうとプレミアムもそこまで乗っかってないので
手に入りやすくオススメ、という感じでしょうか。

自分は近くの物件の高層階を所有していて、
それとは別に新築で来年1月に出来上がる近場の物件も
高層階を買いました。このエリアでは大規模開発は
そこまで頻繁には今後はないので展望の心配は
10年間くらいはしなくても良いかと思いますよ。

[502: 匿名さん]

清水、新川崎でまたやらかしちゃったみたい。

[503: 匿名さん]

>>501
何でこの物件に限定するのかが分からない
間取りその他の条件が同じなら階層差は今はどこも誤差の範囲（数十万）だよ
７年前に買った時よりさらに階差は狭まってる気がする

個人的には高層大好物で一つでも上にいきたいけど、
中古の売値をみてると数階差だったら大差ないというか、
売るタイミングの影響のほうが大きい

[504: 匿名さん]

売るタイミングは確かに重要ですな

[505: 匿名さん]

本当に、中古は売りたい人と買いたい人のニーズのタイミングだと思います。
ひと頃、アイランドの中古を狙ってウォッチしてましたが、何故か似たような向き・階層や面積・間取りの住戸ばかりが同時期に売りに出されたり、反対に欲しいと思っているタイプはどんなに長い間待っても全く出てこなかったり。
複数から選べる状況なら価格交渉していたでしょうし、やっと出てきた理想の部屋なら少々高くても買っていたと思います。
そうこうしている間に震災が来てマンション購入が怖くなり、結局は撤退と相成りました。
最終的に、防災対策が大幅に強化され安心できそうなＧＦＴに巡り会えたので、これも運命かなと感じて購入を決断しました。

[506: 匿名さん]

地震のこと考えたらタワマンはないでしょ。３・１１のとき、免震でも乾式壁とか壊れてる。

[507: 匿名さん]

いや、後で簡単に直せる部分は壊れてもOKだと思います。万全な地震対応などありませんし、コストがかかって現実的ではありません。　躯体さえやられなければ良いと思います。私は被災県在住でしたが、近くのマンションの壊れた内容を見ちゃっているので、震災時物件は買う気になれません。　海辺や川近くのマンションは東京でもそれなりに揺れたでしょう。　実際の修繕は見えるとこだけで、確認は目視のみというところも多いと思います。

[508: 匿名さん]

簡単に壊れるのに、長期修繕計画には自然災害に対する補修費用は含まれていない。費用調達を含めて考えると簡単には直せないんだな～、これが。

[509: 匿名さん]

免震って建物は揺れないけど、周囲の地面は揺れるからつなぎ目のところに力が加わって、３・１１のとき筑波でエントランスが大破ってのがあった。そうなったら陸の孤島。

[510: 匿名さん]

仙台では３・１１の後調査したら免震装置の交換が必要ってのが分かったケースが少なからずある。免震装置の交換は建物をジャッキアップしてだから大掛かりになる。しかも、その間に地震に襲われたら・・・。

[511: 匿名さん]

>507

戸境壁って燐戸への延焼を防ぐ役割もになってる。壊れたらその機能も失う。

NHKの番組で地震の後の火事が怖いって説明してた。

[512: 匿名さん]

>501

将来の転売を想定しているのなら、近隣の仲介業者にここを査定とまでは行かないけど、見込みを聞いてみるのも一つの手。複数かつ三井の系列を除外するとより客観的かな。

[513: 479]

501さん
ありがとうございます。う～ん、ますます悩みます（汗）。

[514: 入居予定さん]

５０１さん
実は、高層マンションに限っては「売却時の価格はあくまで周辺の坪単価相場との比較がメイン 」とも言えないんですよ。
５０５さんのいうとおり
「似たような向き・階層や面積・間取りの住戸ばかりが同時期に売りに出されたり、反対に欲しいと思っているタイプはどんなに長い間待っても全く出てこなかったり」が現実であって、「やっと出てきた理想の部屋なら少々高くても買っていたと思います。」が本音になります。

以前グローヴに住んでいましたが、東京湾を望む東向き高層であればびっくりするような高値でも売れてましたね。新築のときは西向きも大差なかったのに、中古になったとたん1000万円以上の差がついていました。

したがって、ここも東向き高層が売れてしまった今となっては、あくまで実需で買い求めるべきと思います。

[515: 購入済み]

501です。
<514さん
中古はあくまで１対１の買主と売主の関係、どんな条件でもタイミングですよね。
ただ、周辺相場との比較は絶対的な指標で強く持っていたほうがいいのは
間違いないと思います。その点、この物件は割安なのは周知の事実なので、
階数がどこであれ、今買った人は将来含み益は出るんじゃないかな。
※ヤナセとお見合いの部屋はさすがに売れにくいとは思いますが・・・

僕も含め、不動産を複数所有している知人たちは
かなり早めから本物件には注目しており、
富久クロス・クロスエアタワーに並ぶ投資商品として
とても価値があるものだと思って購入してます。

[516: 匿名さん]

投資で購入だと賃貸でしょ。賃貸住民ってオーナー住民と比べるちモラルが低いと言われていて、トラブル続出ってことも。居住目的の人にとってはデメリット。

[517: 匿名さん]

賃貸住人でもここの大きさですと結構な賃料になりますから、大手の会社等で補助が出ている方が多いのでは？　属性はそう悪くはないと思いますけど・・・

[518: 銀行関係者さん]

賃貸の家賃は、何階だろうと階数はほとんど関係なくて、部屋の面積で決まります。
芝浦辺りだと、賃料は、パチパチ（算盤を弾く音）と・・・

70㎡で月額26～28万円ですね。
80㎡クラスでは、30万を超えるので、賃料が高過ぎて、入居者を探すのが大変です。

つまり、賃貸で回すなら、お値段の安い低層階で、70㎡クラスを購入するが　おススメで～～ス。

[519: 匿名さん]

＞＞５０８
ですから全部が対象ではありませんが保険があるわけです。
＞＞５１１
免震建物の戸境壁は少なくても耐震や制震より壊れにくいと思いますよ。

私も免震についてのメンテナンスフィーが心配でしたし、横揺れするスペースと揺れない部分との接点が心配でずっと買いませんでしたが、ここは免震のゴム一個が約５００万でジャッキアップするスペース及び搬出経路が最初から作られており、すでに当初の建築コストに入っております。つまり交換しなければ毎年のフィーは極めて安価でしょう。

このような構造は大規模でなければコスト高で実現しません。私もいくつかマンションを持っていますが、海側は買う気になりませんでしたが、ここは建物の設計思想に感心して買った次第です。もちろん何と言っても伸びゆく地ですしね。　

[520: 購入経験者さん]

>>510
心配なら家買わないほうがいいよ