GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 8

[匿名さん]

施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩10分
京浜東北線 「田町」駅 徒歩10分
山手線 「浜松町」駅 徒歩11分
京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：46.86平米～91.08平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物
売主：伊藤忠商事　東京本社
売主：伊藤忠都市開発
売主：清水建設
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[478: 匿名さん]

GFT人気あるね

[479: 購入検討中さん]

やっぱり低層の資産価値って低いんでしょうか？
高層階は買えそうに無いので、低層階狙いなんですが、
眺望がいまいちだなんで資産価値が気になり迷っています。
購入後すぐに資産価値が低くならなければいいと思っていますが、
タワマン初めてなんで、ここ数日ずっと悩んでいます、、、、

[480: 匿名さん]

>４７９
高層のが資産価値が上がりやすいことは確かですよね。ただＧＦＴの資産性は眺望に依存しているわけでなく芝浦でアイランド以来の三井大規模タワマン，交通利便性の良さ（山手線他４路線），共用施設，アスペクト比がいい免振，再開発地域の恩恵を受けれる立地などですよね。また再開発後は芝浦の住宅単価が上昇することはほぼ間違いないので現時点でも割安と言われるＧＦＴは含み益を狙った購入者も多いかと。私も中層を投資目的で購入しました。低層の方が値段は安いですからそれを加味すれば特別資産性を維持しづらいということもないのでは。総合的にみてやはりＧＦＴの資産性は固いとは思います。最も最大の儲けを狙うならどのマンションでも１期から最上階狙いがベストですけどね(笑)なによりも住戸とするなら普段生活していてその景色がＡｃｃｅｐｔａｂｌｅかというところが一番大事なんじゃないですか。

[481: 購入検討中さん]

＞＞４８０さん
ありがとうございます。
ほぼ購入する方向で妻とも話しているのですが、高い買い物なので、なかなか決断できず。。。（笑）

＞その景色がＡｃｃｅｐｔａｂｌｅかというところが一番大事なんじゃないですか。

仰るとおりですね。
自分の場合は投資目的ではないので、自分が満足すればよしとすべきですよね。
適切な助言ありがとうございました。

[482: 匿名さん]

>>479
新築マンションは住んだら2割値段が下がると言われてるから、その覚悟がないなら中古にしたほうがいいよ。
その値下がりをどれだけ抑えるのか、という気持ちじゃないとね。
元々眺望が良くない部屋は分譲価格も抑えてあることがあるから、損する確率はむしろ低いです。

[483: 匿名さん]

アイランドのタワマンって結構古くない？
制震・免震のタワマンが増えてる中で価格維持できるのかな？
それこそこのマンションができたことで値崩れしてもおかしくないような
他にも芝浦にタワマン建つよね？
富裕層は新しいところに移りそう

[484: 匿名さん]

>483
タワマン10年買い替え論から言えばそろそろと言えるかもしれませんね。でも友人で住んでいる人達は満足度が高いと感じている人が多くあまり買い替えしてないですね。たしかにＧＦＴに買い替えた人はいますけどね。たしかにハードは古くなって今後数年で時代遅れを感じる建物にはなってきますが、テニスコートまであるタワマンは今後港区にでないでしょうし場所的にも唯一感はあります。3.11時に暴落が心配されましたが大きな被害はなく、早々に評価額が戻りましたからね今後も堅調な値で推移すると思いますよ。どちらかというと耐震なので高層はかなり地震で揺れたようで低層マンションや一軒家に越した人は居ましたよね(笑)

[485: 匿名さん]

今のところ確認できるデータからは芝浦に大規模タワマン計画はないとＧＦＴのＭＲで聞きましたよ。計画から竣工まではかなりの年数はかかりますから、少なくともしばらくはでないんじゃないでしょうか。

[486: 匿名さん]

GFTは、高層と低層の値段差がなさすぎとの指摘があるようです。
高層が売れた今となっては、ちょっとどうなのかと悩んでしまいます。
職場から近いので場所としては良いのですが、中古もみてみます。

[488: 匿名さん]

アイランドは賃貸ぐらいでちょうど良いかなw GFTは、出来て見ないと分からない。

[489: 匿名さん]

値段がさほど変わらないなら高層階のほうが良かったね。
眺望の良いところは大方売れてしまったのかな。
ここは良いと思うけど今から買うにはちょっと損した気分だよｗ

[493: 匿名さん]

>>479
うーん・・・
間取り方角が同じならイマドキのタワマンの階層差は微々たる？もんだし、
それなら少しでも上を目指したほうがいい、まあ考えることは皆同じだけどさｗ

例えば何らかの理由でガクっと単価が下がる部屋だったら、
（ここだたっらヤナセとお見合いとか、通りに面してるとか）
資産性については気にする必要もないというか、
既に織り込んでる価格なんだから後は周辺に連動するだけで、
いまさらその部屋だけが極端にどうこうってのはないと思う
逆パターン（虹橋やタワーが見えなくなる）の資産性への影響は計り知れないけどね

[494: 匿名さん]

近くで中古物件を売りに出したことがあるけど
眺望の良さより価格の安さ
の方が内覧客にウケるらしい。結局、お金、なのね。

[495: ご近所さん]

物件にもよる。億を越えるようなタワーで眺望がないのはその時点で相当厳しいし。将来の売却考えるなら内覧時の眺望は思ったより大切。GFTは販売戦略上階数差を圧縮しているが、極端なのでこれから下層階買うのは悔しい感じになってしまう。それでも他物件との比較においては十分価値はあると思う。

[496: 479]

493さん
ありがとうございます。
確かに低層階と中層階の価格差はすくないですね。
正直、300～400万位の価格差だと、大した事無いなんて思えて来るんですが、
既に予算よりオーバーなので、どこかでブレーキ踏まないととめどが無くなりそうで怖いです。
ちなみにホンダの営業所？側もいいと思っているのですが、将来マンションとか立ちそうなのが心配です。
今視界が抜けていても避けたほうが無難でしょうか？
質問ばかりですみません。

[497: 匿名さん]

ホンダの営業所がマンション．．．ないとはいませんがそれいったらどの角度の高層であっても周辺に高層マンション経てば同じことだからなんとも言えませんよね。ＧＦＴはわずか34階建てと最近のタワマンにしては控えめな階数ですから。西なら目の前は道路も挟むし比較駅眺望は変わりにくそうですけどね。東は間違いなく今以上の建物は立ちませんよね。南のヤナセもなくなることはないから変わりづらい。ホンダは０％とは言えませんが経ったとしても港区の条例で敷地的に14階までしか建てられませんので．

[498: 479]

497さん

確かに仰る通りですね、少し考えすぎでしょうか。。。

[499: 匿名さん]

でも家は高い買い物ですから、悔いが残らないようにしっかり悩んだほうがいいと思いますよ。
万が一多少は悔いがあっても慣れてしまえば人間ですからなんてことなかったりしますけど(笑)
悩まれているならしっかり図面とかパンフみてあとは現地行ってマンション周り見て周ってみたらいかがですか？
さらに田町駅から再開発エリアを見ながらＧＦＴまで歩いてみたり。
ピンと来なければ買わなくていいと思うしやっぱりいいなと思えば買ってみてもいいのかもしれません。
今販売されてるこの価格帯の物件の中では一番いいかなと個人的には思いますけどそれは各人によって評価も違いますし価値観いろいろです。
納得される結論が得られるといいですね。

[500: 479]

499さん
ありがとうございます。
仕事が忙しく現地には一度足を運んだだけなんで、
何度も足を運んでみたいと思います。
正直、ここ数日仕事が手につかず、、、（笑）
いい年してワクワクしていまます。お恥ずかしいです。

[501: 匿名さん]

479さん
低層階か高層階で悩まれているようですが
この物件に関してだけでいうと、圧倒的に高層階がお得です。
10階ほど違うのに坪単価で数十万しか違わないケースもあり
かなりお買い得に高層階が手に入る仕組みになっています。

ただ、眺望は売却時にはプラスメリットとしては
そこまで高くはないので、売却時の資産価値だけで見ると
「う〜ん・・」となってしまうかもしれません。
※売却時の価格はあくまで周辺の坪単価相場との比較がメイン

ただ、この様なタワマンの高層階を所有する、
ましてやかなりお買い得なGFTなので、
低層でも損することはないし、出来るなら高層階のほうが
この物件に関してだけでいうとプレミアムもそこまで乗っかってないので
手に入りやすくオススメ、という感じでしょうか。

自分は近くの物件の高層階を所有していて、
それとは別に新築で来年1月に出来上がる近場の物件も
高層階を買いました。このエリアでは大規模開発は
そこまで頻繁には今後はないので展望の心配は
10年間くらいはしなくても良いかと思いますよ。

[502: 匿名さん]

清水、新川崎でまたやらかしちゃったみたい。

[503: 匿名さん]

>>501
何でこの物件に限定するのかが分からない
間取りその他の条件が同じなら階層差は今はどこも誤差の範囲（数十万）だよ
７年前に買った時よりさらに階差は狭まってる気がする

個人的には高層大好物で一つでも上にいきたいけど、
中古の売値をみてると数階差だったら大差ないというか、
売るタイミングの影響のほうが大きい

[504: 匿名さん]

売るタイミングは確かに重要ですな

[505: 匿名さん]

本当に、中古は売りたい人と買いたい人のニーズのタイミングだと思います。
ひと頃、アイランドの中古を狙ってウォッチしてましたが、何故か似たような向き・階層や面積・間取りの住戸ばかりが同時期に売りに出されたり、反対に欲しいと思っているタイプはどんなに長い間待っても全く出てこなかったり。
複数から選べる状況なら価格交渉していたでしょうし、やっと出てきた理想の部屋なら少々高くても買っていたと思います。
そうこうしている間に震災が来てマンション購入が怖くなり、結局は撤退と相成りました。
最終的に、防災対策が大幅に強化され安心できそうなＧＦＴに巡り会えたので、これも運命かなと感じて購入を決断しました。

[506: 匿名さん]

地震のこと考えたらタワマンはないでしょ。３・１１のとき、免震でも乾式壁とか壊れてる。

[507: 匿名さん]

いや、後で簡単に直せる部分は壊れてもOKだと思います。万全な地震対応などありませんし、コストがかかって現実的ではありません。　躯体さえやられなければ良いと思います。私は被災県在住でしたが、近くのマンションの壊れた内容を見ちゃっているので、震災時物件は買う気になれません。　海辺や川近くのマンションは東京でもそれなりに揺れたでしょう。　実際の修繕は見えるとこだけで、確認は目視のみというところも多いと思います。

[508: 匿名さん]

簡単に壊れるのに、長期修繕計画には自然災害に対する補修費用は含まれていない。費用調達を含めて考えると簡単には直せないんだな～、これが。

[509: 匿名さん]

免震って建物は揺れないけど、周囲の地面は揺れるからつなぎ目のところに力が加わって、３・１１のとき筑波でエントランスが大破ってのがあった。そうなったら陸の孤島。

[510: 匿名さん]

仙台では３・１１の後調査したら免震装置の交換が必要ってのが分かったケースが少なからずある。免震装置の交換は建物をジャッキアップしてだから大掛かりになる。しかも、その間に地震に襲われたら・・・。

[511: 匿名さん]

>507

戸境壁って燐戸への延焼を防ぐ役割もになってる。壊れたらその機能も失う。

NHKの番組で地震の後の火事が怖いって説明してた。

[512: 匿名さん]

>501

将来の転売を想定しているのなら、近隣の仲介業者にここを査定とまでは行かないけど、見込みを聞いてみるのも一つの手。複数かつ三井の系列を除外するとより客観的かな。

[513: 479]

501さん
ありがとうございます。う～ん、ますます悩みます（汗）。

[514: 入居予定さん]

５０１さん
実は、高層マンションに限っては「売却時の価格はあくまで周辺の坪単価相場との比較がメイン 」とも言えないんですよ。
５０５さんのいうとおり
「似たような向き・階層や面積・間取りの住戸ばかりが同時期に売りに出されたり、反対に欲しいと思っているタイプはどんなに長い間待っても全く出てこなかったり」が現実であって、「やっと出てきた理想の部屋なら少々高くても買っていたと思います。」が本音になります。

以前グローヴに住んでいましたが、東京湾を望む東向き高層であればびっくりするような高値でも売れてましたね。新築のときは西向きも大差なかったのに、中古になったとたん1000万円以上の差がついていました。

したがって、ここも東向き高層が売れてしまった今となっては、あくまで実需で買い求めるべきと思います。

[515: 購入済み]

501です。
<514さん
中古はあくまで１対１の買主と売主の関係、どんな条件でもタイミングですよね。
ただ、周辺相場との比較は絶対的な指標で強く持っていたほうがいいのは
間違いないと思います。その点、この物件は割安なのは周知の事実なので、
階数がどこであれ、今買った人は将来含み益は出るんじゃないかな。
※ヤナセとお見合いの部屋はさすがに売れにくいとは思いますが・・・

僕も含め、不動産を複数所有している知人たちは
かなり早めから本物件には注目しており、
富久クロス・クロスエアタワーに並ぶ投資商品として
とても価値があるものだと思って購入してます。

[516: 匿名さん]

投資で購入だと賃貸でしょ。賃貸住民ってオーナー住民と比べるちモラルが低いと言われていて、トラブル続出ってことも。居住目的の人にとってはデメリット。

[517: 匿名さん]

賃貸住人でもここの大きさですと結構な賃料になりますから、大手の会社等で補助が出ている方が多いのでは？　属性はそう悪くはないと思いますけど・・・

[518: 銀行関係者さん]

賃貸の家賃は、何階だろうと階数はほとんど関係なくて、部屋の面積で決まります。
芝浦辺りだと、賃料は、パチパチ（算盤を弾く音）と・・・

70㎡で月額26～28万円ですね。
80㎡クラスでは、30万を超えるので、賃料が高過ぎて、入居者を探すのが大変です。

つまり、賃貸で回すなら、お値段の安い低層階で、70㎡クラスを購入するが　おススメで～～ス。

[519: 匿名さん]

＞＞５０８
ですから全部が対象ではありませんが保険があるわけです。
＞＞５１１
免震建物の戸境壁は少なくても耐震や制震より壊れにくいと思いますよ。

私も免震についてのメンテナンスフィーが心配でしたし、横揺れするスペースと揺れない部分との接点が心配でずっと買いませんでしたが、ここは免震のゴム一個が約５００万でジャッキアップするスペース及び搬出経路が最初から作られており、すでに当初の建築コストに入っております。つまり交換しなければ毎年のフィーは極めて安価でしょう。

このような構造は大規模でなければコスト高で実現しません。私もいくつかマンションを持っていますが、海側は買う気になりませんでしたが、ここは建物の設計思想に感心して買った次第です。もちろん何と言っても伸びゆく地ですしね。　

[520: 購入経験者さん]

>>510
心配なら家買わないほうがいいよ

[521: 物件比較中さん]

>>516
都心マンションは投資や相続税対策で買う人多いから最近は最低1割くらい賃貸になるし、多いとこだと2割以上になりますよ。確かに購買者よりおかしな人がいる確率が少し上がりますが賃貸ですから必ずいつか出ていきますから。一方、購買者でトラブルメーカーだと一生いる可能性もありますからね。どっちもどっちだし、都心マンションなら今や当たり前の話です。

[522: 匿名さん]

>伸びゆく地

山手線新駅は近いとは言えませんし、品川のリニアは関係ないでしょうし、
台場のカジノは無さそうですし。
伸びゆくはどうでしょうか。

[523: 匿名さん]

芝浦は港区の再開発エリアですから、誰が考えても今までより魅力的になるのはあたりまえでしょう。　品川も台場もここからならすぐですよ。　再開発が終了したころにもう一度あなたのカキコを思い出してみてください・・・

[524: マンション投資家さん]

＞再開発が終了したころに・・・

50年先のお話ですね。
私はもうこの世にいない・・かな、たぶんｗ

[525: 匿名さん]

12月中の第2期3次に向けて盛り上がって来ましたね。

[526: 匿名さん]

>519

戸境壁とか共有部分の保険は管理組合でなんだけど、３・１１で損傷して共用部分に地震保険をかけていないことが発覚して問題になったりしていた。そういうことも確認しないとね。契約しちゃったから今更後の祭りかな。

[527: 匿名さん]

>519

耐震構造だと戸境壁も構造壁ってケースが多い。それだと震度５強で壊れることは無い。少なくとも耐震偽装や、手抜き工事が無い限り。

非構造部分の乾式壁は震度５強で壊れても設計上は問題なし。ってことで、３・１１のときは結構壊れちゃってる。