渋谷区桜丘地区再開発マンション棟ってどうですか？

[匿名さん]

完成は2020年とまだまだ先のことですが、情報をいただければと思います。
気になる分譲価格やグレードはいかがでしょうか。
共用施設等もご存知の方がいれば教えてください。

■渋谷駅桜丘口地区再開発計画の概要

事業主体：渋谷駅桜丘口地区市街地再開発準備組合
所在：東京都渋谷区桜丘町1番、2番、3番、4番、8番の各地内ほか
用途：事務所、店舗、住宅、生活支援施設、起業支援施設、教会、駐車場など
敷地面積：約1万7000m2
延べ面積：約24万1400m2
開業予定：2020年頃

B街区概要（B棟）
用途：住宅、事務所、店舗、生活支援施設、駐車場など
敷地面積：約8510m2
延べ面積：約6万5900m2
階数：地上32階、地下2階
高さ：約150m

[968: 検討板ユーザーさん]

>>967 マンション検討中さん

ないですね。
渋谷区の条例で、1Rは30～50平米以上となっているようで、今回は40を選択し、少額地権者向けに低層階(17～)にあるようです。

[969: マンション検討中さん]

>>968 検討板ユーザーさん

ありがとうございます
それなら地権者さんが売りに出すのを
気長に待ってる事にします

[970: 通りがかり]

>>967 マンション検討中さん
多分その面積は建築面積でしょう。
そうすると2021年度税制改革で適用になった住宅ローン適用面積である登記簿上40㎡以上という要件を満たさないでしょう。

[971: 匿名さん]

>>970 通りがかりさん

住宅ローンを既に借りている人が
セカンドハウスとして購入を考えてる場合
減税要件を満たさないほうがむしろ嬉しかったりします
競合が減るので。

[972: 検討板ユーザーさん]

>>970 通りがかりさん

ご指摘の通り、満たしません。

[973: マンション検討中さん]

>>967 マンション検討中さん
東急不動産は分譲しない方針らしいので地権者住戸での売り物を待つしかないようです
不動産屋の話だと旭化成宮益坂マンションが坪1000万なので、坪1200万から上でないと買えないとのこと

[974: 匿名さん]

宮益坂、坪1200万から950万と
上と下で2割くらい幅がありますよね
ここの1200万は上なのか下なのか真ん中なのか
どのへんの数字ですかね

[975: 匿名さん]

>>974 匿名さん
下でしょうね。
そもそも、ここの住戸は１６階より上ですが、宮益坂ビルディングは１５階建ですからね。

[976: 匿名さん]

東向きは朝からJRの音が気になるので南西方向が最も価値が高いと思う

[977: 匿名さん]

北向きの部屋や西向きの部屋はあるんですか？
北はストリームやスクランブルスクエア
西はネクスト再開発で眺望が塞がれませんか？

[978: 匿名さん]

>>977 匿名さん
眺望がストリームやスクランブルスクエアってのも、渋谷らしくていんじゃね。

[979: 匿名さん]

>>977 匿名さん
たしかにほとんどが隣接するビルビューなのがたまにキズだね
丘の上広場向きの低層がいいかなと思ったら、低層階はサービスアパートメントなんだね

[980: 匿名さん]

ネクストで眺望が塞がれたとしても、ネクスト自体の再開発はポジティブしかないね。

[981: マンション検討中さん]

東向きでJRの音なんて聞こえるわけがない
西武線線路脇のタワマンの5階に内覧行った事があるけど
サッシ締めてれば音は全く聞こえなかったよ

[982: 評判気になるさん]

>>980 匿名さん
ネクスト再開発のオフィスビルには高速バスターミナルができる計画みたいだから高速バスで全国に移動しやすくなるしね

[983: 匿名さん]

>>974 匿名さん
えー！そんなに高いのですか？住宅が立地する場所としてはやや微妙な感じもしますが。

[984: 匿名さん]

虎麻プロジェクトの単身者向けの地権者住居で坪1200万から1500万と聞いたぞ
ここが1200万スタートなら同格になってしまう
虎ノ門麻布台と渋谷が同格なわけないだろ？
あまり地権者の釣り上げ工作を真に受けないほうがww

[985: ご近所さん]

ビューが抜けて日当たりのより東や南は1500がありうると思うが、ビルに囲まれる西や北はせいぜい1000だろ

[986: 匿名さん]

>>984 匿名さん
本当にそう思うならセンスねぇぞ。

[987: 匿名さん]

>>985 ご近所さん

宮益坂ビルディングはほとんど北向きの部屋で坪９００万とかですからですから、坪１０００万で買えたらラッキーな気がします。

[988: ご近所さん]

リビング天井高も宮益坂2.5mに対してこちらは2.7mなのでグレード感もだいぶ違いそうだしね　坪1000なら、西向きでも買いでしょ

[989: 匿名さん]

>>987 匿名さん
港区は北向きの方が高い部屋多いですけどね。

[990: マンション検討中さん]

ここに坪1200万も出すなら
パークコート赤坂檜町ザ・タワーの中古買うよ
坪1100万くらいだもん

[991: 匿名さん]

俺なら表参道のパークハウスグラン南青山かな
1100万なら

[992: 匿名さん]

>>990 マンション検討中さん

さすがに赤坂檜町ザ・タワーより安いだろうけど、あそこはもっと高いぞ。情弱か？

[993: マンション検討中さん]

>>992 匿名さん

https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FWRYXA08/

こういうの買ってしばらく賃料もらって
今の賃借人が出てから自分で使えば
坪1100万どころか実質坪1000万を狙える
モノは檜町の方が良いだろうし
どうせ住宅ローン減税にならないし
すぐ使うわけでもないから空室じゃなくてOK

[994: 匿名さん]

あと２年ですね。
少しはテナント決まってますかね。

[995: マンション掲示板さん]

>>992 匿名さん
確かに情弱さんの相場感は3年前くらいなんでしょうね
今のパークコート檜町は1500くらいでしょうか

ちなみに30階の部屋は1650ででてます

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_97214810/

[996: 匿名さん]

>>995 マンション掲示板さん

1LDKは3年前ではなく今も1100万で出てますよ
檜町に限らず小さな間取りは
あまり坪単価が伸びない傾向があるように感じます
ここも上層の大きな間取りと16階付近の小さな間取りでは
坪単価に差がつくのではないですか？

[997: 匿名さん]

>>996 匿名さん
六本木と渋谷でタワマンの希少性も違う気がしますね。

[998: 匿名さん]

>>996 匿名さん
1ldkは投資目線で価格形成されるから、50平米で40万で貸して年間480万、3％で割り戻して1.6億円（坪1066万）がいいとこだということだね
自己居住用は欲しいか欲しくないか、現金と比べてどれだけ税務上の評価メリットがあるかどうか等の要素が乗ってくるから坪1500から3000とバラエティに富んだ価格形成になるということなのかな

[999: 匿名さん]

所有欲という意味では、ここの希少性はかなり優れていると思います。モノは檜町に劣るでしょうが、賃料の単価もこちらの方が高そう。

[1000: ご近所さん]

>>999 匿名さん
渋谷駅８分の渋谷ザタワーが坪2.5から2.8万くらいで貸せてるから、ここは3万超えるよな

[1001: 匿名さん]

>>998 匿名さん
ここが利回り３%で手に入るといいですね。

[1002: 匿名さん]

ここはあくまで副都心線
都心と同じ価格帯なら都心買います

[1003: 匿名さん]

>>1002 匿名さん
どうぞ、都心でいくらでもあるタワマンをご検討くださいな。

[1004: 匿名さん]

>>1001 匿名さん
3%以上の利回りになる40平米1.5億なら購入検討しますんで、地元の不動産屋からレインズに載せてね

[1005: 匿名さん]

ここは都心と宮益坂ビルディングの間くらいでしょ
40㎡15000万ならもっと都心が視野に入ってくる

[1006: 匿名さん]

>>1005 匿名さん
下に外資系のハイクオリティなサービスアパートメントが入れば、こちらのレジデンスはそのサービスが使える可能性があるから、一般の分譲マンションとは一線を画したレベルになんじゃない
知らんけど

[1007: 匿名さん]

>>1006 匿名さん

そのへんは情報が出てからですね
そういうサービスはプレミア階のみになってる例もありますし

[1008: 検討板ユーザーさん]

>>1007 匿名さん
確かにバレーサービスやルームサービスも有無も重要な要素だよな
サービスアパートメントだから必ずあるともいい切れないしね

[1009: 匿名さん]

大分工事が進んできましたが、あと２年で完成するとは思えないんだが。

[1010: 検討板ユーザーさん]

>>1009 匿名さん

高層建物は、基礎施行に時間がかかり、建物自体は意外と早く出来上がります。工事は予定度進んでいるそうです。

[1011: 匿名さん]

>>1010 検討板ユーザーさん
ここは駅前バスロータリーの地下駐車場とつながる地下駐車場があるし、地下にはかなり時間をかけましたね。

[1012: 匿名さん]

ネクスト渋谷桜丘のエリアの物件持ってたら、地権者住戸で化けるんですかね

[1013: 匿名さん]

>>1012 匿名さん

そりゃ化けますよ。同じくらいの面積もらって坪1,000万でしょうから。

[1014: 匿名さん]

坪1000万ってことは、100平米は30坪だから3億円ってことだよね
そんなに化けるんすか

[1015: 匿名さん]

>>1014 匿名さん
楽勝ですよ。ただし、おそらくあと１０年はかかるだろうね。

[1016: 匿名さん]

10年ですかー
生きていられるかどうか微妙な年数だなぁ
なんでそんなに年数かかるんすか？

[1017: 匿名さん]

>>1016 匿名さん

都市計画決定されて権利変換まで５年、そっから着工して完成まで５年、計１０年です。これが最短のイメージ。