渋谷区桜丘地区再開発マンション棟ってどうですか？

[匿名さん]

完成は2020年とまだまだ先のことですが、情報をいただければと思います。
気になる分譲価格やグレードはいかがでしょうか。
共用施設等もご存知の方がいれば教えてください。

■渋谷駅桜丘口地区再開発計画の概要

事業主体：渋谷駅桜丘口地区市街地再開発準備組合
所在：東京都渋谷区桜丘町1番、2番、3番、4番、8番の各地内ほか
用途：事務所、店舗、住宅、生活支援施設、起業支援施設、教会、駐車場など
敷地面積：約1万7000m2
延べ面積：約24万1400m2
開業予定：2020年頃

B街区概要（B棟）
用途：住宅、事務所、店舗、生活支援施設、駐車場など
敷地面積：約8510m2
延べ面積：約6万5900m2
階数：地上32階、地下2階
高さ：約150m

[961: マンション検討中さん]

>>960 評判気になるさん
渋谷公会堂みたいにネーミングライツ売れないかな？
登記困ったりします？

[962: 匿名さん]

渋谷の相場がすごいですね。宮益坂ビルディングが坪１，０００万以上で取引されたりするんですね。

[963: マンション検討中さん]

>>962 匿名さん
いろいろあやしくなってきたけど、なんだかんだいむて坪1000万円が限界なのかな。

歴史は繰り返すのでしょうか。

[964: 匿名さん]

>>963 マンション検討中さん
限界とは何でしょうか。どんな歴史があるのか知りませんが、高層階は坪1,000は軽く超えてきそう。

[965: マンション検討中さん]

1LDKの40㎡のお部屋、
ぴったり40㎡でしょうか？正確には何㎡ですか？
同じ坪単価でも40㎡と44㎡では1割
40㎡と48㎡では2割も違うので
差は結構大きいですよ

[966: 検討板ユーザーさん]

>>965 マンション検討中さん
40.19や40.49が多いです。
これより広い部屋は、もっと権利を持っている方用の為、50以上あります。

[967: マンション検討中さん]

>>966 検討板ユーザーさん
ありがとうございます
ギリギリの40平米ですか。
実需的にもグロス的にもちょうど良いサイズですね

東急が販売するそのサイズのお部屋もありそうですか？

[968: 検討板ユーザーさん]

>>967 マンション検討中さん

ないですね。
渋谷区の条例で、1Rは30～50平米以上となっているようで、今回は40を選択し、少額地権者向けに低層階(17～)にあるようです。

[969: マンション検討中さん]

>>968 検討板ユーザーさん

ありがとうございます
それなら地権者さんが売りに出すのを
気長に待ってる事にします

[970: 通りがかり]

>>967 マンション検討中さん
多分その面積は建築面積でしょう。
そうすると2021年度税制改革で適用になった住宅ローン適用面積である登記簿上40㎡以上という要件を満たさないでしょう。

[971: 匿名さん]

>>970 通りがかりさん

住宅ローンを既に借りている人が
セカンドハウスとして購入を考えてる場合
減税要件を満たさないほうがむしろ嬉しかったりします
競合が減るので。

[972: 検討板ユーザーさん]

>>970 通りがかりさん

ご指摘の通り、満たしません。

[973: マンション検討中さん]

>>967 マンション検討中さん
東急不動産は分譲しない方針らしいので地権者住戸での売り物を待つしかないようです
不動産屋の話だと旭化成宮益坂マンションが坪1000万なので、坪1200万から上でないと買えないとのこと

[974: 匿名さん]

宮益坂、坪1200万から950万と
上と下で2割くらい幅がありますよね
ここの1200万は上なのか下なのか真ん中なのか
どのへんの数字ですかね

[975: 匿名さん]

>>974 匿名さん
下でしょうね。
そもそも、ここの住戸は１６階より上ですが、宮益坂ビルディングは１５階建ですからね。

[976: 匿名さん]

東向きは朝からJRの音が気になるので南西方向が最も価値が高いと思う

[977: 匿名さん]

北向きの部屋や西向きの部屋はあるんですか？
北はストリームやスクランブルスクエア
西はネクスト再開発で眺望が塞がれませんか？

[978: 匿名さん]

>>977 匿名さん
眺望がストリームやスクランブルスクエアってのも、渋谷らしくていんじゃね。

[979: 匿名さん]

>>977 匿名さん
たしかにほとんどが隣接するビルビューなのがたまにキズだね
丘の上広場向きの低層がいいかなと思ったら、低層階はサービスアパートメントなんだね

[980: 匿名さん]

ネクストで眺望が塞がれたとしても、ネクスト自体の再開発はポジティブしかないね。

[981: マンション検討中さん]

東向きでJRの音なんて聞こえるわけがない
西武線線路脇のタワマンの5階に内覧行った事があるけど
サッシ締めてれば音は全く聞こえなかったよ

[982: 評判気になるさん]

>>980 匿名さん
ネクスト再開発のオフィスビルには高速バスターミナルができる計画みたいだから高速バスで全国に移動しやすくなるしね

[983: 匿名さん]

>>974 匿名さん
えー！そんなに高いのですか？住宅が立地する場所としてはやや微妙な感じもしますが。

[984: 匿名さん]

虎麻プロジェクトの単身者向けの地権者住居で坪1200万から1500万と聞いたぞ
ここが1200万スタートなら同格になってしまう
虎ノ門麻布台と渋谷が同格なわけないだろ？
あまり地権者の釣り上げ工作を真に受けないほうがww

[985: ご近所さん]

ビューが抜けて日当たりのより東や南は1500がありうると思うが、ビルに囲まれる西や北はせいぜい1000だろ

[986: 匿名さん]

>>984 匿名さん
本当にそう思うならセンスねぇぞ。

[987: 匿名さん]

>>985 ご近所さん

宮益坂ビルディングはほとんど北向きの部屋で坪９００万とかですからですから、坪１０００万で買えたらラッキーな気がします。

[988: ご近所さん]

リビング天井高も宮益坂2.5mに対してこちらは2.7mなのでグレード感もだいぶ違いそうだしね　坪1000なら、西向きでも買いでしょ

[989: 匿名さん]

>>987 匿名さん
港区は北向きの方が高い部屋多いですけどね。

[990: マンション検討中さん]

ここに坪1200万も出すなら
パークコート赤坂檜町ザ・タワーの中古買うよ
坪1100万くらいだもん

[991: 匿名さん]

俺なら表参道のパークハウスグラン南青山かな
1100万なら

[992: 匿名さん]

>>990 マンション検討中さん

さすがに赤坂檜町ザ・タワーより安いだろうけど、あそこはもっと高いぞ。情弱か？

[993: マンション検討中さん]

>>992 匿名さん

https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FWRYXA08/

こういうの買ってしばらく賃料もらって
今の賃借人が出てから自分で使えば
坪1100万どころか実質坪1000万を狙える
モノは檜町の方が良いだろうし
どうせ住宅ローン減税にならないし
すぐ使うわけでもないから空室じゃなくてOK

[994: 匿名さん]

あと２年ですね。
少しはテナント決まってますかね。

[995: マンション掲示板さん]

>>992 匿名さん
確かに情弱さんの相場感は3年前くらいなんでしょうね
今のパークコート檜町は1500くらいでしょうか

ちなみに30階の部屋は1650ででてます

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_97214810/

[996: 匿名さん]

>>995 マンション掲示板さん

1LDKは3年前ではなく今も1100万で出てますよ
檜町に限らず小さな間取りは
あまり坪単価が伸びない傾向があるように感じます
ここも上層の大きな間取りと16階付近の小さな間取りでは
坪単価に差がつくのではないですか？

[997: 匿名さん]

>>996 匿名さん
六本木と渋谷でタワマンの希少性も違う気がしますね。

[998: 匿名さん]

>>996 匿名さん
1ldkは投資目線で価格形成されるから、50平米で40万で貸して年間480万、3％で割り戻して1.6億円（坪1066万）がいいとこだということだね
自己居住用は欲しいか欲しくないか、現金と比べてどれだけ税務上の評価メリットがあるかどうか等の要素が乗ってくるから坪1500から3000とバラエティに富んだ価格形成になるということなのかな

[999: 匿名さん]

所有欲という意味では、ここの希少性はかなり優れていると思います。モノは檜町に劣るでしょうが、賃料の単価もこちらの方が高そう。

[1000: ご近所さん]

>>999 匿名さん
渋谷駅８分の渋谷ザタワーが坪2.5から2.8万くらいで貸せてるから、ここは3万超えるよな

[1001: 匿名さん]

>>998 匿名さん
ここが利回り３%で手に入るといいですね。

[1002: 匿名さん]

ここはあくまで副都心線
都心と同じ価格帯なら都心買います

[1003: 匿名さん]

>>1002 匿名さん
どうぞ、都心でいくらでもあるタワマンをご検討くださいな。

[1004: 匿名さん]

>>1001 匿名さん
3%以上の利回りになる40平米1.5億なら購入検討しますんで、地元の不動産屋からレインズに載せてね

[1005: 匿名さん]

ここは都心と宮益坂ビルディングの間くらいでしょ
40㎡15000万ならもっと都心が視野に入ってくる

[1006: 匿名さん]

>>1005 匿名さん
下に外資系のハイクオリティなサービスアパートメントが入れば、こちらのレジデンスはそのサービスが使える可能性があるから、一般の分譲マンションとは一線を画したレベルになんじゃない
知らんけど

[1007: 匿名さん]

>>1006 匿名さん

そのへんは情報が出てからですね
そういうサービスはプレミア階のみになってる例もありますし

[1008: 検討板ユーザーさん]

>>1007 匿名さん
確かにバレーサービスやルームサービスも有無も重要な要素だよな
サービスアパートメントだから必ずあるともいい切れないしね

[1009: 匿名さん]

大分工事が進んできましたが、あと２年で完成するとは思えないんだが。

[1010: 検討板ユーザーさん]

>>1009 匿名さん

高層建物は、基礎施行に時間がかかり、建物自体は意外と早く出来上がります。工事は予定度進んでいるそうです。

[1011: 匿名さん]

>>1010 検討板ユーザーさん
ここは駅前バスロータリーの地下駐車場とつながる地下駐車場があるし、地下にはかなり時間をかけましたね。

[1012: 匿名さん]

ネクスト渋谷桜丘のエリアの物件持ってたら、地権者住戸で化けるんですかね

[1013: 匿名さん]

>>1012 匿名さん

そりゃ化けますよ。同じくらいの面積もらって坪1,000万でしょうから。

[1014: 匿名さん]

坪1000万ってことは、100平米は30坪だから3億円ってことだよね
そんなに化けるんすか

[1015: 匿名さん]

>>1014 匿名さん
楽勝ですよ。ただし、おそらくあと１０年はかかるだろうね。

[1016: 匿名さん]

10年ですかー
生きていられるかどうか微妙な年数だなぁ
なんでそんなに年数かかるんすか？

[1017: 匿名さん]

>>1016 匿名さん

都市計画決定されて権利変換まで５年、そっから着工して完成まで５年、計１０年です。これが最短のイメージ。

[1018: 匿名さん]

>>1012 匿名さん
麻布虎ノ門再開発もあと1.2年で完成のタイミングになると坪1200とか1500だとかと大盛り上がりだけど、渋谷駅前の再開発も全部合わせれば同じくらいの規模だし注目度はむしろ上なんじゃないのかな
世界の渋谷だから外人受けもかなりいいでしょ

[1019: 再開発経験者]

>>1015 匿名さん
ネクストは10年では難しいでしょう。区画内のメインストリートが区の補助路線になっています。
その補助路線と結節路線との関連性、経済性も勘案されると思うので。

[1020: 匿名さん]

道路まで変えるとなると20年がかりになるのかもね
元々、再開発って30年とかざらにかかってるよ
むしろ、進めばラッキーって感じかな

[1021: マンション検討中さん]

ここ、一般分譲ありますかね。

[1022: 匿名さん]

>>1021 マンション検討中さん
地権者住戸を待っては？

[1023: 匿名さん]

>>1022 匿名さん
地権者住戸の坪1200の部屋ってどうなったのかな？

[1024: 匿名さん]

>>1023 匿名さん
よくご存知ですね。

[1025: 匿名さん]

>>820 口コミ知りたいさん
平置き12万、機械式6万って、ちょっと高すぎとちゃいますか
知らんけど

[1026: 匿名さん]

>>1025 匿名さん
A棟テナント用の駐車場ですよね？

[1027: 匿名さん]

賃貸で入る場合は仙石山と同じ1万/㎡くらいはするだろうね
平置き駐車場と駐輪場は確保したいんだけどなぁ

[1028: 匿名さん]

一般分譲の情報が全く出ないから売りには出ないんすかね？

[1029: 匿名さん]

>>1028 匿名さん
一般分譲はないから地権者住戸の売り物を待つしかないよ
でも地元の仲介にこまめにあたってればたまに出てきますよ
坪1000万以上だけどね

[1030: 匿名さん]

120平米以上の部屋が欲しいんだけどないかな？
なければ宮益坂渋谷レジデンスの148平米にするしかないか・・・

[1031: 匿名さん]

>>1030 匿名さん
あるけど5億以上キャッシュで用意する必要があると思うよ

[1032: 匿名さん]

>>1030 匿名さん
こういうのって、再開発の事務局に言ったら、ご紹介してくれたりしないのかな。

[1033: マンション検討中さん]

>>1029 匿名さん
一般分譲ないんですか。。。それは残念です。

[1034: 匿名さん]

確認したら分譲にするか賃貸にするか販売形態がまだ決まってないと言われたけど一体いつわかるだろ？
スケジュール通りだと来年完成なんだけど普通そんなもんなんかな？

[1035: デベにお勤めさん]

ここ住宅から雨濡れずにJR改札口までいけるのかな？写真みると屋根がついてないデッキだからもしかしたら傘がないと濡れちゃうのかな？？

[1036: 匿名さん]

>>1035 デベにお勤めさん
私も気になって何回も見直したけど傘無いと濡れそうですね。
後、住宅楝からJR駅まで以外と遠いような気がする。
一体いつ頃分譲開始するんだろう？

[1037: 匿名さん]

>>1036 匿名さん
地下1.2階にも店舗街を通って渋谷駅に抜けるルートあるでしょ

[1038: 匿名さん]

たしか地上でも屋根なかったかな。

[1039: マンション検討中さん]

>>1037 匿名さん
24時間通り抜けできたらいいですよね。

[1040: マンション検討中さん]

>>1038 匿名さん
これですか？
https://www.tokyu-land.co.jp/news/c80c69dbf02527469d006082a58350cf.pdf

[1041: 匿名さん]

>>1040 マンション検討中さん
地上のは、そうです！

[1042: 匿名さん]

それよりも、早く色々名前決まらないかな。

[1043: 匿名さん]

>>1042 匿名さん
「サクラテラス?」か「渋谷ヒルズ」がいいと思ってます。B棟にはいるサービスアパートブランドにもよりますが。。

[1044: 匿名さん]

セルリアンもあるので、東急さんが自前でやるんじゃないですかね。

[1045: マンション検討中さん]

>>1043 匿名さん
森ビルではないし、ヒルズは流石につけないのでは？
別にブランズでもいい。

[1046: マンション検討中さん]

60平米くらいの部屋を購入したいです。
どうすれば購入できますか？
ご存知な方がいれば、よろしくお願いします。

[1047: 検討板ユーザーさん]

>>1046 マンション検討中さん

21階以上に10数部屋しかないので、地権者の売り出ししかないですよ。2億円以上しますよ。

[1048: 匿名さん]

>>1047 検討板ユーザーさん
坪1100万だとして、室内使用はパークコート渋谷ザタワーの上層階並みでしょうか！

[1049: 検討板ユーザーさん]

>>1048 匿名さん

地権者が、標準仕様を選択(追加費用0円)したとしても、上層階並でしょう。階高2700mmは高級感漂います。

[1050: マンション検討中さん]

>>1047 検討板ユーザーさん
ここって一般販売があるとしたら、どれくらいの広さのものが可能性ありますかね。もしかして小さめ1LDKと100㎡超の社宅できない系のものしかなさそうでしょうか？

[1051: 検討板ユーザーさん]

>>1050 マンション検討中さん

一般販売は、全て東急不動産が特別な顧客にしか販売しません。120～250㎡の5億超物件のみでは。
なので、40㎡程度の1LDKは、低層階の小規模地権者。60～100㎡は50年来の地場経営者。と思われます。

[1052: 匿名さん]

>>1050 マンション検討中さん
もともとは住宅300戸の計画だったものの地権者の意向が強く低層階に事務所をたくさんつくる計画に変更となったため住宅150戸に減少した経緯があります

[1053: 匿名さん]

>>1052 匿名さん
そうなんですか？都市計画決定の時は１７０戸程度でしたけど。

[1054: マンション検討中さん]

>>1051 検討板ユーザーさん
残念です。

サービスアパートメント借りて住んでも居住区画の共用部使えませんもんね。まぁ逆も然りっちゃーそうなんでしょうが。。。

[1055: 検討板ユーザーさん]

ここってスーパーできますか？
近隣住民かつ仕事で渋谷によく行っている身としては、成城石井やマイバスケット以外のものが出店してくれたりすると、嬉しいのですが。。。

[1056: 匿名さん]

>>1055 検討板ユーザーさん
噂では大型スーパーがB棟の地下に入る話がありましたが具体的には発表されてないのでまだ決まってないと思います

[1057: 匿名さん]

>>1056 匿名さん
スーパーを誘致する用の箱は準備されてますよ。
もう裏では決まってるかもね。

[1058: マンション検討中さん]

>>1057 匿名さん
どこのスーパーになるか楽しみですね！

[1059: 匿名さん]

東急ストアのプレッセで全然いいですけどね。

[1060: 匿名さん]

>>1059 匿名さん
大型スーパーがB棟の地下に入ればネクスト再開発のレジデンス棟にもメリットありますね。
桜丘15がレジデンス棟と聞いたのですが、地権者の皆さんの間では決定事項でしょうか