渋谷区桜丘地区再開発マンション棟ってどうですか？

[匿名さん]

完成は2020年とまだまだ先のことですが、情報をいただければと思います。
気になる分譲価格やグレードはいかがでしょうか。
共用施設等もご存知の方がいれば教えてください。

■渋谷駅桜丘口地区再開発計画の概要

事業主体：渋谷駅桜丘口地区市街地再開発準備組合
所在：東京都渋谷区桜丘町1番、2番、3番、4番、8番の各地内ほか
用途：事務所、店舗、住宅、生活支援施設、起業支援施設、教会、駐車場など
敷地面積：約1万7000m2
延べ面積：約24万1400m2
開業予定：2020年頃

B街区概要（B棟）
用途：住宅、事務所、店舗、生活支援施設、駐車場など
敷地面積：約8510m2
延べ面積：約6万5900m2
階数：地上32階、地下2階
高さ：約150m

[921: マンション検討中さん]

ここのペディストリアンデッキってマンションから隣の商業通って駅まで行くとき、全てに屋根ついてますか？

[922: マンション掲示板さん]

>>919 通りがかりさん
天井高2.7は結構高いですねー
エアコンもオール天カセにはこだわりたいね

[923: 匿名さん]

>>921 マンション検討中さん
たしか雨濡れないで駅まで行けるねって思ったんで、行けるルートはありますよ。

[924: 名無しさん]

>>923 匿名さん
そりゃ、B1通れば雨に濡れないで渋谷駅に行けるでしょ

[925: マンション掲示板さん]

こことヒカリエ横の宮益坂ビルディングザ渋谷レジデンスってどっちが高そうでしょうか？

一応中古ではワンルーム30㎡で8980万円みたいです。
https://www.nomu.com/mansion/id/E57X2028/

ほかにも1LDKで坪1100万円とか、グラス大きめのお部屋も大体1000万円程度が売り出し価格になっているようです。

[926: マンション掲示板さん]

>>925 マンション掲示板さん
グラス→グロスです。

[927: マンション掲示板さん]

>>925 マンション掲示板さん
ちなみに賃貸では管理費込み礼金無しで21-22万円が多そうです。フリーレントの表現もあり、敷金1ヶ月とのことなので利回りは2.8-2.9%と表面で3%を割ってます。

https://www.rehouse.co.jp/rent/mansion/bkdetail/4W921063/

[928: 評判気になるさん]

>>925 マンション掲示板さん
宮益坂ビルは共用廊下の天井低いし、フロントサービスないし、ワンルームと3LDKが各階に混在してるし、ちょっと有り得ない仕様です。
桜丘口タワーは仕様的には都心部最高級スペックですので坪1500万円は堅いと思います。

[929: 匿名さん]

>>928 評判気になるさん
煽りが酷いですね。

[930: マンション検討中さん]

ここってスカイラウンジあったりしますか？あれば、低層階も含めて是非検討してみたい立地だと思いますので、詳細ご存知の方いらっしゃいましたら何階のどちら向きを眺められるラウンジとなっているか、二層吹き抜けになっていたりするか、サービスアパートメントに住んでもラウンジは共有可能かなど、教えて頂ければ嬉しいです。

[931: 匿名さん]

>>930 マンション検討中さん

ここって１６階より上にしか住宅は無いんですよね。つまり、低層階には買えるお部屋は無いのでは。

[932: 検討板ユーザーさん]

>>931 匿名さん

16階までは、サービスアパートメントや公共施設、プール等が入りますので、17階(40m平米～の1LDK)からが住居となります。なので、最低でも1億円？

[933: マンション検討中さん]

ここってそろそろ分譲始まりますかね？
2023年11月竣工なら、まもなくちょうど2年後くらいになりますよね。

[934: 匿名さん]

>>933 マンション検討中さん

２年前から販売するとこって、販売戸数が数百戸のマンションでしょ。ここは東急さんは５０戸程度しか持ってないんじゃないかな。売るとしても、１年もあれば楽勝で売れるんじゃない。

[935: 職人さん]

麻布虎ノ門再開発が坪2000とのことだけど、ここはどのくらいなの

[936: マンション検討中さん]

>>935 職人さん
宮益坂の売り出し価格をベンチマークに、坪1000前後でいいのでは？

[937: 検討板ユーザーさん]

>>936 マンション検討中さん

宮益坂とは、天井高、エントランス等共用の仕様、販売物件の階が違い過ぎると思いますが、、、

[938: eマンションさん]

>>937 検討板ユーザーさん
宮益坂は15階が坪1300だから、こっちは16階が1300スタートで、上層階は坪1500ってとこでしょうか

[939: マンション検討中さん]

>>938 eマンションさん
立地は桜丘の方が良いという判断でしょうか。

同じものが立ったら宮益坂の方が良さそうにも思えるのですが。。もちろん高層階で抜けてるところは断然こちらになるかとは思います。

[940: 評判気になるさん]

>>939 マンション検討中さん
建物名称はブランズザハウス桜丘タワーになるかな

[941: 匿名さん]

>>939 マンション検討中さん

立地という観点なら宮益坂が上ですよね。でも、規模など、環境ふまえても、こちらの方がいいですよね。でも、坪1,300万はプレミア階でもないかぎりちょっと高すぎるんじゃないですかね。

[942: マンション検討中さん]

>>941 匿名さん
やっばり立地は宮益坂ですよね。
そしたら渋谷2丁目西C地区東京建物の41階建タワマンがここの将来の競争相手でしょうか？

[943: 評判気になるさん]

>>942 マンション検討中さん
ブリリアタワー渋谷二丁目ですねー

[944: 匿名さん]

>>942 マンション検討中さん
そこは完成が１０年以上は先では？ちょっと比較は早すぎますよ。

[945: マンション検討中さん]

>>944 匿名さん
2029年竣工予定らしいです。ちなみにC地区単体は地権者は東京建物とURのみとのことです。

A,Bの接続関係で遅れることはあるかもしれませんが元々が居住系ではないので、予定通り進む可能性はそれなりにあるのではないでしょうか？

こちらも楽しみですね。

[946: 匿名さん]

>>945 マンション検討中さん

詳しく知らないですけど、一帯の再開発ですから、A街区の辺りに居住者がいるなら、地権者として間違いなくC街区に入るでしょうね。

[947: マンコミュファンさん]

>>946 匿名さん
このレジデンス棟はすごいね。
区分地権者がいないということは、六本木ヒルズのC棟並みにハイグレードなタワーマンションになる可能性もあるな

[948: 匿名さん]

>>947 マンコミュファンさん

いや、地権者いるんじゃね？って言ってるんですけど。

[949: マンション検討中さん]

渋谷二丁目西地区市街地再開発準備組合はＡ、Ｂ街区の約２・３ヘクタールの区域で、準備組合が本組合に移行して再開発を施行する見通し、関係権利者が東京建物を含む２者だけなため、Ｃ街区は再開発事業以外の手法で整備が進む見込みらしいです。

[950: マンコミュファンさん]

>>949 マンション検討中さん
つまり都市計画はABC全体でかけ、ABは再開発事業、CはトウタテとURの2社事業として、2事業1計画という形式なんすか
ならば、地権者に引きずられて仕様が低下したりフロントサービスが低下することはないですね

[951: 匿名さん]

>>949 マンション検討中さん
その理屈だと、AB街区には居住者がいないということですね。住居があるなら、その地権者用に住居を用意しないといけませんからね。

[952: 評判気になるさん]

>>951 匿名さん
AB地区の居住者を一旦転出させて、C地区のタワマン部屋を特定分譲で取らせることはできないかな？

[953: 匿名さん]

>>952 評判気になるさん
言ってる意味がよく分かりませんけど、特定分譲だとして地権者に変わりはありませんね。

[954: 匿名さん]

目の前を歩いたら写真撮ってる人いたから真似して撮ってみました。

[955: マンション検討中さん]

ここのマンションは確実に一般分譲されるの？
地権者、関係者でほぼなくなることはないのかな？
山手線渋谷駅からは、ここと宮益坂ビルディングザレジデンスはどっちが近いんだろう？

[956: 口コミ知りたいさん]

>>934 匿名さん
東急が抱える分譲対象住戸は50程度だからかなりのプレミアムがつきそう
16階以下のサービスアパートの受託会社ってそろそろ決まったんでしょうか
オークウッドあたりだといいけどな

[957: 匿名さん]

>>955 マンション検討中さん
JR以外は、宮益坂の方が大分近いんじゃないかな。

[958: 匿名さん]

ブランズ芝浦、ブランズ豊洲に続き、ブランズ三兄弟の末っ子物件のこちらも良さですね。

[959: マンション掲示板さん]

>>958 匿名さん
ここの名称にブランズタワーが入ることは確定したの？BT渋谷桜丘とか？

[960: 評判気になるさん]

>>959 マンション掲示板さん
名称は再開発組合で地権者が決めると聞きましたが

[961: マンション検討中さん]

>>960 評判気になるさん
渋谷公会堂みたいにネーミングライツ売れないかな？
登記困ったりします？

[962: 匿名さん]

渋谷の相場がすごいですね。宮益坂ビルディングが坪１，０００万以上で取引されたりするんですね。

[963: マンション検討中さん]

>>962 匿名さん
いろいろあやしくなってきたけど、なんだかんだいむて坪1000万円が限界なのかな。

歴史は繰り返すのでしょうか。

[964: 匿名さん]

>>963 マンション検討中さん
限界とは何でしょうか。どんな歴史があるのか知りませんが、高層階は坪1,000は軽く超えてきそう。

[965: マンション検討中さん]

1LDKの40㎡のお部屋、
ぴったり40㎡でしょうか？正確には何㎡ですか？
同じ坪単価でも40㎡と44㎡では1割
40㎡と48㎡では2割も違うので
差は結構大きいですよ

[966: 検討板ユーザーさん]

>>965 マンション検討中さん
40.19や40.49が多いです。
これより広い部屋は、もっと権利を持っている方用の為、50以上あります。

[967: マンション検討中さん]

>>966 検討板ユーザーさん
ありがとうございます
ギリギリの40平米ですか。
実需的にもグロス的にもちょうど良いサイズですね

東急が販売するそのサイズのお部屋もありそうですか？

[968: 検討板ユーザーさん]

>>967 マンション検討中さん

ないですね。
渋谷区の条例で、1Rは30～50平米以上となっているようで、今回は40を選択し、少額地権者向けに低層階(17～)にあるようです。

[969: マンション検討中さん]

>>968 検討板ユーザーさん

ありがとうございます
それなら地権者さんが売りに出すのを
気長に待ってる事にします

[970: 通りがかり]

>>967 マンション検討中さん
多分その面積は建築面積でしょう。
そうすると2021年度税制改革で適用になった住宅ローン適用面積である登記簿上40㎡以上という要件を満たさないでしょう。

[971: 匿名さん]

>>970 通りがかりさん

住宅ローンを既に借りている人が
セカンドハウスとして購入を考えてる場合
減税要件を満たさないほうがむしろ嬉しかったりします
競合が減るので。

[972: 検討板ユーザーさん]

>>970 通りがかりさん

ご指摘の通り、満たしません。

[973: マンション検討中さん]

>>967 マンション検討中さん
東急不動産は分譲しない方針らしいので地権者住戸での売り物を待つしかないようです
不動産屋の話だと旭化成宮益坂マンションが坪1000万なので、坪1200万から上でないと買えないとのこと

[974: 匿名さん]

宮益坂、坪1200万から950万と
上と下で2割くらい幅がありますよね
ここの1200万は上なのか下なのか真ん中なのか
どのへんの数字ですかね

[975: 匿名さん]

>>974 匿名さん
下でしょうね。
そもそも、ここの住戸は１６階より上ですが、宮益坂ビルディングは１５階建ですからね。

[976: 匿名さん]

東向きは朝からJRの音が気になるので南西方向が最も価値が高いと思う

[977: 匿名さん]

北向きの部屋や西向きの部屋はあるんですか？
北はストリームやスクランブルスクエア
西はネクスト再開発で眺望が塞がれませんか？

[978: 匿名さん]

>>977 匿名さん
眺望がストリームやスクランブルスクエアってのも、渋谷らしくていんじゃね。

[979: 匿名さん]

>>977 匿名さん
たしかにほとんどが隣接するビルビューなのがたまにキズだね
丘の上広場向きの低層がいいかなと思ったら、低層階はサービスアパートメントなんだね

[980: 匿名さん]

ネクストで眺望が塞がれたとしても、ネクスト自体の再開発はポジティブしかないね。

[981: マンション検討中さん]

東向きでJRの音なんて聞こえるわけがない
西武線線路脇のタワマンの5階に内覧行った事があるけど
サッシ締めてれば音は全く聞こえなかったよ

[982: 評判気になるさん]

>>980 匿名さん
ネクスト再開発のオフィスビルには高速バスターミナルができる計画みたいだから高速バスで全国に移動しやすくなるしね

[983: 匿名さん]

>>974 匿名さん
えー！そんなに高いのですか？住宅が立地する場所としてはやや微妙な感じもしますが。

[984: 匿名さん]

虎麻プロジェクトの単身者向けの地権者住居で坪1200万から1500万と聞いたぞ
ここが1200万スタートなら同格になってしまう
虎ノ門麻布台と渋谷が同格なわけないだろ？
あまり地権者の釣り上げ工作を真に受けないほうがww

[985: ご近所さん]

ビューが抜けて日当たりのより東や南は1500がありうると思うが、ビルに囲まれる西や北はせいぜい1000だろ

[986: 匿名さん]

>>984 匿名さん
本当にそう思うならセンスねぇぞ。

[987: 匿名さん]

>>985 ご近所さん

宮益坂ビルディングはほとんど北向きの部屋で坪９００万とかですからですから、坪１０００万で買えたらラッキーな気がします。

[988: ご近所さん]

リビング天井高も宮益坂2.5mに対してこちらは2.7mなのでグレード感もだいぶ違いそうだしね　坪1000なら、西向きでも買いでしょ

[989: 匿名さん]

>>987 匿名さん
港区は北向きの方が高い部屋多いですけどね。

[990: マンション検討中さん]

ここに坪1200万も出すなら
パークコート赤坂檜町ザ・タワーの中古買うよ
坪1100万くらいだもん

[991: 匿名さん]

俺なら表参道のパークハウスグラン南青山かな
1100万なら

[992: 匿名さん]

>>990 マンション検討中さん

さすがに赤坂檜町ザ・タワーより安いだろうけど、あそこはもっと高いぞ。情弱か？

[993: マンション検討中さん]

>>992 匿名さん

https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FWRYXA08/

こういうの買ってしばらく賃料もらって
今の賃借人が出てから自分で使えば
坪1100万どころか実質坪1000万を狙える
モノは檜町の方が良いだろうし
どうせ住宅ローン減税にならないし
すぐ使うわけでもないから空室じゃなくてOK

[994: 匿名さん]

あと２年ですね。
少しはテナント決まってますかね。

[995: マンション掲示板さん]

>>992 匿名さん
確かに情弱さんの相場感は3年前くらいなんでしょうね
今のパークコート檜町は1500くらいでしょうか

ちなみに30階の部屋は1650ででてます

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_97214810/

[996: 匿名さん]

>>995 マンション掲示板さん

1LDKは3年前ではなく今も1100万で出てますよ
檜町に限らず小さな間取りは
あまり坪単価が伸びない傾向があるように感じます
ここも上層の大きな間取りと16階付近の小さな間取りでは
坪単価に差がつくのではないですか？

[997: 匿名さん]

>>996 匿名さん
六本木と渋谷でタワマンの希少性も違う気がしますね。

[998: 匿名さん]

>>996 匿名さん
1ldkは投資目線で価格形成されるから、50平米で40万で貸して年間480万、3％で割り戻して1.6億円（坪1066万）がいいとこだということだね
自己居住用は欲しいか欲しくないか、現金と比べてどれだけ税務上の評価メリットがあるかどうか等の要素が乗ってくるから坪1500から3000とバラエティに富んだ価格形成になるということなのかな

[999: 匿名さん]

所有欲という意味では、ここの希少性はかなり優れていると思います。モノは檜町に劣るでしょうが、賃料の単価もこちらの方が高そう。

[1000: ご近所さん]

>>999 匿名さん
渋谷駅８分の渋谷ザタワーが坪2.5から2.8万くらいで貸せてるから、ここは3万超えるよな

[1001: 匿名さん]

>>998 匿名さん
ここが利回り３%で手に入るといいですね。

[1002: 匿名さん]

ここはあくまで副都心線
都心と同じ価格帯なら都心買います

[1003: 匿名さん]

>>1002 匿名さん
どうぞ、都心でいくらでもあるタワマンをご検討くださいな。

[1004: 匿名さん]

>>1001 匿名さん
3%以上の利回りになる40平米1.5億なら購入検討しますんで、地元の不動産屋からレインズに載せてね

[1005: 匿名さん]

ここは都心と宮益坂ビルディングの間くらいでしょ
40㎡15000万ならもっと都心が視野に入ってくる

[1006: 匿名さん]

>>1005 匿名さん
下に外資系のハイクオリティなサービスアパートメントが入れば、こちらのレジデンスはそのサービスが使える可能性があるから、一般の分譲マンションとは一線を画したレベルになんじゃない
知らんけど

[1007: 匿名さん]

>>1006 匿名さん

そのへんは情報が出てからですね
そういうサービスはプレミア階のみになってる例もありますし

[1008: 検討板ユーザーさん]

>>1007 匿名さん
確かにバレーサービスやルームサービスも有無も重要な要素だよな
サービスアパートメントだから必ずあるともいい切れないしね

[1009: 匿名さん]

大分工事が進んできましたが、あと２年で完成するとは思えないんだが。

[1010: 検討板ユーザーさん]

>>1009 匿名さん

高層建物は、基礎施行に時間がかかり、建物自体は意外と早く出来上がります。工事は予定度進んでいるそうです。

[1011: 匿名さん]

>>1010 検討板ユーザーさん
ここは駅前バスロータリーの地下駐車場とつながる地下駐車場があるし、地下にはかなり時間をかけましたね。

[1012: 匿名さん]

ネクスト渋谷桜丘のエリアの物件持ってたら、地権者住戸で化けるんですかね

[1013: 匿名さん]

>>1012 匿名さん

そりゃ化けますよ。同じくらいの面積もらって坪1,000万でしょうから。

[1014: 匿名さん]

坪1000万ってことは、100平米は30坪だから3億円ってことだよね
そんなに化けるんすか

[1015: 匿名さん]

>>1014 匿名さん
楽勝ですよ。ただし、おそらくあと１０年はかかるだろうね。

[1016: 匿名さん]

10年ですかー
生きていられるかどうか微妙な年数だなぁ
なんでそんなに年数かかるんすか？

[1017: 匿名さん]

>>1016 匿名さん

都市計画決定されて権利変換まで５年、そっから着工して完成まで５年、計１０年です。これが最短のイメージ。

[1018: 匿名さん]

>>1012 匿名さん
麻布虎ノ門再開発もあと1.2年で完成のタイミングになると坪1200とか1500だとかと大盛り上がりだけど、渋谷駅前の再開発も全部合わせれば同じくらいの規模だし注目度はむしろ上なんじゃないのかな
世界の渋谷だから外人受けもかなりいいでしょ

[1019: 再開発経験者]

>>1015 匿名さん
ネクストは10年では難しいでしょう。区画内のメインストリートが区の補助路線になっています。
その補助路線と結節路線との関連性、経済性も勘案されると思うので。

[1020: 匿名さん]

道路まで変えるとなると20年がかりになるのかもね
元々、再開発って30年とかざらにかかってるよ
むしろ、進めばラッキーって感じかな