渋谷区桜丘地区再開発マンション棟ってどうですか？

[匿名さん]

完成は2020年とまだまだ先のことですが、情報をいただければと思います。
気になる分譲価格やグレードはいかがでしょうか。
共用施設等もご存知の方がいれば教えてください。

■渋谷駅桜丘口地区再開発計画の概要

事業主体：渋谷駅桜丘口地区市街地再開発準備組合
所在：東京都渋谷区桜丘町1番、2番、3番、4番、8番の各地内ほか
用途：事務所、店舗、住宅、生活支援施設、起業支援施設、教会、駐車場など
敷地面積：約1万7000m2
延べ面積：約24万1400m2
開業予定：2020年頃

B街区概要（B棟）
用途：住宅、事務所、店舗、生活支援施設、駐車場など
敷地面積：約8510m2
延べ面積：約6万5900m2
階数：地上32階、地下2階
高さ：約150m

[361: 匿名さん]

15階から下のサービスアパートメント部分から売り物がでる可能性はありますか？

[362: 匿名さん]

>>359 匿名さん
まだ解体も始まってないけどな。

[363: 地権者]

>>360 マンション検討中さん
現在は満室で募集はありませんが、過去の成約状況からすると、そこはその相場です。
http://s.reblo.net/home-star/build-636766.html

ただ、込み入った車での移動がしにくい場所と地下巨大駐車場、駅直結、オフィスビル上層階との違いがどこまで賃料に差が出るかですね。

[364: 地権者]

>>361 匿名さん
15階から下は、全てオフィスフロアですから、売りには出ないと思いますよ。

[365: 地権者]

>>362 匿名さん
テナント、入居者の退去が今年の10月末、解体は来年早々からですね。
予定通り竣工してくれれば良いのですが。

[366: 地権者]

3/28に開かれる臨時総会議案書が届きました。大きな変更点は、以下です。コストを変えず価値を高めるためでしょうか。この内容で承認されると思われます。

A棟、B棟共に若干延べ面積を広くした。(建ぺい率の引上げ)
A棟を37階建から39階へ変更。
B棟を32階建から30階建へ変更。(住居階を1030平米から1310平米へ)
共同住宅数を170から150へ変更。最大を400平米から330平米へ変更。
着工を平成31年12月から平成31年5月に前倒し。竣工平成35年11月は変わらず。(建設期間を伸ばすことでコストダウン？)

[367: 匿名さん]

やうやく造る戸数が155に決まったんですね
30階建なのに155戸とはだいぶ少なくなりましたね
ちなみに地権者の方は坪単価いくらで増し床できるんですか

[368: 地権者]

>>367 匿名さん

収益性を高めるために、
住居を減らしオフィスフロアを増やした
戸数を地権者需要に合わせた
最上階を2部屋から4部屋へ増やした(広さは狭く)
のでしょうね。
増し床単価は、回答出来ません。機密事項です。

[369: 匿名さん]

A1棟の渋谷駅直結のオフィスビルは坪単価1200万円くらいの価値でしょうから、1フロア850坪でちょうど100億円くらいの価値になりますね
東急は事業費1950億円相当分として19階分くらいを取得するのでしょうかね？

[370: 匿名さん]

>>369 匿名さん
坪４万の賃料で、利回り４%で計算すれば坪1,200万ですね。でも、東急が1,950億を拠出するって意味ではないですよ。

[371: 匿名さん]

もはや、坪単価１２００マンの時代到来ですか。
ミットタウンの坪１０００マンマンションが販売されて
吃驚していたのが懐かしい。

[372: 匿名さん]

檜町のパーマンのことなら200坪60億で坪単価は3,000万でしたよー。
最上階PHのだから公園側じゃない方は半値？位でしたけど坪1,500万は超えてたはず。
けどここが坪1,200万かー。うーん。

[373: 匿名さん]

最上階ペントハウスの250平米（75坪）は
坪2000万円なら15億円
坪3000万円なら22.5億円ですね

分譲で出てくるようならかなり話題になりそうですね

[374: 匿名さん]

駅×駅前再開発直結タワマンって過去にありませんよね。しかも渋谷駅です。史上最高の立地ではないでしょうか。檜町や青山よりも、圧倒的に注目されるでしょう。

[375: 匿名さん]

30階建のタワーマンションだから、
高層階 坪2000万
中層階 坪1200万
低層階 坪800万
くらいになるんじゃないかな

ホテルのケータリングやバレーパーキングがあって平置き駐車場なら、もう2割高もありうるかと

[376: 匿名さん]

>>375 匿名さん
低層階はサービスアパートメントですね。１６階？より上が分譲になります。ここは狭い部屋が多い分、広めのタイプの部屋は、希少価値が高くなるのではないでしょうか。

[377: 名無しさん]

>>376 匿名さん
17～19階は40平米ばかりになります。
上に上がるにつれて広くなります。

[378: 匿名さん]

住民層が相当幅広くなりそうですね・・・

[379: 匿名さん]

>>377 名無しさん
違うんじゃないかな。１６階〜２２階が４０m2ちょいのフロアです。

[380: 地権者]

>>379 匿名さん

16階は2戸、17階は18戸、18,19階は20戸、20階は18戸、21,22階は14戸です。
全てが40平米ではなく、21,22階は60平米超の部屋もあります。

間取りは3月28日の総会で確定し、増床単価なども確定しました。地権者に割り当てられる部屋も5月11日に確定します。

[381: 匿名さん]

最上階の30階は276平米、277平米、183平米、183平米との部屋割りのようです
サービスアパートになる16階以下は売りにでなさそうですね
いずれにしても地権者向けの価格が気になるところですね

[382: 地権者]

>>381 匿名さん

地権者では無いようですが、細部を随分ご存じですね。組合員しか知らない情報なのに。

[383: 匿名さん]

どこを選ぼうか、、楽しみですね。
オラ、ワクワクすっぞ。

[384: 匿名]

あと5年くらいで長かった渋谷駅周辺の工事も終息に向かい整備された姿に変わっていくと思います。

南青山7に持ってるマンションも価値あがるかな？

[385: eマンションさん]

>>380 地権者さん
人気の部屋は相当の倍率になりそうですね！
16階から下の地権者向け価格表ってないのでしょうか？

[386: 匿名さん]

>>385 eマンションさん
東急不動産が(外国人向け)サービスアパートメントで再開発の許可を受けてますから、もし分譲なんかしたら、都庁から大変なお叱りを受けるでしょうね。

[387: 地権者]

>>385 eマンションさん

16階以上の権利交換価格(市場価格ではなく、交換上の価格)は、ごく一部開示されてます。どの部屋と交換するのが望ましいか、事前に組合が提案をしているので、倍率はほぼ1倍、つまり権利に合わせて部屋を作り割り当ててます。

16階から下の部屋は、交換対象ではないので、価格表のようなものはないと思われます。5年以上先に完成する物件の価格なんて、まだ決められません。

[388: 地権者]

>>386 匿名さん

100億円を越える補助金が入っている再開発事業ですし、申請外のことは出来ません。
仮換地として、従前の宅地の代わりに使用できる土地を決めますので、決めずに開発も出来ません。

[389: 匿名さん]

>>388 地権者さん
この地権者、前からちょいちょい意味の分からないこと言いますね。仮換地なんかしてないでしょう。

[390: 地権者]

>>389 匿名さん

表現が正しくなったですか？
組合からは仮換地と聞きましたが。
土地区画整理事業では、そう言われるのですがね。今回も同じと思いますけど。

[391: 匿名さん]

16階から下のサービスアパートメントは地権者が希望してもとれないんですか？
賃貸収入を考えれば、上層階より低層階の方が利回りが高いし、ましてやサービスアパートメントで外人に短期貸しができれば、より収益性が高いので魅力的だと思うのですが！

[392: 匿名]

>>391 匿名さん
いや、無理ですよ。まずはサービスアパートメントとは何かを調べてみましょう。

[393: 匿名さん]

>>390 地権者さん
ここは土地区画整理事業かいな？

[394: 地権者]

>>393 匿名さん

都市再生特別措置法に基づく都市再生特別地区の都市計画ですけど、
従前の権利を開発後の権利に換え、登記するので、そのような表現を使っただけですけど。
組合の方も、この表現を使いました。
ご指摘の通り、適切かと言われると、違うのでしょうが、区画整理等を知っている人には分かりやすい表現です。
気にされるようでしたら、私の記載内容は無視してください。

[395: 匿名]

>>394 地権者さん
組合の人も言わないでしょうね。
聞き間違いですよ。

[396: 匿名さん]

>>392 匿名さん
サービスアパートメントとはホテルとアパートの中間の機能をもった住居のことで、この2つの施設とは全く別の施設である。

敷金・礼金はない。サービス内容は、水道光熱費、リネン交換、クリーニング、ハウスキーピング、朝食サービスなど多岐にわたる。 フィットネスジム、スパ施設などの附帯施設も利用できる施設もある。

日本では、外国人や一部富裕層向けに超高級サービスアパートメントが営業している。 東南アジアなど発展途上国では、手頃な値段で宿泊可能なので、主に日系企業の駐在員などが利用している。by wiki

つまり、ホテル並みに収益性の高い部屋ですよね

ということはマンションの相場が坪800万くらいの価値とすれば、サービスアパートメントにすれば、より高くなりますね

[397: 匿名]

>>396 匿名さん
ごめんなさい。指摘が悪かったですね。
サービスアパートメントって共同住宅ではなく宿泊施設になるんです。用途が違うので分譲なんて無理です。さらに言うと宿泊施設は廊下なども容積率に算入されてしまったりと住宅よりも厳しい基準になりますが、ややこしい話で、再開発では宿泊施設を加えることで容積率の緩和をより大きく受けているはずなので、例えば完成後に分割して売っちゃいましたなんて言ったら大問題ですよね。そんなことしたら、東急不動産も免許なくなっちゃいますよ。

[398: 評判気になるさん]

>>397 匿名さん
であれば、サービスアパートメントの価格設定は坪当りいくらになってるんですか
860ぐらいなら妥当な気がしますが！

[399: 匿名さん]

一括して法人が買うんじゃないですかね

多分個人では管理しきれないですよ

[400: 匿名さん]

アスコットやオークウッドに委託する前提として、法人が入札で買うとしたら、いくらぐらいが落札水準になるんでしょうね？

[401: 匿名さん]

キャストと一緒で東急系列でしょ

[402: 匿名さん]

カネの話ばっかり。迂闊に手を出すとぼったくられそう・・

[403: 匿名さん]

人気ないですね

[404: 匿名さん]

地権者めんどくさそうで

[405: 匿名さん]

六本木ヒルズのレジデンスB棟のイメージなんだろうね
分譲はほとんとない気がしてきた

[406: 匿名さん]

分譲数が少なくても、渋谷駅に住みたい人、あんまりいないから大丈夫では。。。

[407: 匿名さん]

とりあえず区役所の建て替えマンションのモデルルームが6月にオープンするんで、価格帯はそこが参考になるんでない

[408: 匿名さん]

どう参考になりますか？
要素が違い過ぎて比較のしようがないです。

[409: 匿名さん]

定借だけど住むなら断然クヤクションの方がいいなあ。
てか駅、それも渋谷駅に住みたい人って探すのに苦労しそう。

[410: 匿名さん]

普通の人の渋谷のイメージはそうでしょうね。でも、偉そうにそんな風に言う人に限って桜丘町とか歩いたことないんだよね。まぁ特に行く必要もな場所だと思いますが、渋谷でも以外と落ち着いて住める、閑静な？静かな？寂れた？場所だと思いますよ。

[411: 匿名さん]

建物解体はいつ頃ですか？
分譲開始はいつ頃ですか？

[412: 匿名さん]

とはいっても今の桜丘町は歩く価値すらないしなぁ、、
環境と閑静さで言ったらクヤクションとは比較にならんし、パーコと地権者向け東急じゃ仕様が違いすぎなすがな、、

[413: 匿名さん]

クヤクションはパークコートで確定？
渋谷区初のパークコートザ・タワーってことですよね。ほしい、、、

[414: 匿名さん]

名称はブランズザ・タワー渋谷桜丘になるんですか？

[415: 匿名さん]

楽しみでしかないですね。
東急は最近頑張ってますから(*^^*)

[416: 匿名さん]

ここ、東急なのかぁ、、、
残念すぎる

三井クヤクションにしよっと。

[417: 匿名さん]

渋谷のIT社長が賃貸で住むのかな。

[418: 匿名さん]

ないない
そんな金ある人はもっとマシなトコ選ぶよ

[419: 匿名さん]

あなた恥ずかしいね。ここより高額のマンションって片手くらいしか無いんじゃないの。

[420: 匿名さん]

六本木ヒルズみたいに、となりのオフィス棟に会社のオフィスを構えて、ここのレジデンスに住むのが2020年以降のIT社長の定番スタイルでしょう
賃貸で200平米200万くらいの賃料で住めるんでない

[421: 匿名さん]

>>420 匿名さん

発想が古いねwww

[422: 匿名さん]

仕様はこことクヤクショとどちらが高い？

[423: 匿名さん]

東急の時点でお察し。
なんで三井にしなかったんだろー。
三井さんのお眼鏡に叶わなかったのだろうけど。

[424: 匿名さん]

桜丘口は経済条件コンペやってないからね
てか、これで仕様が六本木ヒルズのB棟レベルだったら相当問題になるでしょ
東急の地元だから六本木ヒルズとC棟レベルの仕様のはずですよ

[425: 匿名さん]

別に三井不動産だからって大したことないかな。デザインも施工も建材だって外注品だし。それよりも施工会社の方が気にする。タワマンなら施工できる会社も決まって来るし、ここのような再開発も含んだとこは、色々JVするんでしょ。

[426: 匿名さん]

それでもやはり、三井ならなおよかったね。

[427: 匿名さん]

基本情報を知らない方が多いので、公開されて、良くまとまっているHPをご案内します。
渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発事業
http://skyskysky.net/construction/202002.html

[428: 匿名さん]

見た感じ、良くも悪くも渋谷だね

[429: 匿名さん]

男の嫉妬はかっこわるい

[430: 匿名さん]

ここのポジの人、いつもこうやって話が飛びますよね

[431: 匿名さん]

逆ですね、ここの再開発の地域は、良くも悪くも渋谷っぽくないです。

[432: 匿名さん]

>>427 匿名さん
マンションとビルの合計で専有面積は45000坪くらいですかね

[433: 匿名さん]

立地も建物も申し分ないですから、あとは空中のロビー階がどれだけ豪華というかセンスよく造るかでしょうね。どっかのビジネスホテル並みだったりして。

[434: 匿名さん]

何もない荒野から、よくここまで発展したものだ

[435: 匿名さん]

渋谷愛の強いこのポジさん、孤軍奮闘珍道中って感じかな。

[436: 匿名さん]

築15年の青山パークタワーの売り出し価格が坪750万を超えてきますね。
ここは最低でも坪800万からのスタートでしょうか。だとしたら誰も買えませんね。

[437: 地権者]

5/11にやっと権利交換の部屋が決まりました。
希望の部屋との交換が確定して良かった。
評価に対する意見は様々ですが、積和不動産に、最近販売された近隣の新築マンションを基準とした査定書を出してもらいました。なかなか良い査定に満足しました。
東急リバブルに査定を依頼したら、一週間後に親会社案件なので出せないと言われてしまいました。それはそうですよね。安易に親会社が今後売り出す物件の評価は出来ませんからね。

[438: 匿名さん]

人気ないね、、、

[439: 匿名さん]

>>437
地権者は羨ましいですね。坪単価いくらぐらいでしょうか。いくらの投資でいくらぐらいの査定になりましたか？

[440: 匿名さん]

渋谷スクランブルスクウェアなど新オフィスビルは、
続々とIT企業の入居が決まっていくようですね。
続報が楽しみですね。

[441: 匿名さん]

家族で住みたい場所ではないですね。

[442: 匿名さん]

普通の家族が住むような場所ではないね。
家族で住むのは極一部でしょう。
あとは会社経営してるシングルもしくはDINKS。

[443: 匿名さん]

子供が住む環境ではないということです。
メインはナイトライフを愉しめる大人の男性でしょう。

[444: 匿名さん]

>>439 匿名さん

すいませんが、こたえられません。
ただ、20年前に購入した際に、再開発計画があることは知っていました。
8年ほど前に売り物件が出たときに、追加購入しておけば良かったなーと悔やんでます。

[445: 匿名さん]

>>444
そんなことも答えられないなら、
>>437
のようなレスをするべきではない。
せめて坪単価いくらだったかぐらい言ったら？

[446: 匿名さん]

オラつく自信のない人は住めませんね

[447: 匿名さん]

オラつくの意味、理解できませんが、
そんなことしている間に駅の改札入って、
電車乗ってますよ。
エントランス出て山手線ホームまで３分でしょう。

[448: 匿名さん]

オラオラすることです。
渋谷の線路脇ですからそのくらいの気概は必要です。

[449: 匿名さん]

どこの山手駅だって線路ありますよ。。
線路がーと理由つけて、駅近、駅直結を買わないのも、
良いと思います。笑

[450: 匿名さん]

>>445 匿名さん

質問するのも自由、それにどう答えるかも自由。機密情報を開示出来る訳ないことぐらい理解しましょうよ。
自慢している訳ではなく、今の開発情報を提供しているのですから。皆さんの役にたっていると思いますけどね。
この掲示板はどんどん質が悪くなってきてますね。

[451: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[452: 匿名さん]

>>451 匿名さん

この投稿内容、気になりますね。

[453: 匿名さん]

＞＞４５０
査定しました。満足価格でした。

＞いくらでしたか？どのくらい値上がりしましたか？

＞答えられません。

このやり取りに対して
＞質問するのも自由、それにどう答えるかも自由。機密情報を開示出来る訳ないことぐらい理解しましょうよ。
自慢している訳ではなく、今の開発情報を提供しているのですから。皆さんの役にたっていると思いますけどね。この掲示板はどんどん質が悪くなってきてますね。

どこにも機密情報もないし、開発情報もどこにもないけど。
ここのネガは頭悪すぎ。

[454: 匿名さん]

ここのスレ、投稿の大半が約１名の方のがんばりによるものらしいですね。

[455: 匿名さん]

＞＞４５４
それ君のことでしょ。
頑張ってネガしてるの君だけだよ。
山手線から見上げる度に、
苦虫を噛み潰したような顔にならないでね。

[456: 匿名さん、]

要するに山手線の騒音が住人にとって苦々しいということでしょうね。

[457: 匿名さん]

苦虫さんは、高額物件をネガしてしまう病気みたいですね。
貧乏からくる心の病気は、お金がないと治りませんね。

[458: 匿名さん]

ここは住む価値がないと判断しました。
やはり三田小山の再開発マンションにします。
むこうを買う予算でこちらなら2倍の広さの部屋が買えますから、少しだけ心残りです。

[459: 匿名さん]

苦虫さん、三田小山を上げたり下げたり大変ですね。
もう自分でもどこをネガすればいいのか理解できていないことでしょう。

[460: 匿名さん]

その発言、気になりますね。
どういうことですか？いつもの中の人さん。