渋谷区桜丘地区再開発マンション棟ってどうですか？

[匿名さん]

完成は2020年とまだまだ先のことですが、情報をいただければと思います。
気になる分譲価格やグレードはいかがでしょうか。
共用施設等もご存知の方がいれば教えてください。

■渋谷駅桜丘口地区再開発計画の概要

事業主体：渋谷駅桜丘口地区市街地再開発準備組合
所在：東京都渋谷区桜丘町1番、2番、3番、4番、8番の各地内ほか
用途：事務所、店舗、住宅、生活支援施設、起業支援施設、教会、駐車場など
敷地面積：約1万7000m2
延べ面積：約24万1400m2
開業予定：2020年頃

B街区概要（B棟）
用途：住宅、事務所、店舗、生活支援施設、駐車場など
敷地面積：約8510m2
延べ面積：約6万5900m2
階数：地上32階、地下2階
高さ：約150m

[341: 地権者]

>>340 匿名さん
そうですね。数よりも権利がどのくらいあり、全体に占める割合がどの程度になるかですね。
権利価格の決定は来年で、まだ権利床がどの程度になるか確定してません。
一年後にはある程度分かってくると思われます。

[342: 匿名さん]

300戸の当初の計画が170戸に減ったのは地権者の希望が思ったほどなかったからなのでしょうか
170戸しかないとほとんど地権者住戸しかないのではないかと心配になります

[343: 名無しさん]

>>342 匿名さん
地権者で権利交換せず、金銭を受け取る方は1%もいないと聞いております。この場所は住宅よりも店舗が多いので、現店舗の方は基本的にA棟のオフィスフロアを希望されると思います。
なので、B棟のレジデンシャルの上層階はそれなりの戸数売り出されると思われます。

[344: 匿名さん]

>>342 匿名さん
都市計画決定された時は170戸でしたよ。

[345: 匿名さん]

>>343 名無しさん
現在店舗で利用している人は、賃借人の可能性もあります。賃借人が再入居を希望しなければ、地権者は店舗だろうが事務所だろうが住居だろうが自由に選択できます。もちろん、今店舗で利用している地権者も、住居だろうと自由に選択できます。

[346: 地権者]

>>345 匿名さん
店舗等借地契約をしている地権者は、賃借人の意向により、A棟と交換し、実際より安い賃料で契約を継続せざるを得ないケースもあるようです。借地借家法の影響ですね。
ここでは起こっていないようですが、他の再開発では、賃借人がごねて賃貸人に安価で権利を売るよう迫ることもあるそうです。借地は他に売るにしても、賃借人の質が悪いと売れにくいので。

[347: 地権者]

>>345 匿名さん
自由に選択できるのですが、しにくい環境にある方も多いのです。

[348: 名無しさん]

>>343 名無しさん
200人地権者がいて1%未満の人が転出って、1人だけ売ってでていくということですか？

[349: 名無しさん]

>>348 名無しさん
正確な人数は知りませんが、1%未満とだけ組合から聞きました。なので、1or2かもしれませんね。

[350: 匿名さん]

結局、A棟の2/3のオフィス、B棟の15階以下が東急所有で賃貸となり、B棟の16階以上170戸のうち、地権者が取得しない部屋が分譲されそうですね
低層の販売に期待してたのに、安い部屋の販売はなさそうですね

[351: 匿名さん]

>>350 匿名さん
そうですね。低層の４０m2ちょいの部屋は、ワンルーム区分の権利変換用でほとんどが消えるので、分譲では出ませんね。

[352: 地権者]

>>351 匿名さん
16～20階の40平米1LDKは、ジェイパーク渋谷桜丘の地権者が半数を占めてます。渋谷区の1R条例に合わせ、40平米になってます。
施工後、ここが坪700万弱で8000万円、1000万円弱なら1億円で売りに出ると思われます。貸出家賃は27～30万円位でしょうから、利回り3～4%と推測するとその価格になります。

[353: 匿名さん]

40平米で9000万円、月額賃貸30万で表面4%ならありかもね
JR新桜丘口駅歩2分はホント魅力ですしね

[354: 名無しさん]

>>353 匿名さん
比較対象がないぐらい利便性のよい物件なのが魅力ですね。ベンチャー社長のホテル利用や、税理士、弁護士、保険代理店等の事務所として使えるのが魅力でしょうね。

[355: 匿名さん]

青山一丁目駅前のパークアクシス青山一丁目タワーのイメージにちかいのかな？
http://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/6326

[356: 地権者]

>>355 匿名さん
パークアクシス青山一丁目タワーは、かなりホテルライクですよね。そこまでの高級感はないと思いますが、立地、希少性、利便性はこちらの方が上。
どの程度の家賃相場になるのでしょうかね。

[357: 匿名さん]

上層階からなら、スクランブル交差点のカウントダウン見えるかな

[358: 地権者]

>>357 匿名さん
B棟だと、A棟に隠れて見えないでしょうね。
他にも渋谷駅前は開発ラッシュですし。
見るほどのものでもないと思います。
花火大会なら、近くで見れると価値があるでしょうが。

[359: 匿名さん]

販売開始は春から夏ぐらいですかね
マンション相場が急騰している絶妙なタイミングになりそうですね

[360: マンション検討中さん]

40平米で30万だと無理あるね。駅2分築浅のテラス渋谷美竹で22万とかだし。25超えてくると微妙かな

[361: 匿名さん]

15階から下のサービスアパートメント部分から売り物がでる可能性はありますか？

[362: 匿名さん]

>>359 匿名さん
まだ解体も始まってないけどな。

[363: 地権者]

>>360 マンション検討中さん
現在は満室で募集はありませんが、過去の成約状況からすると、そこはその相場です。
http://s.reblo.net/home-star/build-636766.html

ただ、込み入った車での移動がしにくい場所と地下巨大駐車場、駅直結、オフィスビル上層階との違いがどこまで賃料に差が出るかですね。

[364: 地権者]

>>361 匿名さん
15階から下は、全てオフィスフロアですから、売りには出ないと思いますよ。

[365: 地権者]

>>362 匿名さん
テナント、入居者の退去が今年の10月末、解体は来年早々からですね。
予定通り竣工してくれれば良いのですが。

[366: 地権者]

3/28に開かれる臨時総会議案書が届きました。大きな変更点は、以下です。コストを変えず価値を高めるためでしょうか。この内容で承認されると思われます。

A棟、B棟共に若干延べ面積を広くした。(建ぺい率の引上げ)
A棟を37階建から39階へ変更。
B棟を32階建から30階建へ変更。(住居階を1030平米から1310平米へ)
共同住宅数を170から150へ変更。最大を400平米から330平米へ変更。
着工を平成31年12月から平成31年5月に前倒し。竣工平成35年11月は変わらず。(建設期間を伸ばすことでコストダウン？)

[367: 匿名さん]

やうやく造る戸数が155に決まったんですね
30階建なのに155戸とはだいぶ少なくなりましたね
ちなみに地権者の方は坪単価いくらで増し床できるんですか

[368: 地権者]

>>367 匿名さん

収益性を高めるために、
住居を減らしオフィスフロアを増やした
戸数を地権者需要に合わせた
最上階を2部屋から4部屋へ増やした(広さは狭く)
のでしょうね。
増し床単価は、回答出来ません。機密事項です。

[369: 匿名さん]

A1棟の渋谷駅直結のオフィスビルは坪単価1200万円くらいの価値でしょうから、1フロア850坪でちょうど100億円くらいの価値になりますね
東急は事業費1950億円相当分として19階分くらいを取得するのでしょうかね？

[370: 匿名さん]

>>369 匿名さん
坪４万の賃料で、利回り４%で計算すれば坪1,200万ですね。でも、東急が1,950億を拠出するって意味ではないですよ。

[371: 匿名さん]

もはや、坪単価１２００マンの時代到来ですか。
ミットタウンの坪１０００マンマンションが販売されて
吃驚していたのが懐かしい。

[372: 匿名さん]

檜町のパーマンのことなら200坪60億で坪単価は3,000万でしたよー。
最上階PHのだから公園側じゃない方は半値？位でしたけど坪1,500万は超えてたはず。
けどここが坪1,200万かー。うーん。

[373: 匿名さん]

最上階ペントハウスの250平米（75坪）は
坪2000万円なら15億円
坪3000万円なら22.5億円ですね

分譲で出てくるようならかなり話題になりそうですね

[374: 匿名さん]

駅×駅前再開発直結タワマンって過去にありませんよね。しかも渋谷駅です。史上最高の立地ではないでしょうか。檜町や青山よりも、圧倒的に注目されるでしょう。

[375: 匿名さん]

30階建のタワーマンションだから、
高層階 坪2000万
中層階 坪1200万
低層階 坪800万
くらいになるんじゃないかな

ホテルのケータリングやバレーパーキングがあって平置き駐車場なら、もう2割高もありうるかと

[376: 匿名さん]

>>375 匿名さん
低層階はサービスアパートメントですね。１６階？より上が分譲になります。ここは狭い部屋が多い分、広めのタイプの部屋は、希少価値が高くなるのではないでしょうか。

[377: 名無しさん]

>>376 匿名さん
17～19階は40平米ばかりになります。
上に上がるにつれて広くなります。

[378: 匿名さん]

住民層が相当幅広くなりそうですね・・・

[379: 匿名さん]

>>377 名無しさん
違うんじゃないかな。１６階〜２２階が４０m2ちょいのフロアです。

[380: 地権者]

>>379 匿名さん

16階は2戸、17階は18戸、18,19階は20戸、20階は18戸、21,22階は14戸です。
全てが40平米ではなく、21,22階は60平米超の部屋もあります。

間取りは3月28日の総会で確定し、増床単価なども確定しました。地権者に割り当てられる部屋も5月11日に確定します。

[381: 匿名さん]

最上階の30階は276平米、277平米、183平米、183平米との部屋割りのようです
サービスアパートになる16階以下は売りにでなさそうですね
いずれにしても地権者向けの価格が気になるところですね

[382: 地権者]

>>381 匿名さん

地権者では無いようですが、細部を随分ご存じですね。組合員しか知らない情報なのに。

[383: 匿名さん]

どこを選ぼうか、、楽しみですね。
オラ、ワクワクすっぞ。

[384: 匿名]

あと5年くらいで長かった渋谷駅周辺の工事も終息に向かい整備された姿に変わっていくと思います。

南青山7に持ってるマンションも価値あがるかな？

[385: eマンションさん]

>>380 地権者さん
人気の部屋は相当の倍率になりそうですね！
16階から下の地権者向け価格表ってないのでしょうか？

[386: 匿名さん]

>>385 eマンションさん
東急不動産が(外国人向け)サービスアパートメントで再開発の許可を受けてますから、もし分譲なんかしたら、都庁から大変なお叱りを受けるでしょうね。

[387: 地権者]

>>385 eマンションさん

16階以上の権利交換価格(市場価格ではなく、交換上の価格)は、ごく一部開示されてます。どの部屋と交換するのが望ましいか、事前に組合が提案をしているので、倍率はほぼ1倍、つまり権利に合わせて部屋を作り割り当ててます。

16階から下の部屋は、交換対象ではないので、価格表のようなものはないと思われます。5年以上先に完成する物件の価格なんて、まだ決められません。

[388: 地権者]

>>386 匿名さん

100億円を越える補助金が入っている再開発事業ですし、申請外のことは出来ません。
仮換地として、従前の宅地の代わりに使用できる土地を決めますので、決めずに開発も出来ません。

[389: 匿名さん]

>>388 地権者さん
この地権者、前からちょいちょい意味の分からないこと言いますね。仮換地なんかしてないでしょう。

[390: 地権者]

>>389 匿名さん

表現が正しくなったですか？
組合からは仮換地と聞きましたが。
土地区画整理事業では、そう言われるのですがね。今回も同じと思いますけど。