渋谷区桜丘地区再開発マンション棟ってどうですか？

[匿名さん]

完成は2020年とまだまだ先のことですが、情報をいただければと思います。
気になる分譲価格やグレードはいかがでしょうか。
共用施設等もご存知の方がいれば教えてください。

■渋谷駅桜丘口地区再開発計画の概要

事業主体：渋谷駅桜丘口地区市街地再開発準備組合
所在：東京都渋谷区桜丘町1番、2番、3番、4番、8番の各地内ほか
用途：事務所、店舗、住宅、生活支援施設、起業支援施設、教会、駐車場など
敷地面積：約1万7000m2
延べ面積：約24万1400m2
開業予定：2020年頃

B街区概要（B棟）
用途：住宅、事務所、店舗、生活支援施設、駐車場など
敷地面積：約8510m2
延べ面積：約6万5900m2
階数：地上32階、地下2階
高さ：約150m

[321: 匿名さん]

>>319 匿名さん
大口も小口も関係なく、地権者が好き勝手に選んで、残った部屋を東急さんが取得しますよ。どこが残るか誰も分からないし、その残った部屋を分譲するのかどうかも東急次第。

[322: 匿名さん]

エアコンはカセットエアコンなんでしょうか？念のため

[323: 地権者]

>>322 匿名さん
内装はまだ未定です。ただ、分譲と権利交換の部屋のグレードは同じにすると聞いておりますので、天井埋込式の可能性が高いですね。

[324: マンション検討中さん]

ワンルームって何平米か決まってますか？
仮に30平米なら坪700万で6300万ですね。

[325: 匿名さん]

>>324 マンション検討中さん
最低４０m2以上です。

[326: 地権者]

>>324 マンション検討中さん
40平米です。当初30～50平米にて検討されましたが、渋谷区の条例により40平米となりました。
小権利者は、追加費用を払って1Rを取得します。払えない場合は、権利分を買い取ってもらうことになりますが、安く損することになるので、選択する方はほどんどいないそうです。1%程度と聞いてます。

[327: 匿名さん]

2014年6月の都市計画決定から3年半たってるのに、まだ室内の仕様も決まってないんですね
通常は都市計画決定から1〜2年で権利変換だと思うんですが！

[328: 地権者]

>>327 匿名さん
そうなんですよ。一昨年の10月の組合設立披露式典があった直後、工事費の高騰等からスケジュールを約2年送らせること、以前記載したVE実施もあり、解体工事が来年12月～となりました。竣工は更に5年後です。
オリンピック需要、景気回復、不動産投資活発化等により、現場の人材確保も困難になってきており、先送りすることで、コストダウンを図ったのです。

[329: 匿名さん]

事業費ですが、1630億円から1973億円に増えちゃってますね

[330: 地権者]

>>329 匿名さん
そうですね。
しかし権利交換、保留床の負担金概算額も
1530億円→1853億円へあがり、補助金収入も20億円ほど増えてますね。

[331: 匿名さん]

保留床の単価は誰が決めるのですか？

[332: 地権者]

>>331 匿名さん
保留床は東急不動産が所有し、その後売り出すでしょうから、売買価格は東急でしょうね。
権利交換の単価は、実勢取引値とは基準が全く違うので比較できません。小権利者が1Rを得るために不足分の支払いがありますが、かなり安いです。なので交換希望の方が99%もおり、他の再開発とこの割合が大きく異なるそうです。他の再開発地域と比較しても、最高の立地ですからね。

[333: 匿名さん]

値段は上がって、仕様は下がってるっていうことですね・・・

[334: 地権者]

>>333 匿名さん

それはどうでしょうかね。そうならないためのVEです。

[335: 匿名さん]

東急は保留床を一般分譲するのと自社系列の不動産ファンドに売却するのとどちらが有利な値段で売ることができるんですか？

[336: 匿名さん]

>>335 匿名さん
それ知りたいか？単に価格なら一般分譲になるよね。販売経費とかの話になると誰も分からない。

[337: 地権者]

>>335 匿名さん
完成までは、約6年先。そんな先の事を東急不動産も決めていないと思いますよ。
ただ、リスクを減らすために、A棟はリート等投資ファンド、B棟は分譲販売するのが一般的でしょう。

[338: 入居済みさん]

地権者様ならご存じと思います。
現在再開発組合はが発足されています。
地権者様の人数はどれくらいですか。

[339: 地権者]

>>338 入居済みさん
正確な人数は公表されてませんが、200人・法人程と聞いております。

[340: 匿名さん]

>>338 入居済みさん
A棟、B棟の地区が入り混じる地権者の数を聞いても意味ないと思うよ。

[341: 地権者]

>>340 匿名さん
そうですね。数よりも権利がどのくらいあり、全体に占める割合がどの程度になるかですね。
権利価格の決定は来年で、まだ権利床がどの程度になるか確定してません。
一年後にはある程度分かってくると思われます。

[342: 匿名さん]

300戸の当初の計画が170戸に減ったのは地権者の希望が思ったほどなかったからなのでしょうか
170戸しかないとほとんど地権者住戸しかないのではないかと心配になります

[343: 名無しさん]

>>342 匿名さん
地権者で権利交換せず、金銭を受け取る方は1%もいないと聞いております。この場所は住宅よりも店舗が多いので、現店舗の方は基本的にA棟のオフィスフロアを希望されると思います。
なので、B棟のレジデンシャルの上層階はそれなりの戸数売り出されると思われます。

[344: 匿名さん]

>>342 匿名さん
都市計画決定された時は170戸でしたよ。

[345: 匿名さん]

>>343 名無しさん
現在店舗で利用している人は、賃借人の可能性もあります。賃借人が再入居を希望しなければ、地権者は店舗だろうが事務所だろうが住居だろうが自由に選択できます。もちろん、今店舗で利用している地権者も、住居だろうと自由に選択できます。

[346: 地権者]

>>345 匿名さん
店舗等借地契約をしている地権者は、賃借人の意向により、A棟と交換し、実際より安い賃料で契約を継続せざるを得ないケースもあるようです。借地借家法の影響ですね。
ここでは起こっていないようですが、他の再開発では、賃借人がごねて賃貸人に安価で権利を売るよう迫ることもあるそうです。借地は他に売るにしても、賃借人の質が悪いと売れにくいので。

[347: 地権者]

>>345 匿名さん
自由に選択できるのですが、しにくい環境にある方も多いのです。

[348: 名無しさん]

>>343 名無しさん
200人地権者がいて1%未満の人が転出って、1人だけ売ってでていくということですか？

[349: 名無しさん]

>>348 名無しさん
正確な人数は知りませんが、1%未満とだけ組合から聞きました。なので、1or2かもしれませんね。

[350: 匿名さん]

結局、A棟の2/3のオフィス、B棟の15階以下が東急所有で賃貸となり、B棟の16階以上170戸のうち、地権者が取得しない部屋が分譲されそうですね
低層の販売に期待してたのに、安い部屋の販売はなさそうですね

[351: 匿名さん]

>>350 匿名さん
そうですね。低層の４０m2ちょいの部屋は、ワンルーム区分の権利変換用でほとんどが消えるので、分譲では出ませんね。

[352: 地権者]

>>351 匿名さん
16～20階の40平米1LDKは、ジェイパーク渋谷桜丘の地権者が半数を占めてます。渋谷区の1R条例に合わせ、40平米になってます。
施工後、ここが坪700万弱で8000万円、1000万円弱なら1億円で売りに出ると思われます。貸出家賃は27～30万円位でしょうから、利回り3～4%と推測するとその価格になります。

[353: 匿名さん]

40平米で9000万円、月額賃貸30万で表面4%ならありかもね
JR新桜丘口駅歩2分はホント魅力ですしね

[354: 名無しさん]

>>353 匿名さん
比較対象がないぐらい利便性のよい物件なのが魅力ですね。ベンチャー社長のホテル利用や、税理士、弁護士、保険代理店等の事務所として使えるのが魅力でしょうね。

[355: 匿名さん]

青山一丁目駅前のパークアクシス青山一丁目タワーのイメージにちかいのかな？
http://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/6326

[356: 地権者]

>>355 匿名さん
パークアクシス青山一丁目タワーは、かなりホテルライクですよね。そこまでの高級感はないと思いますが、立地、希少性、利便性はこちらの方が上。
どの程度の家賃相場になるのでしょうかね。

[357: 匿名さん]

上層階からなら、スクランブル交差点のカウントダウン見えるかな

[358: 地権者]

>>357 匿名さん
B棟だと、A棟に隠れて見えないでしょうね。
他にも渋谷駅前は開発ラッシュですし。
見るほどのものでもないと思います。
花火大会なら、近くで見れると価値があるでしょうが。

[359: 匿名さん]

販売開始は春から夏ぐらいですかね
マンション相場が急騰している絶妙なタイミングになりそうですね

[360: マンション検討中さん]

40平米で30万だと無理あるね。駅2分築浅のテラス渋谷美竹で22万とかだし。25超えてくると微妙かな

[361: 匿名さん]

15階から下のサービスアパートメント部分から売り物がでる可能性はありますか？

[362: 匿名さん]

>>359 匿名さん
まだ解体も始まってないけどな。

[363: 地権者]

>>360 マンション検討中さん
現在は満室で募集はありませんが、過去の成約状況からすると、そこはその相場です。
http://s.reblo.net/home-star/build-636766.html

ただ、込み入った車での移動がしにくい場所と地下巨大駐車場、駅直結、オフィスビル上層階との違いがどこまで賃料に差が出るかですね。

[364: 地権者]

>>361 匿名さん
15階から下は、全てオフィスフロアですから、売りには出ないと思いますよ。

[365: 地権者]

>>362 匿名さん
テナント、入居者の退去が今年の10月末、解体は来年早々からですね。
予定通り竣工してくれれば良いのですが。

[366: 地権者]

3/28に開かれる臨時総会議案書が届きました。大きな変更点は、以下です。コストを変えず価値を高めるためでしょうか。この内容で承認されると思われます。

A棟、B棟共に若干延べ面積を広くした。(建ぺい率の引上げ)
A棟を37階建から39階へ変更。
B棟を32階建から30階建へ変更。(住居階を1030平米から1310平米へ)
共同住宅数を170から150へ変更。最大を400平米から330平米へ変更。
着工を平成31年12月から平成31年5月に前倒し。竣工平成35年11月は変わらず。(建設期間を伸ばすことでコストダウン？)

[367: 匿名さん]

やうやく造る戸数が155に決まったんですね
30階建なのに155戸とはだいぶ少なくなりましたね
ちなみに地権者の方は坪単価いくらで増し床できるんですか

[368: 地権者]

>>367 匿名さん

収益性を高めるために、
住居を減らしオフィスフロアを増やした
戸数を地権者需要に合わせた
最上階を2部屋から4部屋へ増やした(広さは狭く)
のでしょうね。
増し床単価は、回答出来ません。機密事項です。

[369: 匿名さん]

A1棟の渋谷駅直結のオフィスビルは坪単価1200万円くらいの価値でしょうから、1フロア850坪でちょうど100億円くらいの価値になりますね
東急は事業費1950億円相当分として19階分くらいを取得するのでしょうかね？

[370: 匿名さん]

>>369 匿名さん
坪４万の賃料で、利回り４%で計算すれば坪1,200万ですね。でも、東急が1,950億を拠出するって意味ではないですよ。

[371: 匿名さん]

もはや、坪単価１２００マンの時代到来ですか。
ミットタウンの坪１０００マンマンションが販売されて
吃驚していたのが懐かしい。

[372: 匿名さん]

檜町のパーマンのことなら200坪60億で坪単価は3,000万でしたよー。
最上階PHのだから公園側じゃない方は半値？位でしたけど坪1,500万は超えてたはず。
けどここが坪1,200万かー。うーん。

[373: 匿名さん]

最上階ペントハウスの250平米（75坪）は
坪2000万円なら15億円
坪3000万円なら22.5億円ですね

分譲で出てくるようならかなり話題になりそうですね

[374: 匿名さん]

駅×駅前再開発直結タワマンって過去にありませんよね。しかも渋谷駅です。史上最高の立地ではないでしょうか。檜町や青山よりも、圧倒的に注目されるでしょう。

[375: 匿名さん]

30階建のタワーマンションだから、
高層階 坪2000万
中層階 坪1200万
低層階 坪800万
くらいになるんじゃないかな

ホテルのケータリングやバレーパーキングがあって平置き駐車場なら、もう2割高もありうるかと

[376: 匿名さん]

>>375 匿名さん
低層階はサービスアパートメントですね。１６階？より上が分譲になります。ここは狭い部屋が多い分、広めのタイプの部屋は、希少価値が高くなるのではないでしょうか。

[377: 名無しさん]

>>376 匿名さん
17～19階は40平米ばかりになります。
上に上がるにつれて広くなります。

[378: 匿名さん]

住民層が相当幅広くなりそうですね・・・

[379: 匿名さん]

>>377 名無しさん
違うんじゃないかな。１６階〜２２階が４０m2ちょいのフロアです。

[380: 地権者]

>>379 匿名さん

16階は2戸、17階は18戸、18,19階は20戸、20階は18戸、21,22階は14戸です。
全てが40平米ではなく、21,22階は60平米超の部屋もあります。

間取りは3月28日の総会で確定し、増床単価なども確定しました。地権者に割り当てられる部屋も5月11日に確定します。

[381: 匿名さん]

最上階の30階は276平米、277平米、183平米、183平米との部屋割りのようです
サービスアパートになる16階以下は売りにでなさそうですね
いずれにしても地権者向けの価格が気になるところですね

[382: 地権者]

>>381 匿名さん

地権者では無いようですが、細部を随分ご存じですね。組合員しか知らない情報なのに。

[383: 匿名さん]

どこを選ぼうか、、楽しみですね。
オラ、ワクワクすっぞ。

[384: 匿名]

あと5年くらいで長かった渋谷駅周辺の工事も終息に向かい整備された姿に変わっていくと思います。

南青山7に持ってるマンションも価値あがるかな？

[385: eマンションさん]

>>380 地権者さん
人気の部屋は相当の倍率になりそうですね！
16階から下の地権者向け価格表ってないのでしょうか？

[386: 匿名さん]

>>385 eマンションさん
東急不動産が(外国人向け)サービスアパートメントで再開発の許可を受けてますから、もし分譲なんかしたら、都庁から大変なお叱りを受けるでしょうね。

[387: 地権者]

>>385 eマンションさん

16階以上の権利交換価格(市場価格ではなく、交換上の価格)は、ごく一部開示されてます。どの部屋と交換するのが望ましいか、事前に組合が提案をしているので、倍率はほぼ1倍、つまり権利に合わせて部屋を作り割り当ててます。

16階から下の部屋は、交換対象ではないので、価格表のようなものはないと思われます。5年以上先に完成する物件の価格なんて、まだ決められません。

[388: 地権者]

>>386 匿名さん

100億円を越える補助金が入っている再開発事業ですし、申請外のことは出来ません。
仮換地として、従前の宅地の代わりに使用できる土地を決めますので、決めずに開発も出来ません。

[389: 匿名さん]

>>388 地権者さん
この地権者、前からちょいちょい意味の分からないこと言いますね。仮換地なんかしてないでしょう。

[390: 地権者]

>>389 匿名さん

表現が正しくなったですか？
組合からは仮換地と聞きましたが。
土地区画整理事業では、そう言われるのですがね。今回も同じと思いますけど。

[391: 匿名さん]

16階から下のサービスアパートメントは地権者が希望してもとれないんですか？
賃貸収入を考えれば、上層階より低層階の方が利回りが高いし、ましてやサービスアパートメントで外人に短期貸しができれば、より収益性が高いので魅力的だと思うのですが！

[392: 匿名]

>>391 匿名さん
いや、無理ですよ。まずはサービスアパートメントとは何かを調べてみましょう。

[393: 匿名さん]

>>390 地権者さん
ここは土地区画整理事業かいな？

[394: 地権者]

>>393 匿名さん

都市再生特別措置法に基づく都市再生特別地区の都市計画ですけど、
従前の権利を開発後の権利に換え、登記するので、そのような表現を使っただけですけど。
組合の方も、この表現を使いました。
ご指摘の通り、適切かと言われると、違うのでしょうが、区画整理等を知っている人には分かりやすい表現です。
気にされるようでしたら、私の記載内容は無視してください。

[395: 匿名]

>>394 地権者さん
組合の人も言わないでしょうね。
聞き間違いですよ。

[396: 匿名さん]

>>392 匿名さん
サービスアパートメントとはホテルとアパートの中間の機能をもった住居のことで、この2つの施設とは全く別の施設である。

敷金・礼金はない。サービス内容は、水道光熱費、リネン交換、クリーニング、ハウスキーピング、朝食サービスなど多岐にわたる。 フィットネスジム、スパ施設などの附帯施設も利用できる施設もある。

日本では、外国人や一部富裕層向けに超高級サービスアパートメントが営業している。 東南アジアなど発展途上国では、手頃な値段で宿泊可能なので、主に日系企業の駐在員などが利用している。by wiki

つまり、ホテル並みに収益性の高い部屋ですよね

ということはマンションの相場が坪800万くらいの価値とすれば、サービスアパートメントにすれば、より高くなりますね

[397: 匿名]

>>396 匿名さん
ごめんなさい。指摘が悪かったですね。
サービスアパートメントって共同住宅ではなく宿泊施設になるんです。用途が違うので分譲なんて無理です。さらに言うと宿泊施設は廊下なども容積率に算入されてしまったりと住宅よりも厳しい基準になりますが、ややこしい話で、再開発では宿泊施設を加えることで容積率の緩和をより大きく受けているはずなので、例えば完成後に分割して売っちゃいましたなんて言ったら大問題ですよね。そんなことしたら、東急不動産も免許なくなっちゃいますよ。

[398: 評判気になるさん]

>>397 匿名さん
であれば、サービスアパートメントの価格設定は坪当りいくらになってるんですか
860ぐらいなら妥当な気がしますが！

[399: 匿名さん]

一括して法人が買うんじゃないですかね

多分個人では管理しきれないですよ

[400: 匿名さん]

アスコットやオークウッドに委託する前提として、法人が入札で買うとしたら、いくらぐらいが落札水準になるんでしょうね？

[401: 匿名さん]

キャストと一緒で東急系列でしょ

[402: 匿名さん]

カネの話ばっかり。迂闊に手を出すとぼったくられそう・・

[403: 匿名さん]

人気ないですね

[404: 匿名さん]

地権者めんどくさそうで

[405: 匿名さん]

六本木ヒルズのレジデンスB棟のイメージなんだろうね
分譲はほとんとない気がしてきた

[406: 匿名さん]

分譲数が少なくても、渋谷駅に住みたい人、あんまりいないから大丈夫では。。。

[407: 匿名さん]

とりあえず区役所の建て替えマンションのモデルルームが6月にオープンするんで、価格帯はそこが参考になるんでない

[408: 匿名さん]

どう参考になりますか？
要素が違い過ぎて比較のしようがないです。

[409: 匿名さん]

定借だけど住むなら断然クヤクションの方がいいなあ。
てか駅、それも渋谷駅に住みたい人って探すのに苦労しそう。

[410: 匿名さん]

普通の人の渋谷のイメージはそうでしょうね。でも、偉そうにそんな風に言う人に限って桜丘町とか歩いたことないんだよね。まぁ特に行く必要もな場所だと思いますが、渋谷でも以外と落ち着いて住める、閑静な？静かな？寂れた？場所だと思いますよ。

[411: 匿名さん]

建物解体はいつ頃ですか？
分譲開始はいつ頃ですか？

[412: 匿名さん]

とはいっても今の桜丘町は歩く価値すらないしなぁ、、
環境と閑静さで言ったらクヤクションとは比較にならんし、パーコと地権者向け東急じゃ仕様が違いすぎなすがな、、

[413: 匿名さん]

クヤクションはパークコートで確定？
渋谷区初のパークコートザ・タワーってことですよね。ほしい、、、

[414: 匿名さん]

名称はブランズザ・タワー渋谷桜丘になるんですか？

[415: 匿名さん]

楽しみでしかないですね。
東急は最近頑張ってますから(*^^*)

[416: 匿名さん]

ここ、東急なのかぁ、、、
残念すぎる

三井クヤクションにしよっと。

[417: 匿名さん]

渋谷のIT社長が賃貸で住むのかな。

[418: 匿名さん]

ないない
そんな金ある人はもっとマシなトコ選ぶよ

[419: 匿名さん]

あなた恥ずかしいね。ここより高額のマンションって片手くらいしか無いんじゃないの。

[420: 匿名さん]

六本木ヒルズみたいに、となりのオフィス棟に会社のオフィスを構えて、ここのレジデンスに住むのが2020年以降のIT社長の定番スタイルでしょう
賃貸で200平米200万くらいの賃料で住めるんでない