渋谷区桜丘地区再開発マンション棟ってどうですか？

[匿名さん]

完成は2020年とまだまだ先のことですが、情報をいただければと思います。
気になる分譲価格やグレードはいかがでしょうか。
共用施設等もご存知の方がいれば教えてください。

■渋谷駅桜丘口地区再開発計画の概要

事業主体：渋谷駅桜丘口地区市街地再開発準備組合
所在：東京都渋谷区桜丘町1番、2番、3番、4番、8番の各地内ほか
用途：事務所、店舗、住宅、生活支援施設、起業支援施設、教会、駐車場など
敷地面積：約1万7000m2
延べ面積：約24万1400m2
開業予定：2020年頃

B街区概要（B棟）
用途：住宅、事務所、店舗、生活支援施設、駐車場など
敷地面積：約8510m2
延べ面積：約6万5900m2
階数：地上32階、地下2階
高さ：約150m

[304: 地権者]

地権者がもめていることは全くありません。権利評価も大体出ていて、満足のいく内容になってます。
ただ、規模が大きく、昨今の建築価格増で当初計画では、採算が悪化するため、スケジュールを延ばすことでコストダウンし、地権者やゼネコンの利益を確保するようにしたのでしょう。
地権者は220名、法人ぐらいいますが、規模からすると半分程度は売り出されるか、東急所有の賃貸になると思われます。また内装の質は、売り出し分と地権者分は同レベルと聞いてますので、質を落とすことなく、高級仕様になる予定です。

[305: 通りがかりさん]

地権者が220名って何処からの情報ですか？

[306: 匿名さん]

>>305 通りがかりさん
組合員の名簿くらい配られるでしょ。

[307: 地権者]

>>305 通りがかりさん

私は地権者なので、組合より権利者の人数は聞いております。

[308: 地権者]

>>306 匿名さん

名簿は配られておりませんが、組合の理事者は分かります。また、以前開かれた発足式典の参加者から、どのような関係者がいるのかは把握しております。

[309: 匿名さん]

地権者多いことをディスっている意見が多いけど、三井のバークコート赤坂檜町ザタワーだって再開発タワーマンションだったんでない
地権者も半分弱いたけど分譲用の部屋は隈研吾デザインであっという間に完売してたよ

[310: 匿名さん]

>>309 匿名さん
地権者を妬んでるんでしようね。
地権者多くてデメリットって？特に感じないよな。分譲数が少ないから気に入った間取りが買えないぐらいかな。

[311: 匿名さん]

>>305 通りがかりさん
その地権者の数はA棟もB棟も合わせた数だから、商業とかオフィス選ぶ人も多くいるし、そんなに気にしてもって思いますけど。

[312: 地権者]

>>311 匿名さん

指摘の通り、地権者が多くても、交換建物が1RのB棟の人もいれば、A棟の商業フロアの人もいます。多分A棟の2/3はゼネコン所有になるでしょうし、B棟も上層階は売りにでると思われます。

[313: 匿名さん]

>>312 地権者さん
ゼネコンではなく東急でしょうね。
B棟の上層階は出ないと思いますよ。中高層の西向きが多いのではと思います。

[314: 匿名さん]

地権者のひとたちは、マンション棟のB棟の上層階をとるのが普通なんじゃないですか
その方が価値が高いとおもうのですが

[315: 匿名さん]

>>314 匿名さん
私も高層の方が価値が高いと思いますが、どこが価値が高くて、どこが低いかなんて分からないんですよ。例えば、中層だったら８０m2だけど、高層を取ろうとしたら５０m2しかもらえないなんてこともある。どっちが価値が高いなんて分かる？広い方がいいって人だっていますよね。住居とオフィスの比較でも、確かに住居の方が売却はしやすいでしょうけど、オフィスの修繕費は住居に比べれば格段に低いし、古くなっても賃料が下がりずらいのが良いとこだと思います。

[316: 地権者]

>>313 匿名さん
そうですね。東急でした。失礼しました。
B棟は確か16階以上が交換対象で、16～20階は1R。権利が少ない方はこの階層になります。方角は関係ないです。
権利が多い方は、上層階の広目の部屋になるようです。
各階毎に間取りをバラバラにはしにくいので、権利によって上層階か中層か決まります。ただ、内装は分譲と同グレードと聞いてます。

[317: 匿名さん]

>>316 地権者さん
違いますね。権利が多ければ中層でも高層でも自分の権利の分まで選び放題です。使用状況により優先順位は違いますね。

[318: 地権者]

>>317 匿名さん
一般的には選び放題なのかもしれません。権利を多く持つ人が賃貸や売却目的で1Rを多数取得することはあるでしょう。
しかし1Rしか作らない予定の中層階に、3LDKを作ってほしいと要望しても、コスト面から拒否されるもしくは平米単価を高くされることになるでしょう。
B棟の各フロアの間取りが既にある程度決まっております。中層階は、ほぼ確定です。小権利者用の交換フロアになるためです。
地権者兼組合員情報でした。

[319: 匿名さん]

やはり大口地権者や居住者が優先でいい部屋は抑えられてしまってるのでしょうか？

[320: 地権者]

>>319 匿名さん
権利の確定は来年末頃ですので、誰が何処の部屋、フロア等を得るかは3,4年後と思われ、売りに出る部屋が何処になるかはまだまだ先の話です。
先日やっとゼネコン決定され、コストダウンのためにプランも変更され、外観のイメージが決まったばかりです。B棟は当初予定より1階低くなっただけで、大きな変更はありません。
地権者が有利と言うか、そもそもの権利を持っているので、良い部屋、場所を確保しやすいでしょうが、開発は東急主導ではなく渋谷区の要望でもあります。再開発事業で国や都から100億円の補助金も入ります。東急の利益を最低限確保しつつ、街並みや地域の利便性に貢献する施設にする必要がありますので、一方の利益を追求するものではないようです。

[321: 匿名さん]

>>319 匿名さん
大口も小口も関係なく、地権者が好き勝手に選んで、残った部屋を東急さんが取得しますよ。どこが残るか誰も分からないし、その残った部屋を分譲するのかどうかも東急次第。

[322: 匿名さん]

エアコンはカセットエアコンなんでしょうか？念のため

[323: 地権者]

>>322 匿名さん
内装はまだ未定です。ただ、分譲と権利交換の部屋のグレードは同じにすると聞いておりますので、天井埋込式の可能性が高いですね。

[324: マンション検討中さん]

ワンルームって何平米か決まってますか？
仮に30平米なら坪700万で6300万ですね。

[325: 匿名さん]

>>324 マンション検討中さん
最低４０m2以上です。

[326: 地権者]

>>324 マンション検討中さん
40平米です。当初30～50平米にて検討されましたが、渋谷区の条例により40平米となりました。
小権利者は、追加費用を払って1Rを取得します。払えない場合は、権利分を買い取ってもらうことになりますが、安く損することになるので、選択する方はほどんどいないそうです。1%程度と聞いてます。

[327: 匿名さん]

2014年6月の都市計画決定から3年半たってるのに、まだ室内の仕様も決まってないんですね
通常は都市計画決定から1〜2年で権利変換だと思うんですが！

[328: 地権者]

>>327 匿名さん
そうなんですよ。一昨年の10月の組合設立披露式典があった直後、工事費の高騰等からスケジュールを約2年送らせること、以前記載したVE実施もあり、解体工事が来年12月～となりました。竣工は更に5年後です。
オリンピック需要、景気回復、不動産投資活発化等により、現場の人材確保も困難になってきており、先送りすることで、コストダウンを図ったのです。

[329: 匿名さん]

事業費ですが、1630億円から1973億円に増えちゃってますね

[330: 地権者]

>>329 匿名さん
そうですね。
しかし権利交換、保留床の負担金概算額も
1530億円→1853億円へあがり、補助金収入も20億円ほど増えてますね。

[331: 匿名さん]

保留床の単価は誰が決めるのですか？

[332: 地権者]

>>331 匿名さん
保留床は東急不動産が所有し、その後売り出すでしょうから、売買価格は東急でしょうね。
権利交換の単価は、実勢取引値とは基準が全く違うので比較できません。小権利者が1Rを得るために不足分の支払いがありますが、かなり安いです。なので交換希望の方が99%もおり、他の再開発とこの割合が大きく異なるそうです。他の再開発地域と比較しても、最高の立地ですからね。

[333: 匿名さん]

値段は上がって、仕様は下がってるっていうことですね・・・

[334: 地権者]

>>333 匿名さん

それはどうでしょうかね。そうならないためのVEです。

[335: 匿名さん]

東急は保留床を一般分譲するのと自社系列の不動産ファンドに売却するのとどちらが有利な値段で売ることができるんですか？

[336: 匿名さん]

>>335 匿名さん
それ知りたいか？単に価格なら一般分譲になるよね。販売経費とかの話になると誰も分からない。

[337: 地権者]

>>335 匿名さん
完成までは、約6年先。そんな先の事を東急不動産も決めていないと思いますよ。
ただ、リスクを減らすために、A棟はリート等投資ファンド、B棟は分譲販売するのが一般的でしょう。

[338: 入居済みさん]

地権者様ならご存じと思います。
現在再開発組合はが発足されています。
地権者様の人数はどれくらいですか。

[339: 地権者]

>>338 入居済みさん
正確な人数は公表されてませんが、200人・法人程と聞いております。

[340: 匿名さん]

>>338 入居済みさん
A棟、B棟の地区が入り混じる地権者の数を聞いても意味ないと思うよ。

[341: 地権者]

>>340 匿名さん
そうですね。数よりも権利がどのくらいあり、全体に占める割合がどの程度になるかですね。
権利価格の決定は来年で、まだ権利床がどの程度になるか確定してません。
一年後にはある程度分かってくると思われます。

[342: 匿名さん]

300戸の当初の計画が170戸に減ったのは地権者の希望が思ったほどなかったからなのでしょうか
170戸しかないとほとんど地権者住戸しかないのではないかと心配になります

[343: 名無しさん]

>>342 匿名さん
地権者で権利交換せず、金銭を受け取る方は1%もいないと聞いております。この場所は住宅よりも店舗が多いので、現店舗の方は基本的にA棟のオフィスフロアを希望されると思います。
なので、B棟のレジデンシャルの上層階はそれなりの戸数売り出されると思われます。

[344: 匿名さん]

>>342 匿名さん
都市計画決定された時は170戸でしたよ。

[345: 匿名さん]

>>343 名無しさん
現在店舗で利用している人は、賃借人の可能性もあります。賃借人が再入居を希望しなければ、地権者は店舗だろうが事務所だろうが住居だろうが自由に選択できます。もちろん、今店舗で利用している地権者も、住居だろうと自由に選択できます。

[346: 地権者]

>>345 匿名さん
店舗等借地契約をしている地権者は、賃借人の意向により、A棟と交換し、実際より安い賃料で契約を継続せざるを得ないケースもあるようです。借地借家法の影響ですね。
ここでは起こっていないようですが、他の再開発では、賃借人がごねて賃貸人に安価で権利を売るよう迫ることもあるそうです。借地は他に売るにしても、賃借人の質が悪いと売れにくいので。

[347: 地権者]

>>345 匿名さん
自由に選択できるのですが、しにくい環境にある方も多いのです。

[348: 名無しさん]

>>343 名無しさん
200人地権者がいて1%未満の人が転出って、1人だけ売ってでていくということですか？

[349: 名無しさん]

>>348 名無しさん
正確な人数は知りませんが、1%未満とだけ組合から聞きました。なので、1or2かもしれませんね。

[350: 匿名さん]

結局、A棟の2/3のオフィス、B棟の15階以下が東急所有で賃貸となり、B棟の16階以上170戸のうち、地権者が取得しない部屋が分譲されそうですね
低層の販売に期待してたのに、安い部屋の販売はなさそうですね

[351: 匿名さん]

>>350 匿名さん
そうですね。低層の４０m2ちょいの部屋は、ワンルーム区分の権利変換用でほとんどが消えるので、分譲では出ませんね。

[352: 地権者]

>>351 匿名さん
16～20階の40平米1LDKは、ジェイパーク渋谷桜丘の地権者が半数を占めてます。渋谷区の1R条例に合わせ、40平米になってます。
施工後、ここが坪700万弱で8000万円、1000万円弱なら1億円で売りに出ると思われます。貸出家賃は27～30万円位でしょうから、利回り3～4%と推測するとその価格になります。

[353: 匿名さん]

40平米で9000万円、月額賃貸30万で表面4%ならありかもね
JR新桜丘口駅歩2分はホント魅力ですしね