渋谷区桜丘地区再開発マンション棟ってどうですか？

[匿名さん]

完成は2020年とまだまだ先のことですが、情報をいただければと思います。
気になる分譲価格やグレードはいかがでしょうか。
共用施設等もご存知の方がいれば教えてください。

■渋谷駅桜丘口地区再開発計画の概要

事業主体：渋谷駅桜丘口地区市街地再開発準備組合
所在：東京都渋谷区桜丘町1番、2番、3番、4番、8番の各地内ほか
用途：事務所、店舗、住宅、生活支援施設、起業支援施設、教会、駐車場など
敷地面積：約1万7000m2
延べ面積：約24万1400m2
開業予定：2020年頃

B街区概要（B棟）
用途：住宅、事務所、店舗、生活支援施設、駐車場など
敷地面積：約8510m2
延べ面積：約6万5900m2
階数：地上32階、地下2階
高さ：約150m

[281: 匿名さん]

やはり将来的な不動産価格の下落を見込んでコストダウンした結果かな。

森元首相の声色で「たった坪1000万も出せなかったのか」と言ってみても虚しいばかりか

[282: 地権者]

最新のデザインを取るか、コストを優先するか、結局コストを優先することになったようです。ただ、地権者からすれば、等価交換の率のよさ、賃料が優先ですから、デザインは劣っても良いと思ってます。
テナントも利便性重視ですから。

[283: 匿名さん]

コストダウンと言っても、グレードを落とした訳ではなく、デザイン性を下げて部材を統一化したりと簡素化したってことですよね。
きっと許容範囲でしょう。

[284: 匿名さん]

なんかなあ、レジェンドになるビルってなかなか出来ないね。

[285: 匿名さん]

流行り廃りありますから、今どんなに良くても１０年後はわからんよ。最近のは似たようなのが多いしね。

[286: 地権者]

>>283 匿名さん
私より適格な表現ですね。
オリンピック需要、昨今の人件費、材料費高等もあり、数年後のコスト予測をたてることが難しく、大手ゼネコンであってもリスクを取りたくないのて、このようなプラン、スケジュールになったようです。
確定して何よりです。

[287: 匿名さん]

しかし、渋谷駅歩1分程度だから、低層でも坪単価800万円くらいはするんだろうな
来年には販売はじまりますかね

[288: 匿名さん]

>>287 匿名さん
完成６年後な。

[289: 匿名さん]

しかし、この手の再開発案件はなかなか当初のスケジュールどおりに進まないですね
東京オリンピック前後の完成が６年後までずれこんでるんですね
代々木ハウスの建替えの方が早いな

[290: 入居済みさん]

完成が６年後ということは売り出しは３年後ぐらいですか。？？？
地権者様はどのように聞いていますか。
先月渋谷市役所にいって質問してきたら
再開発組合の地図渡されました。

[291: 匿名]

>>290 入居済みさん
地権者住戸が７割以上になるかもしれないですね。ほんとのところ実際何も決まってません。残りを売るかどうかは東急不動産次第です。表に出回ることもないかもしれないです。

[292: 匿名さん]

え、地権者住戸が７割以上なの！！ そうか、盲点だった・・　そう言われればそうかもしれないが、大幅仕様ダウン以上にショックかも・・

買う気満々だったけど、買う気が失せた。こういう掲示板も役に立つね。

[293: 匿名]

>>292 匿名さん
いや、あなたには買えない。
地権者が多くなりますので、よっぽど地権者住戸の売りが出ない限り、居住者の半数以上は賃貸の人になると思うよ。

[294: 匿名さん]

地権者が多いと言われる物件は数あれど、半数を超えるような分譲物件はほとんど聞かないし、さすがにちょっと引きますよ。それが超高級仕様で特別な物件と言うのであれば話しは違うが、低仕様、賃貸ばかり・・と言われては冷めるのも已む無し。

[295: 匿名]

>>294 匿名さん
すでに場所が特別仕様ですからね。これらの物件は、上層階へ行くにしたがって仕様が上がっていくものですが、買う人も自分でリフォームやり直す金持ちが買うのかもしれないですね。

[296: 匿名さん]

地権者７割超えてたら、共同で賃貸物件作ったようなものだね。一部に自社使用される方もありますが…、っていう感じで。

[297: 匿名さん]

賃貸マンションだと思えば、専有部のベースが低仕様になるのは致し方ない。カネかけたかったら自分で勝手にやれ、となる。そうするしかない物件ということで納得。

[298: 匿名]

>>297 匿名さん
なんで賃貸マンションだと思いたいのか。買えないのを他の理由にしたいのを分からんでもないが。

[299: 入居済みさん]

沢山の情報ありがとうございました。
地権者が７割も占める物件に過去一度もであったことがないので
びっくり仰天です。
投資用に検討していたのですが
諦めないといけないようです。
東急に問い合わせても無駄かもしれませんが
聞いてみます。
それなりのつてを使って。

[300: 匿名]

>>299 入居済みさん
まだ、区画割も決まってませんし、総戸数も決まってないと思いますので、あくまでも予想です。もしかしたら５割かもしれないですし、８割かもしれないです。とにかく、まだ不確定なことが多過ぎますので、問い合わせるにも６月以降の方がよろしいかと思います。

[301: 入居済みさん]

貴重な情報有難うございました。
来年の６月ころ問い合わせしてみます。
地権者が多いということだけでも
わかり感謝でございます。

[302: 匿名さん]

再開発の計画が遅れているようですが、地権者多いから、渋谷駅周辺の再開発の中で一番もめているということでしょうか。

分譲後も地権者のままという方が多いでしょうから、マンション建築後でも、様々な意向集約の場でそれぞれ色んな意見が相次いで揉め続けるのだとしたら、それはちょっとイヤですね・・

[303: 匿名]

>>302 匿名さん
関係者以外の外部からどのように見られても関係ないことですが、地権者が揉めてるなんてことは現状ありませんね。ただ、地権者が多すぎて組合が調整に手間取ってることはあると思います。
再開発の地権者には、このようなマンションを所有するのに相応しくない方も出てきてしまいますが、そういった方は所有する部屋も少ないですから、組合運営に問題が出ることもないかと。それに管理者管理でもありますし。

[304: 地権者]

地権者がもめていることは全くありません。権利評価も大体出ていて、満足のいく内容になってます。
ただ、規模が大きく、昨今の建築価格増で当初計画では、採算が悪化するため、スケジュールを延ばすことでコストダウンし、地権者やゼネコンの利益を確保するようにしたのでしょう。
地権者は220名、法人ぐらいいますが、規模からすると半分程度は売り出されるか、東急所有の賃貸になると思われます。また内装の質は、売り出し分と地権者分は同レベルと聞いてますので、質を落とすことなく、高級仕様になる予定です。

[305: 通りがかりさん]

地権者が220名って何処からの情報ですか？

[306: 匿名さん]

>>305 通りがかりさん
組合員の名簿くらい配られるでしょ。

[307: 地権者]

>>305 通りがかりさん

私は地権者なので、組合より権利者の人数は聞いております。

[308: 地権者]

>>306 匿名さん

名簿は配られておりませんが、組合の理事者は分かります。また、以前開かれた発足式典の参加者から、どのような関係者がいるのかは把握しております。

[309: 匿名さん]

地権者多いことをディスっている意見が多いけど、三井のバークコート赤坂檜町ザタワーだって再開発タワーマンションだったんでない
地権者も半分弱いたけど分譲用の部屋は隈研吾デザインであっという間に完売してたよ

[310: 匿名さん]

>>309 匿名さん
地権者を妬んでるんでしようね。
地権者多くてデメリットって？特に感じないよな。分譲数が少ないから気に入った間取りが買えないぐらいかな。

[311: 匿名さん]

>>305 通りがかりさん
その地権者の数はA棟もB棟も合わせた数だから、商業とかオフィス選ぶ人も多くいるし、そんなに気にしてもって思いますけど。

[312: 地権者]

>>311 匿名さん

指摘の通り、地権者が多くても、交換建物が1RのB棟の人もいれば、A棟の商業フロアの人もいます。多分A棟の2/3はゼネコン所有になるでしょうし、B棟も上層階は売りにでると思われます。

[313: 匿名さん]

>>312 地権者さん
ゼネコンではなく東急でしょうね。
B棟の上層階は出ないと思いますよ。中高層の西向きが多いのではと思います。

[314: 匿名さん]

地権者のひとたちは、マンション棟のB棟の上層階をとるのが普通なんじゃないですか
その方が価値が高いとおもうのですが

[315: 匿名さん]

>>314 匿名さん
私も高層の方が価値が高いと思いますが、どこが価値が高くて、どこが低いかなんて分からないんですよ。例えば、中層だったら８０m2だけど、高層を取ろうとしたら５０m2しかもらえないなんてこともある。どっちが価値が高いなんて分かる？広い方がいいって人だっていますよね。住居とオフィスの比較でも、確かに住居の方が売却はしやすいでしょうけど、オフィスの修繕費は住居に比べれば格段に低いし、古くなっても賃料が下がりずらいのが良いとこだと思います。

[316: 地権者]

>>313 匿名さん
そうですね。東急でした。失礼しました。
B棟は確か16階以上が交換対象で、16～20階は1R。権利が少ない方はこの階層になります。方角は関係ないです。
権利が多い方は、上層階の広目の部屋になるようです。
各階毎に間取りをバラバラにはしにくいので、権利によって上層階か中層か決まります。ただ、内装は分譲と同グレードと聞いてます。

[317: 匿名さん]

>>316 地権者さん
違いますね。権利が多ければ中層でも高層でも自分の権利の分まで選び放題です。使用状況により優先順位は違いますね。

[318: 地権者]

>>317 匿名さん
一般的には選び放題なのかもしれません。権利を多く持つ人が賃貸や売却目的で1Rを多数取得することはあるでしょう。
しかし1Rしか作らない予定の中層階に、3LDKを作ってほしいと要望しても、コスト面から拒否されるもしくは平米単価を高くされることになるでしょう。
B棟の各フロアの間取りが既にある程度決まっております。中層階は、ほぼ確定です。小権利者用の交換フロアになるためです。
地権者兼組合員情報でした。

[319: 匿名さん]

やはり大口地権者や居住者が優先でいい部屋は抑えられてしまってるのでしょうか？

[320: 地権者]

>>319 匿名さん
権利の確定は来年末頃ですので、誰が何処の部屋、フロア等を得るかは3,4年後と思われ、売りに出る部屋が何処になるかはまだまだ先の話です。
先日やっとゼネコン決定され、コストダウンのためにプランも変更され、外観のイメージが決まったばかりです。B棟は当初予定より1階低くなっただけで、大きな変更はありません。
地権者が有利と言うか、そもそもの権利を持っているので、良い部屋、場所を確保しやすいでしょうが、開発は東急主導ではなく渋谷区の要望でもあります。再開発事業で国や都から100億円の補助金も入ります。東急の利益を最低限確保しつつ、街並みや地域の利便性に貢献する施設にする必要がありますので、一方の利益を追求するものではないようです。

[321: 匿名さん]

>>319 匿名さん
大口も小口も関係なく、地権者が好き勝手に選んで、残った部屋を東急さんが取得しますよ。どこが残るか誰も分からないし、その残った部屋を分譲するのかどうかも東急次第。

[322: 匿名さん]

エアコンはカセットエアコンなんでしょうか？念のため

[323: 地権者]

>>322 匿名さん
内装はまだ未定です。ただ、分譲と権利交換の部屋のグレードは同じにすると聞いておりますので、天井埋込式の可能性が高いですね。

[324: マンション検討中さん]

ワンルームって何平米か決まってますか？
仮に30平米なら坪700万で6300万ですね。

[325: 匿名さん]

>>324 マンション検討中さん
最低４０m2以上です。

[326: 地権者]

>>324 マンション検討中さん
40平米です。当初30～50平米にて検討されましたが、渋谷区の条例により40平米となりました。
小権利者は、追加費用を払って1Rを取得します。払えない場合は、権利分を買い取ってもらうことになりますが、安く損することになるので、選択する方はほどんどいないそうです。1%程度と聞いてます。

[327: 匿名さん]

2014年6月の都市計画決定から3年半たってるのに、まだ室内の仕様も決まってないんですね
通常は都市計画決定から1〜2年で権利変換だと思うんですが！

[328: 地権者]

>>327 匿名さん
そうなんですよ。一昨年の10月の組合設立披露式典があった直後、工事費の高騰等からスケジュールを約2年送らせること、以前記載したVE実施もあり、解体工事が来年12月～となりました。竣工は更に5年後です。
オリンピック需要、景気回復、不動産投資活発化等により、現場の人材確保も困難になってきており、先送りすることで、コストダウンを図ったのです。

[329: 匿名さん]

事業費ですが、1630億円から1973億円に増えちゃってますね

[330: 地権者]

>>329 匿名さん
そうですね。
しかし権利交換、保留床の負担金概算額も
1530億円→1853億円へあがり、補助金収入も20億円ほど増えてますね。