渋谷区桜丘地区再開発マンション棟ってどうですか？

[匿名さん]

完成は2020年とまだまだ先のことですが、情報をいただければと思います。
気になる分譲価格やグレードはいかがでしょうか。
共用施設等もご存知の方がいれば教えてください。

■渋谷駅桜丘口地区再開発計画の概要

事業主体：渋谷駅桜丘口地区市街地再開発準備組合
所在：東京都渋谷区桜丘町1番、2番、3番、4番、8番の各地内ほか
用途：事務所、店舗、住宅、生活支援施設、起業支援施設、教会、駐車場など
敷地面積：約1万7000m2
延べ面積：約24万1400m2
開業予定：2020年頃

B街区概要（B棟）
用途：住宅、事務所、店舗、生活支援施設、駐車場など
敷地面積：約8510m2
延べ面積：約6万5900m2
階数：地上32階、地下2階
高さ：約150m

[1101: 匿名さん]

>>1099 検討板ユーザーさん
いいですねぇ　
それは坪1300の価値はありますな
スパやゲストルーム、パーティラウンジもラトゥール代官山レベルと考えていいすか

[1102: 検討板ユーザーさん]

>>1097 さん

>>1097 匿名さん
天井高も他とは違いますからね。普通の分譲で最低2700mmなんてありえません。

[1103: 検討板ユーザーさん]

>>1091 匿名さん

補助金の入っている再開発物件ですから、小池都知事の許可をとらないと、登記前には売れませんよ。

[1104: 匿名さん]

>>1103 検討板ユーザーさん
違う人だけど、組合通してなのか許可とって売ったらしいよ。

[1105: 匿名さん]

東京都都市整備局
渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発事業（渋谷区決定）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/shibuya/saika...
渋谷駅桜丘地区（組合施行）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/pdf/kushi_data_160.pdf?...

渋谷区
補助線街路18号線
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo/toshi_keikaku/douro_hojo18.ht...
渋谷駅中心地区の都市計画
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo/machi/shibuya_eki/shibuyaeki_...

[1106: 名無し]

>>1105 匿名さん
補助線街路18号線のリンク内にある
東京都都市整備局の報道発表資料（平成27年9月14日）が
リンク切れになっているのですが、
再開発組合のホームページありますか？

[1107: 検討板ユーザーさん]

>>1104 匿名さん

売れるけど、許可が必要で時間がかかるだけです。
相場はあってないようなものだから、買い手の言いなりになりやすい。相続でなければ、手放さない方が良いですね。

[1108: 名無し]

教会って、1914年からある、
日本基督教団のものかな？

[1109: 匿名さん]

鶯町で見つかった、
山手線内最大の縄文時代・弥生時代の遺跡は、
本当に潰しちゃったんですか？

再開発は誰のために？　（竹内治彦・著、新評論社）で
見かけたんですが…

[1110: 鶯谷町でした]

>>1109 匿名さん
遺跡は…

[1111: 匿名さん]

>>1104 匿名さん
坪1200みたいだけど、ここの権利変換時の床価格って1坪あたり
ホテル860万
住宅500万
事務所700万
店舗1000万
くらいだったと思いますがあってる？

[1112: 検討板ユーザーさん]

>>1111 匿名さん

もっと安かったです。

[1113: 匿名さん]

>>1111 匿名さん
クッソデタラメのど素人感覚ですね

[1114: 通りがかりさん]

東京都都市整備局
羽田空港のさらなる機能強化について
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kiban/haneda/index.html
渋谷区上空における南風時の新飛行経路
https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_...

渋谷区　羽田空港の機能強化について
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo_keikaku/eco/haneda_airport.ht...
渋谷区議会
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/gikai/

[1115: 主婦さん]

>>1111 匿名さん

私の権利変換した部屋だけみたら、住宅で坪３００万ちょい上ぐらいでしたよ。

[1116: 匿名さん]

>>1115 さん
最上階の250㎡超の部屋は坪380万弱でかなりお得な価格設定だったようですね

[1117: 匿名さん]

>>1116 匿名さん
そうなんですね。今では坪2,000万でも安いくらいですね。

[1118: 購入経験者さん]

権利変換の時の価格は時価じゃないからね

[1119: 匿名さん]

坪1,650万で取引されたってのは何階ですか？

[1120: 匿名さん]

>>1117 匿名さん
地権者の増し床は、従前資産評価の2倍までとの増床制限があり、上層階の割安な大きな部屋は大口地権者しか取れないルールだったよ
マンション地権者は17階の40平米あたりしか実質選べなかったような気がする

[1121: 匿名さん]

>>1120 匿名さん

そりゃそうでしょう。ワンルーム地権者が最上階を買えるなんてことをさせちゃいけないよ。余ってたらいいよぐらいのスタンスならアリかもしれないけど。

[1122: 匿名さん]

>>1121 匿名さん

なるほどー
確かに大口地権者が理事会で取得ルールを決めるわけだから、増床制限かけて自分たちだけが取れるようにした方が得だから当たり前ですね！

[1123: 匿名さん]

>>1122 匿名さん
あとは優先順位があったりしますよね。自己使用か貸してるか、多く面積持ってる人が優先されて当たり前じゃないですか？

[1124: 匿名さん]

結局、ここの40m2はいくらいですか？

[1125: 検討板ユーザーさん]

>>1124 匿名さん

低層階であっても17階。天井は2700mm。ハイレベルの内装を加味すると、1億2,000万円~1億4,000万円ぐらいですかね。
賃貸で月32~35万円かな。

[1126: 匿名さん]

>>1125 検討板ユーザーさん

もし坪1,200万とかで売りに出たら早い者勝ちですね

[1127: 通りがかりさん]

>>1125 検討板ユーザーさん
40㎡で月40万円はいくでしょ
年480万だから1億2000万なら4%利回りか！

[1128: 匿名さん]

>>1127 通りがかりさん
すごいですね！話題性ありそうなんで、高く貸せそうですよね。

[1129: 検討板ユーザーさん]

>>1127 通りがかりさん
利回りは、良くて3%。普通に2.5%レベルだと思いますよ。
なので、賃料は30万円台でしょ。

[1130: 匿名さん]

>>1129 検討板ユーザーさん

賃料が先に決まり、後から物件価格に応じて表面利回りが計算されるのでは？物件価格と利回りありきで賃料は決まらないと思います。

[1131: 匿名さん]

こんな物件買うのは投資にはならんね。ほとんど趣味だろうね。

[1132: 匿名さん]

>>1126 匿名さん
坪1,200なら検討したい！

[1133: 検討板ユーザーさん]

>>1130 匿名さん

簡単に収益還元法が当てはまる物件ではないですよ。
1.多くの地権者は短期譲渡所得を避けたい為、5年は売りに出さない。売りを急ぐ極小数の地権者案件のみ。
2.相続対策としての購入希望者多。円安、物価高等目先下がる要因は無く、通常の投資では無い需要が多い。
3.比較物件がない特殊性。

つまり、賃料は需要で決まるが、売買は売り案件小、希望者大の構図は当面変わらず、渋谷一等地の利回りが〇〇だから、幾らが妥当という相場形成ではない。

それを強引に利回りに当てはめると、2.5程度ではないかと言う意見です。

[1134: 名無しさん]

１０月に現場見学会あるね！

[1135: 通りがかりさん]

新築なんだから、利回りなんか気にして値付けなんかしないよ。コストに利益載っけて採算ラインを決めて、あとは相場に応じて可能な限り利幅を大きくとるだけ。利回りが低くくても、キャピタルとれるとみれば、投資目線の人だって買う。

[1136: マンション検討中さん]

18階40.01㎡北向の成約価格ご存知の方いらしたら教えてください。

[1137: マンション掲示板さん]

>>1136 マンション検討中さん
平米４００万とかって聞いたような

[1138: 匿名さん]

>>1137 マンション掲示板さん
それ売り出し価格では？

[1139: 検討板ユーザーさん]

>>1138 匿名さん
坪1300ならマジで買うので東急リバブルにも相談しといて

[1140: 口コミ知りたいさん]

>>1139 検討板ユーザーさん
買うならプレミアムフロアでしょ。いくらすんのか知らんけど。

[1141: 検討板ユーザーさん]

>>1140 口コミ知りたいさん

26階120㎡南向き、58,000万円台との噂が。。。

[1142: 口コミ知りたいさん]

>>1141 検討板ユーザーさん
え、プレミアム？プレミアムフロアなら安くない？

[1143: 検討板ユーザーさん]

>>1134 名無しさん
ここもしかして、居住者専用の共用施設無いとかですか？

[1144: 匿名さん]

>>1141 検討板ユーザーさん
26階で坪1600万すか
権利変換時の5倍ちかいぞ

[1145: 匿名さん]

ここはゴミ焼却場の煙突も近くて環境が悪いですね。

[1146: マンション掲示板さん]

>>1144 匿名さん
そうですか？４００万越えてたんじゃないですか？

[1147: マンコミュファンさん]

>>1144 匿名さん

権利変換時の価格は時価ではなく、単なる交換用の価格ですから、比較すること自体意味が無いですよ。
再開発がなかった場合の時価でも、建て壊し直前の時価(価値)でもありません。

[1148: 検討板ユーザーさん]

>>1146 マンション掲示板さん
保留床単価（増床単価）が坪470万くらいで権利床単価はその7割だから坪330万くらいだったんじゃない
従前評価に開発利益を加味しないで権利変換者だけに権利床単価を下げて開発利益を還元するやり方だからね

[1149: マンション掲示板さん]

>>1148 検討板ユーザーさん
確か、ここは８割強なので、４７０万だったら３９０万ですね。

[1150: 検討板ユーザーさん]

>>1148 検討板ユーザーさん

ここの地権者は、権利床に加え、その何%の増床が認められたのですか？
例えば権利床が80㎡として、増床は25%の20㎡。合計して100㎡の部屋の権利を得たなど。