KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザタワー)ってどうですか？Part.17

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：40.42平米～95.49平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物


施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前レス：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/532086/

[221: 物件比較中さん]

>>211
DTの場合は二階で降りてそのまま外のデッキに出れるので外出時は困らない動線です。

[222: 買い換え検討中]

駅距離のみでみるのは、青田買いしかしたことない人の考え方だね。
中古を検討すれば分かるが、駅距離だけじゃなく、駅までのアプローチ、周辺環境も重要。

ここはエントランスまでのアプローチが環状2号の高架下を通り、騒音がひどい。
晴海通りの真横が検討外なのと同じ。せめて一本入ってほしい。

加えてトライスター型が、眺望日当たりの多くを塞ぎ、タワー型に劣る。

完成したら、ここらで一番とは絶対ならないと思うよ。

[223: 匿名さん]

>>222
俺も全くその通りだと思う。

２号線の高架下をくぐって家に帰るのは、
騒音や暗さなどあまり気持ちのいいもんじゃないと思うんだよね。

今、少し基盤は出来てきたから、
購入する前に必ず一度見ておいた方がいいと思う。。

[224: 購入検討中さん]

勝どき駅からなら
２号線の高架下になるんだっけ？
自分のイメージなら
TTTとKTTの間の信号の部分は高架じゃなかった気がする

[225: 匿名さん]

確かに環２の高架って結構圧迫感ある。さらにKTTが出来る事自体が圧迫感を増すよね。エントランス前に大きな広場を設けてるから高架の影響は多少緩和されるだろうけど、毎日高架くぐるのはやっぱり抵抗ある。湾岸は広々とした環境を期待するわけだから、周囲の圧迫感や騒音はかなりマイナスだろうね。

ただKTTは地域一番は元々目指して無いし環２の影響はTTTも同じだから、将来どう評価されるかはわからないかな。DTはいくらなんでも値段高過ぎだし、クロノティアロは開放感抜群でロケーション最高だけど駅遠い、勝どき東は駅距離と規模と周辺環境のバランスで地域一番だろうけど値段高いだろうし。最悪なシナリオは、勝どき晴海がタワマンだらけになった挙句、開放感が無くなって地域価値全体が低下することだね。その点、豊洲は計画的に街作りされてて羨ましい。

[226: 匿名さん]

高架はそこに駅ができると思えば仕方ないんじゃない？駅ができなければ絶望しかないけど。

いわゆる高架駅の駅近で高架の横はいやだー言っても何を言ってるんだおまえは？になるじゃないですか。

[227: 購入検討中さん]

高架をくぐるってどこ情報だ？
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2012/06/post-9a8d.html
情報が古いが普通の交差点じゃん。

[228: 匿名さん]

>>225
豊洲は、※ただし江東区とかただし足立ナンバーとか、高層マンションカーストとかに耐えられれば良いとこだと思いますよー。
市場もできるし、お買い物便利だし、交通の便もいいし、部屋の面積も勝どき＆晴海比でかなり広い。

[229: 購入検討中さん]

でも、高架になればそっちのほうがKTTにとってはいいかもしれないですね。
信号があれば、車がスピードを落とし(止まり)より排ガスの原因になる。
高架になれば、歩行者にとってもより安全な環境となるでしょう。

で、高架は本当なの？

[230: 匿名さん]

>>227 >>229
MRばっかりいくんじゃなくて、現地見ようよ。
そーす
http://www.tokyochuo.net/news/press/2006/07_10/press_01.html
現地
http://livedoor.blogimg.jp/loloskytree-akapuri/imgs/5/f/5f9beceb.jpg

[231: 匿名さん]

>>229
陸橋の名前まで決まってるのにまだ高架を疑ってる人がいるのにビックリ。
しかも2次が終わったというタイミングなのに。

[232: 匿名さん]

高架は本当ですよ、というかKTT検討者なら常識レベルだと思いますが。。
そもそも227のリンクにも「環２勝どき高架橋」ってばっちり予想CGまで載ってますし。

こちらのブログにはTT前の広報事務所にある情報も詳しく紹介されます。
http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/search/label/%E7%92%B0%E7%8A...

一応、遮音壁をガラス製にして圧迫感を減らすよう多少は配慮されてる模様ですが高架には変わりないですね。226さんの言う通りBRTの停車場が出来るかどうかで環２隣接の善し悪しが決まりますね。

[233: 購入検討中さん]

>>230
おぉ有難うございます。
月島みたいな感じでしょうか。
道路の混雑にもつながらずいい感じですね~

[234: 匿名さん]

>>216
ほんとだ、食配ステーションついてるんだ。
ありがとうございます。

ついてるマンション初めてでよくわからないのだけど、
これって契約スーパーとかじゃないとおいてくれない方式じゃないっけ？
ソフト面で書いてないってことは何処とも契約してませんよ。マンションの住民総会で好きに契約してくださいね！ってことなのかな。

[235: 匿名さん]

>>234
GFTの場合は各階にステーションがあるためセキュリティの関係で提携スーパーのみ利用可能なのだと思いますが、ここの食配ステーションはメールボックスや宅配ボックスと同じで、セキュリティゾーンの外から配達してセキュリティ内で受け取る事が出来るようになってますので、どのネットスーパーや出前でも利用できるのではないかと思います。要は宅配ボックスの食品専用版がある感じですね。

[236: 匿名さん]

2期はどのくらい応募があったのでしょうか
湾岸含めマンションの売れ行きが鈍っているという噂もあるので気になります
しばらくは景気減速しないだろうと思って買ってしまったのですが
もう少し待てばよかったかな...

[237: 匿名さん]

3年もあれば、浮き沈みはあるよ

[238: 匿名さん]

そうだね。８年間で起きた事。

タワーマンションブーム
リーマンショック　TTT坪１８０万で大量ぶん投げ
東北大震災　液状化
アベノミクス　また不動産上昇！

いろいろです。

[239: 匿名さん]

私も2次組ですが、電話をかけてくださった営業さんいわく70箇所抽選だったみたいですよ。
確かに売れ行きはにぶってますけど、湾岸みたいな大手デベだらけのところは値段低くなりそうなら竣工おくらせてまで高く売ろうとしますね。DTとかいい例。
DTには頑張って相場をあげてもらいたいですね。付近のタワマンでみるとKTTの完売後、交通不便なティアロクロノ除くとDTくらいしか新築市場にでないし。

[240: 匿名さん]

住友不動産ＤＴは、竣工して現物を見せて販売して行くと言う販売方法だから、近隣マンション完売した後も少しずつ小だしにしながら、ＤＴ販売して行くと思いますよ。
住友不動産は販売価格を高くして気に入ってもらえる人だけに、販売して行くと言う販売方法をとってますからね。

[241: 匿名さん]

今回も完売になったのかな？

[242: 匿名さん]

買った人が損してるだけだろｗ

[243: 匿名さん]

>>239
情報ありがとうございます。不人気というわけではなさそうですね
2期の販売数削減は売り惜しみであってほしい...

DTの動向も気になりますが、あとは勝どき東がどの程度か、ですね
万一激安だったらリセールは壊滅でしょう。
あれだけのスケールですからどう出てくるかわかりませんね
西新宿60が意外に安かったので不安な毎日ですｗ

[244: 匿名さん]

2期2次がどれくらいでるかですね。
落選組救済もあるでしょうし。

[245: 匿名さん]

勝どき東は、資材高騰の影響などをモロにうけるだろうから、370ぐらいいくはず！
よっぽど低仕様でなければ。。

西新宿は、駅までの実質距離がけっこうヒドいね。
割安というか、それなりな感じ。

[246: 匿名さん]

>>238
TTTは9年前の分譲開始だけど。
安い部屋もあれば高い部屋もあった。

タワマンブームはその前の年から始まってた。

[247: 匿名さん]

>>245
しかも西新宿は、駅が不便なだけでなくて近くにバス停もないからなあ。

[248: 匿名さん]

勝どき東の坪370は天地がひっくり返ってもないでしょう。山手線内側買えちゃいますよ。3000戸の規模にしたのは地権者が多いことを踏まえスケールメリットを効かせて坪単価を下げるためでしょうし、建設費高騰とか言っても売れ残っちゃ意味ないですからね。駅直結と言っても所詮勝どきだし3000戸捌くとなると坪340位が限界でしょう。それでも3000戸は厳しいでしょうね。場合によっては坪320位の激安で出る可能性もあると思います。

[249: 匿名さん]

駅直結をアピールできて売れる物件なのに、まだまだ進行するであろう建築費高騰の影響をデベが引き受けますかね？
消費者に転嫁できずに赤字になるくらいなら事業化しないと思います。
オリンピック準備の最も建築需要が旺盛な時期にガンガン工事するんだから、高値覚悟は必須ではないでしょうか。
建築資材高騰の煽りを受ける前に予め資材を安値で押さえているならまだしも・・ここは事業計画が認可されたのが本年５月だからあり得ないし。DTよりも駅近で立地の面でも有利なわけですし、A1棟ならBRT駅も徒歩３分表示位でしょうか。

淡い期待はしない方がよろしいかと。

[250: 匿名さん]

確かに坪320は極端でしたｗ。権利変換や着工時期を考えると勝どき東はどう考えてもコストアップなのはわかります。KTTは権利変換や着工時期がギリギリ高騰前だったのでラッキーでしたね。

ただ2500戸(地権者を500戸とします)という供給量が気になります。月島キャピタルは坪350で瞬間蒸発でしたが販売戸数は500、２路線直結の希少性と佃からの住み替え需要という特殊要因がありました。CGPと同じ坪350で売り出したとしても、勝どき直結（改札までは徒歩３分）のみ売りにして2500戸も捌けるとは思えないのです。ちなみにオリンピック特需がそれ程でもないことはKTTやDTの販売状況を見ればわかります。

過去の例を見てもWCTは品川11分の坪300で2000戸、TTTは勝どき5分で坪210で2800戸なので、坪350で2500戸って前例ない規模ですよね。勝どき直結にそこまでの魅力があると思えないのですが・・・。建築費高騰と言われつつも西新宿が坪340位で出てきましたし、昨今の市況はコスト増を価格転嫁するのに限界が見えてきたのではないかと思います。

[251: 匿名さん]

だから、内装の仕様を大きく落としてくるんだよ。
低仕様て価格を抑え、お金のある人には、オプションでそろえてもらう。
選手村とあわせたら８０００戸だぜ。

[252: 匿名さん]

どう考えても供給過多だな...
確かに自分がデベなら仕様を落として（そうとは気づかれないように装って）安価にするだろうね。
そうでなくてもスケールメリットで安く出せそうな雰囲気だったからなぁ。

万一、駅直結で安価に大量供給、なんてことになったらKTTのリセールは絶望的だね
一層の建設費高騰に期待しよう

[253: 匿名さん]

マクロ視点でみると、円安基調だし、日銀も物価上昇・賃金上昇を目指している。
追加の金融緩和で不動産価格は他の一般消費財に先行して価格上昇すると思いますけど。

ミクロ視点でみると、物価上昇に伴い賃金上昇が伴うかどうかでしょうか。
デフレ基調の２００７年ころには賃金上昇が伴わなかったですし、量的質的金融緩和がなかったですから、狭小化コストダウン化する傾向が顕著でした。今もその傾向が見られつつありますが、都心高額物件と郊外物件との２極化が目立ちます。
ここからどう進むかは前代未聞なので各人の想像力如何で取るべき行動が異なってくると思います。

[254: 匿名さん]

供給減ってるみたいですよ。
去年の6割減だそうです。

[255: 匿名さん]

>>245
そこまで行くと購入者層がかなり限られるから内装等グレードダウンして安く供給すると思うよ
別にここのネガするわけじゃないけど駆け込みで買ったから割安になるとは限らないと思う
まだまだ供給は続く上に景気見通しもわからないわけだし
でも投資オンリーで買う人少ないだろうし中古投売りも起きにくいと思ってる

[256: 不動産業者さん]

香港、台湾、中国の購入者と管理組合で揉めるのが目に見える。
2年半後の市況なんて読めないよね。

[257: 匿名さん]

豪華なようなDTもビミョーに、天井高がひくかったし。
勝どき東も内装ケチくさくきそうですね。でないと高すぎて無理っぽい。
ただ、派手におとすとこれは都下のファミリーマンションですか？になっちゃいそうなので、デベ頭いたそう。

他の地域なら一番になれるタワマンがこれだけ林立したら地域一番タワーなんていつひっくり返るかわからないんじゃ？勝ビューなんかは本当は地域一番とれるはずの物件なのにあの残念さですし。

[258: 匿名さん]

>>257
DTの内装はケチってますよね。水回り天然石だけ頑張って、玄関の天然石無し、キッチンフードは非ステンレス、食洗器なし、食器棚なし、標準でエアコンなし、浴室ダウンライトなし、、などなど。ただオプションが豊富なので仕様を上げようと思ったら金さえ出せば実現できるようになってるし、勝どき東もあのスタイルで行くのかもしれませんね。天井高が低いのは、当初制震でプランニングしてたのを震災を機に免震に切り替えた事で免震層の分が削られたのか、、と推測してます。あと標準設備ケチってもモデルルームでは安っぽく見せないのが流石ですねｗ

ただ内装けっちても高々100～200万位のコスト削減にしかならず劇的に坪単価下がるわけないから、ケチった挙句に安っぽく見えて売れない可能性もある訳でバランスが難しいですよね。DTは共有部分とデザインを思い切り豪華にしたのが奏功してあの高値でもそこそこ売れてるみたいですが、勝どき東はどうなんだろう。

[259: 匿名さん]

>>258
天井高なら、DTよりも西新宿60の方が更に低いらしいから
免震制震の問題じゃないんじゃないの？

[260: 匿名さん]

>>258
DTは塩漬け前の計画だと大成だかどっかのゼネコンだったはずだけど、
蓋を開けてみたら三住に変更になってたからねぇ・・・
もちろん大手だから安心、準大手だからNGっていうつもりはないけどさ

ただコストカットはもうほぼ全域で行われてるから、時代が悪かったと諦めるしかないと思う
もちろん振り返ってみて買っといて良かった！ってなるかもしれないけどそれは誰にも分からない
ただ一般論として良い物良い技術が高くなるのは仕方ないけど、劣るものが高いのはねぇ・・・
どことは言わないけど角部屋80平米強の億越えで1418ユニットバスとかちょっと腰が抜けてしまった

[261: 匿名]

勝どき東は3棟共内廊下になるのは 既に決まってますよ！

[262: 匿名さん]

>>245
ここでも話題になっていたので私も西新宿、見てきました。

部屋の広さに柱2本分が含まれてるのは痛いですね。
まあ、MRはうまく作られてましたが。。

何よりも気になったのは、西新宿の最上階に地権者住戸が密集してることですね。ほぼ地権者住戸でしたから。

しがらみが凄そう…なんて思ってしまうほどでした。

[263: 匿名さん]

>>262
そういうのをブーメランって言うんじゃないの？
ここも地権者居るし部屋の真ん中にタンクが専有してる訳で似たようなもんじゃん

正直西新宿なんか地縁も興味もないけど、湾岸が肩を並べる？とは隔世の感があるねぇ・・・
湾岸が過熱気味なのか新宿が安すぎるのか、それともこんなもんなのか・・・
色々言われてるけど内陸富久もあんなもんだったしね

[264: 匿名さん]

新宿いくなら、池袋の住友タワーの方がまだ住みやすい気がする。DTとほぼ値段で一応山手線なかだし。池袋の雑踏嫌いなら目白から通えるし。住友でもよければだけど。

新宿は職場多いけど、生活コストがたかくなりすぎて庶民は生きていけないよ。
年収2000越す人たちなら違うのかもしれないけど。

[265: 匿名さん]

>263さん。
確かにここも専有部分に柱2本くらい含む間取りもあるし、タンクもあるけど、地権者は最上階にはいないねー。てか48階から53階には地権者がいない。262さんが言うように、西新宿の最上階が地権者ワンサカってのが事実なら、ちょっと嫌な感じー。

[266: ビギナーさん]

タワマンて柱が邪魔な物件て売れるよね！
やはり柱ないと安心しないのかな？

[267: 購入検討中さん]

金額がおささえられてるからとか

[268: 匿名さん]

そういえば地権者が出してたって物件は売れたの？
今後中古として売る場合の目安になりそうだけど

[269: ご近所さん]

TTTは勝どき5分で坪210って本当？？
そんなに安く買えるんですか？　それじゃ、中古を検討してもいいですね。

[270: 匿名さん]

>>268
2カ月前に売れました。