ポレスター高崎グランディオース【住民限定板】

[入居済み住民さん]

住民の方のための情報掲示板です。

住民以外の方の投稿は、ルール違反となりますのでご注意願います。

[281: 費用の不思議]

｢管理会社　委託費　削減」で検索したら
http://kanrihi-sakugen-ex.com/lp/manga.html
http://kanrihi-minaoshi.com/why/　
などで管理会社　マージン　などの言葉が出てきました。

マージンって？と思って「マージン　管理会社」で検索したら
以下のサイトが出てきました。

http://www.968kanri.co.jp/service/entry01.html
>管理会社は自社で出来ない業務(エレベーター保守や機械式駐車場保守など)まで受託し、再委託(外注)することで中間マージンなどの利益を得ており、それが大きな収入源となっていると言えます。見方を変えれば入居者は払わなくてもよいお金(中間マージン)を管理会社に注ぎ込んでいるのです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/248587/
>管理会社がバックマージン取るのってあり？

http://www.nichimankan.com/02/02-1/
>管理コストの透明化> バックマージンの排除

http://gomachan100.6.ql.bz/Message/Backmargin20.pdf
>建築、不動産業界では、バックマージンとか紹介料、キックバック、リベートとともいう裏のお金が付きものなのです。取引の９割は、このグレーのお金が動いていると考えてもいいかと思われます。そして、正規の報酬よりはるかに高額のバックマージンの存在も否定できないのです。（中略）管理会社が値段を下げて工事をする場合は、業者は相当無理していますので、手抜き等のチェックが必要です。

[282: 280 訂正]

>>280　
訂正：1200万円以上⇒約1100万円（消費税含）

[283: 管理会社による横領や着服事例]

数年前、マリ○コ○○○ティーの会社の管理員が管理組合のお金を約5000万円着服した事がありました。

http://kanrisouken.com/news/204.html　より
平成21年に発覚した広島のマリ○コ○○○ティーの管理員による約5,000万円の着服により、国交省は指示処分を行ったとの発表。

http://www.cgr.mlit.go.jp/kisha/2011feb/110218top.pdf　より
マンション管理業者に対する監督処分について
処分理由　　被処分者が管理業務を受託していた複数の管理組合において、被処分者の社員が管理組合の財産を着服し、管理組合の財産に損害を与えた。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61099/res/23

[284: 管理会社による横領や着服事例２]

管理会社による管理組合への横領などの事例はとてもよく起きているそうです。マンションの管理会社の業界は競争原理が働いていないという指摘がよくされています。

今現在は、管理会社（株）マリ○コ○○○ティーは、売主（株）マリ○の会社の一部ではありません。数年前に子会社化され分社化され、他社に買収され、その後買収された会社が、また更に、東○コ○ュ○テ○○に買収されましたので、現在は、東○コ○ュ○テ○○の傘下にあります。

しかし、その東○コ○ュ○テ○○もマンションの管理組合から着服横領を起こしています。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf　より
お客様へのご報告とお詫び
株式会社　東○コ○ュ○テ○○　取締役社長 中○○○
この度、管理業務を受託させて頂いている都内の一管理組合様におきまして、弊社社員1 名が管理組合名義の口座より複数回に亘り着服横領を行い被害総額は約１，６００万円となりました。

（東○コ○ュ○テ○○は取締役社長よりお客様各位へ向けて「報告とお詫び」を出しているようです。でも、マリ○コ○○○ティーからは組合員全員へ取締役社長からのお詫びプリントを受け取った記憶がありません。２期の頃に中国地方で起こった事のようですが）

http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage147.html　より
どうすれば管理組合のお金を守れるか：管理会社の横領が絶えない
最近の横領（着服）では業界１位の大○ア○○テー○と２位の日○ハウ○○ン○が検挙されている。

http://www.mansionkansa.com/problem/case.html　より
国土交通省では「ネガティブ情報等検索システム<マンション管理業者>」を公開し、マンション管理業者の不正・行政処分事例を開示しています。

両社とも処分を受けています
2011年1月17日　（株）マリ○コ○○○ティー　指示処分
2010年10月18日　（株）東○コ○ュ○テ○○　指示処分

[285: 私たちの組合での管理会社による不正なお金の使用]

私たちの組合でも1期目（1年目）から4期目（4年目）まで、管理会社による管理規約違反の不正なお金の使用がありました。管理規約が守られていたら積立金として積み立てられていたお金でした。

今現在は、不正分のお金は毎年分割で、管理会社から管理組合へ返金させています。金額が大きかったので一度では返済できないと（管理会社が言うので）のことで分割で返済させることになりましたが、そのような経緯もあり、会計はずっと赤字で今年も赤字だそうです。

今回管理費を値上げして、赤字分を補い数年後には黒字に転じるようにしようと理事会で話し合われていますが、最初から適正な金額で進められているべきでした。

http://www.onoyama-cpa.com/column/realestate/792/　より
マンション管理会社による横領・着服事例

[286: 入居済み住人さん]

11時54分
ダン！ダン！ダン！ダン！・・・ダン！ダン！ダン！ダン！！・・どうしてこんなに強く踵落としで歩きまわるのか

さっきからずっと・・大窓を転がすゴトンゴトン！最後はドーン！と強くぶつける。何でも乱暴にぶつけるから響いて仕方ない。家具足も強く引きづるからゴゴンゴゴン響くし。マンションってものすごく響くから　きちんと音対策しないで、踵落としを続ける人が住むと周囲の住民が暮らせなくなるのに

昨日はいなかったのか音がしなくて、音被害さえ受けなかったら、竣工してから何年間も本当に全てが違ってたなぁと感じてた。気持ちも神経も生活も睡眠も

今、また帰宅されてドシーン！ガガーン！ドスドス！ドガドガ！上から音が響くたびに心臓がぎゅって痛くなって苦しい。工事現場用のヘッドフォン型防音保護具を毎日毎晩つけないと暮らせない暮らしだなんて・・

12時1分・04分　ダン！ダン！ダン！ダン！・・・ドス！ドス！ドス！ドス！・・・また。スリッパを履けば踵のドシン音は消えるのにどうして絶対強く踵で歩くのだろう。マットだって音なんて消せるのに・・心臓や呼吸が苦しくて・・毎昼毎晩だったので年数が長くなればなるほど神経が壊れてつらい。

[287: 入居済み住人さん]

マンションは本当に音がよく響きます。マンション最大の問題は音だと散々言われています。特にフローリング床が音を強く伝えてしまう構造なので、音対策は絶対です。逆に音問題さえ解決できれば、そのマンションでの問題の９割は解決したようなものだと思います。

[288: ハトも・・]

ハトも実は大問題ですが、このマンションでは、毎年３月から６月頃までハト注意の掲示を出してもらっていますから、ハトの問題は今はまだ何とか止まっているようでハトの巣の報告はここ数年何とか聞きません。最初の１，２年は掲示はされておらず、巣ができてしまってから、管理員の方が何回も片づけたそうです。

管理会社の1、2年目の担当者は当時、巣ができてからでないと注意できないとおっしゃっていました。管理会社は住民に雇われている立場なので事柄が起きてからでないと対処できないとか何とかで…。管理組合が指導するならよいのでしょうが管理会社からはできないようで困った事だと思いました。

組合側は毎年違う役員で、ハトの事など誰も知らず、3月に掲示を出すには1、2月理事会で承認を得なければ掲示も出せません。毎年そんな事ができる役員は一人もいません。毎年3月から6月までハトの掲示を一枚出し続けるだけでも年末から翌年の新理事長さんにお願いし続けてやっと掲示して頂いた年も沢山あります。本当にマンションは大変です。

ハトは、そこから巣立ってそのベランダの場所を故郷と認識したら、毎年そこに帰ってきて巣を作ろうとしてしまいます。帰巣本能があるからです。しかも10～20年と長寿の鳥です。一生帰ってきます。巣ができてから対処したのでは遅いのです。

ハトは２週間もあれば巣を作りますから住民は注意し続ける必要があります。ハトの巣や糞害にやられだしたらマンション建物はおしまいです。ハトの糞や羽は危険な病原菌（肺炎・流産・脳炎などを引き起こす）を持っていますし、巣の周りを糞だらけにして落ち着くというやっかいな習性があり、何㎝も堆積させてしまいます。悪臭もノミ、ダニその他の害虫も出ます。乾燥すると回り中の住戸が風で害にやられます。アレルギーも起こします。
http://www.anjin-group.com/pathogen/

ハトから見てよい巣だと思われる建物になってしまったら追っても逃げてくれなくなります。

[289: ハトの問題]

でもハトは生き物なので、棒やホウキなどで叩いたりして傷つけたりしないようにして、人がベランダによく出て掃除したり手で追ったりするようにして下さい、だそうです（ハトは野鳥で保護されているそうです。傷つけたり殺したりしないでくださいと、以前市役所の方がおっしゃっていましたから）

卵は管理会社の担当者が市役所に確認したら生ゴミとして処分してくださいと言われたそうで（事実上市役所が全て対処できないからと）それでそうしたお知らせを作ってくださいました。

（でもその前に自分が市役所に聞いた時には卵も処分してはいけないとか言われました。県の担当にまで聞いてと言われて県にまで聞きましたが、どこで卵や雛を預かってくれるのか最後まで教えて頂けず、管理会社の当時の担当社員ー現在は担当者の上司の方ーに相談したら、その方が市役所に問い合わせて下さって、卵は生ゴミとして処分してくださいと言われたそうです）

さっき改めてネットで見たら、卵でも処分してよいのか法律は大丈夫なのかよくわかりません。でも市役所でそうおっしゃるのでと、担当社員の方はそうした内容でプリントを作ってくださったのです。

市役所が全ての住宅の巣の卵や雛を受け取りに来てくれるならよいのですが、実際には管理会社の人が掃除や撤去をしたりするとなると費用がかかります。

とにかく枝などをハトが運んで来始めたら、どんどん掃除して枝は捨ててしまって巣を作らせないでくださいと市役所も管理会社もおっしゃっていました。

2年目お隣のお宅のベランダにハトが巣を作って驚いた事があったので、ハトの事をそれからずっと注意して頂けるように管理会社や管理組合に毎年お願いしてきました。

[290: 289]

訂正　お隣のお宅⇒ご近所のお宅

そのお宅も綺麗にしてなかったのではなく当時たまたま長期でお留守だっただけです。私もその頃留守がちで、ベランダに人が出ないと、ほんの少しの間で巣は作られてしまいます。

[291: ハトの巣作り場所と時期など]

マンションは留守のお宅が結構多く年数を経て増えてゆく傾向があるようなので、ハト対策は重要な問題になってゆきます。

お留守のお宅のベランダにハトが入ったり出たりしていたら管理室へ知らせましょう。巣ができていたら部屋の所有者の方へお手紙で知らせて頂いて、巣立たせる前に巣を撤去して頂けるように。巣立たせてしまうと毎年帰ってきます。増え出してしまうと手に負えなくなります。

ハトは最初は様子を見に来たり、立ち寄って休んでみたり、安全な場所かどうか偵察に来るそうです。その段階で追い払いましょう。

エアコンの室外機の下などは、巣作りに適した場所です。エアコンは運転中、水が垂れますから、そこは水飲み場になり、ベランダには猫やカラス等の天敵もいません。人さえ居なければハトにとってとてもよい巣作り環境になります。

５，６月に営巣活動が盛んになるというハト情報HPのプリントを管理会社の方に渡したら５，６月に営巣活動を始めますという掲示になっていました。その後ハト業者に聞いた話では、街中にいるハトは環境がよいためか３月～１１月頃まで年４回もマンションなどでは営巣活動が見られるそうです。

街中に住むハトには１年中でも子供を産む種類もいるそうなので、５，６月だけではなく一年中気をつける必要があります。

ツバメも春頃か夏の前あたりに来てますよね。ツバメも気をつけるようにしないと・・

[292: 入居済み住人さん]

本当は、ハトも音も、おかしなことばかりなのです。
最初から、マンション住民全てに、こうしたことは知らせておくべきことなのです。ハトの問題はマンションでは必ず起きる問題です。巣ができてしまってからでないと管理会社は動けない、というのも奇妙な対応です。

巣は最初から作らせないように指導していないと増え出してからでは手に負えません。最初から対処法をよく知らせておかなくてはならない事です。

巣の撤去は誰がするのか、卵や雛（動物保護の法律との関係があるらしいのです）をどうするのか、など、マンションを２００棟以上も管理している管理会社が知らない訳がありません。

ハトの巣が沢山できていたのに、２年も何も知らされず放置された後で、住民の組合役員が市役所や県庁へ電話でいちいち確認して調べたり、ハトの生態をネットで調べて管理会社に渡し、プリントを作ってもらって、ようやく配布や掲示をして知らせたり。

しかも毎年春～夏の同じ時期にハト注意のプリントを１枚、掲示してもらうだけで大変な苦労。そんなのおかし過ぎることです。

マンションに人が住みだした最初から知らせておくべきだったことが沢山あります。建物をハト害から絶対に守らなければ家として住むことはできなくなります。

どの部屋のベランダもハトの巣にしてはいけません。ハトは増え出すとベランダの内側一体全てをフンにして何㎝も堆積して悲惨な状態を作り出します。そうしたマンションのベランダを見たことがあります。

近隣のマンションを見ても、１０数年～２０年経たマンションのベランダはハトのフンだらけです。一部屋やられれば、その上下左右の部屋のベランダもやられ、そのうちハトのほうが強くなってしまうのか、建物全体がフンだらけになっています。

最初から、ハトについても音についても全てのマンションオーナーによく知らせ、ベランダにハトを巣食わせないように、音で苦しむ住人が一人も出ないようにするべきなのです。

２年目の担当者など「伝書鳩をペットで飼いたい人はどうしたらよいのだろう」とか呟いて考えてました。ベランダ（共用部分）でペットを飼育する事そのものが細則で禁止されているのに。

[293: 入居済み住人さん]

管理会社の担当社員へとても重要な事でメールし必ず返信してくださいとお願いしたら、その直後から、その人とのメールの送受信だけが突然できなくなってしまいました。

困っていたら、その社員は理由がわからないと言って、原因はわからないと言っていました。

他の人や自分への送受信はそれまで通り問題なくできるのに、管理会社の社員の人との送受信だけができなくなってしまい原因がわからず、通信や電話の会社などに問い合わせてもこちらの設定は間違ってないとのこと。

散々あちこち調べて困り切った後で、役員になったらその後で、その社員からメールアドレスが変わっていたというメールが来ました。謝罪もありません。

マリモコミュニティのHPの問い合わせでメールしても機械返信のみで会社から返事もありません。この会社が極めて不安です。

[294: 入居済み住人さん]

５０００万円も横領着服を起こした会社に管理を任せておくというのはどうなのでしょうか。管理会社の上司の方に伝えたら「えぇ、管理員が起こしたことですから」とさらっとおっしゃっていました。

普通なら「我が社の者が大変な事件を起こ大変申し訳ありません。以後絶対にこのような事を起こさないよう徹底して指導し監督いたします。申し訳ありませんでした」というのが普通だと思います。

[295: 入居済み住人さん]

今年理事長になりましたが、管理員さんから用紙を渡されて押印してくださいと頼まれました。でも何を聞いても不親切だったのでおかしな態度だなぁと感じました。

用紙をよく確認していたら保険証券の番号が違っていて、保険会社に確認したら「その証券番号は保険期間が過ぎています。もう生きていない保険です。押印してはだめです。正しい用紙を渡してもらってください」と言われました。驚きました。

保険会社の方には、すぐに「手続きが遅れても保険が切れず効力に影響はない」という事と「ミスの責任は管理会社側であること」を明記してもらい封書とメールで保険会社名で送って頂きました。保険の効力に影響があれば一大事でしたから。

しかし、管理会社の担当者は何度電話してもかからず、上司の方にお電話してやっとかかり、メールで、書面できちんと保険に問題無いと管理会社から説明を受けた事を送ってくださいと頼んでも「手続きが遅れても保険に問題ありませんから」とのんびり応えて中々メールしてくれません。

保険に関しては、何かあっては一大事で不安ですからきちんと証明が残る形で送ってくださいとお願いしたら、保険会社は即座に「ご不安ですね。すぐに手配します！」と即答、即会社名で封書とメール両方で送ってくれました。

普通の会社の対応とは、こうしたものだと思います。どうして管理会社だけがいつもいつもこんな不誠実さしか感じない対応なのでしょうか。とても不安です。

[296: 入居済み住人さん]

マンション管理に関しては、群馬県、栃木県には、マンション管理士連合会の支部もなく、相談できるマンション管理士会そのものがないそうです。

マンション管理の分野はとても遅れています。しかもマンション管理業界は競争原理が働いていない珍しい業界だそうです。

あらゆる業界に競争原理が働いていますが、マンション管理業界は、特殊な業界だそうです。ほとんどの人は家を２つも３つも買いませんから、他のマンションの管理会社がよいのか悪いのか、自分のマンションの管理会社の質と比べて検討することができません。

車のように乗って確かめる事もできません。他の会社の事も知りません。

マンション管理組合が困っている状況を受けて、国がマンション管理士という国家資格を設け、マンション管理の専門家が管理組合を支援できるような体制を作ろうとしているそうです。国土交通省にはマンション管理室という部署があります。

でも、群馬県には、そのマンション管理士連合会の支部すらないのです。東京や埼玉にはありますが、群馬や栃木県にはありません。相談機関が欲しいです。

[297: 入居済み住人さん]

マンション管理室でなくマンション政策室でした。>>296

[298: 入居済み住民さん]

よく総会などの時に
「時間がありませーん。議事、進めてくださーい」と叫ぶ方がいます。でも2010年の総会の時、会計の問題を指摘していた住民さんがいたんです。難しくて当時は何を言っているのかよくわかりませんでした。

でも、今はわかります。修繕積立金会計と管理費会計を一緒にしていたからうわべ上は黒字に見えていたが、事実は赤字だった。しかも管理規約に違反して修繕積立金に積み立てておくべきお金を管理費として管理会社は使ってしまっていた。

大切な事を指摘していたのに、途中で発言を辞めざるを得なかったのです。時間が無い方は普通、そっとご自分だけ出てゆかれます。大切な事は、きちんと正しておかなくてはなりません。

[299: 入居済み住民さん]

2011年（４期）にはもっと大変な事が起こりました。管理規約変更を管理会社は議事に入れてきましたが、その規約を変更してしまうと、駐車場等の使用料は全額100％管理会社のものになるという規約変更でした。

変更されていたら、その後住民さんの支払う金額は何億円増えてていたかわからないと、その会計の事を指摘していた住民さん（昨年2014年第７期理事長さん）はおっしゃっていました。

30年の長期修繕計画を見たら、機械式駐車場にかかる費用は1億5000万円程と高額で、建物にかかる費用の中で最も高額な壁等の補修費用より１.５倍程も高かったです。その後、駐車場料金が上がりましたから使用料は２億を超えると思います。消費税や物価が上がれば、何億円にもなると理事長さんは心配されていました。

それらの金額全てが管理会社へ100％行ってしまう規約に変更されていたら、住民さんはその分を負担しなくてはならず、負担は何億円増えていたかわからないと、そんな大切な事だったそうです。そんな規約変更をしてしまっていたら「おたくのマンションは建築許可も下りていませんでしたよ」と東京のマンション管理士会の先生に言われました。

国からは補助金が下りて、専門家を派遣しますとまで。管理会社のしていた事は、そんなに悪い事をだったのかと驚いたり戸惑ったり…しかし会計の問題に気づいた方はただお一人、７期の理事長さんのみでした。104戸いても気がついたのはたったお一人でした。

不動産を守るには、住民全員の知識と意識と両方を高めなくてはなりません。良心的な専門家と組むべきだと思います。でもどこにいらっしゃるのか…東京や埼玉は遠いですし…

[300: 入居済み住民さん]

上階からの足音うるさいですね。昨日も真夜中１２時に上階からドシーン！真夜中２時にゴゴーン！
わざとでしょう…今もやはり真夜中１１時になったと同時に上階の奥さんのドタドタ…毎晩眠れません。今もすごいかかと落としです。足音は完全に故意の嫌がらせ行為です。