ポレスター高崎グランディオース【住民限定板】

[入居済み住民さん]

住民の方のための情報掲示板です。

住民以外の方の投稿は、ルール違反となりますのでご注意願います。

[241: マンション住民さん]

我が家でも壁にひびが入ったりしています。
あまり経験のない事でどうしたものかと思案していましたが、昨日共有部分に関してのアンケートが入っていたので、管理会社や地震保険に入っている保険会社に専有部分の修繕について聞いてみました。
アフターメンテナンスの期間は過ぎているので基本的に専有部分の修繕は個人で行うのが前提のようです。

流れとして保険会社や管理会社本部からの説明ではこんな感じかと思います。

鑑定士が被害状況を確認（ただ現状ではすぐには回れない状況）→保険の認定が下りる→修繕（管理会社に尋ねてと業者を斡旋してもらうか、個人で手配）→修繕後支払い（これは保険会社から業者に直接支払いか、保険会社から相応の金額をもらって支払うかは確認し忘れました）
「もし、鑑定を待ちきれなければ写真などを撮っておいて修繕を先にしても良い」とも管理会社本部の方は言っておりました。

と言った感じになるそうです。
ただ、戸建ではなく集合住宅なので同じ事を個人個人でやるのも効率が悪いように思ったので（鑑定士が同じ建物を行ったり来たり等）このマンション直接の担当者さんに尋ねた所、やはり同じように効率も考えてある程度まとめて状況を見て回るような機会（鑑定士ではなく建設会社の方になるかもしれないが）を設けないと駄目だろうとの事でした。
先日の管理組合の会合では地震のすぐ後だったので話は出来なかったが、ようやく落ち着きつつあるので近々に理事長さんだけとでも相談をしてそう云った事の段取りを今月中にはアナウンスしたい。ですから天井や壁が崩れて命の危険がある、と云った状況でもない限り先走らずにもう少し待ってくださいとの事でした。

この様な現状ですが、エアコンなどが落ちる心配があるのであれば担当者さんにすぐに相談した方が良いのではないでしょうか？
今の担当者さんはそんなに悪いと思いません。

[242: 匿名]

この掲示板は、どなたでも見られます。
当マンションのイメージダウンになるような話題は、あまり書き込まないでほしいですね。

[243: 購入予定者]

５月に購入予定を考えてましたが、 不安を感じます、 メンテナンスの確認だけでも時間が掛かる様で、 その後 迄は数年の時間が掛かりそうですね、（手抜き）とは 思いませんが、 一日でも早めの確認と行動を。

[244: マンション住民さん]

東の街路樹のけやき、突然切り倒されてしまいました。
毎年のあの大きなけやきの緑がとても楽しみでしたのに
…すごいショックです。今日、初めて知りました。
（つ_；）。。

[245: マンション住民さん]

昨年役員でした>>225です。
今日、東側の道路で、枝を落とすチェーンソーの大きな音がしましたので、昨年と同じように、６月頃に飛来するムクドリ対策のために枝を落として下さるのかなと思って見ていたら、何とマンション前の大木3本を切り倒してしまったので、あまりに驚いて市役所と理事長さんへ連絡してお聞きしました。

市役所は、地区長と理事長へ承諾を得ているとのことで、理事長さんも地区長から話が来て承諾したとのことでした。

でも、一言、切り倒してしまう前に住民全体へ掲示板やお知らせなどで意見を言くことをしてもらいたかったです。昨年も街路樹の緑をとても楽しみにしているというお手紙が管理室へ届いているのを読んで知っていましたし、私も欅の樹の葉や木陰や通り抜ける風などとても好きでした。昨年までは欅を切り倒してしまう要望など、役員からも一言も市役所へしていません。実際そんな要望無かったですから。本当に驚きました。

今年一回目の理事会の引き継ぎの時に、昨年までの住民さんからのお手紙や資料を今年の役員さんにも読んで頂けるよう、よくお願いしましたが、新理事長さんは手紙を読まれていなかったそうです。役員さんは忙しいでしょうけれども、せめて住民さんからの資料には目を通して頂きたいです。


私は、昨年1月頃、その前々年からのムクドリの大音量の苦情のことを市役所へ電話で相談しました。街路樹の欅の木の緑や木陰などをとても楽しみにしている住民さんからのお手紙のこともお伝えしましたし、そうしたこともあって木にあまり負担をかけずに何とか対策をとれないか相談しました。

すると、ムクドリの大群が飛来する前ではなく、飛来して来てから枝を落とすと、枝の間に人が入って（チェーンソーなどの）大きな音などもするので、ムクドリは臆病な鳥なので、驚いて以後来にくくなると。そして、夏から秋にまた葉が生い茂っても戻って来なければ、秋にまた枝落としをする必要がないので、欅の木にとっても、あまり負担にならないと。
どちらにしろ年に一度は街路樹は剪定をしなければならないから、それなら街路樹が小さくなることもなくムクドリも対策できると思いますと。そんな風にお聞きしていました（そのことは昨年プリントでお知らせしました）

そして、その通り、昨年の6月20日頃、ムクドリの大群が飛来してきたとき、ちょうど枝を市役所の方が来て落として下さったら、夏～秋、葉が生い茂ってもムクドリは帰って来ませんでした。冬になってもムクドリは帰って来ず、欅も秋に再剪定しなくて済み本当に喜んで、市役所の方へは秋～冬頃、お電話でよく感謝をお伝えしました。

今年も同じように、6月頃よく新役員の方々に観察していてもらって、よいタイミングで枝落としを市役所へお願いして頂けたら、昨年同様、ムクドリも苦情を出さず、欅も守って、両方うまくやってゆけるだろうと、一回目の理事会で引き継ぎのときよくお願いしました。


まさか、突然切り倒してしまうとは…思いませんでした。全く知りませんでした。
新理事長から住民へ何のお知らせも相談も無かったことには驚きました。市役所では「地区長も理事長も承認され、地域の要望もお聞きして…」等などおっしゃっていました。でも、切り倒して等という要望は、昨年までは少なくとも一切ありませんでした。そんな要望は昨年までは一切聞きませんでしたし、市役所へ出しませんでした。

街路樹は市役所のものですし管理や野鳥対策などは色々大変なようではあります。でも、貴重な自然でもあるものでしたので、理事長からは一言住民全体へ知らせて意見を聞いて市役所へ報告するなりして頂きたかったです。切り倒して等という要望は、昨年までは当マンション管理組合へ全く出ていませんでしたし、昨年の役員理事会からも市役所へ一度も出していませんので。…本当に残念です（悲）。。

伐採後は低木などや、ムクドリ等のことも考えた樹などを植えて行くそうです。（市役所の担当者の方より）

[246: マンション住民さん]

何だか住んでいる街への愛着の薄れる出来事ですね。
風が吹いて木々の葉の揺れる音とか気持ち良かったのに…

低木植えるにしても税金使うんだろうし、勿体無い話です。

[247: 匿名]

伐採に賛成です。
今まで暗い感じでしたのが、広々と明るい感じになったと思います。
もう少し南の方の木も伐採してほしいくらいです。

伐採の後、小さい木が植えてありますが、できれば歩道にしてほしいと思います。
道幅が狭いため、歩いている時に車が来て怖い思いをしました。
とくに小さい子供には危険ではないかと思います。

[248: 匿名]

みなさん夜の酔っ払いの声はきになりませんか…!?

最近風が心地よくて窓を開けていますが、高崎○場のお客さんがずっと道で騒いでいるのはどうかと思います！

[249: マンション住民さん]

酒場の客の声もうるさいし、
最近、ピアノの音も毎日のように、周り中に響いているのに
やめない住人がいます。ものすごく迷惑です。

今時ピアノなんて、ボリュームに消音機能にヘッドホンに
音調整がついているものなどいくらでもあります。
音を消すグッズなど山ほど出てます。

わざわざ騒音被害を出すピアノを選んで買って
防音対策を一切しないで近所に迷惑をかけているのです。
騒音で周囲に迷惑をかけるような人は何かおかしいのではないでしょうか！

[251: マンション住民さん]

>>225です。もうすぐ総会です。>>232 さんの指摘されてるのは、管理規約の条文（３２条）のことですが、その条文の変更を今回の総会にて、提案されています。でも、このことが何を意味しているのか、>>232さんの心配されていることは何なのか、住民の皆さんがわかっていたらよいのですが・・とても心配です。

>232さん、もし見ていらっしゃったら、説明していただけるとありがたいのですが…
ご覧になっていたら、どうか、お願いします。

[252: マンション住民さん]

住民の皆さんへ
>>225です。今期の管理組合から総会のご案内が配られていますよね。その３０-３１ページに第５号議案というのがあると思います。（第６号議案もそれに関連した議案です）

この条文を変更してしまうとどうなるのか、何が問題なのか、わかりますか。

昨年の総会で、>>232さんは、この管理規約第３２条（使用料についての条文）について、質問されたのです（出席した方はお聞きになったと思います）が、その後>>232さんから、この条文が何を意味しているのか、なぜ大切な条文なのか、などについて教えていただきました。今回の総会で、この条文の変更を提案されているのを見ましたが、>>232さんから教えていた頂いていなかったら、何のことだか私もピンとこなかったと思います。

先週末になって配布された「総会のご案内」で、初めてこの条文変更についての提案を知って、>>232さんにもご連絡して、国土交通省にも連絡し、国交省から紹介頂いた「日本マンション管理士会連合会」へもお聞きしたのですが、

「この条文は変更しないほうがよいです。第１回目の大規模修繕がもう７，８年後に迫っていると思いますが、その時に既に修繕金が足りないというような事態にもなりかねません。この機会によく住民の皆さんで話し合って（管理や会計のことなどを）よく見直したほうがよいです（上記管理士連合会）」とのことでした。

とにかく知り合いの住民さんや前役員さん数人にはお知らせしましたが・・他の方に知らせる方法もないです・・でも皆さん、お話して初めて驚くという状態です。この条文変更は大きな意味を持つものなのですよね・・。>>232さんはとても詳しいので、>>232さんが説明して下さったら、正確でわかりやすく皆さん助かると思うのですが、何が問題なのか皆さんへ説明していただけないでしょうか。

[253: マンション住民さん＠252]

>>225,>>252です。>>232さん、お忙しいでしょうか。明日総会ですが…
私ではわかるように説明できないと思いますので、>>232さん、見ていたらお願いしたいのですが…。

>>252のマンション管理士連合会の方がおっしゃったことで補足がありました。以下「」内に載せておきます。

「この問題は他のマンションでもとてもよく聞く話です」

「おたくのマンションは、修繕積立金の額が一般的なマンションの半分以下です。（⇒毎月配られている管理費等のお知らせがありますね？それを見ると管理費は11000円ほどで修繕積立金は４０００円～５０００円ほどですね？で、駐車場使用料が平均４０００円～５０００円ですね。確認してみてください。この毎月の修繕積立金の額が一般のマンションの半分以下ですというのです）。今のままの規約であれば、駐車場使用料は駐車場の修繕積立金として１００％でも積み立てられますが、変更してしまうと駐車場使用料（年間で５００万以上）を全額、管理会社が使ってしまうことができます（管理費として）。すると、１２年前後で大きな修繕がやってくる（※）のであと７，８年後には第一回の大規模修繕が来ると思います。そのときに毎年５００万円×１２年でいくらになりますか。６０００万ですね。（管理規約を変更して、管理会社が管理費として使ってしまい修繕積立金として積み立てておけなくなると）それが足りなくなり確実に不足します。」

（※当マンションは１５年、２０年、３０年などに色々な修繕が予定されているようです。第一期の総会の資料の長期修繕周期表に載っていました。その表は管理会社作成のものです。管理会社の計画では、３０年後には二億円以上の修繕金が不足する計算になっています。配布されている資料ですので、探してみてください）　続く

[254: >>253より続き]

>>253より続き
「おたくのマンションは（今の最初のままの規約だと）駐車場使用料を修繕金に入れるとなっているから、修繕積立金を割引いて設定していると思われます。修繕積立金が月に４～５０００円で駐車場使用料が同じく４～５０００円なので合計すると、約1万円。両方を合計すると一般的なマンションの平均と同じくらいの修繕積立金になります。だから今の規約はそうなっている（国の推奨している標準管理規約と同じ規約になっています）し、そういう風に計画されていると思いますが、肝心の駐車場使用料を管理会社が使ってしまうと足りなくなってしまいます。管理規約を定められた通りに運営されてゆけば問題にはならないはずです。決められた通りに運営されたらいかがですか。正しくもどせばよいのです。」

「（『第六号議案で、駐車場使用料の３５％を修繕積立金へ繰り入れる都なっていますが」とお聞きすると）３５％どころか（今のままの規約のままなら）１００％繰り入れられるのですよ。規約を変更することはありません。（管理会社の会計が正しく行われていなかったのだから）決められた通りに運営されたほうがよい。むしろ正しく戻せばよいのです」と。

「（管理会社の会計が）何年も管理規約に定められたことと違反した会計を続けられていますのでそちらが問題。正しく戻せばよい」

とのことでした。>>232さんは、昨年の１２月の総会の時、すでに上記のことを見抜けていたのですね。昨年まで３期２０名以上の役員他住民さんの誰も、上記のことを見抜けた人はいなかったと思います。誰からもそうしたことは話されませんでしたから…。

[255: >>254より続き]

続き
昨年の総会で>>232さんが管理規約第３２条のことを話したとき、出席者の中で管理規約集をその場に持ってきて見ている人は、役員含めほとんどいなかったと思いますし、３２条がどんな条文かもその場で確認できた人もいなかったと思います。前の理事長や他の役員も他の住民さんからも上記>>232さんや国交省やマンション管理士連合会の指摘されたような問題は、聞いたこともなく誰もわからなかったと思います。

今年の役員さんたちには、今年の第一回目の理事会の引き継ぎのときに私から少し説明して、また、第二回目の理事会のときに、>>232さんから詳しく説明してもらいました。ですから新役員さんたちは理解していたと思っていました。

他の役員さんや他の住民さんたちも（私も）おそらく>>232さんのように詳しくないし（国交省やマンション管理士連合会にお聞きしてやっと少しわかったくらい）第五号議案が示されたのはつい先週のことで住民さんへ知らせる方法もありませんが、総会は明日です。委任状が多く出て４分の３以上の票があれば、第五号議案は通過してしまうと思います。

うまく説明できませんが…、明日の総会には、住民さんはなるべく多く出席して、ご自身で聞いて議案への賛成・反対を決めたほうがよいのではないでしょうか。毎年、総会への出席は全体の２割以下です。８割以上の方が欠席です。

とにかく第五号議案はそのようなことです。このような経緯でしたので第六号議案もどうなのかな…と思いますが…。>>232さんも明日は出席されると思いますので、明日の総会のときに、>>232さんからもお話してくださるとは思いますが…（とにかく毎年欠席者が圧倒的に多い総会ですので…住民さんたちはなるべく出席を）

私はもう役員ではありませんし、短くまとめるのが苦手ですので…説明がわかりづらかったと思います。すみません。とにかく、明日、住民さんは総会へ出席したほうがよいと思います。

[256: 255より続き]

>>251-255 にて紹介した国土交通省と、国交省から紹介頂いた団体については、以下を参照してください。国土交通省は、管理規約やマンションの管理に関する国の監督省庁だそうです。国交省に管理組合のことで相談が…とお電話すると、マンション政策室というところにつないでもらえ色々教えて頂けます。新役員さんたちは、わからないことだらけだと思いますので相談されてみたらいかがでしょうか。

国土交通省のHP
http://www.mlit.go.jp/
ここから「住宅・建築」→「住宅行政」→主な施策の「マンション政策」→「マンション政策室の事業について」とクリックしてhttp://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/manseijigilyou23.ht...　を参照してください。

日本マンション管理士会連合会
http://www.nikkanren.org/supportcenter.html

[257: 251-256の補足]

補足の補足です。昨年総会での>>232さんからの質問についてですが、本来は国交省に確認などは、昨年の理事長や新理事長にして頂きたく連絡したのですが、昨年の理事長さんは昨年の総会の後、健康を崩されて入院中で、今年の新理事長は「僕にはわからない」という状態でした。私もよくわかりませんでしたが（前年後期の会計理事でしたので）とにかく>>232さんから今年の新役員さんたちへ直接説明して頂くことでわかってもらおうとしました。

来年度の新役員の方々も大変とは思いますが、頑張ってほしいと思います。前々年の最後も新役員の方々が集まった時、誰も理事長に手を挙げる人はいませんでした（大変な役ですし…）。おそらく毎年くじで決めてると思います。理事長への希望者はまずいませんし、それ以外決めようがないです。ですから理事長ほか、役員の方々を住民がささえて協力する体制ができないと役員（特に理事長）の負担はとても重く大変だと思います。住民さんの理解と協力（特に参加）が絶対に必要だと思います（ご意見やご要望やお困り事等のある方は立候補していただくのが一番よいと思うのですが…）

明日の総会には、出席されたほうがよいと思います。第五号議案、第六号議案についてはよく考えて賛成か反対かを決めてください。

[258: 257～]

おまけ：総会へ持ってきたほうがよいと思われるものです。

・管理規約集
・平成２０年２月７日付けの設立総会開催のご案内
　（p.12のあたりに「共用部分長期修繕周期表」
　　「長期修繕計画管理グラフ」が折込になってついて
　　　いるもの）平成２０年２月頃配布されたもの。
・毎月配布される「管理費等のお知らせ」

修繕積立金や第３２条の規約の条文などの話を
聞くとき、これらがあるとわかりやすいと思います。

[259: マンション住民さん]

書庫がほしい。

[260: 匿名]

>>259
なんかかっけぇ

[261: 匿名さん]

コンテナのレンタルがあります。
それで我慢するしかない。

[273: 匿名さん]

電子化すればパソコンでいい。

[274: エレベーターについて]

エレベーターの内側壁をキズや汚れから守る養生カーペット（養生シート）とエレベーター内壁の傷や凹みの発生について心配している事があります。

８月の理事会で、エレベーター（全４基）内壁についている養生カーペット（養生シート）を取り外して壁だけにすると決定し、８月の議事録にてお知らせした後、養生シートを取り外すことになりました。８月の理事会議事録の５ページ目に出ています。

このことについて心配していることがあります。

まず第一に、エレベーターの壁が傷や凹みで汚くなるのではないかということ。

第二に、決定したのが理事会理事役員のみの多数決での決定で、住民の意見を事前に聞いておらずアンケートなども行っていないこと。


私は委員（修繕委員）で、８月理事会に出ました。一人だけ反対（自分のみ）で、出席役員５名ともう一人の委員さん１名は、撤去に賛成でした。反対１対 賛成６でした。

役員の決定はそうした結果なのです。でも住民さんには何も聞いていません。アンケートも取る必要がないと多数決で決定でした。

議事録にあるように「将来、装置を更新する時期が必ず到来することから～（養生シートで）保護しておく必要はない」との事ですが、長期修繕計画表によると、エレベーターの本体の取換えは、２２年後の２０３６年です。

竣工から３０年目の大規模修繕の年にエレベーター本体取換えが3784万円（消費税10%含）で計画されています。2021年（7年後）に352万円で改装も計画されていますが、エレベーターの籠本体を交換しないと壁も変わらないので、壁を新しくできるのは２２年後だと思います。

２２年間は、傷や凹みがついても、その壁のままということです…

[275: エレベーターについて]

274～続き
エレベーターには、自転車や宅急便、水の宅配、生協など食品や雑貨の宅配など業者用の荷台や荷車など、大きな固い物が毎日の様に乗ります。しかも、ここのエレベーターの大きさは１畳程でかなり狭いので、特に大人用の自転車や業務用荷車などが乗るとぶつけたりこすったりして、あっという間に傷や凹みだらけになると思います。取り外して綺麗なのはごく最初だけです。

駐輪場での盗難や傷を避けて、自転車を毎日乗る人でも部屋へ持ち帰っている人もいます。子供用自転車は子供が乗ったままエレベーターに乗る場合もあります。

東口のタワー美術館のエレベーター（マンション内）は、２倍程の広さなのに、業者の荷車と思われる傷が沢山ついていました。

初めて建物を訪れる人から見ると、正玄関からすぐのエレベーターは、乗ってじっと落ち着いて壁を見ている時間も長く印象に残りやすい場所です。住民さんも日常で長時間見る場所で、日常的な場所での傷や汚れは印象や記憶に残ります。エレベーターは意外に建物全体の印象に影響を与えると思います。

マリモ管理会社の担当社員によると、ポレスターの物件には、皆、養生カーペット（養生シート）はついているそうです。シートは汚れても数年で新調でき、その度に新築当初と同じように新しくできます。素の壁についた傷や凹みは、消えずに残り22年間増え続けます。

>>274補足　352万円（消費税10%含）

[276: エレベーターについて]

274～続き
議事録に「将来壁面が痛んだり汚れがひどくなった場合には、再度養生シートの設置も検討することとした」ともありますが、綺麗なままの本体壁を守るために養生しておくのなら、建物本体の価値はそのまま保たれると思いますが、いったん、傷や凹みだらけになってしまった本体壁を「隠すために」養生シートを再設するというのは、恥を隠すために布をつけるみたいで恥ずかしく感じます。

本体壁そのものの綺麗さを守るから価値が保たれるのに、傷がついてから隠す位なら、最初から綺麗に守って大切に使い続けるほうがずっとよいと思います。

また現在の汚れた養生シートを「倉庫（1階玄関脇の共同倉庫しかないと思われますが）に保管し、将来、必要ならまた再設する」と議事録にはありましたが、御存じの通り、共同倉庫に保管したら布地なので臭いがつくでしょう。エレベーターは狭い密室なので臭いがつけば使い物になりません。

シートを新設する費用を抑えるためによい業者を探して、数年で内壁養生シートを新しく新調し、綺麗で清潔なシートで新築当初のように戻して、本体壁は無傷で、綺麗なままに、大切に使い続けたほうがよいと思います。

シートを新調する費用については、一気に書けなかったので、また続きを後で書きにきます。

撤去について住民さんに、事前に一言も意見を聞かないことには、とても強く反対しました。アンケートが無理でも、掲示だけでも「撤去しますがご意見のある方はいますか？」と聞けたと思います。

汚く傷だらけになった壁を見て、将来、役員や住民さんが「エレベーター汚いね」「なんで養生取ってしまったの？」「誰が取ったの？」「全然知らなかった」「なんで７期の役員、勝手に取ったの？」と言うようになるかもしれません。

理事会役員は毎年全員総入れ替え制ですから、来年、再来年の役員は何も知らずに汚れだけを見て、疑問に思うかもしれませんが、その時、今期の役員さんは一人も残っていません。決定した経緯について委員は説明できますが、私たち委員が代わりに責められても困ります。

１名だけ反対しても多数決決議ですから仕方ないことです。もし仮に、住民さんへお知らせしたり、住民の票決などで決めても、理事会の決定と同じ結論になるかもしれません。でも、それでも一言、住民の意見を聞くべきだと思います。

そうでないと、この決定の全責任は今期７期の役員さん達だけにかかってしまいます。

[277: 274～]

養生撤去されました。>>276 のあとすぐ実施で驚きました。2日の朝見たらなくなっていました。

すっきりして新築みたいで今はきれいですが。でも養生が守ってくれていたからきれいなのだと思うので…このままきれいなままで行ってくれたらよいですが…。とにかく住民さんに聞いて決めているなら不安は残らないのです。

決定した年を過ぎると翌年以降は理事全員交代で経験者は残りません。私は委員として理事会には5期からほぼ出ていますが、駐車場抽選などの件では、決定した年には必死で反対した事でも１名や少数ではどうにもならず、後年、決定だけを責められて泣きました。

多数決では少数意見は通りません。異論や不満のある方はお早目に申し出て下さい。12月総会で全交代です。

[278: 274～費用について]

今回の養生の件は、2年前から汚れや臭いなどから取り換えできないか聞いていました。でも管理会社の提示する金額は1基7～8万（4基28～32万）と高いので、もっと安価でできるような業者さんや方法を探って下さるようお願いしていましたが2年間最後まで提示されませんでした。

たとえば植木の剪定費用なども、最初は30万円と予定されていて数年前の理事会で「近所の植木屋さんでもいいから見積り取り直して」という要望が出て、見積りを取り直してもらったら、5万円程だったということがありました。30万円の6分の1でした。

水質検査も最初、施工主の建設会社から50万円（その少し前の月に37万円程の提示が理事長に示されそれが更に上がり50万円の提示）と見積りが来て、高いので、理事会で高過ぎではと指摘したら、理事長さんが管理会社に指示して他社から見積りを取ってくれて、3万円弱になりました。3万円弱を提示した会社は、高崎市役所から推薦された市内の会社でした。最初の提示額50万円から考えると16.6分の1以下でした。

数年前の排水管洗浄費用も最初に提示された額が高いので見積りを取り直してもらったら3社程で、151万円～43万円の開きがあり43万円の会社が選ばれました。

排水管の補修工事も32万4千円が7万7千円。地下補修工事の1377万円は施工主が責任を認めてくれたので住民さんの負担はゼロでした。

数分の1～十数分の1以下になって初めて一般普通の価格と同じ位なようです。一般家庭で同じ事（配管の補修工事など）を頼むならもっと安くなるだろうと役員さんがおっしゃっていました。

[279: 274～費用について]

そのような訳で養生シートも費用を抑えられる方法（質は落とさずに）はないか探してとお願いしていました。

最近まで養生交換の話し合いでしたが、突然撤去しようということになりました。経費節約のためにと。

数日前に「エレベーター　壁　養生」で検索したら
http://takeurbans.co.jp/ev/ev_list/ev_list.html
http://takeurbans.co.jp/ev/e_001/e_001.html
が見つかって、内側の長さを測って計算したら１基3万8000円程みたいでした。4基で15万円程で、32万円よりは安そうです。一般的にはこの位なのかもしれません。

「補修時期がきたらかごも交換しちゃうし（理事長さん）」との事ですが、かご交換＝本体交換だと思いますので、7年後ではなく22年後（本体交換：22年後）だと思います。住民さんが納得していて、多数が賛成ならよいのですが（仕方ないです）

建物はずっときれいなままでいてほしいです。

[280: 費用の不思議]

管理会社や建設会社から来る見積りは、一般の金額より数倍～十数倍などと高い事が多いのです。高いのかどうか相場がわからない点検費用なども沢山あります。

今、管理費の値上げを管理会社から要請されて検討しているので、きちんと節約できる所は節約して、無駄を出さずに質は落とさずによく見直してから値上げを住民さんに提案しましょうということになりました。

定額の委託業務費も、一般の価格から考えて高いと感じたりおかしいと感じる項目などを9月の理事会で話し合いましょうということになりました。

先の水質検査が50万円というのも、あまりにも法外な価格でしたし、施工主からの1377万円も1200万円以上は地下に電源を入れる工事でした。地下に電源を入れたら危険だと施工主自ら言っていたのにその電源を入れる工事費用を入れてきていておかしいと感じました。現理事長が一目見て「現実的じゃないね」と全額却下して下さったのでほっとしました。

連通管をふさぐ提案を設計会社（売主）と施工会社は提案しましたが、そのまま承諾していたら、今頃地下や一階は水で溢れ却っていたと思います。昨年、私と現理事長の2名は猛反対しましたが、承諾しなくてよかったです。100%管理組合（住民）側に立ってくれる建築、管理、会計などの専門家が必要だと切に思います。

植木も1~2名で1~2日で済む程の植栽しかありませんから日当だけで考えると4万円程で、30万円は高過ぎます。5万円は妥当な金額だと思います。今年の植栽管理業務費はまた81600円に増えているようですが。

年6回の専門業者による共用部分（共用廊下や階段など）の清掃業務も各1回20万円程かかっていますが、1日目3名・2日目半日2名で、1日半の作業です。日当だけで考えると4万円程です。そこへ20万円かかっています。

質がその分高い・・という事でもないようなのです。3万円が水質調査会社へ支払われたら、残り47万円はどこへゆくのかと不思議です。

[281: 費用の不思議]

｢管理会社　委託費　削減」で検索したら
http://kanrihi-sakugen-ex.com/lp/manga.html
http://kanrihi-minaoshi.com/why/　
などで管理会社　マージン　などの言葉が出てきました。

マージンって？と思って「マージン　管理会社」で検索したら
以下のサイトが出てきました。

http://www.968kanri.co.jp/service/entry01.html
>管理会社は自社で出来ない業務(エレベーター保守や機械式駐車場保守など)まで受託し、再委託(外注)することで中間マージンなどの利益を得ており、それが大きな収入源となっていると言えます。見方を変えれば入居者は払わなくてもよいお金(中間マージン)を管理会社に注ぎ込んでいるのです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/248587/
>管理会社がバックマージン取るのってあり？

http://www.nichimankan.com/02/02-1/
>管理コストの透明化> バックマージンの排除

http://gomachan100.6.ql.bz/Message/Backmargin20.pdf
>建築、不動産業界では、バックマージンとか紹介料、キックバック、リベートとともいう裏のお金が付きものなのです。取引の９割は、このグレーのお金が動いていると考えてもいいかと思われます。そして、正規の報酬よりはるかに高額のバックマージンの存在も否定できないのです。（中略）管理会社が値段を下げて工事をする場合は、業者は相当無理していますので、手抜き等のチェックが必要です。

[282: 280 訂正]

>>280　
訂正：1200万円以上⇒約1100万円（消費税含）

[283: 管理会社による横領や着服事例]

数年前、マリ○コ○○○ティーの会社の管理員が管理組合のお金を約5000万円着服した事がありました。

http://kanrisouken.com/news/204.html　より
平成21年に発覚した広島のマリ○コ○○○ティーの管理員による約5,000万円の着服により、国交省は指示処分を行ったとの発表。

http://www.cgr.mlit.go.jp/kisha/2011feb/110218top.pdf　より
マンション管理業者に対する監督処分について
処分理由　　被処分者が管理業務を受託していた複数の管理組合において、被処分者の社員が管理組合の財産を着服し、管理組合の財産に損害を与えた。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61099/res/23

[284: 管理会社による横領や着服事例２]

管理会社による管理組合への横領などの事例はとてもよく起きているそうです。マンションの管理会社の業界は競争原理が働いていないという指摘がよくされています。

今現在は、管理会社（株）マリ○コ○○○ティーは、売主（株）マリ○の会社の一部ではありません。数年前に子会社化され分社化され、他社に買収され、その後買収された会社が、また更に、東○コ○ュ○テ○○に買収されましたので、現在は、東○コ○ュ○テ○○の傘下にあります。

しかし、その東○コ○ュ○テ○○もマンションの管理組合から着服横領を起こしています。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf　より
お客様へのご報告とお詫び
株式会社　東○コ○ュ○テ○○　取締役社長 中○○○
この度、管理業務を受託させて頂いている都内の一管理組合様におきまして、弊社社員1 名が管理組合名義の口座より複数回に亘り着服横領を行い被害総額は約１，６００万円となりました。

（東○コ○ュ○テ○○は取締役社長よりお客様各位へ向けて「報告とお詫び」を出しているようです。でも、マリ○コ○○○ティーからは組合員全員へ取締役社長からのお詫びプリントを受け取った記憶がありません。２期の頃に中国地方で起こった事のようですが）

http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage147.html　より
どうすれば管理組合のお金を守れるか：管理会社の横領が絶えない
最近の横領（着服）では業界１位の大○ア○○テー○と２位の日○ハウ○○ン○が検挙されている。

http://www.mansionkansa.com/problem/case.html　より
国土交通省では「ネガティブ情報等検索システム<マンション管理業者>」を公開し、マンション管理業者の不正・行政処分事例を開示しています。

両社とも処分を受けています
2011年1月17日　（株）マリ○コ○○○ティー　指示処分
2010年10月18日　（株）東○コ○ュ○テ○○　指示処分

[285: 私たちの組合での管理会社による不正なお金の使用]

私たちの組合でも1期目（1年目）から4期目（4年目）まで、管理会社による管理規約違反の不正なお金の使用がありました。管理規約が守られていたら積立金として積み立てられていたお金でした。

今現在は、不正分のお金は毎年分割で、管理会社から管理組合へ返金させています。金額が大きかったので一度では返済できないと（管理会社が言うので）のことで分割で返済させることになりましたが、そのような経緯もあり、会計はずっと赤字で今年も赤字だそうです。

今回管理費を値上げして、赤字分を補い数年後には黒字に転じるようにしようと理事会で話し合われていますが、最初から適正な金額で進められているべきでした。

http://www.onoyama-cpa.com/column/realestate/792/　より
マンション管理会社による横領・着服事例

[286: 入居済み住人さん]

11時54分
ダン！ダン！ダン！ダン！・・・ダン！ダン！ダン！ダン！！・・どうしてこんなに強く踵落としで歩きまわるのか

さっきからずっと・・大窓を転がすゴトンゴトン！最後はドーン！と強くぶつける。何でも乱暴にぶつけるから響いて仕方ない。家具足も強く引きづるからゴゴンゴゴン響くし。マンションってものすごく響くから　きちんと音対策しないで、踵落としを続ける人が住むと周囲の住民が暮らせなくなるのに

昨日はいなかったのか音がしなくて、音被害さえ受けなかったら、竣工してから何年間も本当に全てが違ってたなぁと感じてた。気持ちも神経も生活も睡眠も

今、また帰宅されてドシーン！ガガーン！ドスドス！ドガドガ！上から音が響くたびに心臓がぎゅって痛くなって苦しい。工事現場用のヘッドフォン型防音保護具を毎日毎晩つけないと暮らせない暮らしだなんて・・

12時1分・04分　ダン！ダン！ダン！ダン！・・・ドス！ドス！ドス！ドス！・・・また。スリッパを履けば踵のドシン音は消えるのにどうして絶対強く踵で歩くのだろう。マットだって音なんて消せるのに・・心臓や呼吸が苦しくて・・毎昼毎晩だったので年数が長くなればなるほど神経が壊れてつらい。

[287: 入居済み住人さん]

マンションは本当に音がよく響きます。マンション最大の問題は音だと散々言われています。特にフローリング床が音を強く伝えてしまう構造なので、音対策は絶対です。逆に音問題さえ解決できれば、そのマンションでの問題の９割は解決したようなものだと思います。

[288: ハトも・・]

ハトも実は大問題ですが、このマンションでは、毎年３月から６月頃までハト注意の掲示を出してもらっていますから、ハトの問題は今はまだ何とか止まっているようでハトの巣の報告はここ数年何とか聞きません。最初の１，２年は掲示はされておらず、巣ができてしまってから、管理員の方が何回も片づけたそうです。

管理会社の1、2年目の担当者は当時、巣ができてからでないと注意できないとおっしゃっていました。管理会社は住民に雇われている立場なので事柄が起きてからでないと対処できないとか何とかで…。管理組合が指導するならよいのでしょうが管理会社からはできないようで困った事だと思いました。

組合側は毎年違う役員で、ハトの事など誰も知らず、3月に掲示を出すには1、2月理事会で承認を得なければ掲示も出せません。毎年そんな事ができる役員は一人もいません。毎年3月から6月までハトの掲示を一枚出し続けるだけでも年末から翌年の新理事長さんにお願いし続けてやっと掲示して頂いた年も沢山あります。本当にマンションは大変です。

ハトは、そこから巣立ってそのベランダの場所を故郷と認識したら、毎年そこに帰ってきて巣を作ろうとしてしまいます。帰巣本能があるからです。しかも10～20年と長寿の鳥です。一生帰ってきます。巣ができてから対処したのでは遅いのです。

ハトは２週間もあれば巣を作りますから住民は注意し続ける必要があります。ハトの巣や糞害にやられだしたらマンション建物はおしまいです。ハトの糞や羽は危険な病原菌（肺炎・流産・脳炎などを引き起こす）を持っていますし、巣の周りを糞だらけにして落ち着くというやっかいな習性があり、何㎝も堆積させてしまいます。悪臭もノミ、ダニその他の害虫も出ます。乾燥すると回り中の住戸が風で害にやられます。アレルギーも起こします。
http://www.anjin-group.com/pathogen/

ハトから見てよい巣だと思われる建物になってしまったら追っても逃げてくれなくなります。

[289: ハトの問題]

でもハトは生き物なので、棒やホウキなどで叩いたりして傷つけたりしないようにして、人がベランダによく出て掃除したり手で追ったりするようにして下さい、だそうです（ハトは野鳥で保護されているそうです。傷つけたり殺したりしないでくださいと、以前市役所の方がおっしゃっていましたから）

卵は管理会社の担当者が市役所に確認したら生ゴミとして処分してくださいと言われたそうで（事実上市役所が全て対処できないからと）それでそうしたお知らせを作ってくださいました。

（でもその前に自分が市役所に聞いた時には卵も処分してはいけないとか言われました。県の担当にまで聞いてと言われて県にまで聞きましたが、どこで卵や雛を預かってくれるのか最後まで教えて頂けず、管理会社の当時の担当社員ー現在は担当者の上司の方ーに相談したら、その方が市役所に問い合わせて下さって、卵は生ゴミとして処分してくださいと言われたそうです）

さっき改めてネットで見たら、卵でも処分してよいのか法律は大丈夫なのかよくわかりません。でも市役所でそうおっしゃるのでと、担当社員の方はそうした内容でプリントを作ってくださったのです。

市役所が全ての住宅の巣の卵や雛を受け取りに来てくれるならよいのですが、実際には管理会社の人が掃除や撤去をしたりするとなると費用がかかります。

とにかく枝などをハトが運んで来始めたら、どんどん掃除して枝は捨ててしまって巣を作らせないでくださいと市役所も管理会社もおっしゃっていました。

2年目お隣のお宅のベランダにハトが巣を作って驚いた事があったので、ハトの事をそれからずっと注意して頂けるように管理会社や管理組合に毎年お願いしてきました。

[290: 289]

訂正　お隣のお宅⇒ご近所のお宅

そのお宅も綺麗にしてなかったのではなく当時たまたま長期でお留守だっただけです。私もその頃留守がちで、ベランダに人が出ないと、ほんの少しの間で巣は作られてしまいます。