パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

総戸数：693戸（他に保育施設１区画、店舗１区画）
入居時期：平成29年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上22階
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[895: 購入検討中さん]

>>888
あなたも、わざとらしい。
買う気ないでしょ？

[896: 匿名さん]

まぁ、安く売ってくれたら嬉しいけど、デベもボランティアじゃないですからね。
普通に考えたら３５０というのも納得じゃないでしょうか。

はやく価格発表して欲しい。楽しみにしてます。

[897: 匿名さん]

ファクト
1.公式ページの売り方からしてファミリーマンションである。
2.パークタワーブランドではなくパークホームズブランドである。
3.三井はS友とちがってサクサク売りたがる企業である。
4.三井幹事の中央区勝どきKTT(駅徒歩6分)が200万台後半から300万後半である。
5.豊洲は、江東区最強の地ではあるものの中央区に比べると安い相場。

慈善事業でもないけど売れ残るとそれはそれで利益がでない。
タワマンでもない。(他の地域ならタワマン扱いですが、湾岸は30F超えないとタワーではないでしょう。)
ここから駅5なので270(条件のよくない部屋)〜310(条件の良い部屋)ではないでしょうか。
ここいいマンションになるとおもいますが、おそらく共有施設すくないです。(それが売りならそこを前面にだしますが。サイトにはまだでません。せいぜいコンシェルジュとパーティルームミュージックルームといったところでしょうか。)あとららぽ割引。

[898: 匿名さん]

そんなに激安で売るわけ無いでしょ（笑）
330から360の間だと思いますよ。

[899: 匿名さん]

勝どきとは販売時期、建設時期が違うから比べられないよ。

[900: 匿名さん]

なぜか高値予想が連呼されますね。

881さんが主張される坪330～350は現相場から大きく乖離する価格ですが、それを正当化する根拠は述べられていないですよね。売れ残ったら元も子もないし、値付け失敗して大量売れ残り＆値引きなんてしたら最大手のブランド価値まで毀損されます。

729で記載されている通り、ここは比較的ゆとりある75㎡～80㎡程度の3LDKが中心と思われるので、平均350とするとボリュームゾーンが8000万前後となり普通の勤め人では手が出ない価格になります。ランドマークでもないファミリー物件で相場から乖離してたら資産性も怪しいので投資家からの需要も期待できません。建設費高騰を加味して限界まで上乗せしても平均＠310じゃないでしょうか。これだとPC豊洲B棟の相場に並びますが、あそこはららぽ直結＆内廊下＆超ワイドスパンオーシャンビューの今後絶対に出ないであろう特性でプレミアム付いてるので、そこに眺望も良くない外廊下ファミリー物件が並ぶのはかなりすごいことです。そもそも700戸ってすごい規模ですよ。月島キャピタル、富久、SKYZとか完売した超大規模物件はどれも共用施設充実のランドマーク物件かつ相場よりかなり割安でした。坪350はどうみても割高ですがそれが700戸も売れたら何が何やら分かりません。。

[901: 匿名さん]

江東区で300が激安って。。。
どこの世界の豊洲ですか？

勝どきは、今建築中でかつ来年いっぱいくらいまでは販売中。販売時期もろにかぶるんですが。それについてはどう考えます？

[902: 匿名さん]

867さんの予想は坪３００。881さんの予想は坪３３０ということでよいのかな？

[903: 匿名さん]

３００と３３０では１割しか違わないじゃん。
安いの希望しているのはわかる。でもこんなところで自分自身納得させてどうすんの。

ほっといたら１割なんて直ぐに変化するもの。
豊洲・大規模・新築・駅徒歩５分の立地・商業公共施設充実・免震・アベノミクス・黒田金融緩和・円安・他物件も価格上昇中。２０１５年春販売開始。

皆がいいなと思うから、もうすぐパート３も終わるほどスレが賑わっているんだから、需要はあると思うけど。
背伸びしても買えないなら、そのときはそのとき。諦めればいいのよ。
勝どきも年内９００戸、DTもスレでは５００戸超えたらしい。ベイズもGFTもかなり売れてる。
現状の環境下では、KTTよりも、DTよりも、ベイズよりも、GFTよりも、ここは立地に優れているよ。
期待と不安半分で発表楽しみにしてます。

[904: マンション投資家さん]

私は全戸平均で290台と予想。
2～3丁目のタワマン、4丁目の長谷工マンションの中古相場からみて
300はチト難しいかな。
350だ400だと馬鹿げた数字であおっているのは関係者かな？

[905: 物件比較中さん]

897さんを始め300以下を主張する人は、現在の周辺環境や買い手の観点で分析している。
一方、300超えの（消費者観点では）勘弁してよ！という価格を言う人は、なぜかデベの立場で、
かつ今後の豊洲の価格UPをやたらと主張する人達。
後者の人達って、はやっぱり検討者じゃないんじゃないかと勘ぐってしまう。
自分はもし300以上出せたら、勝どきや新宿に、350くらい出せれば、浜松町や品川とかに
買いたい物件がいっぱいで、残念ながら豊洲は検討しない。
これって普通の購入検討者の気持ちだと思うんだが…

[906: 匿名さん]

本当にただの検討者ですけど、人それぞれの主観が異なっていることはあなた自身が認めているわけで。
それが自分の評価よりも多少上ブレるだけで「なぜかデベの立場で」なんて言葉は使わない方がよろしいかと思います。それはそれで失礼な物言いですよ。

[907: 匿名さん]

現地、周辺を見てください。所詮豊洲です。買えないとかではなく、そんな豊洲に350出すのはあり得ないと思います。とくに半数以上は眺望悪そうですし、安くしないと売れないと思います。

[908: 匿名さん]

そうかな？

大通り沿いから1本入った所にありますし、立地は豊洲でも最高レベルだと思いますけどね。
眺望があるという事は騒音があるということでもありますし。

350万なら許容範囲ですし、悪くない選択肢になると思います。

施工もスーパーゼネコン。外観も悪くないですし。
あとは、間取り次第かなと思います。
ここは角部屋が多そうなので期待してます。

[909: 匿名さん]

木場11分が280万ってのが今の相場ですからね。。。
350万は妥当だと思いますし、今から半年後400万になってもおかしくないかと。
黒田バズーカ２のあとは、黒田バズーカ３でしょうし。。。

[910: 物件比較中さん]

さすがに豊洲の最高のレベルは二丁目と三丁目だと思うけど…

[911: 匿名さん]

>>909
木場11分ってどの物件ですか？

[912: 匿名さん]

なんども言いますが豊洲を買う人の多数は年収５００－１０００くらいのミドルミドルかロウアーミドルの層です。すると坪２００から無理しても２９０くらいが限度です。この年収層はボリュームゾーンなのでこのくらいの金額でなるべく都心に近い生活しやすい場所として豊洲が選択されているわけです。スカイズが瞬間蒸発したのもこのボリュームゾーンが買える金額だったからというのが大前提にあって，かつ施設が前例ないほどの豪華で素敵なマンションであったという理由から売れたわけです。 坪３００超えると年収は１０００以上（しかも３０代後半で）ないと買えません。建築費が高騰しても、１０００以上の年収層は全く増えていません。この年収層は３００以上なら内陸都心を買います。とくに３３０あれば都心買えます。これを買えるアッパーミドルが都心買えるのにわざわざ江東区に買いたいという人はごく稀ですし、大抵はセカンド目的です。スカイズベイズはアーバンリゾートとしてセカンド購入が多かったと聞きますがここのようなアーバンリゾートのかけらもない物件ではセカンド購入は期待できません。高い部屋で３００超えるのはわかりますが平均で３００超えたら正直販売は難航するでしょう。三井はそういう無茶な値付けはしません。主力のパークホームズブランドが販売難航す るのは今後湾岸で大規模開発を抱えている三井からすれば全く本意ではありませんし，この物件くらいの規模は三井にとっては小銭稼ぎくらいにしかなりません。一か八かの高値で勝負する意味合いも全くありません。

[914: 匿名さん]

>>912
４丁目の駅近パークタワーが
安い価格のパークタワー東雲に押されて
なかなか完売できなかったですものね。

[915: 匿名さん]

>>903
面白いご意見ですね、1割しか違はないって。
マンションの1割は結構大きいと思いますが、300と270も1割しか違わないので、ぜひ270でお願いしますっ

[916: 匿名さん]

木場のはヴェレーナだったんですね。駅７分で静かで間取りがよかったけど、ヨーロピアンな感じがちょっと…

野村のタワーも平野の方は低層ならそこまで高くないのでは？

[917: 匿名さん]

ウチは、坪240が限界。
皆さん、すごいですね。

[918: 匿名さん]

三井の中の人はココ読んで笑ってるんだろうな。

[919: 匿名さん]

>>918

うんうん、きっと笑っているよね。
なんせ、300以下で売ろうとしているマンションを
350とか400とか言う人がいるんだから。

[920: 匿名さん]

>>916
あれはあれで素敵なマンションでしたね。
スレ違いですが。

[921: 匿名さん]

たとえ、販売価格が300未満でも維持費が高いだろうからなー。SKYZもパークタワー豊洲もBAYZもそれなりの額だったですよね？
ましてやここは、たいして施設がなければ尚更です。

[922: 匿名さん]

一般的には大した施設がなければ、管理費も積み立て金もやすくなるんですけど、、

[923: 物件比較中さん]

>>921
ん？どういう意味ですか？
大した施設が無ければ、維持費は安いのでは？

[924: 匿名さん]

大した施設がないけど、維持費は期待するほど安くはないという意味ですかね。BAYZの場合、管理費が24,000円／70㎡くらいなので、ここは施設がない分、どの程度になるかですね。例えば20,000円／70㎡だと、納得しにくいかな。

[925: 匿名さん]

>>924
ここも床面積的には大規模だから修繕積立は普通に高いはず。

[926: 匿名さん]

>>924
BAYZは比較するなら東京建物が管理するタワマンでしょう。
去年の東建のブリリアタワー池袋は管理費安めでした。

[927: 匿名さん]

同じ三井のパークホームズ築地グリーンサイド（140戸）の管理費は306円/平方メートルでした。参考までに。

[928: 匿名さん]

タワマンの話はおいといて、ここが20,000円／70㎡だと高く感じます。三井お得意のコンシェルジュとか不要なんですけど。

[929: 匿名さん]

>>924
施設は維持費にはさほど影響しないでしょう。影響あるのは総戸数。
BAYZは第２期２次販売が登録受付期間12/5（金）、6（土）の２日間のみで、売れたら残り４２戸になってしまうみたいですね。
完売すると豊洲の新築はここだけになる。
豊洲は当面ライバル不在地域になるという訳ですね。

[930: 匿名さん]

>>928
700戸でコンシェルジュなしなんて考えられないでしょう。927で築地の例を書きましたが、三井ですし初期設定が300円/平方メートルを下回るとは思えません。

[931: 匿名さん]

>>929
っていうより、ここが完売した後は
東雲みたいにマンションの話題が無い街に成り兼ねない。

[932: 匿名さん]

確かに豊洲地区の新築マンションはなくなりましたね。ほんの2年前にはタワーも含めていろいろと選択肢がありましたけど。このエリアが好きなだけに、ちょっと時期を失したかなと後悔。

[933: 匿名さん]

>>930
コンシェルジュは必要なものなのですね。しかし、@300円は高いですねー。

[934: 匿名さん]

三井⬆︎豊洲駅5分⬆︎⬆︎外廊下⬇︎人件費、材料費の高騰⬇︎
∴ 285万

[935: 匿名さん]

コンシェルジュはいたほーがいいよー？
有人警備役にも、子供が鍵忘れたときにも、便利だと思うのです。クリーニングとかもやってくれるところあるけど、値段考えると急いでるときくらいかなぁ。。

[936: 匿名さん]

ベイズの手前のヤマトのあたり、東急が買ってるらしいから次はそこでしょ。

[937: 匿名さん]

>>936
次はそこですね。そのあとは新豊洲の東京ガスのとこですかね！

[938: 匿名さん]

>>935
コンシェルジュに期待し過ぎです。
有人警備の役には殆どたちません。入口は何箇所もありますし、出入りをいつも監視してるわけではないですから。
鍵は、管理室に置かれる警備会社のボックスにしまわれ、出し入れできるのは契約した警備会社社員だけです。
鍵を忘れて警備会社社員を呼ぶと五千円程度掛かりますよ。　

[939: 匿名さん]

東急は驚きの400万越えらしいので対象外でしょ。

こっちならまだ安く買える可能性は残されてるし。

[940: 匿名さん]

330なら買いますよ。
350超えなら見送ります。

[942: 匿名さん]

>>936
そこは便利ですよね。

[943: 匿名さん]

３５０なら想定の範囲内です。
買います。

[944: 物件比較中さん]

270なら買います！
290〜300なら微妙だなァ

[945: 購入検討中さん]

350までなら買います。新価格でもいいですよ。

[946: 匿名さん]

買います宣言、って何のためにしているんでしょうね？
特に、『高く買います』宣言は意味不明。

[947: 買い換え検討中]

久々に覗いたら坪300前後の話になってて笑ったわ。
10年前は坪160ちょいで買えたけどな。
ここで｢豊洲はすぐに坪200万超える｣って書き込んだら一斉に馬鹿にされたのが懐かしい。

[948: 匿名さん]

75㎡で3500万くらいだったよね。

[949: 匿名さん]

しょぼい、プライブブルー、フロントコート、スターコートも今では高値で売れるんだろうな。

[950: 購入検討中さん]

坪250ぐらいでしょうね。近隣住民は上げたいようですが、まあまあ駅近くではあるものの商業施設から離れており、豊洲の中でも場所はそんなによくないのと、タワー型のような眺望もあまり期待できないので、そんなもんかと。坪350？意味不明ですね笑！

[951: 買い換え検討中]

豊洲で一番雰囲気が好きなのは、パークシティ豊洲とあとツイン•トヨスタワー辺り。でも所詮埋立地なので坪300超えると買い手が一気に減ります。なのでコスト上昇とはいえ350で売り出してしまうとシンボルの二の舞になること間違い無しですね。まあ此処は土地の仕入れ価格は恐らく安いはずだし、300前後の丁度ギリギリラインで来ると予想してます。

[952: 匿名さん]

>>947
10年前ならまだパークシティも売り出される前の
マンションが安い時代でしたから。
シエルが凄い倍率になった時代。

[953: 匿名さん]

昔話はやめましょう。あなたは買えなかったのですから！

[954: 匿名さん]

今から売り出しとなると350と言うのもおかしくない話ではありますな。

[955: 匿名さん]

>>953
>あなたは買えなかった

それは間違い。安い時に買ってプチバブルで築浅転売して儲けさせて頂きました。
儲け自慢しても嫌がられるので昔話に書き加えないだけ。

[956: 匿名さん]

330なら納得感あるけど360はどうかな？
350と言うのは多少微妙な気がします。

少なくとも300以下というのは不動産相場を舐めてると思いますよ。
駅近は高いというのは常識だと思ってたんだけどな。。。

[957: 匿名さん]

少なくともアベノミクスは暫く続くでしょうし、まだまだ株価や不動産相場を上げたいと政府は考えてるのでしょうから、この相場に乗らないと儲かりませんよ。

[959: 匿名さん]

値上がり相場って、こうなっちゃうんだよね。

[960: 住民でない人さん]

豊洲で駅５分で３５０とか笑うしかない
周辺の安普請マンション住人はなんとか高値で売り抜けたいんだろうね
でも江東区を３５０で買う人はいないよ
夢見すぎだし
まあみてな３００未満なのは間違いないから

[961: 購入検討中さん]

960同感。付加価値があまりないので、ベイズと同じくらいと思いますよ。250-280ぐらいでしょうね。300で安すぎると思っているのであれば、ひょっとしてボッタクられる人か、購入予定もないのにつり上げたいと思っている人でしょうか。

[962: 匿名さん]

>>958
私の感覚は958さんの感覚マイナス30ってとこですね。

[963: 匿名さん]

格上の東雲が坪９０～でしたからね。

買いたい人は、いないのでは？

[964: 匿名さん]

700戸と多いので安めに出る可能性はありますね。（住友やゴクレを除いて）大規模マンションの値上がり確率が高い理由です。

ただ、豊洲はずっと過剰供給で分譲価格が抑えられていたわけで、このマンションだけになったら普通の分譲価格になっちゃうかも。

[965: 匿名さん]

>>961
ベイズは今週、金土だけの登録ですべて売れると、残り４２戸。

そう考えると、ここは豊洲のオンリーワン新築になる可能性が高まりますね。

[966: 匿名さん]

ベイズと同じ価格帯って噂もあるからこっちを待ってます！
そう人多いでしょうね。やはり不動産は駅距離が9割だからこっちがいいかなーと。
300超えたら西新宿にします！300以上出して買う立地ではないと個人的には思ってまーす。

[967: 匿名さん]

>>966
どこにそんな噂あるんですか？値段を下げて欲しいための投稿にしか見えないけど。来年以降のの値付けは大幅上昇に決まってるし、BAYZの残り42戸が売れたらさらに強気になりそう。

[968: 匿名さん]

>>966
のらえもんさんブログだと、西新宿は３５０だそうですよ。
あちらの立地は新宿区の端っこで川の側の低地です。駅から近いわけでもないし、３５０も出して買う立地ですか？

[969: 匿名さん]

先日のニュースで、豊島区も人口減少で消滅候補になったぐらい。

都心の空洞化が進んでる。

空き部屋や古い商店街とか、これからも
まとめられて、タワーマンションが安く出るでしょうね。

[970: 匿名さん]

都心で人が減れば、かなり快適な暮らしができそうですが＾＾￥

[971: 匿名さん]

>>969
豊島区は都心じゃないから。

[972: 匿名さん]

中途半端に安いのも、新豊洲みたいな民度低い集合住宅になるリスクあり、危険かと。

[973: 購入検討中さん]

967
値段が下がる方がいいじゃないですか。タワーでないので眺望が期待できない方角が結構ありますね。その辺りの部屋はグッと安くなると思いますよ。おそらくBAYZよりも部屋によっては期待できる価格で発売ではないでしょうか。

[974: 匿名さん]

22階建てですから、タワーではないって表現はおかしいのでは？
4丁目の19階建てパークタワーでさえ、タワー扱いですよ。

タワーではないことにした方が、三井さんに何かメリットがあるのかなあ。

[975: 匿名さん]

おそらく22階建てでも眺望わるいからではないですか。四方囲まれてますし。

[976: 匿名さん]

>>973
それは勿論ですが、価格を安く見せかけようとする投稿に騙されたくはないです。
責任取ってくれる訳じゃないんだし。

ここは価格の話しばかりで、
興味が無くなります。

[977: 匿名さん]

価格の話はいいんだけど、予想した価格で不毛な書き込みが続くのがうんざり。

[978: 匿名さん]

まあ、350なら安いほうじゃないかな。
他の所も値上げしてる訳だし。

此処だけ激安で売るとは考えにくいなあ。。。

[979: 匿名さん]

なんでスーパーゼネコンに発注しちゃったんだろうね。
長谷工なら350万以下でも作れそうなのに。
長谷工の一番得意な規模感では？

[980: 匿名さん]

言ってるそばからこれだよー。
でもまあ確かに、情報がまだ少ないことと特長的なものがないことから仕方ないか。
地震や液状化への対策とか、構造やデザインの斬新さとか、マクロな話題もあまり出てこない。豊洲、東雲、有明の他の物件で登場しつくして飽きちゃった？

[981: 購入検討中さん]

>>977
このマンションで駅近の事実と安値の期待以外に、話題にすべきポイントはありますか？
もっと駅近の話題でもする？

[982: 匿名さん]

駅近で言えば、近いよね。周りもきれいで歩きやすそう。

[983: 匿名さん]

価格発表後に
「予想より安い！買わなきゃ！」と書き込みたい人は
頻繁に高い予想価格を書き込んでおかなきゃいけないわけで、、、

[984: 匿名さん]

>>980
確かにこの形は新しいですよね。

[985: 匿名さん]

>>977
ここが３５０より下がるなんてあり得ないからね。
下げたくても下げられない。

[986: 物件比較中さん]

>>985
心配しなくても300は切るよ。
六丁目をはじめ周辺マンションの購入者の皆さん、高値予想お疲れ様！

[987: 周辺住民さん]

>>986
その通り。きっと安いはず。まだまだ、豊洲、東雲、有明は土地や倉庫があるのでマンションはできると思う。価格を上げる予想をしている人は、多分購入しないでしょう。安くしないと買う人にメリット無いから。

[988: 匿名さん]

ロボットのように根拠レスに３５０を連呼するのは、粘着力を考えると６丁目方面の関係者なんでしょうね。
「３５０ロボ」とか命名しましょうか。

明日からららぽーとにハイジのとろーりチーズ？を楽しめるお店ができるとか。ファミリーで楽しめる感じはしないけど、チェックはしておこうかな。
http://foodies.journal-standard.jp/#/

[989: 匿名さん]

なにこのカフェ。。。
ららぽ、本当に飲食店のレベルが低い。

ローハーマンカフェとか、inspired スタバとか豊洲民は知らないんだろうな。

[990: 周辺住民さん]

>>989
確かにららぽのショップも飲食店もしょぼい。なんでこれなの？もっと他にあるでしょ～といつも思います。二子のセレクトを参考にしてほしい。

[991: 匿名さん]

まぁ、都内全域で考えると相当レベル高いほうだと思いますけどね（笑）

[992: 匿名さん]

根拠レスで３００万連呼してる人もいますけどね（笑）
さすがにそんな安かったら、全戸即日完売でしょ。

建築費高騰してるから350万というのは妥当だと思いますよ。
数年前まで安かったのはそうだけど、だからといって安く売るわけないのでは？
ボランティアでデベやってるんじゃないだろうし。

[993: 匿名さん]

新宿でも340だからここは270-280が妥当でしょう。少しでも高く買いたい検討者って不思議〜(笑)

でもここは豊洲勤務の人には最高ですね。
結構戸数も多いので修繕費などもリーズナブルだと嬉しいな。

[994: 匿名さん]

スーゼネで構造にもお金かかってそうなので修繕費は安くないでしょうね。