パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

総戸数：693戸（他に保育施設１区画、店舗１区画）
入居時期：平成29年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上22階
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[873: 匿名さん]

BAYZやめて、こっちに乗り換えようかな。
気になるのは、あっちは遠いこと、こっちは救急車の音のこと。今はそこだけ。

[874: 匿名さん]

>>867

アベノミクスやオリンピックの要素を除いたら、御指摘のとおりですよねー。

[875: 匿名さん]

そう、８６７さんの分析は時間軸を無視しているから、その点の修正は必要でしょう。

木場公園もマンションも３年前なら坪２４０程度だったと推測します。１．５割増かな今は。

[876: 匿名さん]

>872
あそこ敷地面積、めっちゃ小さいよ。

[877: 匿名さん]

それでも容積率が高いから、土地の価格はそこそこします。
私ひとつ買いましたが、敷地権の価格＞建物価格（消費税込）でした。参考までに。

[878: 匿名さん]

867ですが、昨今の原価高騰は確かに考慮すべきですが、結局は市場が全てですので坪330の豊洲ファミリー物件が700戸も売り切れるのかな、、というのが正直な感想です。例えば西新宿60は30階程度までの中住戸なら平均坪320位です。ここが平均坪330だと自分なら間違いなく西新宿を買います。

また建築費高騰と言ってもある程度高騰のあおりを受けたBAYZが坪265です。広い敷地に液状化対策を実施し2m盛り土まで行い植栽満載、非常に高コストな免制震システムまで採用したBAYZがこの価格です。さらなる建築費高騰を加味しても自分の推測ですがここは坪300で成立するのは無いかと思います。土地は2012年の底値相場で東電から仕入れてますし、高騰する建築費を価格転嫁するにも限界がありますから。

[880: 物件比較中さん]

だいたい高値を期待する人って何なの？
関係者？周辺物件の購入者？

[881: 匿名さん]

関係者が掲示板見ることはあるかもしれないけど、この掲示板で高値安値叫んだって価格設定には関係ないですよ。

高値を期待しているのではなく、これくらいかなと予想しているだけです。
それでも前向きに購入を検討できるか、この掲示板を通して情報を仕入れておきたいというものです。
私は平均で坪３３０～３５０あたりと推測しているものです。

ちなみに、８６７さんの分析は客観的でもありますが、主観も結構入っていると思います。
土地の仕入れが２０１２年で底値で仕入れられたとしても、それを前提に安値でボランティアで売ってくれるわけ
ではなく、営利目的の株式会社として相応の価格設定があってしかるべきだと考えます。
それから間違いなく建築費は当分の間高騰します。

高騰する建築費を価格転嫁するにも限界があるというのは賛成ですが、それが坪３００万とは思えません。
不動産の価値は立地９割といいますが、豊洲はこれからも益々便利になりますし、２０３０年ころも人口増が見込まれる
地域ですので。三井さんも、ここは「○○に近い」って連呼してますけど、それは立地に自信があることの証左です。
３３０で西新宿に鞍替えするのは人それぞれあって良いと思いますけど、私は３３０なら西新宿よりも断然こちらを買いますね。

[882: 匿名さん]

２０１２年に土地を仕入れられたから、坪３３０とかで御の字なのでは？


ＧＦＴのスレより引用。
29日の朝日新聞東京版朝刊にGFTの記事が載ってました。以下抜粋。

売れる都心部のマンションを象徴するような物件がある。
すでに東京湾側の１５階以上はほぼ完売した。担当者は「４０代で年収１２００万円前後が中心。２軒目以降として買い求める人も半数近い」。２０１６年１月まで販売する予定だったが、来夏には売り切る見通しだ。
　この物件の土地は数年前に買われ、平均坪単価（３・３平方メートルあたり）は３３５万円ほど。「今、土地を買ったら、とてもこの値段にはならない」。売り主の三井不動産レジデンシャル、斉藤健・グループ長（４６）は話す。

[883: 匿名さん]

>>881
冷静な分析ありがとうございます。
やはり330から350万でしょうね。
大変参考になりました。

[884: 匿名さん]

400は無理でしょうけど、350なら冷静に考えて範囲内かなと思いますね。
330は長谷工じゃ無いと実現不可能な
価格帯だと思います。

[885: 匿名さん]

>877
当たり前。タワマンとはいっても都心近くなのに土地代の方が安かったら恐いわ｡というか、その感じだと、やっぱり敷地面積狭いから土地代やすそうだね。

[886: 匿名さん]

安く売るつもりなら、デザインも団地風にして、長谷工使うでしょ。徹底したコストダウンするはず。

スーパーゼネコン使って、
ベッドルームに床暖房なんて高く売る気マンマンじゃないですか？

私は400あると思います。

[887: 匿名さん]

>872
7年前に同じこと湾岸の別物件で言われた。

[888: 匿名さん]

>>881
拍手。

冷静な分析。
350万覚悟ですね。

[889: 購入検討中さん]

>>869
ワンパターンだよ
もう少し工夫しなきゃ
専門家なんでしょ？867さんに少しは反論したら？

[890: 匿名さん]

330みたいに安値で売られたら困る人いるのでは？

[891: 購入検討中さん]

>>881
話っぷりが業者さん風ですね？
建築費高騰って、そんなに影響ないよ。デベに騙されちゃダメだよ。
結局、330という値段にしたがるし。

[892: 匿名さん]

８８１書いたものですけど、まったく業者ではないです。関係者でもないです。

なにも利害関係なく、思いのまま書いたまで。まぁ結果は数カ月先に出ますよ。
それまでいろんな意見が飛び交うのでしょうが、どれも憶側だし。

ただ「建築費高騰って、そんなに影響ないよ」って根拠もなく嘯くのはどうかな。

私はこの物件が販売開始するまで、安倍政権が続いており、金融緩和と消費税増税
に向けて景気回復策を矢継ぎ早に出すと予想しているので、値上がり市況は
変わらないと見てます。ただそれだけ。

３００万上限？・・・うーんちょっと期待しすぎかな。やっぱり。

[893: 匿名さん]

豊洲買う人の多数は年収1000いくかいかないかの人達だからね。平均で300越えたらソッポ向かれておわり。1200越える層は江東区に買う人は少ない。350とか400って(笑)豊洲住民見てみ？明らかに層違うでしょ。

[895: 購入検討中さん]

>>888
あなたも、わざとらしい。
買う気ないでしょ？

[896: 匿名さん]

まぁ、安く売ってくれたら嬉しいけど、デベもボランティアじゃないですからね。
普通に考えたら３５０というのも納得じゃないでしょうか。

はやく価格発表して欲しい。楽しみにしてます。

[897: 匿名さん]

ファクト
1.公式ページの売り方からしてファミリーマンションである。
2.パークタワーブランドではなくパークホームズブランドである。
3.三井はS友とちがってサクサク売りたがる企業である。
4.三井幹事の中央区勝どきKTT(駅徒歩6分)が200万台後半から300万後半である。
5.豊洲は、江東区最強の地ではあるものの中央区に比べると安い相場。

慈善事業でもないけど売れ残るとそれはそれで利益がでない。
タワマンでもない。(他の地域ならタワマン扱いですが、湾岸は30F超えないとタワーではないでしょう。)
ここから駅5なので270(条件のよくない部屋)〜310(条件の良い部屋)ではないでしょうか。
ここいいマンションになるとおもいますが、おそらく共有施設すくないです。(それが売りならそこを前面にだしますが。サイトにはまだでません。せいぜいコンシェルジュとパーティルームミュージックルームといったところでしょうか。)あとららぽ割引。

[898: 匿名さん]

そんなに激安で売るわけ無いでしょ（笑）
330から360の間だと思いますよ。

[899: 匿名さん]

勝どきとは販売時期、建設時期が違うから比べられないよ。

[900: 匿名さん]

なぜか高値予想が連呼されますね。

881さんが主張される坪330～350は現相場から大きく乖離する価格ですが、それを正当化する根拠は述べられていないですよね。売れ残ったら元も子もないし、値付け失敗して大量売れ残り＆値引きなんてしたら最大手のブランド価値まで毀損されます。

729で記載されている通り、ここは比較的ゆとりある75㎡～80㎡程度の3LDKが中心と思われるので、平均350とするとボリュームゾーンが8000万前後となり普通の勤め人では手が出ない価格になります。ランドマークでもないファミリー物件で相場から乖離してたら資産性も怪しいので投資家からの需要も期待できません。建設費高騰を加味して限界まで上乗せしても平均＠310じゃないでしょうか。これだとPC豊洲B棟の相場に並びますが、あそこはららぽ直結＆内廊下＆超ワイドスパンオーシャンビューの今後絶対に出ないであろう特性でプレミアム付いてるので、そこに眺望も良くない外廊下ファミリー物件が並ぶのはかなりすごいことです。そもそも700戸ってすごい規模ですよ。月島キャピタル、富久、SKYZとか完売した超大規模物件はどれも共用施設充実のランドマーク物件かつ相場よりかなり割安でした。坪350はどうみても割高ですがそれが700戸も売れたら何が何やら分かりません。。

[901: 匿名さん]

江東区で300が激安って。。。
どこの世界の豊洲ですか？

勝どきは、今建築中でかつ来年いっぱいくらいまでは販売中。販売時期もろにかぶるんですが。それについてはどう考えます？

[902: 匿名さん]

867さんの予想は坪３００。881さんの予想は坪３３０ということでよいのかな？

[903: 匿名さん]

３００と３３０では１割しか違わないじゃん。
安いの希望しているのはわかる。でもこんなところで自分自身納得させてどうすんの。

ほっといたら１割なんて直ぐに変化するもの。
豊洲・大規模・新築・駅徒歩５分の立地・商業公共施設充実・免震・アベノミクス・黒田金融緩和・円安・他物件も価格上昇中。２０１５年春販売開始。

皆がいいなと思うから、もうすぐパート３も終わるほどスレが賑わっているんだから、需要はあると思うけど。
背伸びしても買えないなら、そのときはそのとき。諦めればいいのよ。
勝どきも年内９００戸、DTもスレでは５００戸超えたらしい。ベイズもGFTもかなり売れてる。
現状の環境下では、KTTよりも、DTよりも、ベイズよりも、GFTよりも、ここは立地に優れているよ。
期待と不安半分で発表楽しみにしてます。

[904: マンション投資家さん]

私は全戸平均で290台と予想。
2～3丁目のタワマン、4丁目の長谷工マンションの中古相場からみて
300はチト難しいかな。
350だ400だと馬鹿げた数字であおっているのは関係者かな？

[905: 物件比較中さん]

897さんを始め300以下を主張する人は、現在の周辺環境や買い手の観点で分析している。
一方、300超えの（消費者観点では）勘弁してよ！という価格を言う人は、なぜかデベの立場で、
かつ今後の豊洲の価格UPをやたらと主張する人達。
後者の人達って、はやっぱり検討者じゃないんじゃないかと勘ぐってしまう。
自分はもし300以上出せたら、勝どきや新宿に、350くらい出せれば、浜松町や品川とかに
買いたい物件がいっぱいで、残念ながら豊洲は検討しない。
これって普通の購入検討者の気持ちだと思うんだが…

[906: 匿名さん]

本当にただの検討者ですけど、人それぞれの主観が異なっていることはあなた自身が認めているわけで。
それが自分の評価よりも多少上ブレるだけで「なぜかデベの立場で」なんて言葉は使わない方がよろしいかと思います。それはそれで失礼な物言いですよ。

[907: 匿名さん]

現地、周辺を見てください。所詮豊洲です。買えないとかではなく、そんな豊洲に350出すのはあり得ないと思います。とくに半数以上は眺望悪そうですし、安くしないと売れないと思います。

[908: 匿名さん]

そうかな？

大通り沿いから1本入った所にありますし、立地は豊洲でも最高レベルだと思いますけどね。
眺望があるという事は騒音があるということでもありますし。

350万なら許容範囲ですし、悪くない選択肢になると思います。

施工もスーパーゼネコン。外観も悪くないですし。
あとは、間取り次第かなと思います。
ここは角部屋が多そうなので期待してます。

[909: 匿名さん]

木場11分が280万ってのが今の相場ですからね。。。
350万は妥当だと思いますし、今から半年後400万になってもおかしくないかと。
黒田バズーカ２のあとは、黒田バズーカ３でしょうし。。。

[910: 物件比較中さん]

さすがに豊洲の最高のレベルは二丁目と三丁目だと思うけど…

[911: 匿名さん]

>>909
木場11分ってどの物件ですか？

[912: 匿名さん]

なんども言いますが豊洲を買う人の多数は年収５００－１０００くらいのミドルミドルかロウアーミドルの層です。すると坪２００から無理しても２９０くらいが限度です。この年収層はボリュームゾーンなのでこのくらいの金額でなるべく都心に近い生活しやすい場所として豊洲が選択されているわけです。スカイズが瞬間蒸発したのもこのボリュームゾーンが買える金額だったからというのが大前提にあって，かつ施設が前例ないほどの豪華で素敵なマンションであったという理由から売れたわけです。 坪３００超えると年収は１０００以上（しかも３０代後半で）ないと買えません。建築費が高騰しても、１０００以上の年収層は全く増えていません。この年収層は３００以上なら内陸都心を買います。とくに３３０あれば都心買えます。これを買えるアッパーミドルが都心買えるのにわざわざ江東区に買いたいという人はごく稀ですし、大抵はセカンド目的です。スカイズベイズはアーバンリゾートとしてセカンド購入が多かったと聞きますがここのようなアーバンリゾートのかけらもない物件ではセカンド購入は期待できません。高い部屋で３００超えるのはわかりますが平均で３００超えたら正直販売は難航するでしょう。三井はそういう無茶な値付けはしません。主力のパークホームズブランドが販売難航す るのは今後湾岸で大規模開発を抱えている三井からすれば全く本意ではありませんし，この物件くらいの規模は三井にとっては小銭稼ぎくらいにしかなりません。一か八かの高値で勝負する意味合いも全くありません。

[914: 匿名さん]

>>912
４丁目の駅近パークタワーが
安い価格のパークタワー東雲に押されて
なかなか完売できなかったですものね。

[915: 匿名さん]

>>903
面白いご意見ですね、1割しか違はないって。
マンションの1割は結構大きいと思いますが、300と270も1割しか違わないので、ぜひ270でお願いしますっ

[916: 匿名さん]

木場のはヴェレーナだったんですね。駅７分で静かで間取りがよかったけど、ヨーロピアンな感じがちょっと…

野村のタワーも平野の方は低層ならそこまで高くないのでは？

[917: 匿名さん]

ウチは、坪240が限界。
皆さん、すごいですね。

[918: 匿名さん]

三井の中の人はココ読んで笑ってるんだろうな。

[919: 匿名さん]

>>918

うんうん、きっと笑っているよね。
なんせ、300以下で売ろうとしているマンションを
350とか400とか言う人がいるんだから。

[920: 匿名さん]

>>916
あれはあれで素敵なマンションでしたね。
スレ違いですが。

[921: 匿名さん]

たとえ、販売価格が300未満でも維持費が高いだろうからなー。SKYZもパークタワー豊洲もBAYZもそれなりの額だったですよね？
ましてやここは、たいして施設がなければ尚更です。

[922: 匿名さん]

一般的には大した施設がなければ、管理費も積み立て金もやすくなるんですけど、、

[923: 物件比較中さん]

>>921
ん？どういう意味ですか？
大した施設が無ければ、維持費は安いのでは？

[924: 匿名さん]

大した施設がないけど、維持費は期待するほど安くはないという意味ですかね。BAYZの場合、管理費が24,000円／70㎡くらいなので、ここは施設がない分、どの程度になるかですね。例えば20,000円／70㎡だと、納得しにくいかな。

[925: 匿名さん]

>>924
ここも床面積的には大規模だから修繕積立は普通に高いはず。

[926: 匿名さん]

>>924
BAYZは比較するなら東京建物が管理するタワマンでしょう。
去年の東建のブリリアタワー池袋は管理費安めでした。

[927: 匿名さん]

同じ三井のパークホームズ築地グリーンサイド（140戸）の管理費は306円/平方メートルでした。参考までに。

[928: 匿名さん]

タワマンの話はおいといて、ここが20,000円／70㎡だと高く感じます。三井お得意のコンシェルジュとか不要なんですけど。

[929: 匿名さん]

>>924
施設は維持費にはさほど影響しないでしょう。影響あるのは総戸数。
BAYZは第２期２次販売が登録受付期間12/5（金）、6（土）の２日間のみで、売れたら残り４２戸になってしまうみたいですね。
完売すると豊洲の新築はここだけになる。
豊洲は当面ライバル不在地域になるという訳ですね。

[930: 匿名さん]

>>928
700戸でコンシェルジュなしなんて考えられないでしょう。927で築地の例を書きましたが、三井ですし初期設定が300円/平方メートルを下回るとは思えません。

[931: 匿名さん]

>>929
っていうより、ここが完売した後は
東雲みたいにマンションの話題が無い街に成り兼ねない。

[932: 匿名さん]

確かに豊洲地区の新築マンションはなくなりましたね。ほんの2年前にはタワーも含めていろいろと選択肢がありましたけど。このエリアが好きなだけに、ちょっと時期を失したかなと後悔。

[933: 匿名さん]

>>930
コンシェルジュは必要なものなのですね。しかし、@300円は高いですねー。

[934: 匿名さん]

三井⬆︎豊洲駅5分⬆︎⬆︎外廊下⬇︎人件費、材料費の高騰⬇︎
∴ 285万

[935: 匿名さん]

コンシェルジュはいたほーがいいよー？
有人警備役にも、子供が鍵忘れたときにも、便利だと思うのです。クリーニングとかもやってくれるところあるけど、値段考えると急いでるときくらいかなぁ。。

[936: 匿名さん]

ベイズの手前のヤマトのあたり、東急が買ってるらしいから次はそこでしょ。

[937: 匿名さん]

>>936
次はそこですね。そのあとは新豊洲の東京ガスのとこですかね！

[938: 匿名さん]

>>935
コンシェルジュに期待し過ぎです。
有人警備の役には殆どたちません。入口は何箇所もありますし、出入りをいつも監視してるわけではないですから。
鍵は、管理室に置かれる警備会社のボックスにしまわれ、出し入れできるのは契約した警備会社社員だけです。
鍵を忘れて警備会社社員を呼ぶと五千円程度掛かりますよ。　

[939: 匿名さん]

東急は驚きの400万越えらしいので対象外でしょ。

こっちならまだ安く買える可能性は残されてるし。

[940: 匿名さん]

330なら買いますよ。
350超えなら見送ります。

[942: 匿名さん]

>>936
そこは便利ですよね。

[943: 匿名さん]

３５０なら想定の範囲内です。
買います。

[944: 物件比較中さん]

270なら買います！
290〜300なら微妙だなァ

[945: 購入検討中さん]

350までなら買います。新価格でもいいですよ。

[946: 匿名さん]

買います宣言、って何のためにしているんでしょうね？
特に、『高く買います』宣言は意味不明。

[947: 買い換え検討中]

久々に覗いたら坪300前後の話になってて笑ったわ。
10年前は坪160ちょいで買えたけどな。
ここで｢豊洲はすぐに坪200万超える｣って書き込んだら一斉に馬鹿にされたのが懐かしい。

[948: 匿名さん]

75㎡で3500万くらいだったよね。

[949: 匿名さん]

しょぼい、プライブブルー、フロントコート、スターコートも今では高値で売れるんだろうな。

[950: 購入検討中さん]

坪250ぐらいでしょうね。近隣住民は上げたいようですが、まあまあ駅近くではあるものの商業施設から離れており、豊洲の中でも場所はそんなによくないのと、タワー型のような眺望もあまり期待できないので、そんなもんかと。坪350？意味不明ですね笑！

[951: 買い換え検討中]

豊洲で一番雰囲気が好きなのは、パークシティ豊洲とあとツイン•トヨスタワー辺り。でも所詮埋立地なので坪300超えると買い手が一気に減ります。なのでコスト上昇とはいえ350で売り出してしまうとシンボルの二の舞になること間違い無しですね。まあ此処は土地の仕入れ価格は恐らく安いはずだし、300前後の丁度ギリギリラインで来ると予想してます。

[952: 匿名さん]

>>947
10年前ならまだパークシティも売り出される前の
マンションが安い時代でしたから。
シエルが凄い倍率になった時代。

[953: 匿名さん]

昔話はやめましょう。あなたは買えなかったのですから！

[954: 匿名さん]

今から売り出しとなると350と言うのもおかしくない話ではありますな。

[955: 匿名さん]

>>953
>あなたは買えなかった

それは間違い。安い時に買ってプチバブルで築浅転売して儲けさせて頂きました。
儲け自慢しても嫌がられるので昔話に書き加えないだけ。

[956: 匿名さん]

330なら納得感あるけど360はどうかな？
350と言うのは多少微妙な気がします。

少なくとも300以下というのは不動産相場を舐めてると思いますよ。
駅近は高いというのは常識だと思ってたんだけどな。。。

[957: 匿名さん]

少なくともアベノミクスは暫く続くでしょうし、まだまだ株価や不動産相場を上げたいと政府は考えてるのでしょうから、この相場に乗らないと儲かりませんよ。

[959: 匿名さん]

値上がり相場って、こうなっちゃうんだよね。

[960: 住民でない人さん]

豊洲で駅５分で３５０とか笑うしかない
周辺の安普請マンション住人はなんとか高値で売り抜けたいんだろうね
でも江東区を３５０で買う人はいないよ
夢見すぎだし
まあみてな３００未満なのは間違いないから

[961: 購入検討中さん]

960同感。付加価値があまりないので、ベイズと同じくらいと思いますよ。250-280ぐらいでしょうね。300で安すぎると思っているのであれば、ひょっとしてボッタクられる人か、購入予定もないのにつり上げたいと思っている人でしょうか。

[962: 匿名さん]

>>958
私の感覚は958さんの感覚マイナス30ってとこですね。

[963: 匿名さん]

格上の東雲が坪９０～でしたからね。

買いたい人は、いないのでは？

[964: 匿名さん]

700戸と多いので安めに出る可能性はありますね。（住友やゴクレを除いて）大規模マンションの値上がり確率が高い理由です。

ただ、豊洲はずっと過剰供給で分譲価格が抑えられていたわけで、このマンションだけになったら普通の分譲価格になっちゃうかも。

[965: 匿名さん]

>>961
ベイズは今週、金土だけの登録ですべて売れると、残り４２戸。

そう考えると、ここは豊洲のオンリーワン新築になる可能性が高まりますね。

[966: 匿名さん]

ベイズと同じ価格帯って噂もあるからこっちを待ってます！
そう人多いでしょうね。やはり不動産は駅距離が9割だからこっちがいいかなーと。
300超えたら西新宿にします！300以上出して買う立地ではないと個人的には思ってまーす。

[967: 匿名さん]

>>966
どこにそんな噂あるんですか？値段を下げて欲しいための投稿にしか見えないけど。来年以降のの値付けは大幅上昇に決まってるし、BAYZの残り42戸が売れたらさらに強気になりそう。

[968: 匿名さん]

>>966
のらえもんさんブログだと、西新宿は３５０だそうですよ。
あちらの立地は新宿区の端っこで川の側の低地です。駅から近いわけでもないし、３５０も出して買う立地ですか？

[969: 匿名さん]

先日のニュースで、豊島区も人口減少で消滅候補になったぐらい。

都心の空洞化が進んでる。

空き部屋や古い商店街とか、これからも
まとめられて、タワーマンションが安く出るでしょうね。

[970: 匿名さん]

都心で人が減れば、かなり快適な暮らしができそうですが＾＾￥

[971: 匿名さん]

>>969
豊島区は都心じゃないから。

[972: 匿名さん]

中途半端に安いのも、新豊洲みたいな民度低い集合住宅になるリスクあり、危険かと。