パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

総戸数：693戸（他に保育施設１区画、店舗１区画）
入居時期：平成29年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上22階
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[873: 匿名さん]

BAYZやめて、こっちに乗り換えようかな。
気になるのは、あっちは遠いこと、こっちは救急車の音のこと。今はそこだけ。

[874: 匿名さん]

>>867

アベノミクスやオリンピックの要素を除いたら、御指摘のとおりですよねー。

[875: 匿名さん]

そう、８６７さんの分析は時間軸を無視しているから、その点の修正は必要でしょう。

木場公園もマンションも３年前なら坪２４０程度だったと推測します。１．５割増かな今は。

[876: 匿名さん]

>872
あそこ敷地面積、めっちゃ小さいよ。

[877: 匿名さん]

それでも容積率が高いから、土地の価格はそこそこします。
私ひとつ買いましたが、敷地権の価格＞建物価格（消費税込）でした。参考までに。

[878: 匿名さん]

867ですが、昨今の原価高騰は確かに考慮すべきですが、結局は市場が全てですので坪330の豊洲ファミリー物件が700戸も売り切れるのかな、、というのが正直な感想です。例えば西新宿60は30階程度までの中住戸なら平均坪320位です。ここが平均坪330だと自分なら間違いなく西新宿を買います。

また建築費高騰と言ってもある程度高騰のあおりを受けたBAYZが坪265です。広い敷地に液状化対策を実施し2m盛り土まで行い植栽満載、非常に高コストな免制震システムまで採用したBAYZがこの価格です。さらなる建築費高騰を加味しても自分の推測ですがここは坪300で成立するのは無いかと思います。土地は2012年の底値相場で東電から仕入れてますし、高騰する建築費を価格転嫁するにも限界がありますから。

[880: 物件比較中さん]

だいたい高値を期待する人って何なの？
関係者？周辺物件の購入者？

[881: 匿名さん]

関係者が掲示板見ることはあるかもしれないけど、この掲示板で高値安値叫んだって価格設定には関係ないですよ。

高値を期待しているのではなく、これくらいかなと予想しているだけです。
それでも前向きに購入を検討できるか、この掲示板を通して情報を仕入れておきたいというものです。
私は平均で坪３３０～３５０あたりと推測しているものです。

ちなみに、８６７さんの分析は客観的でもありますが、主観も結構入っていると思います。
土地の仕入れが２０１２年で底値で仕入れられたとしても、それを前提に安値でボランティアで売ってくれるわけ
ではなく、営利目的の株式会社として相応の価格設定があってしかるべきだと考えます。
それから間違いなく建築費は当分の間高騰します。

高騰する建築費を価格転嫁するにも限界があるというのは賛成ですが、それが坪３００万とは思えません。
不動産の価値は立地９割といいますが、豊洲はこれからも益々便利になりますし、２０３０年ころも人口増が見込まれる
地域ですので。三井さんも、ここは「○○に近い」って連呼してますけど、それは立地に自信があることの証左です。
３３０で西新宿に鞍替えするのは人それぞれあって良いと思いますけど、私は３３０なら西新宿よりも断然こちらを買いますね。

[882: 匿名さん]

２０１２年に土地を仕入れられたから、坪３３０とかで御の字なのでは？


ＧＦＴのスレより引用。
29日の朝日新聞東京版朝刊にGFTの記事が載ってました。以下抜粋。

売れる都心部のマンションを象徴するような物件がある。
すでに東京湾側の１５階以上はほぼ完売した。担当者は「４０代で年収１２００万円前後が中心。２軒目以降として買い求める人も半数近い」。２０１６年１月まで販売する予定だったが、来夏には売り切る見通しだ。
　この物件の土地は数年前に買われ、平均坪単価（３・３平方メートルあたり）は３３５万円ほど。「今、土地を買ったら、とてもこの値段にはならない」。売り主の三井不動産レジデンシャル、斉藤健・グループ長（４６）は話す。

[883: 匿名さん]

>>881
冷静な分析ありがとうございます。
やはり330から350万でしょうね。
大変参考になりました。

[884: 匿名さん]

400は無理でしょうけど、350なら冷静に考えて範囲内かなと思いますね。
330は長谷工じゃ無いと実現不可能な
価格帯だと思います。

[885: 匿名さん]

>877
当たり前。タワマンとはいっても都心近くなのに土地代の方が安かったら恐いわ｡というか、その感じだと、やっぱり敷地面積狭いから土地代やすそうだね。

[886: 匿名さん]

安く売るつもりなら、デザインも団地風にして、長谷工使うでしょ。徹底したコストダウンするはず。

スーパーゼネコン使って、
ベッドルームに床暖房なんて高く売る気マンマンじゃないですか？

私は400あると思います。

[887: 匿名さん]

>872
7年前に同じこと湾岸の別物件で言われた。

[888: 匿名さん]

>>881
拍手。

冷静な分析。
350万覚悟ですね。

[889: 購入検討中さん]

>>869
ワンパターンだよ
もう少し工夫しなきゃ
専門家なんでしょ？867さんに少しは反論したら？

[890: 匿名さん]

330みたいに安値で売られたら困る人いるのでは？

[891: 購入検討中さん]

>>881
話っぷりが業者さん風ですね？
建築費高騰って、そんなに影響ないよ。デベに騙されちゃダメだよ。
結局、330という値段にしたがるし。

[892: 匿名さん]

８８１書いたものですけど、まったく業者ではないです。関係者でもないです。

なにも利害関係なく、思いのまま書いたまで。まぁ結果は数カ月先に出ますよ。
それまでいろんな意見が飛び交うのでしょうが、どれも憶側だし。

ただ「建築費高騰って、そんなに影響ないよ」って根拠もなく嘯くのはどうかな。

私はこの物件が販売開始するまで、安倍政権が続いており、金融緩和と消費税増税
に向けて景気回復策を矢継ぎ早に出すと予想しているので、値上がり市況は
変わらないと見てます。ただそれだけ。

３００万上限？・・・うーんちょっと期待しすぎかな。やっぱり。

[893: 匿名さん]

豊洲買う人の多数は年収1000いくかいかないかの人達だからね。平均で300越えたらソッポ向かれておわり。1200越える層は江東区に買う人は少ない。350とか400って(笑)豊洲住民見てみ？明らかに層違うでしょ。

[895: 購入検討中さん]

>>888
あなたも、わざとらしい。
買う気ないでしょ？

[896: 匿名さん]

まぁ、安く売ってくれたら嬉しいけど、デベもボランティアじゃないですからね。
普通に考えたら３５０というのも納得じゃないでしょうか。

はやく価格発表して欲しい。楽しみにしてます。

[897: 匿名さん]

ファクト
1.公式ページの売り方からしてファミリーマンションである。
2.パークタワーブランドではなくパークホームズブランドである。
3.三井はS友とちがってサクサク売りたがる企業である。
4.三井幹事の中央区勝どきKTT(駅徒歩6分)が200万台後半から300万後半である。
5.豊洲は、江東区最強の地ではあるものの中央区に比べると安い相場。

慈善事業でもないけど売れ残るとそれはそれで利益がでない。
タワマンでもない。(他の地域ならタワマン扱いですが、湾岸は30F超えないとタワーではないでしょう。)
ここから駅5なので270(条件のよくない部屋)〜310(条件の良い部屋)ではないでしょうか。
ここいいマンションになるとおもいますが、おそらく共有施設すくないです。(それが売りならそこを前面にだしますが。サイトにはまだでません。せいぜいコンシェルジュとパーティルームミュージックルームといったところでしょうか。)あとららぽ割引。

[898: 匿名さん]

そんなに激安で売るわけ無いでしょ（笑）
330から360の間だと思いますよ。

[899: 匿名さん]

勝どきとは販売時期、建設時期が違うから比べられないよ。

[900: 匿名さん]

なぜか高値予想が連呼されますね。

881さんが主張される坪330～350は現相場から大きく乖離する価格ですが、それを正当化する根拠は述べられていないですよね。売れ残ったら元も子もないし、値付け失敗して大量売れ残り＆値引きなんてしたら最大手のブランド価値まで毀損されます。

729で記載されている通り、ここは比較的ゆとりある75㎡～80㎡程度の3LDKが中心と思われるので、平均350とするとボリュームゾーンが8000万前後となり普通の勤め人では手が出ない価格になります。ランドマークでもないファミリー物件で相場から乖離してたら資産性も怪しいので投資家からの需要も期待できません。建設費高騰を加味して限界まで上乗せしても平均＠310じゃないでしょうか。これだとPC豊洲B棟の相場に並びますが、あそこはららぽ直結＆内廊下＆超ワイドスパンオーシャンビューの今後絶対に出ないであろう特性でプレミアム付いてるので、そこに眺望も良くない外廊下ファミリー物件が並ぶのはかなりすごいことです。そもそも700戸ってすごい規模ですよ。月島キャピタル、富久、SKYZとか完売した超大規模物件はどれも共用施設充実のランドマーク物件かつ相場よりかなり割安でした。坪350はどうみても割高ですがそれが700戸も売れたら何が何やら分かりません。。

[901: 匿名さん]

江東区で300が激安って。。。
どこの世界の豊洲ですか？

勝どきは、今建築中でかつ来年いっぱいくらいまでは販売中。販売時期もろにかぶるんですが。それについてはどう考えます？

[902: 匿名さん]

867さんの予想は坪３００。881さんの予想は坪３３０ということでよいのかな？

[903: 匿名さん]

３００と３３０では１割しか違わないじゃん。
安いの希望しているのはわかる。でもこんなところで自分自身納得させてどうすんの。

ほっといたら１割なんて直ぐに変化するもの。
豊洲・大規模・新築・駅徒歩５分の立地・商業公共施設充実・免震・アベノミクス・黒田金融緩和・円安・他物件も価格上昇中。２０１５年春販売開始。

皆がいいなと思うから、もうすぐパート３も終わるほどスレが賑わっているんだから、需要はあると思うけど。
背伸びしても買えないなら、そのときはそのとき。諦めればいいのよ。
勝どきも年内９００戸、DTもスレでは５００戸超えたらしい。ベイズもGFTもかなり売れてる。
現状の環境下では、KTTよりも、DTよりも、ベイズよりも、GFTよりも、ここは立地に優れているよ。
期待と不安半分で発表楽しみにしてます。

[904: マンション投資家さん]

私は全戸平均で290台と予想。
2～3丁目のタワマン、4丁目の長谷工マンションの中古相場からみて
300はチト難しいかな。
350だ400だと馬鹿げた数字であおっているのは関係者かな？

[905: 物件比較中さん]

897さんを始め300以下を主張する人は、現在の周辺環境や買い手の観点で分析している。
一方、300超えの（消費者観点では）勘弁してよ！という価格を言う人は、なぜかデベの立場で、
かつ今後の豊洲の価格UPをやたらと主張する人達。
後者の人達って、はやっぱり検討者じゃないんじゃないかと勘ぐってしまう。
自分はもし300以上出せたら、勝どきや新宿に、350くらい出せれば、浜松町や品川とかに
買いたい物件がいっぱいで、残念ながら豊洲は検討しない。
これって普通の購入検討者の気持ちだと思うんだが…

[906: 匿名さん]

本当にただの検討者ですけど、人それぞれの主観が異なっていることはあなた自身が認めているわけで。
それが自分の評価よりも多少上ブレるだけで「なぜかデベの立場で」なんて言葉は使わない方がよろしいかと思います。それはそれで失礼な物言いですよ。

[907: 匿名さん]

現地、周辺を見てください。所詮豊洲です。買えないとかではなく、そんな豊洲に350出すのはあり得ないと思います。とくに半数以上は眺望悪そうですし、安くしないと売れないと思います。

[908: 匿名さん]

そうかな？

大通り沿いから1本入った所にありますし、立地は豊洲でも最高レベルだと思いますけどね。
眺望があるという事は騒音があるということでもありますし。

350万なら許容範囲ですし、悪くない選択肢になると思います。

施工もスーパーゼネコン。外観も悪くないですし。
あとは、間取り次第かなと思います。
ここは角部屋が多そうなので期待してます。

[909: 匿名さん]

木場11分が280万ってのが今の相場ですからね。。。
350万は妥当だと思いますし、今から半年後400万になってもおかしくないかと。
黒田バズーカ２のあとは、黒田バズーカ３でしょうし。。。

[910: 物件比較中さん]

さすがに豊洲の最高のレベルは二丁目と三丁目だと思うけど…

[911: 匿名さん]

>>909
木場11分ってどの物件ですか？

[912: 匿名さん]

なんども言いますが豊洲を買う人の多数は年収５００－１０００くらいのミドルミドルかロウアーミドルの層です。すると坪２００から無理しても２９０くらいが限度です。この年収層はボリュームゾーンなのでこのくらいの金額でなるべく都心に近い生活しやすい場所として豊洲が選択されているわけです。スカイズが瞬間蒸発したのもこのボリュームゾーンが買える金額だったからというのが大前提にあって，かつ施設が前例ないほどの豪華で素敵なマンションであったという理由から売れたわけです。 坪３００超えると年収は１０００以上（しかも３０代後半で）ないと買えません。建築費が高騰しても、１０００以上の年収層は全く増えていません。この年収層は３００以上なら内陸都心を買います。とくに３３０あれば都心買えます。これを買えるアッパーミドルが都心買えるのにわざわざ江東区に買いたいという人はごく稀ですし、大抵はセカンド目的です。スカイズベイズはアーバンリゾートとしてセカンド購入が多かったと聞きますがここのようなアーバンリゾートのかけらもない物件ではセカンド購入は期待できません。高い部屋で３００超えるのはわかりますが平均で３００超えたら正直販売は難航するでしょう。三井はそういう無茶な値付けはしません。主力のパークホームズブランドが販売難航す るのは今後湾岸で大規模開発を抱えている三井からすれば全く本意ではありませんし，この物件くらいの規模は三井にとっては小銭稼ぎくらいにしかなりません。一か八かの高値で勝負する意味合いも全くありません。

[914: 匿名さん]

>>912
４丁目の駅近パークタワーが
安い価格のパークタワー東雲に押されて
なかなか完売できなかったですものね。

[915: 匿名さん]

>>903
面白いご意見ですね、1割しか違はないって。
マンションの1割は結構大きいと思いますが、300と270も1割しか違わないので、ぜひ270でお願いしますっ

[916: 匿名さん]

木場のはヴェレーナだったんですね。駅７分で静かで間取りがよかったけど、ヨーロピアンな感じがちょっと…

野村のタワーも平野の方は低層ならそこまで高くないのでは？

[917: 匿名さん]

ウチは、坪240が限界。
皆さん、すごいですね。

[918: 匿名さん]

三井の中の人はココ読んで笑ってるんだろうな。

[919: 匿名さん]

>>918

うんうん、きっと笑っているよね。
なんせ、300以下で売ろうとしているマンションを
350とか400とか言う人がいるんだから。

[920: 匿名さん]

>>916
あれはあれで素敵なマンションでしたね。
スレ違いですが。

[921: 匿名さん]

たとえ、販売価格が300未満でも維持費が高いだろうからなー。SKYZもパークタワー豊洲もBAYZもそれなりの額だったですよね？
ましてやここは、たいして施設がなければ尚更です。

[922: 匿名さん]

一般的には大した施設がなければ、管理費も積み立て金もやすくなるんですけど、、