パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

総戸数：693戸（他に保育施設１区画、店舗１区画）
入居時期：平成29年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上22階
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[801: 匿名さん]

>>800
270は新豊洲の話？豊洲駅１１分だし、新豊洲駅なら６分。施設が豪華。
それから、のらえもんブログでは270ではなくて265と書かれている。
３割増で割安なんて有り得ないな。

[802: 匿名さん]

新豊洲は交通の便が悪すぎる。
マンションで交通の便が悪いって致命的。
断然こっちが良いかな。
中古になったら資産価値の差がかなり開くと思う。

[803: 匿名さん]

>>802
駅近はもちろん影響大だけど、こっちは普通マンション。
あっちはタワマン。
タワマンというだけで値段が少しあがるのは中古相場でもあたりまえ。さらに共用、千客万来施設とくると
ここ>新豊洲 とは思うけど、さほど差はないかと。

[804: 匿名さん]

影響大というか、タワマンか否かなんて、立地の差に比べれば無視できるレベル。

[805: 匿名さん]

>>803

やはり270-280くらいでしょうかねー。
私はこっちがいいな。価格発表待ち遠しい。

[806: 匿名さん]

＞805
そんなもんでしょ。駅近いけど、5丁目だし。

[807: 匿名さん]

>>803
新豊洲物件は千客万来を良くアピールしますが毎日行く施設でしょうか？観光施設だし、築地周辺の飯屋があんまり安くない、または安い店が長蛇の列なのと同様に、普段使いするものじゃないと思われます。たまに行くのであれば、この物件からでも徒歩20分、チャリだと５分、ゆりかもめ３分で十分近いです。

結局、住み心地を左右するのは普段使いするスーパーやドラッグストア、何より駅が近いことと思います。SKYZ/BAYZは眺望や開放感・共用施設はリゾート風で素晴らしいので、駅距離を気にしない富裕層のセカンドとしては非常に良いと思いますが、普通の勤め人が住む価値としてみればやはり駅距離に勝るものはないと考えます。またここはファミリー風といいながら700戸の大規模物件でスケールメリットは十分だし、共用施設もそれなりに備えると思われます。駅前の商業複合再開発が終われば、そこまで徒歩5分なのも大きいです。

新豊洲は巨大データセンタと市場が大部分を占めてしまい、普通の商業施設が充実する見込みが弱いのもマイナスかと。とはいえ中古市場価格と物件コンセプトからして、BAYZの坪265に対しここは坪300位でしょうね。

[808: 匿名さん]

豊洲1から5丁目の範囲内なら、周辺の施設はどこも射程内だと思う。パークタワー豊洲もワンダフルも終わったし、今更シティタワーズの並びも躊躇するし。ここ以外は新築物件がないですよね。

[809: 匿名さん]

大規模物件はなぜリセールバリューが高いのでしょうか？超基本的質問だと思いますが教えていただけませんか？

[810: 物件比較中さん]

bayzが270だからここが350って無理があるよね。
ここはbayzと同じ仕様ではない。
立地は一番大事な要素だけど、極端な話をすると、もしここがUR物件だったら、300とか言う人いないでしょ？

三井が350とか付けたいなら、もっと豪華仕様にしているはずだが、ここはそうではない。
値段を含めて、合理性や利便性を求める人がターゲットでしょ。
だから、自分も含めて真剣に検討しようと思ってるんじゃないですか。

前にも書いたけど、ホームページ見てごらんよ。
明らかに、高級路線を狙ったページじゃないよ。

[811: 匿名さん]

＞８０９
スケールメリットが出るから、
仕様も良くなるし、同じサービスでも維持費が抑えられる。

[812: 匿名さん]

>>811
そう言っても、ベイズの管理費は高めですよ。
同じ東京建物で瞬間完売した池袋のクヤクションは管理費が安めだったのに。

[813: 匿名さん]

ハッキリさせておきたいのですが、

２２階建てのここもタワマンでしょ。

１９階建てのパークタワーでさえ三井はタワマンだとして売ったのだから。

[814: 匿名さん]

＞８１２
それは、サービスが良いからでしょ。
小規模マンションで同じサービスしたら、
大変な金額になりますよ。

[815: 匿名さん]

>813
階数はある程度必要だけど、
形じゃない？
ここ、タワーに見えないよね。

[816: 匿名さん]

タワーマンションの定義は明確ではありませんが、

・高さ20階以上
・高さ60ｍ超（建築基準法第20条第１号参照）
・尖塔型の建物形状

という３つの要件を満たすものが通常イメージされているようです。


パークタワー豊洲は19階建て、高さ60ｍ超、尖塔型です。
http://www.blue-style.com/building/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%82%B...

[817: 匿名さん]

816です。
ということで、本物件は（タワーマンションではなく）「超高層大規模マンション」
と称すれば良いのではないでしょうか。

[818: 匿名さん]

20階超えてたらタワーマンションですよ。
もしくは超高層マンションと言うのが一般的です。

[819: 匿名さん]

管理費は13,000円くらいで、修繕は8,000円スタートってくらいでどう？
駐車場代は、23,000円～程度かな。

[820: 匿名さん]

駅徒歩13分のマンションと同じ値段になるわけ無いのは、多少でも不動産の知識がある人には常識なんですけどね（笑）

ここは徒歩5分ですから330というのは妥当だと思いますよ。

流石に400は無いですが、280というのもあり得ません。

[821: 匿名さん]

修繕は高めの方が安心だよ。

[822: 匿名さん]

350超えてもおかしくないけどね。400や280も無いと思うけど。

[823: 匿名さん]

>>820

同意。
こ指摘のとおりだと思います。

[824: 購入検討中さん]

>>820
駅近といえど、そんなに豪華な感じではないし、そもそもここ豊洲ですよ？330は妥当と言いきれる水準じゃないでしょ？しかもなんで高値を望むのかな？
買う気ないんでしょ？どういう立ち位置？
もう、いい加減にしなよ。わざとらしい。

[825: 物件比較中さん]

>>824
同意。激しく同意！

[826: 匿名さん]

じゃあもう、間をとって、300でどうですか。

[827: 購入検討中さん]

恐らく280くらいでしょう。一番良い部屋で350でしょう。

[828: 匿名さん]

建築費も資材も高騰していてこれから販売なのに・・・

販売時の市況次第でしょう。
売れる物件で確実に稼ぐなら、ここは売れるだろうからデベも値を上げやすいと思います。

[829: 匿名さん]

＞＞824

300超えてくれないと駅遠物件の価格の説明がつかなくなるからでしょう。既得権益者にとってはここに270とかで販売されると「勘弁して！」って感じかと思います。

[830: 物件比較中さん]

>>827
基本的に同意。
でも、一番良い部屋でも320くらいじゃないかな。

[831: 匿名さん]

そんな安かったら瞬間蒸発では？（笑）
３５０から３７０と予想しています。

[832: 物件比較中さん]

>>829
それはそうだと思うけど、デベや現在ここを検討している人達には関係ないお話ですねー

[833: 匿名さん]

>>829
新豊洲の割高な値付けはJV6社集結のデメリットが出たもので、競合がいない且つ悪評が立ちにくい点を上手く利用したものでしょ。
可哀相だが、そら勘弁して、ってなるんだろうな。

[834: 匿名さん]

>>832
確かに新豊洲は、新豊洲。
ここ豊洲は、豊洲。

[835: 匿名さん]

多数デベJV物件は割安に出やすいと思いますけど。

スカイズ、ベイズ、KTTみても売れ行き好調なのは、市況に照らしてコスパがよいからでしょ？

[836: 物件比較中さん]

300超えると色々な選択肢が増えてくるよ。
350とかなら、贅沢言わなければ山の手線駅近も見えてくる。
自分は豊洲好きだけど、残念ながら、豊洲にそこまでのブランド力はない。
ましてや、このマンションは高級路線じゃないんだから、300超えたら誰も買わないよ。

ちなみに、三井は今後も勝どきを始め湾岸の物件をどんどん捌かないといけないし、
この物件をダラダラ売るつもりは無いはず。
無茶な値段設定をして売れ残るより、瞬間蒸発を狙ってくると見た。

[837: 匿名さん]

３００超えても買う予定です。３３０で条件が良ければ全然アリです。８０平米８０００万円まで。

条件次第ですけど、３５０超えるとＤＴみたいになるので躊躇します。

[838: 匿名さん]

ヴェレーナ木場公園は坪単価２８０です。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001027112014...

ここは坪単価安く見積もっても３００超えるのは当たり前。

[839: 匿名さん]

あーもう、わかったわかった。
ここは、300を超えるよ、超える。
ついでに、タワーマンションだよ、タワーマンション。
もう、こう言ってやれよー。

[840: 匿名さん]

え？今って木場でも280万超えちゃう相場なの？？

[841: 匿名さん]

不動産関係者の間では、330万程度って言われているようですね。350万超えてもおかしくない状態になってきました。

[842: 匿名さん]

じゃ次は400、いってみましょー

[843: 匿名さん]

近辺でキャラの似ているスターコートが、いまや300弱で出てることを考えると、それより安くなるというのは懐疑的だけどなあ。

[845: 匿名さん]

２８０のように安すぎる価格を連呼しても実現しないように、４００といった高すぎる価格を連呼しても実現しない。
ここは３５０。

大通り沿いでもなく、生コン工場隣でもなく、長谷工でもない。
スーパーゼネコンが作り、ベッドルームまで床暖房、デザインも申し分無い。

安く売る気はゼロだが、高く売るきもゼロ。
ここは３５０。

[846: 物件比較中さん]

>>843
あのう、スターコートの中古を例に出すなら、220〜240とかですよ。
との物件でも、中には変な値段で売りに出す人もいますが、当然そんな価格では売却できません。

[847: 物件比較中さん]

>>837
300超えてもここを現在されるツワモノさんに質問させて下さい。
居住用ですか？投資目的ですか？
購入予定時期はいつ頃ですか？
豊洲なら中古物件、湾岸なら勝どきや晴海は比較検討されないのですか？
答えていただける範囲で結構です。
あまりにも自分と価値観が違いそうなので、逆に関心があります。
よろしければ、ご教授ください。

[848: 物件比較中さん]

>>847
間違えました。
ここを現在、検討される…
でした。

[849: 匿名さん]

木場１１分が坪２８０万というのは驚きました。

豊洲５分だと３６０万くらいが妥当でしょうか？