パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

総戸数：693戸（他に保育施設１区画、店舗１区画）
入居時期：平成29年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上22階
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[724: 匿名さん]

DT@晴海が売れてないような言い方で、
都合よく使われてるけど、
そんな高額なDTでも、既に600出して500以上売れて絶好調だぞ。

偉そうに語るなら、
いい加減なこと書き込まないように。

[725: 匿名さん]

>>723
売れてないのは最上階のメゾネットでしょ。
坪単価が全く違うからその理屈は無理。

[726: 匿名さん]

>>725
確かに今残っているのは、メゾネットの億ション。
ちょい前までは普通の部屋も売れ残っていたよ。
正確には
×５年かけても2部屋売れ残っている
○5年かけてほぼ完売した
ということ。
どっちみち大差はないよね。

[727: 匿名さん]

>>724
600しか出せてないのが問題なんだって。1400もあるのに。竣工後物件とかいう言い訳したいんだろうけど。
まぁDTはスレちがいさぁ。三井は三井の売り方があるでしょ。

[728: 匿名さん]

>>726
ということはちょい前に築5年のゴミマンションが坪297で売れたという事実。
ここは業界ナンバーワンの三井で駅近。やはり坪300は超えてくるね。

[729: 匿名さん]

>>728
どうしても高値に持っていきたいようで。
ツイン・シンボルは徒歩４分・６分で駅近、スミフ内廊下の豪華タワマンで坪300弱で５年かかりました。ここは徒歩５分で三井の非タワマンで外廊下ファミリー物件。700戸もあるから相場からして坪300が限界ということ。

そもそも今出てるプランが75～88㎡のゆとり3LDKな時点でスミフみたいな高坪単価なわけないでしょ。スミフだと専有面積を削って一応グロスを抑えますよ。コスギの物件なら70㎡の3LDKがボリュームゾーン。それでもグロスは3LDKが8000万越えでドン引きされてますが。ここが坪350ならボリュームゾーンは8000万～9000万になる？ありえないでしょ。

まあ、某駅遠物件を値上がり期待で買った人からするとここが高値になってくれないと困るのでしょうね。坪300程度だと駅距離補正の範囲に収まってしまい、建築費高騰を考えると値上がりはあまり期待できないだろうから。そもそも豊洲の相場がその程度である事なんていくら立地に難があるとはいえパークタワー豊洲が駅徒歩５分で苦戦した時点で分かり切ってた話だと思うけど。

[730: 匿名さん]

400はいかないにしても、やっぱり350近くにはなるんじゃないの？

[731: 匿名さん]

≫730
また同じようなレス繰り返さないでください

[732: 匿名さん]

5丁目で外廊下で３００ですか。豊洲すごいね。
2丁目も仕様低くて駅遠いけど、３００するもんね。
仕方ないかあ～。

[733: 匿名さん]

坪３００万で売られるかどうかと言われると難しい気もします。
坪350万と言われると、そうかもしれませんし。。。

３００万で買えると思ってると、ガッカリしそうです。。。

[734: 匿名さん]

豊洲は３５０が上限だと思います。４００は無理。

[735: 購入検討中さん]

>>733
下手な演技はやめなよ。
300なんかしないよ。
そんな高かったら豊洲の意味がない。

[736: 匿名さん]

735
同感。300超えるわけないのにどうしても高値に持っていきたい人がいるんやな。
729の推察どおり高値じゃないと困る人が粘着してるんだろう。昨日は誤爆しちゃって、ついに703にしっぽを掴まれたのに懲りないねー(笑)
せっかくいいマンションなのに不毛な議論になっちゃうともったいないので遠征はやめてもらいたい。

[738: 匿名さん]

関係者は330と言ってましたけどね。

[739: 匿名さん]

４００は無理。350が限界。

[740: 匿名さん]

＞736
じゃあ、どのくらいになりますかねえ。
２９０くらい？

[742: 匿名さん]

スミフの価格は普通だね。
スミフ物件のみ高く売れるなんて、
社会主義でもない限りあり得ない。
駅遠Baysで２７０でしょ。
やっぱり３００くらい行くんでしょうね。
ここ。

[743: 匿名さん]

そんなに安く買える訳ないじゃん。
350万から400万が相場だと思うよ。

[745: 匿名さん]

しかし、建築費高騰が続いている事も事実。
実際に坪350万で出てきても驚かない状況になってきてるからな。

[746: 匿名さん]

>>745
建築コストは今がピークだから心配ないよ（笑）

[747: 匿名さん]

根拠の薄い（建築コストの件のみ、黒田バズーカは流石に止めたみたい）、頭の悪そうなレスは無視してもいいんじゃないですかね。

[749: 購入検討中さん]

>>745
あんたも同じ穴のムジナか？
建築費が上がってるのは事実だけど、そこまで影響あるわけないじゃん。デベロッパーに騙されたらダメだよ。

[750: 匿名さん]

>>748
同意します。
人を小バカにした品性の欠片も経済センスもない成金の小金持ち。
本当にお金ある方々は経済センスも抜群でいい意味でシビアですし、人を見下すような下品な発言はしませんよ。

[751: 匿名さん]

もう350とか本当にいいよ。
みんな300超えたら検討しないって言ってんだから、350だったら743とか745みたいな人しか買わなくなる。
そういうマンションもいいんじゃない。
ひどい成約率になってから、史上最大の値引きセールとかも見てみたいかな。
自分は頑張って勝どき買うわ。

[752: 購入検討中さん]

比べられないかもしれませんが、
ちょっと前に建ったオークプレイス豊洲は、低層階では坪200でしたよ。徒歩8分で。

そんなに高くなりますかね？

低層階なら250くらいですよね？

[753: 匿名さん]

>>752
販売時期やデベはちがうけど、確かにシンボルやDTと比べるよりは妥当な比較かも知れませんね。
250…なら、人気物件になること間違いなし。
豊洲でこの仕様、300なんて出す人いないと思いますけどね。
シンボルかツインの中古の方が良いでしょ。

[754: 匿名さん]

オークプレイス豊洲 第1期1次価格表（一部修正）
(2013.06.30)

http://wangantower.com/?p=5280

[755: 匿名さん]

今だと350超えてもおかしくないですからね。
400超えなきゃなんとかなるんじゃないかな。

[756: 匿名さん]

仮に坪350万円超となると、価格面ではこの物件が豊洲での地域一番物件になりますね。
２、３年経ってこの物件が中古になったときに、価格はどうなるでしょう。
そのときもまだ豊洲で一番でしょうか。

[759: 匿名さん]

湾岸中古マンション価格ナビ

http://wangan-mansion.jp/

[760: 周辺住民さん]

>>756
このあと東急の物件が350で控えてるから竣工後しばらくは大丈夫じゃない？笑

[761: 購入検討中さん]

>>755
はいはい、ご苦労様です

[762: 匿名さん]

立地と価格トレンドでBAYZよりちょい高と予想。港区や中央区と同じくらいだと、もうついてこない。

[763: 匿名さん]

甘すぎるのでは？

坪350くらいが適正でしょう。400までは行かないと思いますが。
350くらいが湾岸の天井と考えます。これ以上だとマーケットは付いてこれない。

[764: 匿名さん]

>>763

正 需要
誤 マーケット

＞350くらいが湾岸の天井と考えます。これ以上だとマーケットは付いてこれない。

[765: 比較検討中]

＞＞７６４

正　誰かさんの願望（なぜだろう？）

誤　需要、マーケット

[766: 匿名さん]

アエラの最新号で五輪後に湾岸タワマン暴落、記事出てますね。

[767: 匿名さん]

350万だったら結構売れるんじゃない？
駅近物件って、最近なかなか良いのがなかったですし。

[768: 匿名さん]

暴落って何ですか？？

そうなんですか？

[769: 匿名さん]

売れる記事を書いてるだけです　雑誌が売れなきゃスポンサー様が付かないでしょｗ

[770: 匿名さん]

記事が掲載される背景はさておき、内容の蓋然性が重要なのです。

[771: 匿名さん]

豊洲で300とか言ってる時点でかなりバブってる。
山高ければ谷深しと言われるように暴落の危険性は認識しといた方がいいだろうね。
特に湾岸エリアは作ろうと思えばまだまだマンション作れる余地があるから将来需給バランスが崩れるリスクも十分認識しとくべき。
あと、不動産マーケットはシクリカルに動くから、サイクルの上限を掴まされないことも重要。

[772: 匿名さん]

事前案内会が来年４月になると連絡ありました。ということは販売は５月以降濃厚。販売開始は遅れそうですね。販売開始を遅らせるのは値上げのシグナルですがさて。

[773: 匿名さん]

いままさに、販売価格のピークに到達しようとしていると思います。いったんピークに到達して資金力のある購買層が一掃された後、横ばいか、やや下がるくらいの寒い時期がしばらく続くでしょう。この時期は、背伸び借入をする期間ですね。そして、いよいよ販売総額が問題視されるころ、ようやく下げ圧力が強まってきます。
今回、寒い時期が長期化するのは、オリンピック要因が影響するためですね。

[774: 匿名さん]

300でバブルなんて、どんだけ収入少ないんだよ。（笑）

バブルは400超えてから。

[775: 匿名さん]

350万位なら普通に超えてもおかしくない相場だよ。

[776: 匿名さん]

そりゃ、ローン組みゃ、誰でも買えるわな。
この物件は、平均350までいかないだろ。だいたい程度はわからんが、誰も触れてもいないバブルを持ち出すとは。

[777: 匿名さん]

買えるか買えないかじゃなくて、適正値段かそうじゃないか。じゃないの？買えるならどんな高くても買うの？

[778: 匿名さん]

買えるなら、高くても買うのでしょう。欲しい訳ですし。
そもそも買えるからその人には高くないですね。

[779: 匿名さん]

300超えたら行き過ぎやろ。280がいいことだろな。
選挙の結果次第では自称日本一売れてるマンションより安くなるかもな。こればっかりは分からんな。

[780: 匿名さん]

350万で買える人だけ買えば良いのでは？
その方が住民層も良くなるし。

280万で買える訳ないでしょ。
徒歩13分の物件でも坪270万なのに。

[781: 匿名さん]

>>778
いやいや、いくら気に入った大衆車でも2000万とかかける人間いないでしょ？払えない人なんていないだろうけど、払う人もいない(例外はいるかもね。)

あくまでここは大衆向けマンション。公式ほむぺみれば、高級マンションじゃないのは一目瞭然。

極論500でもお金的には買えるけど300オーバーなら撤退する予定。
Bayz@270は確かに駅遠だけど、バスと違って時間通りにくるかもめ付き。共有はこれでもかっていうくらいついてる(天体観測とかいるのかというはなしもあるけど)
だから単純にくらべるのはどうかなー。

[782: 匿名さん]

>>781
大衆車の例は、言わんとする気持ちはわかる。
ただ、2,000万円の大衆車と言われても、それはあり得なくって、具体例が馴染まないでしょ。
予算は6,000万円ある。ここは、豪華マンションではないし、超タワーマンションでない。でも、駅近だし、学校近いし、通勤便利だし、買い物も不便はなさそうだから、他人に5,500万円が妥当なところだよと言われても買うんじゃないの？そういうこと。適正価格の話だけで決めるわけではない。

[783: 匿名さん]

駅近は高いのは不動産業界では常識ですよ。
少なくも350は超えてくるだろうと思います。

[784: 匿名さん]

三井の友人は坪330万円だと言ってますがね。400万はあり得ないのでは？

[785: 匿名さん]

784
価格は直前まできまらんよ(笑)

高値を熱望しているばかりだけど、まさか検討者じゃないよね？

確かに選挙次第では自称日本一売れてるマンションより安くなるかもな。
いずれにしても300超えはないでしょうよ。

[786: 物件比較中さん]

>>782
781じゃないけど、
いくら駅近でも、豊洲で350超えの大衆マンションもありえないよ。
2000万の大衆車と同じ。

[787: 匿名さん]

>>785
300以下は無いだろ。

[788: 匿名さん]

駅近、駅近、といったって所詮５丁目。
２丁目３丁目みたいな人気エリアとは別でしょ。

４丁目のパークタワーがあの価格で
なかなか完売できなかったのをお忘れか。

[789: 購入検討中さん]

>>784
その情報って確かですか？
その値段では買わないな。高いよ。

[790: 物件比較中さん]

>>789
心配しなくても、三井さんはそんなおかしな値段つけませんよ。
ここで300超える価格を予測する人って、ほぼ間違いなく検討者じゃないよね？
周辺物件を買った人かな…

[791: 匿名さん]

>>790
っていうより、事前に高い予想価格を何度も書き込むのは
周辺物件でもよくあった。

で、実際の価格が発表されたら
「予想より安い！」「思ったより安い！」って投稿が何度も書き込まれるのがよくあるケース。

[792: 匿名さん]

>>791
確かに煽り方が周辺物件とすごく似てるよね。高値を希望する検討者なんていないのに、、、分かりやすくて可愛いよね。
相当焦ってるのかな？

>>789
私も300超えはあり得ないと思っています。天下の三井さんですから、立地に応じた価格にしてくるはずです。

[793: 物件比較中さん]

>>791
激安を演出するための前フリ？
だとしたら高値予想で煽っていてるのは誰だろう？

自分は270以下くらいまで期待してる。
誰かも書いてたけど、あのホームページの路線はどう見ても大衆マンションでしょ。
あれが300だったら、完全にマーケティング間違えてるね。

[794: 匿名さん]

>>786
だから、極端なんだって。
相対比較が意味わかんね。

[795: 匿名さん]

相変わらず有り得ない安値予想と有り得ない高値予想しかないですな。これが後４ヶ月続くのか。

[796: 匿名さん]

>>794
786さんじゃないけど、400とか350とかも同じくらい極端な数字にみえるよー。
なにそれそんなの現実的にないよね！って感じがしちゃうのです。

[797: 匿名さん]

確かに、単なる予想を言い合っても時間が惜しい気がします。
来春になればわかる話です。
それまで、別のことをした方がよいのでは。

[798: 匿名さん]

予想を言い合ってる間が楽しい人もいるのです。

中には350超えの部屋もあるということでw

[799: 匿名さん]

もし330で出るなら2戸買ってもいいかな。
まあ、360以上になると思うけど。

[800: 匿名さん]

徒歩13分の物件が坪270なんだから、駅徒歩5分が350なら、割安に感じるけどね。。。

[801: 匿名さん]

>>800
270は新豊洲の話？豊洲駅１１分だし、新豊洲駅なら６分。施設が豪華。
それから、のらえもんブログでは270ではなくて265と書かれている。
３割増で割安なんて有り得ないな。

[802: 匿名さん]

新豊洲は交通の便が悪すぎる。
マンションで交通の便が悪いって致命的。
断然こっちが良いかな。
中古になったら資産価値の差がかなり開くと思う。

[803: 匿名さん]

>>802
駅近はもちろん影響大だけど、こっちは普通マンション。
あっちはタワマン。
タワマンというだけで値段が少しあがるのは中古相場でもあたりまえ。さらに共用、千客万来施設とくると
ここ>新豊洲 とは思うけど、さほど差はないかと。

[804: 匿名さん]

影響大というか、タワマンか否かなんて、立地の差に比べれば無視できるレベル。

[805: 匿名さん]

>>803

やはり270-280くらいでしょうかねー。
私はこっちがいいな。価格発表待ち遠しい。

[806: 匿名さん]

＞805
そんなもんでしょ。駅近いけど、5丁目だし。

[807: 匿名さん]

>>803
新豊洲物件は千客万来を良くアピールしますが毎日行く施設でしょうか？観光施設だし、築地周辺の飯屋があんまり安くない、または安い店が長蛇の列なのと同様に、普段使いするものじゃないと思われます。たまに行くのであれば、この物件からでも徒歩20分、チャリだと５分、ゆりかもめ３分で十分近いです。

結局、住み心地を左右するのは普段使いするスーパーやドラッグストア、何より駅が近いことと思います。SKYZ/BAYZは眺望や開放感・共用施設はリゾート風で素晴らしいので、駅距離を気にしない富裕層のセカンドとしては非常に良いと思いますが、普通の勤め人が住む価値としてみればやはり駅距離に勝るものはないと考えます。またここはファミリー風といいながら700戸の大規模物件でスケールメリットは十分だし、共用施設もそれなりに備えると思われます。駅前の商業複合再開発が終われば、そこまで徒歩5分なのも大きいです。

新豊洲は巨大データセンタと市場が大部分を占めてしまい、普通の商業施設が充実する見込みが弱いのもマイナスかと。とはいえ中古市場価格と物件コンセプトからして、BAYZの坪265に対しここは坪300位でしょうね。

[808: 匿名さん]

豊洲1から5丁目の範囲内なら、周辺の施設はどこも射程内だと思う。パークタワー豊洲もワンダフルも終わったし、今更シティタワーズの並びも躊躇するし。ここ以外は新築物件がないですよね。

[809: 匿名さん]

大規模物件はなぜリセールバリューが高いのでしょうか？超基本的質問だと思いますが教えていただけませんか？

[810: 物件比較中さん]

bayzが270だからここが350って無理があるよね。
ここはbayzと同じ仕様ではない。
立地は一番大事な要素だけど、極端な話をすると、もしここがUR物件だったら、300とか言う人いないでしょ？

三井が350とか付けたいなら、もっと豪華仕様にしているはずだが、ここはそうではない。
値段を含めて、合理性や利便性を求める人がターゲットでしょ。
だから、自分も含めて真剣に検討しようと思ってるんじゃないですか。

前にも書いたけど、ホームページ見てごらんよ。
明らかに、高級路線を狙ったページじゃないよ。

[811: 匿名さん]

＞８０９
スケールメリットが出るから、
仕様も良くなるし、同じサービスでも維持費が抑えられる。

[812: 匿名さん]

>>811
そう言っても、ベイズの管理費は高めですよ。
同じ東京建物で瞬間完売した池袋のクヤクションは管理費が安めだったのに。

[813: 匿名さん]

ハッキリさせておきたいのですが、

２２階建てのここもタワマンでしょ。

１９階建てのパークタワーでさえ三井はタワマンだとして売ったのだから。

[814: 匿名さん]

＞８１２
それは、サービスが良いからでしょ。
小規模マンションで同じサービスしたら、
大変な金額になりますよ。

[815: 匿名さん]

>813
階数はある程度必要だけど、
形じゃない？
ここ、タワーに見えないよね。

[816: 匿名さん]

タワーマンションの定義は明確ではありませんが、

・高さ20階以上
・高さ60ｍ超（建築基準法第20条第１号参照）
・尖塔型の建物形状

という３つの要件を満たすものが通常イメージされているようです。


パークタワー豊洲は19階建て、高さ60ｍ超、尖塔型です。
http://www.blue-style.com/building/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%82%B...

[817: 匿名さん]

816です。
ということで、本物件は（タワーマンションではなく）「超高層大規模マンション」
と称すれば良いのではないでしょうか。

[818: 匿名さん]

20階超えてたらタワーマンションですよ。
もしくは超高層マンションと言うのが一般的です。

[819: 匿名さん]

管理費は13,000円くらいで、修繕は8,000円スタートってくらいでどう？
駐車場代は、23,000円～程度かな。

[820: 匿名さん]

駅徒歩13分のマンションと同じ値段になるわけ無いのは、多少でも不動産の知識がある人には常識なんですけどね（笑）

ここは徒歩5分ですから330というのは妥当だと思いますよ。

流石に400は無いですが、280というのもあり得ません。

[821: 匿名さん]

修繕は高めの方が安心だよ。

[822: 匿名さん]

350超えてもおかしくないけどね。400や280も無いと思うけど。

[823: 匿名さん]

>>820

同意。
こ指摘のとおりだと思います。