パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

総戸数：693戸（他に保育施設１区画、店舗１区画）
入居時期：平成29年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上22階
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[532: 匿名さん]

>>528
またスミフ物件の出張他社物件ネガかよ。

ドトールはオプションがもう申し込めないだろ。
つまりは、MRの豪華さはだせないってこと。
天井低いし。わかったらスミフスレにお帰り。

[533: 購入検討中さん]

はじめてスレにお邪魔します。
こちらの物件、まだ単価公開されてないんですねぇ。気になります。
隣のビルで働いていますが、液状化や地盤沈下は資産価値に影響しますでしょうか？

震災の際、本物件の敷地は地割れして水が噴出してました。
敷地の沈下の有無は不明ですが、
私がいるオフィスビルではビルの土台の周り（駐車場など）が、30~50cmほど沈下しました。

ネガキャンと取られても仕方ないのですが、
私にとって初めての大きな買い物になるので、
資産価値が極力落ちない買物をしたいと思ってます。
既出の相談なら申し訳ありません。

[534: 匿名さん]

>>533
IBMが入っているビルの方でしょうか。豊洲の液状化はそのビルの敷地のみと聞いています。

３．１１後、新浦安の資産価値は大きく毀損しましたが、豊洲のそのビル隣接のオーベルグランディオベイフロントの資産価値が毀損したという話はありません。

液状化予測マップは公開されていますので、参考にするとよいかと思います。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

このマンションは「液状化の可能性がある地域」に分類されます。近隣の新築マンションだと勝どきザタワーとドゥトゥールは「液状化の可能性が高い地域」とされています。

[535: 匿名さん]

>>534
533さんは実際に地割れと水の噴出を見たと書いているのに
予測マップを持ち出すなんて現実逃避。

[536: 匿名]

533

おっしゃる懸念はあると思います。資産価値の点については、適正な価格で購入出来れば守られるでしょう。
問題は、そういうリスクも織り込んだ価格になっているかどうかということです。
高値連呼する方がいらっしゃいますが、坪300万とかは明らかに行き過ぎでしょう。
建築コストの上昇分を全て購入者に転嫁した価格だと高値掴みになりますので注意が必要です。
感覚的には坪250くらいが長期的にみた妥当な価格ではないでしょうか？
時勢を反映して精々坪270前後が私なりの決断ラインと考えています。

[537: 匿名さん]

>>533
地盤沈下して傾いて住めなくなったらほとんど無価値というか建替だよね

先の震災では被害も実害もほとんどなくて反って安心したってのはあるけど、
（実際そのオフィスビルもゴーストビルにはなってないと思う）
正直浦安の件は風評被害含めて他人事とは思えず背筋が寒くなったのを覚えてる・・・

この話題はどこまでいってもループするし専用スレもあるからそっちでやれば？
不安が拭えないんだったら君子危うきに・・・って言葉もあるし、内陸買ったほうが安心安全でしょ
もちろん火災等の二次災害もあるから何をもって安全か？ってこともあるけどさ
最新のビルやタワマン内にいればとりあえず命だけは助かる気がするけど、
その後莫大な二重ローンを抱えることになれば死んだほうがマシだったってのもあるかもだしね

[538: 匿名さん]

>>535さん。

>>532さんも書いてるけど、最近某物件が売れないせいかひたすら対抗物件にネガしている人がいるのです。

534さんではないですが、豊洲では少なくとも地盤沈下は発生しておりません。
3.11の時に起きたのは都内では辰巳団地が30cmあまり、浦安のほうではかなりひどいのが起きました。
確かに液状化は新豊洲のほうや豊洲駅で観測されましたが、すくなくとも地盤沈下は起きてはいないのです。単なるネガキャンかと思いますよ。風評被害の類。

[539: 匿名さん]

>>538
なるほど。

[540: 購入検討中さん]

地盤沈下はしてなくても液状化はありました。

[541: 匿名さん]

>>540
液状化はありましたが、最近のマンションで液状化対策してないマンションなんてありません。マンション単体は大丈夫でしょう。

あなたが533なら隣に勤めてるなら別の意味でお勧めしないです。勤務地とあまりに近すぎるのはいろいろよくないよ。

[542: 匿名さん]

534です。ググればすぐわかるのでリンク貼っておきましょう。
NBFキャナルフロントの液状化というのがどの程度のものなのかわかります。

震災２日後の豊洲の街
http://nz666.exblog.jp/15049063/

[543: 匿名さん]

>>533
ネガキャンと取る疑い深い人もいるかもしれませんね。
もちろん貴方は違うと信じたいですが、検討者が隣のビルで働いてたとしてここでカミングアウトしないだろと思う人もいます。
賃貸ならともかく541さんの指摘通り勤務先の隣に住もうなんてことも考えないだろと邪推する人もいそう。
そしてこのレスも含め反論レスに「根拠は？根拠は？」って繰り返す537さんの指摘通りのいつものループになることを懸念する人もいないとは言えません。
ネガキャンは成り済ましの第三者を交えるのが常なので533=535と思われてしまう恐れも。
誤解だったら大変失礼ですから誰も隣のビルで働いている証拠を出せなんて言わないと思いますのでそこは大丈夫かと。建設的な検討ができるといいですね。

[544: 匿名さん]

なんだ、殆ど被害が無いんだね。
ネガはこんなんで騒がなきゃいけないほど困ってるのかな？

[545: 匿名さん]

以前は
「砂を撒いた程度のことで騒ぐな」
って書き込みが豊洲のスレではよくありましたね。スカイズの販売開始くらいの頃かな。
撒いたのではなく地中から出たんですけどね。

[547: 匿名さん]

400万は厳しいよな。
350万がせいぜいだろう。320万なら瞬間蒸発。

[548: 匿名さん]

23区は全部液状化するよ。
資産価値はマイナス。八王子なら安全だけど、ちょっと遠いかも。

[549: 匿名さん]

東京の3分の2は海に沈む。
23区は100パーセントが海に沈みます。地盤沈下です。

[551: 匿名さん]

>>546
同感だけど、東京というか日本に住むリスクだよね
富士山噴火したら三多摩もヤバいし住むとこないもん・・・
湾岸を検討する上で地盤や液状化は避けて通れないのかもだけど、
結論は出ないというか個々の価値観に委ねるしかないんだから、
免震等技術的なことも含めて専用スレでやって欲しいよね、お腹一杯

[552: 匿名さん]

ここ駐車場が全戸数の半分以下みたいですけど、
足りるんでしょうか？
都心ならともかく、豊洲だと車に乗る人多いですよね。

[553: 匿名さん]

>>552
多分足りなくなる気がするけど駅5分のここはまだいい方なんじゃない？
駅遠の晴海タワーズや豊洲のワンダフルも楽に半分を下回ってるし、
まあ時代の流れだし仕方ないと思うけど・・・
価格やターゲット層を考えると車を維持できない、って判断なのかもだし、
コスト削減でゆったり駐車場を確保する余裕もないのかもね

[554: 匿名さん]

駐車場代の設定によるけどたぶん抽選になるでしょうね。空きが出たらまた抽選。マンション内でカーシェアリングもあるのでは。
個人的にはここだったら車無くても全然大丈夫だと思うけど。どーしても必要なときはニチレンで。
絶対に最初っから自家用車を所持したいという人はここは（というかタワマンは）検討対象から外したほうが無難。

[555: 匿名さん]

５５３の補足だけど将来的には、って意味ね
一旦手放したはいいけど、余裕ができたり子供産まれたりしたら、
やっぱり必要になる場面も増えるからね
ただ一次取得で最初から希望しておけば、弾かれることはないと思う

[556: 匿名さん]

>>553
スカイズは結果、駐車場あまってるから大丈夫じゃね？

[557: 匿名さん]

>>556
まだ入居も始まってないのに結果ってどういうこと？
賃貸始まったり引っ越しが一段落してからじゃない？
ちなみにクロノは既に待ち状態らしいよ、
伝聞だから実際のところは分からないけどさ

[559: 匿名さん]

>>557
スカイズはあまってるから2台目の駐車場と駐輪場の追加申し込みのお知らせあったみたいだな。

[560: 匿名さん]

【小ネタ】駐車場付帯率に見る豊洲の郊外⇒市街地化

http://wangantower.com/?p=8207

[561: 匿名さん]

>>557
無知って恐いね 笑

[562: ５５２]

＞５６０さん
こんなエントリーがあったんですね。参考になりました。
ありがとうございます。

[563: 匿名さん]

>>562さん

どういたしまして。
御礼はのらえもんさんにぜひ。

[565: 匿名さん]

>>564
ベイズはまだ買えるよ。
もっともここは間違いなく320以下だから、300以上出せるなら待った方が良いかもね。

[566: 購入検討中さん]

300以下でしょ。

[567: 匿名さん]

300もしたら、2、3丁目の中古買えるからね。

[568: 匿名さん]

>>567
豊洲といえば、２丁目や３丁目が中心だものね。

[569: 匿名さん]

というか、町並みがぜんぜん違う。

[570: 匿名さん]

真面目な話、ここは平均330だそうですよ。BAYZ買っとけばよかった。

[571: 匿名さん]

結局３３０か。
４００超えとか３５０超えとか言ってた奴、涙目ですな（笑）

[572: 匿名さん]

中古って震災直撃してる物件ばっかりでしょ。いきなりマイナス物件買うの？

[573: 匿名さん]

>>570
真面目な話、ベイズまだ売ってるよ・・・
いつでも買えるとまでは言わないけど並ばないでも売ってくれるんじゃない？

心配しなくてもここは280以上300未満だよ
もちろんサプライズのパークコート仕様で350もあるかもだし、
まさかの長谷工仕様で250もあるかもだから、
焦る必要もないと言うか、ベイズは選ぶほど残ってないし、
予算が許すならここの一期まで様子見てもいいんじゃない？
当面増税は先送りだしね

[574: 匿名さん]

いや、そんなに安くないですよ。
不動産業界では坪330から350と言われてる。

長谷工仕様でも、今の建築費高騰では300以下は難しいと思います。
そもそも長谷工でなく大林組だそうですし。

今から長谷工に変えるのは難しいと思いますよ。

[575: 匿名さん]

坪330万なら弱気で出してきたなといった印象です。
個人的意見ですが、駅遠が許せるならベイズといった選択肢も有りだと思いますが、駅遠はリセールできないですよ。
大規模物件でリセールできないのはキツイです。

[576: 匿名さん]

>>574
長谷工に変えるってことじゃなくて仕様を落とすって意味ね
まあ不動産屋の話なんか8掛けぐらいで聞いとけば丁度いい
350の8掛けだと280だし、まあ良い線だろうね

[577: 匿名さん]

>>572
液状化してたの5丁目なので震災のこと考えれば、ますます、2、3丁目の方が安心だよね。

[578: 匿名さん]

よくあるケースの
「思ったより安い！ボランティア価格！」「予想より安い！買わなきゃ！」
って書き込みが
価格発表後に溢れそうな予感。

[579: 購入検討中さん]

そのために350連呼してるんだ。消費者もバカじゃあない。相場くらい調べてる。

[580: 匿名さん]

330って何情報よ？
買う人いないでしょ、そんな値段で。
ベイズとか周辺マンション購入者の願望では？

本当に理不尽な値段が付くなら、自分はDTかKTT買いますわ。

[581: 匿名さん]

まあ、最終的には、部屋によって270〜300くらいの幅で売り出すんだろうね。
パンダで250〜260くらいの部屋を作れば、激安！と叫ぶ人がたくさん出てきそう。

[582: 物件比較中さん]

>>581
確かに。周りの中古相場みて冷静に考えればそれでも高いくらいなのにね。

[584: 匿名さん]

普通に考えたら400超えてもおかしくないことぐらい分かるでしょうに。。。

[585: 匿名さん]

勝どきやはるみって、何も無い上に駅から遠いよ。
それならベイズの方が良くない？

[586: 物件比較中さん]

270だね。震災語るなら液状化した5丁目は避けた方が無難だし。

[588: 匿名さん]

400超えるよ。

[589: 物件比較中さん]

パークタワー豊洲が条件よく似てる。265。

[590: 匿名さん]

300以下で買いたいなら駅徒歩13分のベイズ買うしかないのでは？

[592: 物件比較中さん]

>>587
震災心配するなら5丁目検討外だから。ここの敷地が面してる通りが思いっきり液状化してましたよね？

[593: 物件比較中さん]

>>591
パークタワーは内廊下で、むしろこちらより仕様が良いです。

[596: 匿名さん]

>>594
周りに250で中古あるけどね。

[598: 匿名さん]

>>595
管理次第。
外廊下だと団地と変わりませんよ。私物置いたりエアコンの室外気あったり。

[600: 匿名さん]

>>597
液状化エリアなのに？

[601: 匿名さん]

パークタワーは265で苦労して、値引きしてたね。

[602: 匿名さん]

高値煽れば煽るほど、実体が見えてきたね。

[603: 匿名さん]

震災直撃の中古が300なんだから330は妥当だと思いますよ。

[604: 匿名さん]

昔は190万で買えたのにね。。。
どんどん高くなる。。。

[605: 匿名さん]

何時になったら暴落するの？10年前から言われてるけど。。。待ってるのにどんどん高くなる。

[607: 匿名さん]

23区は何処でも液状化リスク高いよ。
もともと火山灰で出来てるんだから。

[608: 匿名さん]

震災きたら23区壊滅なんだから、八王子に住むしかないんだよね。

[609: 匿名さん]

400万確定と思いますがね。

[610: 匿名さん]

６００確定でしょ！
豊洲はいまや３Ａを超える高級住宅街！江東区！足立ナンバー！
これが目に入らぬかーーー！ってやつだね

[611: 匿名さん]

350位が限度でしょ。600までは上がらないと思います。

[612: 匿名さん]

みなさんリッチだね。
8000万のマンションプラスランニングコスト月5〜6万、
頭金3000千万出さないと危険だね。

[613: 匿名さん]

>>611
冗談でいってるんでしょ。
豊洲が350なら港区とかは700とかにならないとないな。豊洲が売れるのはあくまで安くて綺麗で便利な湾岸にすめるからであって。年収800から1000のボリュームゾーンをとりこめるから成り立つ市場。給料も上がらないのにマンション価格が上がってついてけるのは2000以上とかの港区とか買う人くらいだから。350になっても豊洲にすみたいひとは買えないし買える人ならより便利な内陸かうよ。

[614: 匿名さん]

家は7000万の物件に頭金4000万いれた。豊洲の他の物件だけど。

[616: 匿名さん]

なんでランニングコストが6万なんだよ（笑）
タワーマンションか何かと間違ってるのか？

[617: 匿名さん]

坪350は納得感あっても、400は無理だと思います。

[618: 匿名さん]

6万には食費や被服費も含んでるんじゃない？
内訳を見てみたいね。駐車場とかも含んでたりしてｗｗｗ

[619: 匿名さん]

>>608
多摩直下地震や立川断層のことを知らない人？

[620: 匿名さん]

350なら別の地区選びます。280ってとこでしょう。

[621: 匿名さん]

350連呼してる方、相手にしない方がいいよ。

[622: 匿名さん]

同じように年収1000万クラスがターゲットであろう武蔵小杉は400超が出てきてますよ。

なので別に豊洲が350でも全く不思議はない。

[623: 匿名さん]

だから年収１０００で坪４００のファミリーマンション買えませんから(笑)
何か勘違いしているようですがムサコの利便性は豊洲とは桁違いです。年収１５００－からの層も買おうとしている地区です。川崎とは切り離して考えた方がいいですよ。一方、豊洲は貧乏人でも都会ライフができるのが売りですから３５０になったら買う人は少ないし市場として成り立ちません。

[624: 匿名さん]

武蔵小杉は何処行くにも中途半端で遠いし、都内でもないからパス。ここなら銀座で買い物しても、食事しても、気軽にタクシーで帰れるのが良い。

[625: 匿名さん]

６線乗り入れで

澁谷13分
自由ヶ丘3分
六本木16分
東京17分
代官山16分
目黒13分
恵比寿13分
横浜10分
みなとみらい16分
新宿22分

これすべて乗り換えなしで行けるんだよ，こんな場所他にそうそうないから川崎なのに都内都心部と同じ地価なんだよ。なけなしの有楽町線しかない豊洲が張り合える駅ではありません(笑)

銀座以外で豊洲が勝てる場所ないんじゃない？
江東区も川崎もアドレスとしては最低ランクだから５０歩１００歩
事実ムサコの物件のが豊洲より全然高いけどね(笑)

[626: 匿名さん]

銀座に勝てる町ないし、みんな電車でしょ。都内に勤務しててさっきみたいに地震が起きても歩いて帰れない。羽田も遠いし、結局、小杉ってみんな中途半端。中途半端って、一番使えないんだよね。

[627: 匿名さん]

人口減都心回帰の時代に小杉みたいな郊外買うのは博打だね。というか、お金捨ててるようなもの。

[628: 匿名さん]

>>625
ムサコは
羽田に直通で行けない
スカイツリーに直通で行けない
台場に直通で行けない

つまり、６線もあると自慢しながら
都内でも有名な場所に直通で行けない穴がある。

[629: 匿名さん]

>>628
羽田以外はどーでもいいところだね(笑)

都心住んでて、今どき台場なんて行く人いないでしょ。

[630: 匿名さん]

625もどうでも良いところばかりだよ。しかも、全部電車でないと行けない。銀座、羽田に近い豊洲は遊びでも仕事でも最強だね。

[631: 匿名さん]

武蔵小杉で旨いもの食べたくなったり、ちょっと贅沢な買い物したくなったりしても、近くに何もないよね。豊洲なら銀座がタクシーですぐだけど。