パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

総戸数：693戸（他に保育施設１区画、店舗１区画）
入居時期：平成29年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上22階
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[241: 匿名さん]

ＳＫＹＺが３５０なら、ここ４５０だね。

[242: 匿名さん]

SKYZが新豊洲5分。BAYZが6分。
デッキで繋がるのはいいが屋根がないんだよなあ。。

[243: 匿名さん]

徒歩分数などの距離感がメチャクチャの方がいるようだ。

[244: 匿名さん]

だよね。豊洲遠い。

[245: 匿名さん]

いいじゃん。スカイズは駅チカだし。徒歩３分でしょ。

[246: 匿名さん]

４５０の訳ないじゃん。
高くても３５０くらいでしょ。

[247: 匿名さん]

>>227
この発言でここで坪350連呼しているのがどういう立場の人間かまるわかりですよ。ここが坪350って（笑　本当にこのスレだけ異空間な相場感ですね。

[248: 購入経験者さん]

ＳＫＹＺ の方が、内廊下だし。共有施設が豊富だし。
それで210万だったら買いでしたね。

[249: 匿名さん]

いやいや、４丁目長谷工の方がお買い得でしたよ。坪１６０万でしたから。
絶対的にお買い得。

[250: 匿名さん]

ネガがどれだけ頑張っても３５０以上は避けられないのでは？
インフレって知ってるか？

[251: 購入検討中さん]

350なんかになるわけないよ。ここは豊洲だし。
スカイズがお買得だったどうかはどーでもいい。

[252: 周辺住民さん]

もう10年弱豊洲住民ですが、豊洲病院に関しては目の前にありますが
基本的に通常の風邪では受け入れてもらえません。
特定医療どうのこうのと言う施設であり、一般の病院と思わないほうが良いですよ。
以前深夜、救急車で子供が引き付けを起こし我が家から近いので運ばれましたが、
重症ではなく救急でも無いという理由で5250円を別途徴収されました。

[253: 匿名さん]

>>247
おそらく新豊洲買ってしまった人達でしょうね。煽り方もそっくりです(笑)

[254: 周辺住民さん]

住友ならシレッと平均315とかで出してきそうですが三井は現実的な価格帯で出してくると思います。
結局のところ3丁目3タワーの新築時平均価格280〜300に落ち着くのでは？
下は300超え平均330なんてのはクロネコの場所やガスてなー並び等の運河沿いかつ駅近の立地じゃないと数年掛けないと捌けないでしょう。

[255: 匿名さん]

住友なら４００万超えるでしょ。
駅近物件なんだから３５０くらいは覚悟した方がいいと思うけどね。

ハセコーだったら３００万くらいで出せたかもしれないけど、スーパーゼネコンなんでしょ？
普通に３００万以下は無理なんじゃね？

[256: 匿名さん]

>>255
ドトールも１５００万円値上げしたくらいですしね。

[257: 匿名さん]

>>252
救急病院なので仕方ないですよ。それは。

ところで、救急車の音は夜中もかなりしますか？
目の前が救急病院の場所に住んだことが無いのですが。

[258: 周辺住民さん]

>257
昭和大病院に向かう救急車はKRビルとこのマンションのT字路交差点までサイレンを鳴らして病院前の通りから音を消していました。
よって音に関しては西向き南向きの住居は気にならいのでは？

[259: 匿名さん]

坪300でも350でもいいし、十分金はあるけどそんな値段で豊洲を買う勇気は出ない。
値下がり確実、資産価値半減、ローン残高だけが山ほど残るなんて。

[260: 匿名さん]

インフレ始まった今、値下がりなんて３０年先でしょ。
早く買わないと、どんどん値上がりしていくよ。

[261: 匿名さん]

３０年チープな賃貸で我慢できるなら、今買わなくていいんじゃない？
友達も呼べないような恥ずかしい部屋で良いならね。

[262: 匿名さん]

>>255
パークタワー豊洲は大成建設施工で坪265です。あれから建設費が２割上がった事と免震コストを考慮しても、坪310前後に収まると思います。豊洲で外廊下マンションが坪350なんて有りえませんよ。スミフがKY価格で出して坪350が限界でしょうね。ただしスミフならこのようなファミリー風マンションにせず、内廊下なりエントランス豪華にするなり坪350に見合った商品企画にするはずです。

ちなみに数年前より建築費が２倍にあがったという人がいますが完全にデマです。こちらの記事をご覧ください。せいぜい20数%です。マンションの原価は建設費だけではないので、建設費が２割上がっても分譲価格が２割上がる訳ではありません。ちなみに土地の半分は2012年3月に東電から仕入れましたが地価高騰前でむしろ底値と言ってよい価格と思われます。
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFK0200C_S4A700C1000000/

ちなみに勝どきザタワーは平均坪305ですが、眺望が望める部屋や角部屋や上層階のプレミアム付き住戸がかなり坪単価を押し上げています。ここと同じ20階程度で比較すればKTTですらせいぜい坪275位に落ちます。KTTの低層は見合いが顕著である事を考慮したとしても、ここが豊洲５分であっても坪350なんて有りえないのがお分かりいただけるかと思います。
※ちなみに同じ理屈でティアロもBAYZと同じ30階位までで比較するとほぼ同じ坪単価に落ちてしまいます。

[263: 匿名さん]

せっかくの湾岸で、ウォーターフロントでない
四方囲まれマンションを選ぶ人は少ないのでは？

[264: 匿名さん]

大きな病院が真隣というのは風水的にはどうなのでしょう。

[265: 匿名さん]

ご近所で買ってしまった人達だか業者だか知らんけどワンパターンの煽りがウザい。煽り方も全く同じパターンだからウケるよね(笑)
300以上で埋立地買うやつなんていないよ(笑)

[266: 匿名さん]

風水って
ぷっ。

[267: 匿名さん]

>>265
同じことをドゥトゥールとか東銀座あたりで言ってきてください(笑)

[268: 匿名さん]

風水ならダメだね。
病院、小学校などなど最悪の組み合わせw

[269: 検討中の奥さま]

じゃあこれでよいか

１位　パークタワー東雲　２２１マン
２位　SKYZ 　　　　　　 ２５５マン　※この辺りで中古の有明とぶつかる？
３位　パークタワー豊洲　２６５マン
４位　クロノレジデンス　２７３マン　
５位　BAYZ 　　　　　　２８０マン　※台場タワーやTTTとぶつかる？　
６位　ザ・ツイン　　　　３００マン　　　
６位　ティアロレジデンス３００マン

８位　パークホームズ豊洲３１０マン？　※この辺で港区中古？

９位　勝ちどきザタワー　３２０マン

１０位　ドトール　　　　３３０マン　　※西新宿とぶつかる


コレみても高いね。。。５分というだけで恩恵受ける？
湾岸は中古多いよ。やめとけ。

[270: ルナシー]

ベラボーに高いな。。どこのあほか
知らんが、どんどん高掴みをしてくらはい。

[271: 匿名さん]

>>270
ルナシーって、あのルナシー？

[272: 匿名さん]

そんな激安で買えるか？
建築費高騰とインフレで350は既定路線では？
安く買いたいなら駅から遠いベイズか、長谷工あたりを中古で買うしかないかと。

[273: 匿名さん]

武蔵小杉でスミフが400なんだから、ここが350でも驚かないね

[274: 購入経験者さん]

だから、スミフと三井は違うよ。

[275: 購入経験者さん]

350を提示してきたら
バブルだな。気をつけろ！

[276: 申込予定さん]

外廊下とか内廊下は、建築物の基本性能にあまり関係ないですね。
ランニングコストや将来の維持管理を考えたら、外廊下免震の方が賢明でしょう。
本来マンションは住戸で有って、ホテルでは有りません。

ここは設計施工とも湾岸最高品質でしょう。大林は手抜き工事全くしないからね。
デザインやプランも在り来たりだが、良く見ると相当考えている。坪３５０は当然行くだろう。
４５の近い！！！これは鉄板だ。

[277: 匿名さん]

>>276
ベイズのポジさん情報に拠ると、
関係者の間では6丁目＞5丁目＞4丁目ってのが共通認識らしい、もちろん将来性も含めてね
そう考えるとベイズが平均265前後だったはずだから、ここは坪250も期待できるかも！？
高値期待の既得権益者にとっては耳が痛いだろうけど、検討者にとっては喜ばしい限りだね（笑）

まあマジレスするとベイズ、晴海の売れ行きその他、
指標となるサンプルはゴロゴロしてるからね・・・バランス考えると、
豊洲10分越えのベイズ（坪265）＜5分の豊洲≦中央区の晴海（坪300未満）って感じで収まるでしょ
余程のことが無い限り平均で坪300を超えることは有り得ないと思うよ
※晴海の住不は一応対象外

[278: 匿名さん]

>>277
綺麗にまとめて頂き有難うございます。ご意見もっともだと思います。

[279: 匿名さん]

少なくとも320は超えるのでは？
350超えるかどうかは疑問ですが。

少なくとも350超えても驚きませんね。
これだけのインフレや建築費高騰なんですから。

[280: 匿名さん]

>坪300でも350でもいいし、十分金はあるけどそんな値段で豊洲を買う勇気は出ない。
値下がり確実、資産価値半減、ローン残高だけが山ほど残るなんて。

値下がり気にしてるようでは、十分お金あるなんて言えないよ。
お金あるなら、気に入ったかどうかで判断すればよい。

[281: 匿名さん]

自分はすでに物件確保済みなのでいくらになっても構わないのですが、だからと言って「坪350万」だとか買い煽りをするのは好ましくないし、旧世代の人間の発想だなと思いながら見ています。ちなみに平均価格ってこんな感じじゃなかったでしょうか。

●SKYZ　坪245万円：絶好調→【完売】
●BAYZ　坪265万円：好調
●クロノ　坪275万円：長期化→【完売】
●ティアロ　坪290万円：長期化（販売開始1年で半分弱）

●KTT　坪305万円：好調→やや鈍化
●CPG　坪330万円：好調→【完売】
※DTは期を追うごとに価格を上げるスミフプライスなので除いています。

DTのようにステイタス感を売りにするとそういうのに響く層が高額でも購入しますが、ここは共有設備を削減したファミリー向けの物件です。豊洲は人気がありますが、坪350万（80平米で約8500万円）を出して特出する眺望もなく高級感もない物件を選ぶファミリーは極めて少数派でしょう。
周辺の販売状況も考慮するとティアロ～KTTぐらい【坪290万～305万程度】に落ち着くはずですよ。
三井はここ以外にも晴海、勝どきが控えているのでここの価格を釣り上げて、湾岸失速のイメージを与えるこほうが大きなリスクです。

[282: 匿名さん]

眺望はどんなに良くても3日で飽きる。
一方、駅近は飽きない。
ここ魅力的。

[283: 匿名さん]

＞282
眺望至上主義の人は確実にいるし、そういう人が買うのが有明や晴海の眺望物件でしょうね。

ここは駅に近く普通のファミリーが普通に暮らす上で良い物件だと思います。BAYZも高値買い煽り層が鬱陶しかったけど、結局坪265万円くらいの値段しかつかなかったように、湾岸物件はターゲットが払える価格帯におのずと集約されます。

[284: 購入検討中さん]

そーですね。高級感を売りにしている物件じゃないし、
350じゃ買う人いないですよね。

[285: 匿名さん]

>>279
高くなってくれるといいね(笑)

[286: 匿名さん]

＞＞281
冷静な分析ですね。完全に同意致します。
ここを350とか言っている高値煽りの人物の目的が見えませんが。普通に相場から考えて坪300が限界でしょうね。ただそれでも個人的には相当高い感覚です。豊洲の外廊下ファミリーマンションが内廊下、中央区、52階、共用施設充実、植栽豊富で運河沿い永久眺望のティアロの単価を上回るわけですから。階数を揃えて比較すれば差はさらに広がりますし。

[287: 匿名さん]

＞眺望至上主義の人は確実にいるし

それは初めてマンション買う方ですね。
まあ、買い替える方の方が少ないかもしれませんが。

[288: 匿名さん]

安く買いたい気持ちも分かるけど、冷静に考えると350以下にはならないと思います。

[289: 購入検討中さん]

>>288
はいはい。
277さんや281さんみたいに具体的な根拠を聞かせて下さいな。

[290: 匿名さん]

>>288
自分はここがいくらになっても構わない立場ですよ。購入済みなので。ですが、これから購入する方達を無駄に煽る書き込みに違和感を感じ>281の見解を示しました。
ちなみに湾岸NO.1素人の、のらえもんさんはTwitterで坪300万程度と呟いていましたね。誰の分析を信じるかは閲覧者の皆さんの自由です。