パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

総戸数：693戸（他に保育施設１区画、店舗１区画）
入居時期：平成29年3月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上22階
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[873: 匿名さん]

BAYZやめて、こっちに乗り換えようかな。
気になるのは、あっちは遠いこと、こっちは救急車の音のこと。今はそこだけ。

[874: 匿名さん]

>>867

アベノミクスやオリンピックの要素を除いたら、御指摘のとおりですよねー。

[875: 匿名さん]

そう、８６７さんの分析は時間軸を無視しているから、その点の修正は必要でしょう。

木場公園もマンションも３年前なら坪２４０程度だったと推測します。１．５割増かな今は。

[876: 匿名さん]

>872
あそこ敷地面積、めっちゃ小さいよ。

[877: 匿名さん]

それでも容積率が高いから、土地の価格はそこそこします。
私ひとつ買いましたが、敷地権の価格＞建物価格（消費税込）でした。参考までに。

[878: 匿名さん]

867ですが、昨今の原価高騰は確かに考慮すべきですが、結局は市場が全てですので坪330の豊洲ファミリー物件が700戸も売り切れるのかな、、というのが正直な感想です。例えば西新宿60は30階程度までの中住戸なら平均坪320位です。ここが平均坪330だと自分なら間違いなく西新宿を買います。

また建築費高騰と言ってもある程度高騰のあおりを受けたBAYZが坪265です。広い敷地に液状化対策を実施し2m盛り土まで行い植栽満載、非常に高コストな免制震システムまで採用したBAYZがこの価格です。さらなる建築費高騰を加味しても自分の推測ですがここは坪300で成立するのは無いかと思います。土地は2012年の底値相場で東電から仕入れてますし、高騰する建築費を価格転嫁するにも限界がありますから。

[880: 物件比較中さん]

だいたい高値を期待する人って何なの？
関係者？周辺物件の購入者？

[881: 匿名さん]

関係者が掲示板見ることはあるかもしれないけど、この掲示板で高値安値叫んだって価格設定には関係ないですよ。

高値を期待しているのではなく、これくらいかなと予想しているだけです。
それでも前向きに購入を検討できるか、この掲示板を通して情報を仕入れておきたいというものです。
私は平均で坪３３０～３５０あたりと推測しているものです。

ちなみに、８６７さんの分析は客観的でもありますが、主観も結構入っていると思います。
土地の仕入れが２０１２年で底値で仕入れられたとしても、それを前提に安値でボランティアで売ってくれるわけ
ではなく、営利目的の株式会社として相応の価格設定があってしかるべきだと考えます。
それから間違いなく建築費は当分の間高騰します。

高騰する建築費を価格転嫁するにも限界があるというのは賛成ですが、それが坪３００万とは思えません。
不動産の価値は立地９割といいますが、豊洲はこれからも益々便利になりますし、２０３０年ころも人口増が見込まれる
地域ですので。三井さんも、ここは「○○に近い」って連呼してますけど、それは立地に自信があることの証左です。
３３０で西新宿に鞍替えするのは人それぞれあって良いと思いますけど、私は３３０なら西新宿よりも断然こちらを買いますね。

[882: 匿名さん]

２０１２年に土地を仕入れられたから、坪３３０とかで御の字なのでは？


ＧＦＴのスレより引用。
29日の朝日新聞東京版朝刊にGFTの記事が載ってました。以下抜粋。

売れる都心部のマンションを象徴するような物件がある。
すでに東京湾側の１５階以上はほぼ完売した。担当者は「４０代で年収１２００万円前後が中心。２軒目以降として買い求める人も半数近い」。２０１６年１月まで販売する予定だったが、来夏には売り切る見通しだ。
　この物件の土地は数年前に買われ、平均坪単価（３・３平方メートルあたり）は３３５万円ほど。「今、土地を買ったら、とてもこの値段にはならない」。売り主の三井不動産レジデンシャル、斉藤健・グループ長（４６）は話す。

[883: 匿名さん]

>>881
冷静な分析ありがとうございます。
やはり330から350万でしょうね。
大変参考になりました。

[884: 匿名さん]

400は無理でしょうけど、350なら冷静に考えて範囲内かなと思いますね。
330は長谷工じゃ無いと実現不可能な
価格帯だと思います。

[885: 匿名さん]

>877
当たり前。タワマンとはいっても都心近くなのに土地代の方が安かったら恐いわ｡というか、その感じだと、やっぱり敷地面積狭いから土地代やすそうだね。

[886: 匿名さん]

安く売るつもりなら、デザインも団地風にして、長谷工使うでしょ。徹底したコストダウンするはず。

スーパーゼネコン使って、
ベッドルームに床暖房なんて高く売る気マンマンじゃないですか？

私は400あると思います。

[887: 匿名さん]

>872
7年前に同じこと湾岸の別物件で言われた。

[888: 匿名さん]

>>881
拍手。

冷静な分析。
350万覚悟ですね。

[889: 購入検討中さん]

>>869
ワンパターンだよ
もう少し工夫しなきゃ
専門家なんでしょ？867さんに少しは反論したら？

[890: 匿名さん]

330みたいに安値で売られたら困る人いるのでは？

[891: 購入検討中さん]

>>881
話っぷりが業者さん風ですね？
建築費高騰って、そんなに影響ないよ。デベに騙されちゃダメだよ。
結局、330という値段にしたがるし。

[892: 匿名さん]

８８１書いたものですけど、まったく業者ではないです。関係者でもないです。

なにも利害関係なく、思いのまま書いたまで。まぁ結果は数カ月先に出ますよ。
それまでいろんな意見が飛び交うのでしょうが、どれも憶側だし。

ただ「建築費高騰って、そんなに影響ないよ」って根拠もなく嘯くのはどうかな。

私はこの物件が販売開始するまで、安倍政権が続いており、金融緩和と消費税増税
に向けて景気回復策を矢継ぎ早に出すと予想しているので、値上がり市況は
変わらないと見てます。ただそれだけ。

３００万上限？・・・うーんちょっと期待しすぎかな。やっぱり。

[893: 匿名さん]

豊洲買う人の多数は年収1000いくかいかないかの人達だからね。平均で300越えたらソッポ向かれておわり。1200越える層は江東区に買う人は少ない。350とか400って(笑)豊洲住民見てみ？明らかに層違うでしょ。